Saturday, December 27, 2008

Cerita pasal ulat lelong

Aku tukar template blog aku lagi. Sila komen pendapat anda tentang template baru ini. Semalam ada TT. Ramai yang turun TT semalam. Geng2 yang jauh dari Rawang pun ramai. Antara yang datang TT semalam.. aku, Pie, Hanan, Al Husni, Juru ukur, Tuanbri dan adik iparnya, Bling2, Kayzen, Peruzz, Roslan, Azmi, Azlan, Zaid, Khalil, Ganurianz dan kawannya, Zerouseven dan kawannya, Abbas dan kawannya dan jugak bunga tunggal yang datang, Syada (yang sesat jalan sebab tak pernah sampai RJ). Memang banyak cerita yang keluar.. cerita pasal rumah lelong Roslan yang di baiki pulih nya sendiri, cerita pasal rumah Pie, rumah lelong punya cerita memang biasa la.. topik wajib. Pukul 8 malam aku dah datang, memang awal gila aku datang, sebab aku baru balik kerja, terus pergi RJ, nak makan dulu. Sambil2 tu aku layan listing lelong sorang2. Pukul 9 baru la sorang2 mula datang.. Pukul 3.30 pagi baru kita orang balik. Macam biasa la, muka2 yang balik paling last, aku, Pie, Juru ukur, Peruzz dan Tuanbri. Ada kisah menarik dari Tuanbri yang baru menang auction 23 Dec yang lepas. Cerita pasal ulat…


Begini ceritanya…


23 dec yang lepas, Bri ada turun auction. Sesampai di sana, dia ada jumpa kawan kepada kawan Bri, yang merupakan seorang agen hartanah. Bri pernah lepak sekali dengan mamat ini dahulu, bersama dengan kawan Bri tersebut. Lepak minum2, jadi .. secara tak langsung, Bri sudah kenal dengan mamat ini. Bila Bri sampai di tempat lelongan tersebut, mamat ini approach Bri, untuk mengetahui unit yang Bri ingin bida. Bri yang agak percaya dengan mamat tersebut pun bagitau, unit mana yang Bri akan masuk, pada listing lelong yang di tunjuk oleh mamat tersebut. Tiba2 mamat ini bagitau unit itu pun dia nak masuk untuk client dia.. Jadi.. sekarang kena buat deal. Satu kebiasaan di acara lelongan, salah satu cara untuk mengelak kerugian besar membida pada harga lebih tinggi, kita boleh deal supaya salah seorang boleh tarik diri. Tapi dalam kes ni, mamat ini mintak 2k supaya dia tarik diri, dan Bri boleh dapat unit tersebut pada RP. Bri rasa tersangat mahal dan Bri sanggup deal 500.00 sahaja. Mamat ini mulanya seperti tidak bersetuju. Tak pernah ada orang nak deal bagi 500.00 katanya.. tapi akhirnya terpaksa setuju juga sebab Bri sanggup deal sebanyak itu sahaja. Cerita belum selesai lagi.. permainan baru bermula.. Sekarang masa untuk Bri bertindak balas.


Sekarang kalau Bri yang tarik diri pulak macam mana.. berapa pulak agak2 mamat ini sanggup nak bayar pada Bri? Rupanya mamat ni pun sanggup bagi 500.00 sahaja, disebabkan Bri pun cuma offer 500.00 sahaja. Masing2 diam sejenak.. berfikir strategi selanjutnya dalam pertarungan minda ini. Mamat ini bersuara dahulu. Takpe.. dia suruh Bri pergi daftar dahulu. Dia akan bagitau client dia yang rumah ni dah called off. Sambil itu dia bagitau, rumah tersebut dah ada ready buyer, senang2 boleh jual 75k. Berdasarkan RP 55k, boleh untung 20k. Mamat ini cuma mintak 2% komisyen sahaja. Dia pun tunjuk la kira2 dia. Bila Bri tanya penalty fee untuk loan dan lawyer fee, tak terjawab pulak mamat ni. Dia tanya balik, oo ada penalty fee eh.. sambil bertanya berapa jumlah penalty fee dan lawyer fee. Bri yang tak berapa berminat, sebab mamat ini tak berapa tahu tentang semua itu, terus pergi daftar untuk membida.


Selesai mendaftar, Bri tanya balik pada mamat tu, deal masih on ke.. dan mamat ini memberitahu, deal masih on sebab dia dah bagi laluan pada Bri. Bri pun keluar sebentar untuk membuat panggilan telefon, dan kembali semula pada mamat itu dan memberitahu, abang saya kata dia tak sanggup bayar, sama ada RP atau cuba lagi. Itu sahaja. Hhhmm.. tak puas hati la mamat ini, sebab dia takkan dapat 500.00. Dia kata, nak tak nak kena bayar juga lah, sebab dia dah bagitau client dia rumah tu dah called off, lagi pun kalau lawan bida kita jugak yang rugi, sekali angkat dah 1k, 2 kali angkat dah 2k.. (point yang betul… tapi mesti kena pada tempatnya). Bri pun terpaksa buat2 panggilan telefon lagi.. Tiba2 Bri di hampiri satu mamat lain yang berbadan besar, sambil bertanya kenapa Bri nak call off deal tadi? Bri pun bagitau alasan yang sama, abang dia tak sanggup nak bayar, duit semua abang Bri yang support, cuma pakai nama Bri sahaja. Mamat berbadan besar ni cuba nak bising lagi dengan memberi alas an sekarang dah tak boleh daftar lagi, Bri akan dapat unit tersebut pada RP. Bri yang tak puas hati, terus bawa mamat badan besar ini ke tempat pendaftaran dan bertanya pada counter pendaftaran tersebut, sama ada boleh daftar lagi atau sudah ditutup. Officer di kaunter tersebut memberitahu, masih boleh daftar. Heheheh.. sekarang agak2 macam mana diorang nak cover malu? Senang je.. tiba2 pulak mamat badan besar ini toleh kepada mamat yang pertama tadi, dan memberitahu.. eehh.. masih boleh daftar la.. ye la.. boleh daftar lagi.. (sambil buat2 terkejut).


Bri pun masuk terus ke auction hall, tunggu bidaan bermula, dan akhirnya menang at RP. Keluar dari auction hall, dua2 mamat itu telah tiada. Kesimpulan nya.. mereka cuba buat duit cara mudah. Tak perlu bawa bank draft pun nak jadi ulat. Cuma perlu bawak listing lelong dan tanya orang lain masuk unit mana, dan dia akan cakap dia pun masuk unit tersebut, kalau nak dapat RP bayar duit pada mereka. Senangkan?? Apa pula langkah pencegahan yang kita boleh buat? Kalau betul nak deal.. suruh dia register dulu. Tunjuk bukti dia dah register unit tersebut, baru boleh cerita nak deal atau tidak. Kalau ikut cara aku, aku akan sembunyikan diri dan paddle bid, atau masuk auction hall terus, supaya tidak di ganggu oleh ulat2 sebegini. Tak boleh salahkan Bri. Bri dah anggap dalam mindset dia, mamat ni kawan.. tapi rupanya kawan yang nak makan kawan. Tapi kau kena ingat juga Bri, kau akan jumpa lagi mamat tersebut di pusat lelongan. Hati2.







Friday, December 19, 2008

Kita di Penghujung Tahun.

Kita di Penghujung Tahun.
Salam penghujung tahun untuk semua. Tahun 2008 hampir tiba di penghujung, apa yang telah kita lakukan pada tahun ini, wajar kita lihat semula untuk kita nilaikan pencapaian kita. Tak kiralah, sama ada dalam bidang hartanah atau pencapaian2 lain. Mungkin ada kejayaan dan ada silap langkah yang menjadi pengajaran untuk kita menjadi lebih berhati hati. Mulakan perancangan untuk tahun 2009 untuk kita mencorak kejayaan yang lebih gemilang atau sekurang kurangnya serupa dengan pencapaian tahun ini. Memiliki 3 buah hartanah setahun bukanlah sesuatu yang mustahil, tapi untuk mendapat kelulusan pinjaman adalah sesuatu yang perlu difikir dan dikira secara mendalam, apakah bank boleh meluluskan dan apakah kita mampu mengurus dan membeli sebanyak itu? Bagi aku, secara peribadi, minimum hartanah yang perlu aku dapatkan dalam satu tahun adalah 3 buah. Itu minimum target peribadi aku. Aku akan bermula semula pada tahun 2009 nanti. Nikmatilah saat2 aku tidak membida sehingga hujung tahun ini.. (cess.. ayat berlagak gile.. menyampahnya..).

Untuk tahun 2009 juga, aku akan asingkan cerita hartanah, cerita tentang makan dan cerita peribadi/keluarga dalam blog yang berlainan. Aku mulakan dengan blog baru, cerita tentang makan. Sila lah lawat blog cerita tentang makan sekali sekala untuk mengetahui apa yang aku masak, apa yang aku makan, dan food review. Aku cuba juga untuk menjadikan blog ini lebih professional dengan bahasa yang sesuai, kerana aku ingin maju, dan aku ingin menyampaikan kepada rakyat Malaysia bahawa ada satu kumpulan rakyat Malaysia di sini yang sedang melangkah maju untuk bertapak dalam bidang hartanah, dan mencapai matlamat dalam menjana passive income. Tapi macam susah lah aku nak ubah cara penceritaan aku kepada cara yang lebih serius.. aku sebenarnya lebih sukakan gaya penceritaan yang santai seolah olah aku sedang bercakap dengan kamu semua.. padahal aku cuma bercakap seorang diri di dalam kepala sahaja.. jadi.. lupakan sahaja tentang gaya formal yang aku impikan itu.. hahahaha.. tak kena.. tak kena.. tiada gaya sebagai seorang faris yang korang semua kenal.. (korang kenal aku ke???)

Juga.. aku mengharapkan pembaca2 yang selama ini hanyalah pembaca senyap.. untuk berinteraksi dan memberikan buah fikiran yang bernas untuk kita sama2 maju dan mahir dalam apa yang cuba aku sampaikan di blog ini. Ilmu aku dalam bidang hartanah tak cukup tinggi lagi. Sama2lah kita berkongsi ilmu. Tak baik simpan sorang2 (ayat pancing).

Kepada geng2 PMC, jangan lupa, ada game paintball 28/12 ni. Bertempat di Taman Sri Kenari, berdekatan (lebih kurang 3km) dari Ramal Junction. Tak kenal.. tak boleh geng.. macam mana nak ajak join koperasi PMC (yang masih belum bernama), macam mana nak ajak JV, macam mana nak ajak join projek homestay.. kalau kami tak kenal kamu… permintaan banyak.. tapi kami tak pernah kenal.. dengan hanya letak nama.. belum tentu boleh di terima.. ingat.. ini bukan skim cepat kaya.. geng2 PMC yang aku kenal setakat ini ikhlas berJV, ikhlas bermuafakat dan ikhlas beraktiviti. Kalau kita tak dapat lakukan semua itu dengan ikhlas… aaarrr.. aku tak tau apa nak cakap. Plan Percutian Redang 2009 juga hanya tinggal 12 tempat kosong untuk di isi. Sila mendaftar untuk mereka yang berminat. Esok aku cuti 2 hari.. yeah..

Salam..

Monday, December 15, 2008

Claim refund untuk cukai taksiran & maintenance fee

Claim refund untuk cukai taksiran & maintenance fee
Untuk pembeli rumah lelong, kebanyakan pembeli risau tentang tunggakan cukai taksiran dan maintenance fee daripada pemaju. Asas yang perlu diketahui adalah daripada Pengisytiharan Jualan yang boleh diperolehi daripada pihak pelelong, sama ada tunggakan tersebut di tanggung oleh pihak bank atau tidak. Untuk makluman, bil api, bil air, bil IWK tidak di tanggung oleh pihak bank. Lain bank, lain cara pengurusan dan jumlah yang di tanggung. Aku sendiri pun ada beberapa kes yang pihak bank tidak menanggung jumlah tunggakan, dan ada yang bank tanggung.




Sekalipun bank menanggung cukai taksiran dan maintenance fee , ini tidak bermaksud bank akan membayar kesemuanya sejurus selepas kita memenangi hartanah tersebut di acara lelongan. Selalunya, apa yang berlaku ialah, kita perlu mendahulukan tunggakan2 tersebut dengan duit kita, dan apabila pihak bank kita menyelesaikan baki kepada pihak bank pelelong, lawyer kita akan bertanggungjawab menuntut kembali jumlah tunggakan tersebut dari pihak bank. Untuk bil maintenance fee dan cukai taksiran ini, kita boleh bayar sendiri di pejabat berkaitan, dan forwardkan bilnya kepada lawyer kita untuk tujuan claim.

Kenapa kita perlu bayar dahulu? Untuk menyelesaikan proses pindah milik nama, pihak pemaju dan Pihak Berkuasa Tempatan mahukan semua bil2 semasa telah dibayar. Untuk kes2 tertentu, kita boleh mohon pihak pemaju menunggu sehingga pihak bank menyelesaikan sendiri tunggakan tersebut, tapi, ini jarang berlaku. Berapa pula kebiasaan jumlah tunggakan? Kalau bernasib baik, tiada tunggakan langsung, Aku pernah dapat! 2 rumah lagi..!! Tapi kebanyakan rumah lelong, adalah rumah yang bermasalah, kalau satu bulan maintenance RM90.00, kalau setahun dah RM1080.00, campur tunggakan cukai taksiran, mungkin 420.00 setahun, lebih kurang RM1500.00 juga kan.. Ada kes yang tunggakan maintenance fee mencecah 15k .. tapi, kalau berbaloi membeli, apa salahnya.




Sekarang, persoalan yang terakhir.. berapa lama pula kita perlu menunggu sebelum pihak bank memulangkan semula duit kita? Yang ini subjektif, bergantung pada pihak bank, dan pihak lawyer yang selalu buat follow up. Aku ada beli hartanah lelong pada bulan November 2007, dan aku selesaikan cukai taksiran dan maintenance fee pada bulan March 2008, tapi sampai sekarang pihak bank pelelong belum released duit claim tersebut. Aku ada beli hartanah lelong pada bulan March 2008, dan aku selesaikan maintenance fee pada bulan July 2008 dan cukai taksiran pada bulan October 2008, dan baru Jumaat lepas pihak bank pelelong fax kan surat kepada lawyer aku, mengatakan cheque akan released minggu ini, tapi hanya separuh bayaran sahaja. Hari ini cheque dah sampai pada lawyer aku, rupa rupanya pihak bank reimburse cukai taksiran aku dahulu, maintenance fee yang aku dah bayar, diorang lupa nak masukkan sekali. Kena tunggu lagi….

Sunday, December 7, 2008

Salam Aidiladha

Salam Aidiladha
Selamat Hari Raya Aidiladha aku ucapkan kepada semua pengunjung dan pembaca blog faridzaswadi. Berhati hati di jalan raya. Malam ini aku akan bertolak ke Sungkai, balik beraya di kampung wife aku.

Kita semakin menghampiri penghujung tahun. Masa yang sesuai untuk kita review pencapaian kita untuk tahun ini, dan membuat perancangan untuk tahun 2009. Akupun tengah membuat kira kira untuk tahun 2008, apa yang telah aku buat tahun ini.

Takziah aku ucapkan kepada member kita Din, atas pemergian mak nya dan juga seorang lagi office mate aku, Halim atas pemergian neneknya akibat sakit tua, semalam. Di harap Din dan Halim tabah, dan bersabar atas pemergian orang tersayang. Marilah kita sama2 sedekahkan Alfatihah untuk roh keduanya. Semoga mereka di tempatkan bersama sama orang yang beriman. Alfatihah..

Wednesday, December 3, 2008

DIY bersama Abang Din

Hari ni abang Din nak ajar semua orang macam mana nak pasang paip. Mula2 lekatkan white tape pada paip, gulungkan lebih kurang 3-4 gulung.

Bila dah siap letak white tape, masukkan kepala paip pada lubang yang berkaitan.


Putarkan ikut arah pusingan jam. Tada.. dah siap.



Nasib baik Din tak panggil Man. Benda cam ni pun nak panggil Man. Nasib baik Tuanbri paksa Din pasang pasang sendiri. Rumah ni tenant nak masuk cepat, tu yang Din kelam kabut nak pasang paip, nak pasang lampu. Kalau aku ada pun aku hangin dengan Din ni, heheh.. Ni sebenarnya Din dengan Tuanbri pergi settlekan rumah Vista Pinggiran Din. Penyewa tak sabar2 nak masuk bulan Dec ni. Harga sewa pun ok. Rumah dah siap dapat penyewa, bila nak makan besar lagi Din..


Monday, December 1, 2008

Beli rumah idaman atau rumah investment?

Beli rumah idaman atau rumah investment?
Aku rasa kebanyakan dari korang semua, ada yang telah mempunyai rumah, dan ada yang masih tercari cari untuk membeli rumah dan ada yang tak tahu, nak beli rumah idaman dahulu, atau nak beli rumah untuk investment dahulu. Sekarang aku bagi lagi satu cara, apa yang kebanyakan investor macam aku buat. Jawapannya, beli rumah samada untuk invest atau beli untuk duduk sendiri, yang murah dahulu. Aku tak beli rumah idaman dahulu. Target akhir kita, mesti nak beli rumah idaman, atau istana idaman, yang mahal, harga 200k, 300k atau 1 juta kan.. Tapi kalau sekarang kita dah habiskan kuota meminjam, sampai full, macam mana kita nak buat pinjaman untuk rumah kedua dan seterusnya. Apa yang aku buat, dengan bertambahnya keluarga, aku nak pendapatan, rumah dan harta aku bertambah dan membesar juga. Kebanyakan contoh yang aku bagi dari mula sampai sekarang pun, semua rumah2 yang bernilai below 100k kan.. sebabnya, kita boleh beli banyak, sebab murah. Aku bagi contoh, kalau kita dah kawin, gaji suami isteri total 10k, dengan komitmen bulanan cuma kereta dan credit card, mungkin dalam lingkungan 2-3k, mungkin kita boleh cari rumah yang berharga lebih kurang 1 juta dengan monthly payment dalam 5k sebulan, atau kalau total gaji suami isteri 6k, kita boleh cari rumah idaman berharga 200-300k dengan bayaran bulanan lebih kurang 1.5-2k sebulan. Lepas dapat rumah idaman, baru kita cari rumah investment, gitu? Tapi dengan komitmen sekarang yang tinggi, macam mana bank nak rlsd loan utk rumah kedua dan seterusnya? Cuba korang tengok contoh Pie.. dia ada beli rumah untuk duduk sendiri tak? Jawapannya takde.. hahahah.. kau tengok anak murid dia yang 2 orang tu, Man dengan Tuah, diorang ada beli rumah untuk duduk sendiri tak? Takde juga.. semua rumah yang diorang ada, yang berjumlah lebih kurang 3 bijik sorang.. ialah rumah investment. 2 anak murid gabung rumah pun tak dapat lawan jumlah rumah Sifu Pie diorang.. Kau tengok aku pulak.. aku ada rumah untuk duduk sendiri, tapi aku beli dari lelong je, tu pun murah, bayar bulan2 300 lebih. Selebihnya, rumah investment juga.. Bila agak2 aku nak beli rumah idaman? Hahaha.. jawapannya.. bila aku dah generate pasif income yang bersesuaian untuk aku start beli rumah idaman dan bayar dari pasif income aku.. dan bila keluarga aku bertambah ramai dan besar.. aku nak banglo idaman….

Thursday, November 27, 2008

Merancang kewangan untuk percutian.

Merancang kewangan untuk percutian.
Bila kita bercakap tentang percutian, apa yang kita boleh kaitkan dengan financial planning? Setiap kali bercuti, mesti kita akan habiskan duit yang banyak kan.. macam aku pun .. setiap kali bercuti, nak kena spend duit untuk hotel, tambang perjalanan, sama ada duit petrol, tol, tiket bas, tiket kapal terbang dan macam2 tiket lagi la.. termasuk tiket feri, entrance tiket,.. dll.. Apa yang aku nak cerita kali ni, macam mana cara aku bercuti. Cara aku tak semestinya perfect.. tapi aku nak kongsikan cara aku bercuti.

Aku tak prefer pembelian kad percutian. Sebabnya.. kad percutian akan mengakibatkan aku tertakluk pada hotel yang berkaitan, dan membataskan pergerakan aku. Walaupun ada free 2D1N atau free 3D2N.. aku still tak prefer.. sebab tarikhnya belum tentu boleh dapat tarikh yang bersesuaian. Dan belum tentu aku akan gunakan kad percutian ni, walaupun dijanjikan diskaun untuk kemudahan bertaraf 5-6 bintang.. adakah itu yang kita perlukan? Apa yang aku perlukan masa bercuti cuma kemudahan bertaraf 3 bintang.. yang merupakan bilik yang selesa, berhawa dingin, breakfast provided dan kolam renang untuk anak2 aku berendam. Selebihnya, aku akan menghabiskan masa diluar untuk kegiatan luar seperti meronda, bershopping, makan, melawat tempat2 menarik dan macam2 lagi la. Bila kita pergi tempat orang, takkan kita nak terperap di bilik hotel sahaja kan..

Kemudahan bertaraf 3 bintang biasanya melibatkan kos 100.00-150.00 satu malam untuk satu bilik, maksudnya satu bilik sudah mencukupi untuk aku dengan wife aku dan anak2 aku yang masih di bawah umur. Kalau tempat yang jauh2 macam Sabah, Sarawak, atau pergi pulau sekalipun macam Pulau Langkawi, aku prefer naik flight sahaja sekarang. Aku prefer mengunakan Air Asia disebabkan, murah, dan aku boleh merancang awal. Dah tiga tahun aku buat percutian cara ni. Caranya, bila Air Asia iklankan tambang murah, freeseat, aku terus pilih tarikh dan destinasi yang sesuai, dan beli melalui kredit kad. Sebagai contoh, masa tahun 2007, aku pergi Pulau Langkawi, promosi free seating untuk 2 orang, bayaran untuk fuel surcaj pergi dan balik, seorang, cuma RM80.00, maksudnya tambang aku pergi Langkawi RM40.00 sehala. Murah tu.. kalau naik kereta, dengan penat lagi, tol, minyak dah berapa ratus. Sampai airport boleh terus ambik kereta sewa dan terus pandu ke hotel. Hotel pulak aku duduk di hotel 3 bintang Aseanea, RM100.00 satu malam, siap ada swimming pool terpanjang di Asia.Total kos flight dengan hotel untuk 5D4N, RM600.00 sahaja. Sewa kereta pulak, RM40.00 satu hari, sebab aku pergi time weekdays. Disebabkan tambangnya murah sangat, aku tak praktikkan cara Installment payment plan. Masa aku pergi Sabah baru aku guna cara Installment payment Plan, sebab mahal sikit. Aku pergi ramai, bawak famili belah wife aku, so semuanya swipe guna kredit kad wife aku. Aku beli masa bulan Sept 2007 kalau tak silap, dan percutiannya pada bulan July 2008. aku suruh wife aku convert pembelian ni kepada 10 months Installment payment plan, dan by the time aku pergi Sabah, semuanya telah siap dibayar. Tahun depan pun aku rancang satu lagi percutian ke Bangkok, bulan July 2009, dan aku guna cara yang sama, beli bulan Sept yang lepas, promosi free seating, Cuma bayar fuel caj dan airport tax sahaja. By the time July nanti, semuanya dah habis bayar. Maksud aku, bila aku gunakan kemudahan kredit kad seperti ini, aku tak perlu menyimpan untuk pergi bercuti, tapi aku akan membeli tiket dari sekarang, mula membayar, dan pergi bercuti setelah semuanya telah aku selesaikan.

Tuesday, November 25, 2008

Modal..

Modal..
Dalam menyediakan modal untuk memulakan pembelian hartanah, aku lebih suka mengekalkan komitmen sedia ada, tanpa ada bebanan tambahan, dan aku lebih suka bermula dengan duit simpanan sendiri. Simpanan sendiri adalah yang terbaik. Kalau kita tak mampu sekarang, kita perlu mula mengumpul dari sekarang dan tetapkan target bila kita akan berhasil untuk mengumpul sekurang2 nya 10k. Tapi pada aku yang paling baik kalau ada 11k, sebab kita boleh buat sijil ASB dan kemudian cagarkan pada RHB untuk mendapatkan RM10450.00 yang bersamaan 95% nilai sijil ASB kita setelah kita OverDraftkan. Sila rujuk entry2 yang lepas untuk pemahaman tentang OD against ASB. Berapa lama jangka masa untuk kita kumpul 11k ni? Kalau kita mampu menyimpan 1k sebulan, ianya mengambil masa 11bulan.. kalau kita mampu menyimpan 500.00 sebulan, ianya mengambil masa 22 bulan, hampir 2 tahun. Itu lebih baik, daripada tiada apa2 cita2 langsung. Jadi, kalau kita mampu menyimpan 500.00 sebulan, setiap 2 tahun kita sudah mempunyai modal untuk memiliki sebuah rumah yang berharga dalam lingkungan 70-80k sebuah, yang boleh merupakan sebuah apt low medium atau medium cost, mencukupi untuk bayaran muka 10% dan duit lawyer fee.

Cara yang kedua adalah melalui pengeluaran EPF. Sekiranya kita adalah pekerja swasta yang mencarum dalam EPF, dan telah bekerja lebih kurang 5 tahun, dengan gaji purata 2k sebulan, dalam akaun 2 kita memang akan ada lebih daripada 10k, dan…secara teorinya, katalah kita telah membeli rumah pertama pada harga 80k, dan dalam akaun 2 EPF kita ada 16k, bermaksud kita boleh keluarkan 16k tersebut dan kita boleh membeli lagi 2 buah rumah yang berharga lebih kurang 80k sebuah. Kalau kita sudah berkahwin? Gunakan rumah yang ketiga tersebut atas nama pasangan kita, dan pasangan kita juga boleh mengeluarkan 16k duit EPF dia, untuk membeli 2 buah lagi rumah yang berharga lebih kurang 80k. kesimpulannya.. daripada modal asal 10k, kita gunakan duit EPF kita dan pasangan kita, akhirnya kita memperolehi 5 buah rumah.. Ooo.. cara ni aku pernah cerita pada mereka yang pernah TT dengan aku.. mungkin pada diorang.. repeated story.. tapi.. ni la hakikat yang korang perlu lihat.. gunakan sumber sendiri… tanpa perlu menggunakan pinjaman peribadi..

Cara yang ketiga.. masih berpegang pada prinsip mengekalkan komitmen peribadi pada pihak bank pada tahap yang sama.. kita cuba lihat apa yang kita ada.. kereta?? Berapa tahun kita dah guna kereta kita?? Berapa nilai market value sekarang dan berapa nilai baki pinjaman?? Contoh, kalau kita membeli proton wira baru pada 5 tahun yang lalu pada harga 42k, dengan pinjaman 7 tahun, pada interest rate 4% setahun, loan 90%.. 37,800.00.. monthly payment 576.00 sebulan. Kalau mengikut kiraan, baki pinjaman di tolak rebet interest, lebih kurang 11k. katalah.. nilai market value semasa proton wira tersebut, 25k.. apa kata kita refinancekan, mungkin margin of finance boleh pergi 85%, bersamaan loan amount 21k, dan di tolak baki pinjaman 11k, ada baki 10k. ditolak processing fees, insurance dll yang mungkin dalam lingkungan 1k, masuh ada baki 9k.. loan amount baru 21k, pada interest rate 5% untuk pinjaman 5 tahun, monthly payment yang baru adalah lebih kurang 440.00 je. Kita dah kurang komitmen bulanan daripada 576.00 kepada 440.00.. kita ada 136.00 extra money bulanan, dan kita ada 9k cash in hands… dan kita akan pakai wira tu untuk 5 tahun lagi. Ada terpikir nak tukar kereta baru ke? Kalau rasa tukar kereta baru lagi penting.. terpulang la.. aku cuma provide cara je. Kalau kita ada rumah sendiri yang kita duduki untuk sekian lama, pun kita boleh refinancekan semula untuk mengumpul modal.

Ketiga2 cara yang aku tunjukkan, adalah contoh.. cara yang praktikal.. dan boleh kita buat dan telah di buat. Banyak lagi cara lain yang terdapat. Ada saper2 nak kongsi cara masing2?

Tuesday, October 28, 2008

TNB matters..

TNB matters..
Untuk pembelian rumah lelong, selalunya memang bank tak cover bahagian bil api, bil air dan bil pembentungan. Untuk bahagian bil api, selalunya juga, tak berapa banyak, dalam ratusan ringgit sahaja. Itu yang berlaku pada kebanyakan rumah lelong aku. Penyelesaiannya, bila aku bawa bil api ke tnb, aku cuma perlu tukar nama kepada nama aku. Aku tak perlu bayar bil lama. Caj yang terlibat cuma deposit RM200.00 dan stamp duty RM10.00. Melainkan rumah tersebut telah lama dipotong bekalan elektrik, melebihi 6 bulan, dan meter telah di cabut, itu memerlukan wireman inspection. Kalau bil api telah di potong, cuma di cabut suis sahaja, kita boleh terus tukar nama, dengan membayar deposit baru. Itu yang berlaku pada aku selalunya. Tapi untuk satu kes rumah aku ni, lain sikit ceritanya. Rumah ni aku dapat bulan mac tahun ni. Dah lama dah. Monthly payment belum start lagi. Dalam bil tnb cuma tunjuk tunggakan beberapa ratus sahaja, dan aku pun cuba tukar nama masa bulan april dulu. Tapi bila tnb officer check dalam system, diorang kata rumah ni ada kes curi elektrik, atau meter yang telah di usik. Jadi, tnb ada kenakan caj/penalty/saman terhadap bill rumah ni, yang berjumlah lebih kurang RM3900.00, yang tidak di masukkan ke dalam bil bulanan.




Jadi, menurut officer tnb tu, aku tak boleh tukar nama selagi aku tak jelaskan pembayaran tersebut. Nampak macam tak adil, sebab bukan aku punya sebab. Aku cuma pembeli rumah lelong. Tapi nampaknya macam aku yang kena tanggung. Aku dah forwardkan request, kalau boleh mintak bank pelelong yang langsaikan tunggakan tersebut, melalui lawyer aku, tapi sehingga kini belum dapat jawapan lagi. Dalam minggu ni bank aku akan buat disbursement kepada bank pelelong, jadi aku try buat tukar nama minggu lepas di cawangan kedai tnb Bandar Puteri, Puchong, tapi masih dapat jawapan yang sama. Aku cuba bagitau yang selama hari ini, aku buat tukar nama, boleh je, sebab aku cuma pembeli baru. Benda ni pun boleh dibuktikan dari kontrak lelong, dan kalau itu tak cukup, boleh tunggu deed of assignment bila dah siap nanti. Itu pun diorang tak bagi jugak. Diorang kata kes ni lain sikit, tunggakan dia banyak, kalau aku tak puas hati, aku kena jumpa officer di tnb Subang Jaya. Hari ni aku nak pergi tnb Subang Jaya.

Wednesday, October 22, 2008

Duit raya anak..

Bagi mereka yang ada anak, hari raya boleh dikatakan masa untuk anak2 menerima bonus tahunan. Apa yang boleh dibuat dengan duit raya ini? Aku teringat masa aku masih menerima duit raya. Di kampung aku, sedara mara aku memang bagi duit raya yang agak banyak, di samping tradisi collection dari rumah ke rumah. Masa hari raya, on average aku boleh dapat RM300-500 duit raya setiap musim raya, dari umur aku kecik sampai la umur aku 21 tahun. Zaman tu aku takde kesedaran tentang kewangan, jadi duit tu aku habiskan untuk shopping selepas raya dengan shopping sakan di JB, Singapore atau di KL. Tapi sekarang, bila aku dah ada kesedaran tentang kewangan, aku mula merancang untuk anak aku juga. Disebabkan anak aku masih tidak mengenal erti duit, segala apa duit yang dia dapat aku akan simpan dalam asb aku, dan setiap resit yang disimpan untuk Noura, aku akan simpan sampailah umur dia 12 tahun, untuk aku bukakan asb untuk Noura. Segala duit Noura akan di transfer kepada asb Noura dan buku asb tu pulak aku akan simpan sampai la Noura cukup dewasa dan matang untuk handle kewangannya sendiri. Buat masa ni, aku rasa itu yang terbaik, tapi aku sedar, satu hari nanti, dia akan kenal duit, dan akan mempunyai keinginan yang sama macam aku masa kanak2 dahulu, iaitu membelanjakan duit raya untuk tujuan selain dari disimpan. Maka, dari sekarang, aku kena fikirkan apa yang aku boleh ajar untuk dia gunakan duit dia. Ada pendapat dari blogger dan kawan2 yang ada anak yang dah besar? Aku nak cari buku yang boleh membantu aku dan anak2 aku merancang kewangan mereka. Hari ini aku ada beli beberapa buah buku, antaranya biskut ajaib (Shamsuddin Abdul Kadir dan Nor’Aini Mohamed Noor), The Economic Naturalist , Why Economics explains almost Everything ( Robert H Frank ) dan Kampung Kaya ( Razzi Armansur ) selain satu pack buku kanak2 yang dicukai oleh Noura. Kalau aku pergi jalan bawak Noura macam tu la, selalu kena cukai dengan dia. Total spending untuk buku hari ini, RM96.00. Bila aku dah habis baca buku2 ni nanti, boleh la aku buat Books Review. Sebenarnya aku nak cari lagi satu buku, Rich kid, Smart kid, tapi dah habis stock pulak kat MPH Subang Parade tu.

Buku aku

Buku Noura

Friday, October 10, 2008

Epf monthly withdrawal

Epf monthly withdrawal

Hari ni aku cuti, tapi sekarang ni, hari cuti pun lagi banyak kerja kena buat. Dari pagi aku bawak noura pergi skin clinic di jalan tar, sachdev skin clinic di sebelah SSF kat jalan tar tu. Sebenarnya noura ada masalah eczema. Dia ada alahan pada certain food terutama telur, which is her favourite. Kalau dia makan telur, it will trigger her eczema dan kulit dia mula menunjukkan tanda2 gatal. So far aku dah pergi dia bawak ke banyak klinik termasuk dermatology specialist di HKL tapi, so far dengan Dr Sachdev ni jugak yang berkesan. Walaupun mahal, sekali visit memang tak kurang dari RM100.00, tapi untuk kesihatan noura, aku tak kisah. Dr sachdev ni pun dah tua dah. Sejak dari zaman kakak aku yang sekarang umur 36 tahun lagi dia dah buka klinik tu. Kakak aku pun masa kecik dapatkan treatment dari Dr sachdev ni. Agaknya umur dia dah 70 tahun lebih kot. Mak aku la yang suggestkan Dr sachdev ni.




Lepas gi klinik, aku jumpa jv partner aku untuk collect docs sebab aku yang akan turun bid sabtu ni. Jumpa fara kejap je, tapi yang bosannya jalan jam tadi. Then aku pergi epf untuk submit monthly withdrawal request. sebenarnya aku dah dapat balance of acc statement daripada bank aku dari 10/9 lagi dan balance of acc statement ni expire within 1 months. Esok due date untuk expiry of the statement, sebab tu hari ni jugak aku kena submit. Sebelum ni pada pemahaman aku, untuk monthly withdrawal epf ni, kalau monthly contribution untuk akaun 2 daripada majikan adalah x amount, kita boleh minta untuk keluarkan x amount jugak. Rupanya aku silap. Sebenarnya, syarat asas untuk monthly withdrawal ni, akaun 2 kena ada minimum rm600.00 dan tempoh minimum untuk pengeluaran bulanan adalah 6 bulan. Jadi, kalau akaun 2 kita ada rm600.00, kita boleh keluarkan rm100.00 setiap bulan, direct debit ke akaun peribadi kita, selama 6 bulan. Dan bila tempoh 6 bulan tamat, kalau dalam epf akaun 2 kita ada balance lagi rm600.00 atau lebih disebabkan ada kemasukan baru dari majikan, baru kita boleh apply lagi sekali untuk pengeluaran rm100.00 untuk 6 bulan seterusnya. Nasib baik akaun 2 aku memang ada lebih daripada rm600.00, jadi, dapatlah aku keluarkan duit epf aku tu. Requirement tak banyak, Cuma perlu dapatkan balance of acc statement daripada bank, dan bank memang ada standard form untuk kita isi. Lepas kita submit pada bank, dalam masa beberapa hari bank akan siapkan surat tu dan kita boleh collect. Kita juga perlu sediakan copy of ic, copy of bank book/bank statement dan juga s&p atau kontrak lelongan. Tadi aku tak bawak kontrak lelongan, tapi disebabkan epf masih ada data kontrak lelongan aku yang aku pernah submit untuk pengeluaran pertama 20%, so nasib aku baik, tak payah balik rumah gi ambik dan buat 2-3 kali kerja. 1-2 minggu lagi baru epf akan creditkan duit ke akaun aku. Urusan die pf petaling jaya, sebelah federal highway ni tak ambil masa yang lama, tak sampai 30 minit dah setel, orang tak ramai pun.




Lepas tu aku gi buat akaun elektrik untuk rumah teratak. Process pun tak lama, tak ramai orang kat TNB jalan klang lama. Tak sampai 15 minit je urusan aku di TNB. Isnin ni TNb akan pasang meter dan sambungkan elektrik ke rumah tu, insyaallah bulan depan dah boleh sewakan. Then aku kuarkan duit kat rhb cawangan puchong lak, sebab aku nak keluarkan lebih, aku kena cashkan cheque di kaunter. Aku malas nak buat bankers cheque di rhb, sebab aku caj 5.00. aku suka buat kat cimb, lagipun boleh jenguk banker di cimb untuk cek loan status. Walaupun aku boleh call je diorang, tapi aku lebih suka gi branch je, lagipun tak menyusahkan aku, semua tu dalam area puchong je. Nampaknya loan aku belum approved lagi. Esok agaknya baru keluar result. Last skali urusan aku, aku gi pejabat lawyer anuar hong, nak mintak refund payment yang aku dah buat untuk rumah pv aku dulu. Rupanya officer in charge tu hospitalized. Kalau ye pun assign le kat officemate, sekarang ni tak tau apa status. Esok aku kena pergi office lawyer tu lagi jumpa lawyer lain. Yang attend aku tadi pun orang baru, baru start keje, gantikan officer yg hospitalized tu agaknya. Nak harapkan diorang yang call aku, takde la jawabnya. Mentang2 la kes aku kecik, diorang buat tak tau je. Noura lak kalau keluar ngan aku memang tak tidur tengah hari atau petang la. Banker aku, lawyer aku, semua dah kenal noura .. kalau aku gi buat urusan kerja ni, memang aku bawak noura. Bila dah setel semua, baru aku balik rumah. Lunch tadi pun makan kat wendy’s puchong je. Tadi ada pulak jemputan open house budak giant, anak buah wife aku. Penat jugak satu hari ni punya kerja. Minggu ni ada jugak aku tengok2 listing auction. Wow.. memang banyak property yang hot n spicy. Korang semua cuba2 lah masuk, mana tau ada rezeki.

Tuesday, September 30, 2008

Selamat hari raya...

Selamat hari raya...
Alhamdulilah ramai yang berjaya dapat hartanah yang murah2 sempena bulan puasa ni.. tapi korang semua ada terpikir tak pros and cons bila korang dapat hartanah musim2 festival macam ni? Sebenarnya tak banyak beza bila kita dapat hartanah pada musim2 biasa, cuma bank officer, lawyer, dan semua yang terlibat berada dalam mood raya. Masing2 nak cuti panjang. Korang kena speed up process untuk pastikan korang meet the deadline. Jangan korang gelabah pulak dengan semua ni. Ini cabaran kecil je. Beruntung lah semua dapat pada reserve price, dan ada yang lawan pun, tak jauh beza dari reserve price. Macam aku sendiri pun, hartanah yang aku baru dapat pada 16/9, loan pun belum approved, lawyer dan banker aku pun bercuti sampai 5/10.

Untuk rumah teratak aku tu pun, grill belum boleh dipasang, sebab wireman rasmi aku, azman ali, pun turut bercuti raya. Nak pasang grill pun kena sambungkan elektrik dulu, pun kena tunggu lepas raya baru projek jalan. By the way, untuk rumah kediaman yang sambungan elektrik telah di potong melebihi 6 bulan, tnb wajibkan pemeriksaan semula keadaan wiring untuk pastikan selamat. TNB wajibkan kita appoint wireman panel, dan kos untuk kerja pemeriksaan oleh wireman ini lebih kurang RM700-900 termasuk RM200.00 deposit elektrik TNB. Lebih kurang 1-2 minggu baru wireman akan menyelesaikan tugas, sebab ada paperwork yang mereka perlu submit pada TNB dan selepas selesai segalanya, baru TNB akan pasang kembali meter elektrik dan menyambung kembali elektrik. Dari anggaran aku, mungkin 3rd week of October baru semuanya siap, dan hopefully penyewa boleh masuk rumah pada bulan November.

Aku sendiri pun dalam mood raya jugak.. malas nak tengok listing auction, malas nak pikir pasal hartanah untuk minggu ni. Minggu depan baru business as usual, aku akan mula tumpukan balik perhatian pada hartanah. Esok malam baru aku gerak balik ke JB untuk 3 hari, dan kemudian balik kampung bini aku di Trolak Utara. Kepada semua kawan2, pembaca blog aku dan rakyat Malaysia sekalian, berhati-hati di jalanraya. Sambutlah hari raya secara bersederhana. Kalau ada nak buat open house, khabar2 kan lah.. insyaallah kalau aku ada masa, aku datang. Assalamualaikum.

Saturday, September 27, 2008

JV as an option to invest.

JV as an option to invest.
Joint venture merupakan salah satu cara untuk kita invest dalam property. Lately aku ada beberapa kawan yang aku percayai untuk aku bentuk satu joint venture dalam property investment. Sebenarnya, jika kita ingin mengukur dari segi kekuatan kewangan, kita boleh cari apa yang kita mampu beli dan mampu milik, dan kalau kita tiada kekuatan kewangan, kita boleh senyap sorang2 sampai kita mampu menyimpan dan membeli, tapi dengan adanya satu pakatan, kita ada satu kuasa membeli yang lebih besar. Selain daripada itu, pakatan yang kita tubuhkan juga mungkin ada tujuan lain yang bergantung pada situasi masing2.

Antara situasi yang aku boleh wujudkan, kita mungkin berdaya kuasa dari segi kewangan, tapi kita sama2 mahu membeli property yang sama untuk tujuan pelaburan, jadi kita boleh bentuk pakatan untuk membeli hartanah itu, dan keuntungan dibahagi bersama. Dengan cara ini, masing2 beroleh apa yang di ingini, walaupun keuntungan di bahagi bersama. Its better to have something, then nothing. Situasi lain, kita mampu dari segi kewangan tapi kita tidak mampu mendapatkan pinjaman disebabkan komitmen semasa yang tinggi. Dalam masa kita reallign komitmen kita dengan cara menjual hartanah sedia ada, trim dan consolidate segala hutang untuk merendahkan komitmen, atau lain2 cara, kita mungkin terlepas beberapa hartanah yang hot n spicy, jadi ini juga antara sebab kita membentuk pakatan dengan menggunakan nama mereka yang masih boleh apply loan. Bayangkan, kita ada 100k, tapi kita tak boleh apply housing loan lagi, kalau kita beli cash, kita cuma dapat satu hartanah, dan pergerakan akan menjadi lambat. Sebaliknya, dengan 100k tersebut, kalau kita bentuk pakatan, kita boleh dapat lebih kurang 10 buah hartanah lagi yang berharga lingkungan 70-90k. Situasi yang ketiga, kita mempunyai modal, tapi kita tidak dapat apply loan juga, disebabkan nama kita blacklist, atau disebabkan status pekerjaan, atau gaji yang masih rendah, yang juga menidakkan kita untuk apply loan. Ini antara contoh semasa yang telah dilalui oleh pelabur2 sebenar, termasuk aku.

Syarat2 pakatan, terpulang pada individu kerana ini melibatkan duit masing2. Isu duit merupakan isu yang sensitive bagi kebanyakan orang. Kita sedia maklum, kerana duit,kita boleh bergaduh dengan kawan baik, suami isteri, kaum keluarga, adik beradik, malah siapa sahaja, inikan pula kalau kita buat pakatan dengan rakan2 baru. Apa yang penting, kita mesti mempunyai sikap yang positif, untuk kita maju bersama-sama. Satu pakatan yang berjaya, akan menghasilkan banyak lagi projek jv di masa masa akan datang, untuk kita terus menghasilkan keuntungan. Satu pakatan yang gagal disebabkan penipuan, akan menyebabkan conman tersebut tidak dapat diterima dalam komuniti pelabur hartanah, maka kemudian, conman ini terpaksa bergerak sendirian di kemudian hari. Industri pelaburan hartanah ini, walaupun besar, tapi kalau kita fokuskan dalam auction property, skopnya akan menjadi lebih kecil, dan kita akan jumpa muka yang sama setiap kali kita ke acara lelongan. Kesimpulannya, mana mau lari? Apalah nilai untung 10-20 ribu satu projek jv, sekiranya kita boleh memperolehi dan menghasilkan 100-200k dengan terus jujur dalam pakatan kita untuk 10-20 projek jv. Untuk tujuan legal, kita boleh lantik peguam untuk legalize syarat2 jv dengan bayaran yang berpatutan.

Dari pengalaman aku dan apa yang aku fokuskan untuk masa akan datang, aku akan bermula dengan projek jv kecil kecilan, dan sampai satu tahap, aku akan fokuskan untuk membeli hartanah2 yang bernilai tinggi. Penilaian peribadi aku untuk pakatan sedia ada aku, semua boleh dipercayaai dan semua berfikiran positif untuk terus memajukan diri sendiri dan orang lain. Apa yang aku dapat dari penulisan artikel aku sekarang? Takde apa2.. sebab tujuan aku cuma untuk create awareness pada mereka yang berminat, membentuk komuniti celik dan berpengetahuan dalam bidang hartanah, serta atas sokongan rakan2 pelabur. Apa yang aku tuliskan juga berdasarkan pengalaman aku sebagai pelabur, dan aku ingin tekankan, risiko yang ditanggung adalah milik peribadi dan untuk risiko dalam pakatan, adalah tangungan bersama. Janganlah bila projek jv bermasalah, kita mintak balik duit kita dan biarkan rakan jv kita tanggung sorang2, tak professional sikap macam tu.

Latest projek pakatan aku adalah dengan Pie, dan dalam masa terdekat aku akan buat pakatan dengan ctfarazila. Pakatan baru aku dengan ctfarazila adalah hartanah bernilai 100k ke atas, dan ini pengalaman baru aku untuk beli hartanah yang bernilai lebih 100k. aku dah mula explore hartanah bernilai sederhana, melangkaui focus aku untuk hartanah2 aku sebelum ini, tetapi margin keuntungan yang aku tetapkan masih seperti biasa. Modus operandi tetap sama. Semoga pakatan aku akan berjaya, dan beroleh kejayaan. Amin.

Di kesempatan ini juga, aku mengucapkan selamat hari raya kepada pembaca2 blog aku, maaf zahir dan batin. Aku minta maaf sekiranya gurauan aku agak kasar dan korang terasa hati. Aku anggap korang semua rakan2 baik aku, sebab tu gurauan dan kelakar aku memang kadang2 macam haramm… sekali lagi.. SELAMAT HARI RAYA…

Thursday, September 25, 2008

Process flow pembelian rumah lelong

Process flow pembelian rumah lelong
Atas permintaan kawan2.. aku up topic untuk process flow pembelian rumah lelong, termasuk la Din. Tiap2 hari Tanya aku pasal process flow pun mau suruh aku up topic lagi. Gila ahh glamour Din, tiap2 topic aku mention nama kau.

Process flow ni base on my experience dan korang digalakkan top up apa2 info yang aku tak mention. Sebab? I’m not perfect.. I’m on my learning curve, dan bersama-sama, kita kongsikan pengalaman supaya ilmu kita bertambah lengkap dan mantap.

Pertama sekali, bila kita dapat info tentang rumah yang akan dilelong, kita perlu dapatkan info selengkap yang boleh.

Kita dapatkan :
(1) alamat hartanah
(2) pelelong hartanah dan bank pelelong
(3) reserve price vs market value
(4) anggaran keadaan hartanah (untuk anggaran kos terlibat selepas pembelian, mungkin dari segi grill, kerosakan yang dapat di lihat, keadaan sekitar dan jiran yang mendiami, mungkin banyak foreigner atau warganegara)
(5) tunggakan yang terlibat (maintenance fee, cukai taksiran, cukai pintu, insurans, IWK, bil api, bil air, sinking funds)
(6) status hartanah (bumi lot, free hold, lease hold, baki lease hold)
(7) nilai sewaan semasa
(8) kemudahan sekitar (sekolah, masjid, bank, perkhidmatan bas, lrt, klinik, stesen minyak, kedai makan, kedai, pasaraya dll)
(9) kemudahan yang disediakan oleh pemaju (swimming pool, sauna, wifi, surau, pusat jagaan harian, dobi, kawalan keselamatan, parking lot dll)
(10) keluasan hartanah (sesetengah bank tidak menerima jika keluasan kurang dari 600 sqft, sama ada low cost, service apt atau studio apt, tapi bank yang melelong boleh accept loan application jika kita apply loan dgn bank yang melelong)
(11) property restriction ( biasanya low cost, mungkin ada syarat gaji below 2500.00, perlu mendaftar dengan jabatan perumahan selangor dll syarat)
(12) sekatan/caveat (err.. aku tak pernah check)
(13) Tempoh settlement sama ada 90 atau 120 hari dari tarikh belian.
(14) Deposit (5 atau 10%)
Semua maklumat di atas, kita boleh dapatkan, dari pelelong hartanah, bank pelelong, developer/maintenance office, pihak berkuasa tempatan (mppj, mpsj, dll), lawyer bank pelelong, dan jiran sekitar. Sumber utama kita adalah Pengisytiharan jualan atau Proclamation of Sales yang boleh didapati dari pelelong hartanah.

Seterusnya, setelah kita faham risiko yang kita bakal tanggung dengan membeli hartanah lelong tersebut, kita atau wakil kita perlu hadir di pusat lelongan pada hari yang di tetapkan untuk membida hartanah tersebut, dengan membawa bankers cheque/bank draft/credit card. Sesetengah pelelong menerima credit card sebagai payment option tetapi ada charge 2% dari jumlah deposit yang di bayar. Kita perlu tahu dan Tanya dahulu sama ada mereka accept payment by credit card atau tidak, kalau tak rugi datang auction tapi tak boleh register sebab tak buat bank draft. Untuk mendaftar, kita perlu serahkan bank draft tersebut, dan sekiranya kita gagal dalam acara lelongan, bank draft akan dipulangkan, dan kita boleh tunaikan di cawangan di mana kita membeli bank draft tersebut. Kalau kita wakilkan seseorang untuk membida bagi pihak kita, sediakan satu surat kuasa untuk membolehkan wakil kita membida bagi pihak kita, berserta copy of ic.

Kita juga perlu menetapkan limit yang kita mampu atau mahu, supaya kita boleh tarik diri bila nilai hartanah melebihi nilai yang kita tetapkan. Setelah kita berjaya dalam lelongan, kita/wakil perlu menandatangani kontrak lelongan dan membayar 50.00 stamp duty. Selain itu, baki deposit dari harga lelongan perlu dibayar tunai. Sebagai contoh, deposit 10%, harga reserve 50k, bank draft amount 5k, jika kita menang pada harga 80k, baki 3k perlu dijelaskan tunai. Jika deposit 5%, harga reserve 50k, bank draft amount 2.5k, bila kita menang pada harga 80k, baki 1.5k perlu dijelaskan tunai.

The next working day, kontrak akan siap dimatikan stamp dan kita boleh collect dari pejabat pelelong dan proceed untuk apply loan. Kebiasaannya, bank approved 90% from buying price, dan jika kita beli pada harga 80k, loan amount adalah 72k tidak termasuk MRTA. Jika deposit awal adalah 5%, kita boleh jelaskan baki 5% kemudian, pada pihak lawyer kita untuk dibayar kepada bank pelelong. Approval process untuk loan sekitar 1-2 minggu, dan setelah loan approved, kita perlu lantik lawyer untuk menyelesaikan process pindah milik nama (sama ada memorandum of transfer atau deed of assignment) dan juga loan agreement process. Kita perlu melantik lawyer dari panel bank untuk loan agreement dan lawyer yang sama boleh menyelesaikan process pindah milik atau kita boleh gunakan lawyer kita (jika ada). Kita boleh melantik lawyer kita sendiri sekiranya lawyer kita adalah panel lawyer untuk kedua dua urusan.

Sekiranya urusan pindah milik tidak dapat diselesaikan dalam tempoh 90/120 hari, lawyer kita perlu minta extension dari pihak bank pelelong supaya process pindah milik dapat diselesaikan, dan bank kita boleh disburse baki harga jualan kepada pihak bank pelelong. Apa yang penting, pihak bank pelelong perlu menerima baki jualan dalam tempoh yang ditetapkan supaya mereka tidak melelong hartanah itu sekali lagi dan untuk pihak bank kita meluluskan disbursement, process pindah milik nama perlu diselesaikan. Process pindah milik nama bukan process yang mudah, sebab itu kadang kala 90/120 hari tidak dapat di siapkan bahkan tambahan 90 hari extension pun kadang kala tidak mencukupi sekiranya pihak lawyer kita tidak menjalankan tugas dengan baik. Sebab itu, penting untuk kita selalu follow up dengan lawyer kita untuk ambil tahu progress pindah milik. Process pindah milik melibatkan pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah dan lhdn. Sekiranya loan disburse sebelum tarikh akhir tamat, kita akan selamat. Untuk extension selepas tamat tempoh 90/120 hari, selalunya bank pelelong akan mengenakan faedah berdasarkan baki tertunggak, dan kita perlu tanggung kos tersebut.
Dalam tempoh selepas loan disburse juga, pihak bank akan melantik penilai hartanah untuk tujuan penilaian hartanah secara formal. Secara mudah, ini lah process flow pembelian rumah lelong secara gadaian bank. Kalau kita beli rumah lelong secara cash, kita tetap perlu melantik lawyer untuk urusan pindah milik hartanah, tapi kita abaikan bahagian loan agreement dan penilaian hartanah. Di atas kertas, process flow ni tak rumit, tapi on real situation, kita tak dapat jangka bahagian mana yang akan sangkut, jadi kalau ada kes yang pelik2, boleh kongsikan bersama untuk tujuan rujukan.

Tuesday, September 23, 2008

Maybank grand auction @ Tancorp

Din yang macho..


Wow!! Din dah hilang.. magic!!

Hari ni 23/9/2008 aku temankan member aku, Din yang baru semalam confirmkan yang dia nak masuk auction under maybank, bertempat di Tancorp. Pagi tadi pukul 9.00 pagi dia ambik aku, then terus pergi OCBC bank Puchong untuk buat bank draft (kita orang staff, so charges 2.00 waived). Ngam2 pukul 10.20 sampai di Tancorp dan sempat register untuk bidding. Hari ni ada 3 flat penara yang akan di auction, Din pilih yang reserve price paling rendah, 49.5k. Sesampai di Tancorp kita orang jumpa one3838 dan met. Recently, kita akan jumpa sesame kita di tempat lelongan. Pada aku satu perkembangan yang baik, sebab ahli2 PMC aktif membeli dan menambah harta.




Daripada 3 flat penara ni, one3838 dapat reserve price berharga 60k, Met dapat reserve price berhatga 65k, sementara reserve price 49.5k met dan Din terpaksa lawan dan akhirnya Met dapat pada harga 65.5k. sebenarnya one3838 dan seorang makcik pun turut mendaftar untuk penara 49.5k ni, tapi mungkin sebab one3838 dah dapat satu, dia tarik diri, dan makcik ni pulak mungkin dia nak pada harga reserve price je. Lepas kalah bid, aku ngan Din pun balik sebab Din masuk kerja pukul 1pm, dan sebelum tu Din tunaikan balik bank draft tu. Untuk pelanggan bank sebenarnya ada charge rm10.00 kalau kita nak jual balik bank draft tu di OCBC, tapi staff dapat waiver lagi. Pengalaman pertama Din auction sendiri, gagal. Takpe.. Din muda lagi. Banyak lagi masa dia nak beli hartanah. By the way, aku tengok grand auction under maybank ni.. kehadiran tak menggalakkan. Dari cerita kawan2.. kebanyakan orang tak suka beli property auction dari maybank. aku tak pasti sebabnya, tapi dari segi kerjasama, maybank susah nak bekerjasama selepas kita beli property from auction.




Kejap lagi aku nak keluar ambil baju raya, shopping raya, dan pergi buka kat luar. Hari ni birthday bini aku. Semalam aku dah bagi hadiah handphone baru, handphone 3G. senang nak call, boleh tgk muka. Hari ni tak tau lagi nak makan kat mana.. rasa2 macam nak makan steak..

Penggunaan od/asb sebagai financial tools..

Penggunaan od/asb sebagai financial tools..
Mungkin masih ada yang kurang faham tentang motif dan cara penggunaan od/asb dan yang sewaktu dengannya. Od/asb adalah tools yang baik dalam kita merancang kewangan. Tidak semestinya kita applikasikannya untuk pelaburan hartanah sahaja. Od/asb boleh juga digunakan sebagai akaun perbelanjaan harian atau asas untuk simpanan. Apa yang aku nak cerita kali ini lebih kepada asas pengunaan od/asb, dalam konsep yang mudah.Yang penting dalam teknik ni, penggunaan od, kad kredit, dan current acc. Od facilities yang digunakan adalah od/asb. Untuk permulaan, kalau nak buat dengan rhb, kita perlu ada sijil asb bernilai sekurang kurangnya 11k. Kita juga ada option untuk buat od/asb dengan CIMB, OCBC dan Maybank (different rate applies).





Kelebihan menggunakan asb sebagai sandaran kepada od adalah, dividen tidak diganggu. Setiap awal tahun kita akan tetap menikmati dividen berdasarkan nilai sijil kita, dan bank tak sentuh dividen asb kita. Dividen tersebut juga sebenarnya boleh di masukkan kembali ke dalam akaun od kita, untuk cover int yang di charge oleh pengunaan od. Apa yang bank buat sebenarnya ialah, simpan sijil asb kita, dan bank akan bukakan current akaun untuk kita, dan akan bagi kita duit bersamaan 95% dari nilai sijil kita. Overdraft ini adalah duit yang bank peruntukkan untuk kita, sama seperti credit card credit limit, sebab tu akan ada 6.75% pa charges bila digunakan. Kalau tak diguna tiada charges, kalau guna, charges terus dikira secara harian sehingga di bayar.


Sekiranya kita memilih untuk simpan di asb sahaja, tanpa dicagarkan untuk mendapatkan od, kita boleh keluarkan di bank juga, tapi kita akan hilang dividen tahunan. Dengan adanya od/asb, kita tetap akan menikmati dividen, dan ada akses untuk emergency funds atau untuk kegunaan pelaburan dan lain2 hal. Cara lain untuk dapatkan od, kita boleh cagarkan fix deposit, tanah, rumah, dan lain2 asset yang kita ada. Unit trust jugak termasuk dalam asset, dan boleh di cagarkan. Kadar int dan margin of finance yang dikenakan adalah berlainan bagi setiap asset yang di cagarkan.





Kad kredit, adalah tools yang kedua dalam penggunaan perancangan kewangan dan sekarang, wujud kredit card yang tiada annual fee, di samping rebat tunai 2-5% untuk penggunaan petrol. Mudah sahaja sebenarnya, apa yang kita belanjakan tiap2 bulan, kita boleh gunakan kredit card, seperti bayaran bil api, bil air, minyak petrol, barang dapur, dan apa2 yang boleh guna kredit card. Bila sampai statement, kita boleh bayar sebelum due date menggunakan funds dari akaun od. Sebaiknya, kita perlu bayar penuh, jangan bayar 5% sahaja.. sebab kalau kita tak guna kredit card pun, kita akan bayar full amount juga untuk semua bill2 tersebut.. sekurang kurangnya, kita dah melengahkan pembayaran untuk servis yang kita dah guna, at least 30-50 hari. Yang terakhir, apa juga incoming funds yang kita dapat kita perlu letakkan dalam akaun od, seperti gaji, pendapatan sewa rumah dan lain2.


Apa yang kita dapat dari cara ini? Kita menjimatkan interest kredit card cari 18% kepada 6.75% sahaja sekiranya kita menggunakan akaun od dan terdapat outstanding dalam akaun od. So, kredit card kita kekal full amount after the full payment dan kita tiada komitmen dengan kredit card.





Apa juga loan yang kita ada, kita boleh consolidatekan ke dalam akaun od jika kita mahu. Kita boleh bayar semua loan yang kita ada guna od, kalau kita ada personal loan atau loan kereta, kita boleh bayar habis (kalau od limit mencukupi). Kalau dibandingkan dari segi int rate, int rate personal loan dan auto loan adalah lebih tinggi dari int od ni sebab int PL dan auto loan adalah fix rate, sedangkan int od adalah daily rest. Untuk jangkamasa panjang, kita akan jimat int yang banyak. dan bila kita dumpkan dividen asb ke dalam akaun od, sebenarnya, kita tak dikenakan apa2 int dari akaun od pun. Interest dah di cover oleh dividen asb. dan perbelanjaan kita boleh dikatakan zero interest, dan kita dah menjimatkan perbelanjaan dengan tidak melibatkan interest yang tak sepatutnya. Kesimpulannya , dengan cara ini, kita membeli masa untuk membayar apa yang telah kita gunakan tanpa interest.


Funds dari OD ni juga boleh digunakan untuk tujuan pelaburan. Tapi kita juga perlu mengambil kira tentang od interest charge sekiranya kadar BLR naik melebihi apa yang dividen asb tawarkan. Apa yang penting, kita tetap mempunyai simpanan dalam asb, dan dalam masa yang sama kita boleh gunakan funds dari akaun od dengan kadar interest yang rendah berbanding personal loan atau credit card.

Sunday, September 21, 2008

Bid sampai menang!!!

Bid sampai menang!!!
Pada November 2007, aku berjaya mendapatkan hartanah lelong aku yang pertama. Apt medium kos, di beli pada harga bidaan 73k. Masa tu, aku ambil pakej RHB bank disebabkan promo pada masa itu lock in period setahun dan aku bercadang untuk refi property ini setelah tamat lock in period. Oleh kerana regular lawyer aku, Mrs Junny from Ram Reza & Muhammad, bukanlah panel untuk RHB bank, aku terpaksa mengambil lawyer yang lain untuk menyelesaikan urusan pindah milik dan loan agreement. Lawyer firm yang aku lantik adalah Anuar Hong & Ong cawangan Puchong.




Apt ni sebenarnya untuk kediaman aku sendiri. Sebelum ni aku cuma menyewa di Bandar Puteri. Apt ni jugak boleh generate cash dalam lingkungan 60k untuk aku bila direfinancekan semula. Harga reserve pada 2007 adalah 65k dan aku menang pada harga bidaan 73k. Setelah kontrak siap, aku terus submit pada RHB dan dalam masa seminggu, loan approved dan aku terus sign letter offer dan lantik lawyer. Tempoh yang diberikan adalah 120 hari dan di sebabkan title individu dah keluar, disamping urusan maintenance bertukar tangan kepada Joint Management Committee, urusan pindah milik agak mengambil masa, tetapi pihak bank pelelong meluluskan extension 3 bulan. Tempoh akhir adalah penghujung bulan June 2008, tetapi rupa2 nya pihak lawyer tidak menyelesaikan urusan pindah milik sehingga June 2008 tersebut.

Sebenarnya, as lawyer, diorang sepatutnya advice aku apa yang aku tak buat lagi, apa yang mereka perlukan dan apa yang patut aku bagi pada mereka. Bila aku call, developer dan lawyer, diorang cakap still under process, takde masalah. Tiba2 masuk bulan august yang lepas, aku dapati rumah yang aku beli ni nak kena auction semula. Bila aku tau macam tu, terus la aku call Anuar Hong, dan diorang boleh cakap patutnya dah settle dah semua ni, pastu nanti dia check and revert back later that day, tapi haram tak call pun. Esoknya aku pergi pejabat dia, barulah dia bagitau diorang dapat surat reauction tu pada 29 July 2008. so, kenapa tak bagitau kat aku?? Apa masalah diorang ni yang tak pernah nak update pada aku any latest progress bila aku tanya?? Aku tak expect diorang akan call aku untuk update status selalu, tapi bila ada something important macam ni, bagi tau la. Bila aku yang call diorang, then janji nak call balik, tapi tak call pun, sampailah rumah tu nak kena reauction. Nasib baik aku tahu awal, dan alhamdulillah aku pun ada budget untuk masuk balik reauction. Target aku, kena bid sampai menang. So, misi hari ini adalah bid sampai menang.




Kenapa aku nak sangat apt ni? Sebab aku nak duduk sini la.. di samping market value yang agak tinggi berbanding reserve price. This time around aku akan apply loan under cimb dan akan apply pakej home extra untuk dapatkan the difference between purchase price dengan market value. Ini mungkin pakej home extra aku yang ke tiga. Pakej home extra aku yang pertama adalah apt aku di flora damansara , yang kedua di puchong juga, dan yang ke tiga yang ini. Kalau ketiga tiganya setel, aku ada cash in hands dalam 130k. Sepatutnya kalau ikut perancangan awal, once loan disburse dari rhb aku akan refi terus kepada cimb, tapi bila dah jadi macam ni, aku kena apply loan cimb terus.

Berbalik kepada cerita asal kita, pagi tadi aku datang ngan opis mate aku , Din. Din sekarang nak join aku buat property investment jugak, dia datang hari ni jadi supporter aku. Selain daripada tu, peruzz dan kawan dia dari rawang dan sepul besut pun datang jugak nak bagi support. Pie sampai lebih kurang pukul 11 pagi. Nasib baik Pie datang, sebab dia kenal salah sorang pembaca blog dia, Ruru. Ruru sebenarnya nak bid rumah ni juga, dan setelah Pie explain situation aku, Ruru pun tak jadi bid rumah ni. Bila sampai turn rumah aku, ada 2 bidder lain yang masuk juga.




Reserve prive utk rumah ni back to previous amount, 65k. Salah satu bidder tu, tak lawan pun selepas aku angkat untuk 66k, mungkin dia nak rumah tu on RP only. Lagi sorang bidder ni, lawan.. dan disebabkan misi aku hari ni ialah bid sampai menang, memang laju aku akan paddle bid tu. Bila sampai 70k, mamat sorang lagi tu dah teragak agak untuk melawan.. tapi dia gagahkan juga untuk melawan.. tapi dia stop at 79k. once aku angkat untuk 80k, dia surrender. Alhamdulillah, selamat rumah aku. Walaupun harga yang aku dapat ni lebih tinggi dari dahulu, dan walaupun aku kerugian 7.3k disebabkan last auction amount forfeited, secara positif aku tak anggap aku dalam kerugian. Aku anggap 7.3k tu kos sewa aku duduk di situ since last year sampai 4-6 bulan kemudian (sebab aku akan masih duduk free lagi sehingga loan disburse).

Since harga yang aku dapat juga 80k, aku masih ada peluang untuk ambik pakej home extra untuk dapatkan lebih kurang 50k. moral daripada kes aku ni, kena cari lawyer yang efficient dan reliable.

Friday, September 19, 2008

Teknik pembelian rumah

Teknik pembelian rumah
Posting ni sebenarnya dah lama ada dalam blog friendster aku, tapi officemate aku, uncle din, suruh letak posting ni di sini. So, kalau ada yang dah baca dari blog friendster aku, it's the same posting actually. Apa yang aku nak cerita hari ni, teknik membeli rumah. Membeli rumah semestinya satu pelaburan yang besar. Sama ada untuk kita duduki atau untuk tujuan pelaburan, perkara pokok yang perlu diambil kira adalah lokasi. Pemilihan lokasi adalah bersifat subjektif, apa yang kita anggap bagus, tak semestinya bagus untuk orang lain. Untuk tujuan pelaburan, di syorkan tempat tersebut mempunyai kemudahan jaringan pengangkutan yang baik seperti lrt/komuter/bas dan mempunyai kemudahan awam seperti bank/hospital/kedai/shopping complex dan lain2. tempat sebegini mempunyai demand yang tinggi dan memudahkan kita mencari penyewa. Ada beberapa cara untuk kita membeli rumah :


1) pembelian rumah baru.Selalunya untuk pembelian rumah baru, wang yang di keluarkan tak berapa banyak. Kalau ini pembelian pertama kita, kita boleh bayar deposit dulu, mungkin 1k, ada jugak developer yang letak rm500 atau rm100 sahaja. Proses seterusnya, cari pinjaman, dan bila pinjaman diperolehi, kita boleh mulakan dokumentasi untuk penyediaan sales n purchase agreement, upah lawyer, keluarkan duit epf dan setelkan balance deposit. Kebiasaannya margin pinjaman adalah 90% dari harga rumah, so, kita kena setelkan baki 10% tu bila kita keluarkan duit epf.


Kadang2 pemaju dan bank ada promotion 100% loan atau mungkin 95% loan, so lebih rendah deposit yang kita keluarkan dan juga lebih tinggi bayaran bulanan. Untuk rumah yang berharga 100k ke atas selalunya kita ada option untuk zero entry cost, dimana lawyer fee ditanggung oleh bank. Tanggungan tersebut dalam bentuk fully bare by the bank, atau di masukkan dalam loan. Ada investor yang beli rumah baru dengan tujuan menjualnya kembali bila rumah dah siap, dan pulangan untuk cara ni dalam 10-20%. Risiko tetap ada, disebabkan rumah baru belum terbukti harga akan naik. Contoh pelabur yang mengalami kerugian, bila diorang invest dalam projek bukit beruntung, atau putra perdana. Sewa –ve cashflow, tak mampu nak tanggung monthly paymnt, akhirnya rumah terlelong. Beli rumah baru, kemudian sewakan pun adalah satu option untuk beli rumah baru, dan risikonya sama juga. Tapi untuk long term, kita boleh andaikan harga rumah akan naik. Kebanyakan bandar2 baru yang wujud, harga sewanya masih murah, dan kalau nak beli subsale pun murah, so yang penting sabar, mungkin ambik masa beberapa tahun sebelum harga sewa mula naik, bila dah ramai orang pindah, dah banyak kemudahan disediakan, dan dah ada jaringan perhubungan yang baik seperti highway, dan public transport. Antara contoh Bandar yang belum naik dan sewa masih murah, sri kembangan. Walaupun dah ada jusco, pasar borong Selangor, tapi sewa masih rendah. Tapi akan datang kita tak tau sebab pembangunan masih lagi rancak di Puchong gateway.


Teknik yang aku gunakan untuk pembelian rumah baru, aku cari bank yang provide 0% dalam tempoh construction dan int nya cuma jalan bila rumah dah siap. Rumah baru yang aku beli tu di Baiduri Courts, Bandar Bukit Puchong 2. Aku dengar rumah tu hot juga, dan.. dah habis pun jualannya. aku dengar ada waiting list yang panjang, kalau2 ada buyer yang tak jadi beli. kemungkinan besar rumah tu siap hujung tahun ni walaupun atas kertas, rumah tu dijangka siap awal 2010. penyerahan kunci mungkin feb 2009. First aku akan cari penyewa, dan lepas lock in period refinancekan ikut market value. Bila kita refinancekan rumah, perlu diingat, monthly paymnt akan bertambah ikut harga loan yang baru, kalau hasil sewa masih +ve cashflow, bagus.. tapi kalau –ve beberapa puluh atau ratus pun takpe.. yang penting kita ada cash in hands. Kuasa cash in hands in banyak faedahnya. Kemudian aku ceritakan pasal kuasa cash in hands ni..


2) pembelian subsale atau dinamakan beli rumah atas orang. Selalu yang kita dapat, adalah mengikut market value. Biasalah.. siapa yang nak rugi.. mestilah kita nak jual ikut market value supaya keuntungan kita maxima. Caranya lebih kurang macam beli baru jugak, bagi deposit kat tuan tanah (kedaung) tu, kemudian tuan tanah akan prepare SnP, kemudian kita boleh proceed buat loan dan upah lawyer. Disebabkan kebiasaannya bank boleh bagi 90% loan, baki 10% tu kita kena bayar sendiri pada tuan tanah. Disebabkan kita beli ikut market value, susah nak dapat +ve cash flow kalau kita sewakan. Boleh makan masa beberapa tahun sebelum harga hartanah naik. Kadang2 jugak, terdapat case hartanah dijual below market value. Susah nak dapat ni, antara kes kawan2 aku yang Berjaya beli hartanah below market ni, tuan tanah nak pergi haji, jual tanah murah2 je.. ataupun hartanah nak kena lelong, so sebelum lelong nego dengan buyer so dapat jual murah skit, atau orang tua, dah tak larat nak maintain rumah, jual je la murah2..

Tapi hartanah under market value ni pun boleh dicari.. kena rajin la tgk semua sumber. Tgk suratkhabar, internet, iklan kat tepi Jalan, mulut ke mulut dan lain2.. yang best kalau kita boleh dapat hartanah market value ni, kita boleh mark up loan mengikut market value, dan semestinya dapat lebihan tunai dalam tangan. Apa yang penting kalau nak buat cara ni, dapatkan lawyer yang boleh uruskan perjanjian sebab kita akan buat dua agreement. Satu dengan tuan tanah untuk jual harga sekian sekian dan satu lain untuk tujuan loan bank dengan harga yang dah mark up. Kalau ikut cara mark up ni, kalau boleh dapat 10-20% under market value, takyah kuar duit banyak pun, siap dapat cash lagi.


3) pembelian lelong. Yang ni favourite aku. Cara ni kita kena keluarkan modal 5 atau 10% dari harga reserve. Kita sediakan bankers cheque dan bersedia untuk membida pada hari lelongan. Persediaan kena ada, sebelum membida, kita kena check dulu bil2 tertunggak, syarat2 lelongan sama ada bil terunggak ditanggung oleh bank atau bayar sendiri. Kita boleh check dengan developer, pejabat tanah, dan bank pelelong itu sendiri dan juga dengan pelelong hartanah.

Kita kena tetapkan target setakat mana kita mampu bid atau setakat mana target kita. Apa guna kita beli hartanah lelong kalau kita emosional dan nak jugak dapatkan hartanah tersebut walaupun lebih dari market value..
selepas kita Berjaya membida, kita kena bayar balance deposit tersebut on the spot dan esok lusanya kita boleh dapatkan kontrak lelongan tersebut. Dengan kontrak ni, kita boleh buat loan dan upah lawyer. Part yang best dalam hartanah lelongan ni, kalau 1st round takde orang beli, akan turun 10%. Hartanah lelongan yang aku beli, dah mencapai 6 kali lelongan .. so.. memang under market value gila gila ah… so, bila refinancekan balik ikut market value, memang akan dapat cash yang banyak, of course dalam bentuk loan dan perlu di bayar bulan2.. tapi bila kita ada cash yang banyak, banyak benda yang kita boleh buat untuk gandakan cash tersebut menjadi berganda ganda…


Beli lelong jugak selalunya ada syarat 90 atau 120 hari balance outstanding perlu di jelaskan, tapi asalkan loan dah apprvd, we can say that it’s our property, sebab kalau banker tak boleh disburse dalam tempoh yang ditetapkan, kita boleh mintak tangguh dengan bank pelelong. Memang susah nak dapat hartanah yang hot area tapi dah 5-6 kali lelong, tapi kadang kadang terdapat kekangan lain seperti hartanah tu bumi lot, so maybe bumi tak banyak duit nak beli, atau kurang promo, atau auction house yang tak di kenali ramai.. semua tu mungkin berlaku.. so yang penting sebagai investor, kita kena dapatkan semua maklumat ni..

Awal awal tadi aku ada mention pasal kuasa cash in hands.. so secara teorinya, bila kita buat loan dengan bank, kita akan dikenakan interest.. housing loan int boleh dikatakan rendah.. dalam lingkungan 4-7 per cent.. dan ianya monthly rest… so, bila kita refinance rumah, dan kita dapat lebihan cash yang banyak, 1st option kita boleh laburkan dalam asb untuk dapat dividen lebih dari 8%.. so kita dah dapat untung dari asb.. dan bila kita cagarkan sijil asb kita untuk dapat kan od.. od tadi kita boleh gunakan untuk untuk beli rumah secara tunai.. dan bila urusan tukar nama selesai.. kita boleh financekan balik ikut market value..semestinya pembelian rumah tu mesti dibawah market value sama ada dari subsale atau lelong.. dan bila kita financekan balik.. kita dapat lagi lebihan tunai.. bila kita ulangi process tersebut berulang ulang kali.. terbentuklah kekayaan … pada satu tahap mungkin bank dah tak boleh apprvd loan kita, pada masa tu kena fikirkan cara lain.. sama ada gunakan orang sekeliling, suami, isteri, adik beradik, sedara mara (kalau boleh percaya.. proceed).. atau tubuhkan satu property management company… kalau aku boleh buat.. semua orang boleh buat..

Wednesday, September 17, 2008

Pengiraan komitmen

Pengiraan komitmen
Ramai yang bertanya bagaimana untuk kita layak mendapatkan pinjaman perumahan sedangkan gaji bulanan kita hanya dalam lingkungan 2-3k sahaja. Dalam apa jua keadaan, aku tak galakkan penipuan, kerana penipuan pertama akan mengakibatkan kita terus berada dalam penipuan untuk langkah2 seterusnya. Jadi, selalunya bank menetapkan limit commitment kita adalah pada tahap maksimum 75% dari pendapatan bulanan kita. Sebagai contoh, kita anggap Cik Maria, seorang eksekutif muda, bergaji 3k, mempunyai komitmen seperti berikut:

Kereta persona : monthly payment 670.00/month (9 tahun)
Personal Loan 20k : 365/month (7 tahun)
Kad kredit outstanding 5k : 250/month (min payment 5%)
Apartment medium cost 80k : 400.00/month




So, total komitmen yang boleh di perolehi dari CCRIS atau maklumat yang boleh di capai oleh bank adalah 1685.00/month. Bila total 1685.00 kita bahagikan dengan 3k pendapatan bulanan, total komitmen Cik Maria adalah 56%.

Sekiranya Cik Maria berhasrat untuk membeli sebuah lagi apartment untuk tujuan pelaburan, juga bernilai 80k, dengan monthly payment 400.00 juga, kita tambahkan nilai komitment daripada 1685.00 kepada 2085.00, dan kita bahagikan kepada pendapatan sekarang, 3k, jadi.. komitmen baru yang Cik Maria akan tanggung adalah 69.5%. ianya masih dibawah 75%, jadi.. bank masih boleh consider pembelian hartanah kedua oleh Cik Maria ini. Kemudian cik Maria menyewakan hartanah kedua ini kepada penyewa yang bernama Encik Ozawa, pada kadar 700.00/month, ini akan menambahkan pendapatan Cik Maria daripada 3k kepada 3.7k. Untuk legalize pendapatan 700/month ini, Cik Maria hanya perlu membuat Tenancy agreement dengan Encik Ozawa dan Tenancy agreement ini perlu dimatikan stem di pejabat LHDN, dan duit sewa perlu dikreditkan kedalam akaun simpanan sebagai bukti penerimaan pendapatan.




Seterusnya, sekiranya Cik Maria ingin membeli satu lagi hartanah dengan nilai yang sama, 80k, dengan monthly payment yang sama, 400.00 sebulan, komitmen baru yang Cik Maria akan tanggung, akan menjadi 2485.00. Dengan pendapatan bulanan sekarang adalah 3.7k, komitmen Cik Maria akan menjadi 67%, dan ianya masih dibawah 75%, kemungkinan untuk lulus masih ada. Bila hartanah ketiga di sewakan kepada Encik Syamruz, pada kadar 700.00/month, pendapatan Cik Maria akan menjadi 4.4k dan begitulah seterusnya, Cik Maria masih boleh meneruskan pembelian seterusnya dengan mengira komitmen yang bakal ditanggungnya. Sekiranya masih di bawah 75%, beliau masih layak. Sekiranya komitmen beliau melebihi 75%, beliau boleh membuat permohonan bersama suami atau adik beradik Cik Maria. Dengan langkah pengurusan kewangan yang bijak, Cik Maria boleh menyelesaikan hutang2 kereta, personal loan dan kad kredit dan ini akan merendahkan lagi komitmen bulanan beliau, dan Cik maria boleh mencari beberapa buah hartanah lagi untuk disewakan kepada Encik Tuah, Encik Azman, Encik Asri dan Encik2 yang lain….




Untuk pengiraan komitmen, belanja dapur, belanja rokok, duit susu anak, dan lain2 seperti bil air, api tak termasuk dalam perkiraan kerana bank tak boleh trace perbelanjaan tersebut.

Dengan mengambil contoh pengiraan Cik Maria itulah, aku pun boleh membeli beberapa buah hartanah, seperti Cik Maria.Apa yang penting, kita legalize pendapatan sewa dengan matikan stem di LHDN dan tunjukkan bukti penerimaan sewa dari penyata akaun. Terima kasih.

Tuesday, September 16, 2008

Refinance or Top up your loan..

Refinance or Top up your loan..
Baru2 ni aku baru tau CIMB ada satu produk yang bernama home extra..(berbentuk top up loan) dan since kebanyakan hartanah yang aku ada dan akan ada.. adalah dari jenis lelong.. dan disebabkan juga, aku suka mencari hartanah yang ada gap besar dari buying price dengan market value, at least 20k gap, so.. home extra by CIMB adalah option yang perlu difikirkan secara serius selain refinance option.




Teknik biasa bagi pelabur hartanah untuk mendapatkan pulangan yang besar bagi hartanah mereka, yang dipegang, adalah melalui refinance. Maksud aku, kalau hartanah yang dibeli bertujuan untuk disewakan, dan dipegang untuk tempoh yang lama ( bukan untuk di jual segera), selain daripada kita dapat hasil sewa, kita juga boleh refinancekan untuk dapat hasil yang lebih. Sebagai contoh, bila kita beli sebuah apt low medium cost dari new project berharga 72k, dengan monthly paymnt sebanyak 430.00 selama 30 tahun (lock in period 5 tahun), dan maintenance fee 80.00/month, mungkin kita akan letak 550.00 atau 600.00 untuk sewa bulanan. +cash flow dalam lingkungan rm40-90 sebulan. 5 tahun kemudian, kita anggarkan sewa naik pada tahap 750/month, kita boleh dapat hasil 240.00/month. Tapi apakah nilai 240.00 sebulan sekiranya kita boleh mendapatkan 60k atau bersamaan 250 kali nilai 240.00 tersebut, atau bersamaan 20 tahun hasil positive cash flow sebanyak 240.00 tersebut, dan apa yang lebih baik, 60k tersebut boleh dilaburkan lagi untuk mendapatkan beberapa 60k yang lain untuk meneruskan pencarian the 1st RM1million. Jawapan mudahnya refinance. Itupun sekiranya market value apt low medium cost ini bernilai 130k pada 5 tahun akan datang, hehehheh… sekiranya market value apt ini hanya sekitar 100k, terima sahaja 20-30k hasil refinance tersebut.. ianya masih duit, dan ianya masih jumlah yang besar, disamping masih ada +cash flow.

Apa yang aku cuba bagi tau disini, sekiranya market value apt tersebut 130k pada 5 tahun kemudian, dan kita refinancekan ikut market value, dan bank apprvd loan up to 90% bersamaan 117k, di tolak pada loan amount yang mungkin tinggal lebih kurang 60k selepas 5 tahun, itulah punca 60k yang aku sebutkan diatas, dan berdasarkan loan baru 117k, monthly paymnt baru berserta maintenance fee masih dibawah 750.00 sebulan, bila kita buat cara ni, monthly paymnt kita pada bank dan hasil sewa kita break event, tapi kita ada lebihan tunai selepas 5 tahun. Cara ni boleh diguna pakai untuk semua jenis pembelian rumah, tapi mengambil masa yang lama, disebabkan kita mahu mengelakkan penalty oleh bank atas lock in period, mahu mengumpul reducing principle amount disebabkan oleh pembayaran monthly payment oleh penyewa dan market appreciation apt tersebut (kenaikan nilai hartanah over the years).




Bagi hartanah lelong, sebelum ini kita terpaksa menerima yang loan amount apply adalah up to the buying price, walaupun ada hartanah yang kita dapat, market valuenya lebih tinggi dari buying price yang kita beli dari lelongan. Untuk penyelesaian mudah, kita boleh beli hartanah lelong secara cash, dan bila urusan pindah milik selesai, kita boleh financekan kepada bank pada harga market value. Penyelesaian mudah ini selalunya untuk golongan yang mampu, dan bukan untuk golongan pelabur baru yang masih mengharapkan pinjaman bank. Disebabkan sekarang aku tau cimb ada produk yang bernama home extra, aku tak perlu menunggu tempoh lock in period tamat untuk refinance hartanah aku yang ada gap at least 15k antara buying price dengan market value. Kes pertama aku untuk home extra ni, adalah apt aku yang di beli dari lelongan pada harga 71k, dan nilai market value 90k. cara nya, loan pertama aku adalah 90% from buying price 71k, iaitu 64k. Once loan 64k disburse (dah disburse 3 bulan yang lalu), aku dah boleh apply home extra. 90% dari market value 90k adalah 81k, ditolak pada 1st loan amount, 64k, aku akan dapat 17k dari home extra. Caranya lebih kurang sama macam refi, tapi tak perlu tunggu sampai lock in period habis, kita Cuma perlu servis 2 loan, satu yang bernilai 64k (rm360/month) dan loan yang kedua bernilai 17k (juga untuk tempoh 30 tahun, dengan monthly paymnt dalam lingkungan rm80-90/month). Jadi, total monthly paymnt untuk loan ni, rm440.00, dan aku dapat 17k one shot. Tak payah tunggu hasil sewa 10-20 tahun untuk tunggu 17k ni… dan kalau aku jual apt ni pada harga 90k pun, aku break event jugak, sebab aku dah dapat hasil untung 17k awal2.. tak payah tunggu bank buyer disburse. Kelebihan home extra ni juga, kos guaman untuk loan amount yang rendah, kita tak perlu bayar caj guaman pada nilai 90k, sebaliknya caj guaman pada nilai hartanah 17k sahaja, yang hanya berjumlah RM600-700 sahaja. (kalau base on 90k, dalam lingkungan 3-4k). so.. sebab tu aku kata home extra adalah option yang patut kita fikirkan untuk mendapat hasil segera dari pembelian rumah lelong. Untuk waktu sekarang, aku Cuma tau produk jenis ni ada di cimb, tapi aku juga ada dengar hsbc juga ada produk yang serupa, namanya top up loan atau homesmart. Tapi disebabkan aku belum check dengan hsbc, aku tak dapat nak confirmkan.

Apa yang aku nak buat dengan 17k ? Tambah lagi 2 biji rumah…

Monday, September 15, 2008

assalamualaikum..

assalamualaikum..
Assalamualaikum dan salam permulaan untuk semua. Aku tujukan blog ini untuk diri aku sendiri, keluarga aku, dan kawan2 sekalian. Sudah lama aku berhasrat untuk mengarang artikel yang bermanfaat untuk pembelajaran dan pengetahuan semua. Pada aku, apa yang baik, di kongsikan bersama agar sama-sama berjaya dan berpengetahuan. Sama ada di realisasikan atau di praktikkan, itu soal yang kedua, kerana kita perlu sedar setiap orang ada factor kekangan yang mungkin terdiri daripada factor kewangan, masa, pengetahuan yang terbatas atau lain2 kekangan yang tidak dapat dielakkan. Blog ini lebih menjurus kepada teori dan praktikal dalam pelaburan hartanah , perancangan kewangan dan aktiviti semasa aku sebagai orang baru dalam pelaburan hartanah. Aku rasa penting untuk aku blog kan semua untuk tujuan pengetahuan, case study, pengalaman dan ingatan aku di masa hadapan.

Asas untuk aku berkongsi pengalaman, kerana dalam dunia pelaburan hartanah aku tak mampu untuk memiliki semua hartanah. Mungkin, untuk sepanjang hidup aku , aku Cuma perlukan 20-30 buah hartanah untuk di pegang, disamping untuk aku jual beli dalam lingkungan 20-30 buah juga, jadi mungkin sepanjang hidup aku, aku mungkin Cuma perlukan lebih kurang 50-60 buah hartanah sahaja, berbanding pasaran hartanah yang mempunyai banyak, terlalu banyak, untuk kita pilih, untuk pelbagai tujuan. Pelbagai teknik yang pelabur hartanah gunakan dalam menjana keuntungan, sama ada bersifat jangka pendek atau jangka panjang. Bila aku cakap aku tak mampu memiliki semua hartanah, ianya bukan disebabkan factor kewangan aku yang terhad semata-mata. Ia juga melibatkan keterbatasan pihak bank dalam meluluskan pinjaman bila ia mula melibatkan hartanah ke 7 atau mungkin hartanah ke 10 dan ke atas.

Pandangan, perkongsian pendapat, perbezaan pendapat amat dialu alukan supaya kita sama-sama dapat manfaat dari pengetahuan yang dikongsikan. Blog ini juga kesinambungan dari friendster blog aku. Aku dapati pembaca yang tiada akaun friendster tak boleh beri komen atau beri pendapat, oleh sebab itulah, aku buka blog baru untuk tujuan interaksi bersama. Perkongsian ilmu dan pendapat adalah percuma, tetapi penyediaan kewangan dan tanggungan risiko adalah milik peribadi dan kita perlu mengira, memikirkan dan mendalami apa tindakan kita supaya kita tahu apa yang kita tanggung, dan semoga kita tidak di bebani masalah kewangan kelak. Memang seronok mendengar, mengetahui dan membaca kisah2 orang lain yang Berjaya, tetapi setiap kes tak semestinya sama. Sebab itulah kita perlu merancang dan mengira risiko yang terlibat supaya kita mampu menanggungnya.