Monday, October 31, 2011

Cerita Lelong

Kadang2 orang tanya aku, kenapa aku tak diversify service aku daripada menjadi agen hartanah lelong sahaja, di tambah kepada agen hartanah subsale atau buat seminar untuk pelabur2 hartanah lelong. Dengan market lelong yang sengit, susah nak menang, memang sukar untuk survive. Bila nak kaya kalau tak boleh nak survive? Sebenarnya, aku rasa aku tiada masa yang secukupnya untuk buat benda lain. Day to day job aku berkisar pada survey rumah lelong, buat bank draft, masuk bidding, kalau kalah kena cari hartanah lain, kalau menang kena settlekan urusan unit2 yang di menangi tersebut. Settlekan dari urusan dengan banker, maintenance office, lawyer, buka rumah, baiki rumah, TNB, Syabas, IWK dan mungkin juga dengan owner lama, penyewa. Dan bila dah selesai, ada juga yang aku carikan penyewa. Walaupun aku jarang update blog, tapi itu tak bermakna aku tiada kerja. Untuk jadi kaya, aku lebih tumpukan pada portfolio investment aku. Untuk survive dan ada pekerjaan tetap daripada duduk rumah melepak main game, makan, tidur.. aku jadi agen hartanah lelong. Life should be simple. Aku nak ada masa untuk keluarga aku dan kadang2 memang aku bawa anak2 aku sekali pergi acara lelongan. 



Dari 7 oct last aku update blog sehingga hari ini, 22 hari, ada 20 hartanah yang client aku nak beli melalui lelong. Dari 20 tersebut 9 cancel, 5 called off, 4 kalah dan baki lagi 2, menang dengan harga reserve. Tak semuanya kena survey, sebab ada yang akan survey sendiri, ada juga yang cancel tak jadi masuk atas beberapa factor lain. Ada beberapa factor yang menjadi penentu kenapa kita cancel tak jadi masuk lelong. Antara sebab yang popular adalah berkenaan penghuni rumah lelong  dan keadaan rumah tersebut. Ada yang unit ada kuil hindu depan rumah, ada juga isu lain.

Ada satu unit di tempat yang popular, dengan harga reservenya 70k. 70k sebenarnya agak mahal bagi harga lelong di tempat tersebut, walaupun market valuenya sekitar 75-85k. Kadar sewa di situ sekitar 500.00 tetapi pernah dengar juga ada yang disewakan pada harga 700.00. Itu menurut penyewa lah, tak tau betul atau tidak. Benchmarknya 500.00 lah. Pun begitu, hasil sembang aku dengan pelelong, katanya unit 70k ini dihuni oleh penyewa dengan kadar sewa sekitar 400.00 dan penyewa telah melangsaikan kadar sewa untuk setahun, dan tempoh itu akan tamat pada bulan March 2012 nanti. Pemilik pula telah menghubungi penyewa untuk meminta advance duit sewa untuk setahun lagi, untuk tempoh April 2012 sehingga March 2013. Tetapi, penyewa menerima notis lelongan untuk unit tersebut, dan tidak melayan permintaan tuan rumah untuk  Disebabkan harga masih lagi pada 70k, client tak nak masuk dulu. Dari pelelong juga mengatakan, kalau hartanah tidak terjual pada kali ini, next auction mereka akan tetap meletakkan harga 70k, disebabkan percaya masih boleh jual dengan harga tersebut. Kalau tak berjaya juga, baru turun 10%.

Antara hartanah yang tewas. Satu unit apartment di Sri Kembangan dengan market value sekitar 120k, tapi menurut agent2 rumah, ada juga yang menjual sekitar 90k subsale. Dengan harga reserve 56k, unit dilelong oleh Affin Bank yang tidak menanggung tunggakan maintenance sekitar 9k. Dengan bidder sekitar 8 orang, harga mati pada 84k. 84k campur 9k dah 93k. Unit di Sekitar Taman Mas Puchong juga ada permintaan. Walaupun terdapat beberapa masalah dengan pemaju dalam hal tukar nama, itu tidak menjadi masalah sekiranya unit di beli untuk tujuan sewa. Pun begitu, tewas lagi bila harga dari 54k naik kepada 60k. Sebenarnya ada 3 orang pembida sahaja, dan salah seorang pembida dah umumkan yang dia akan bida sehingga 60k sahaja, dan dia minta pampasan sekiranya mahu dia tarik diri. Seorang lagi pula bagitau budget tak tinggi sangat, tapi tak mahu deal. Aku pula mewakili client dengan budget 58k. Penyudahnya, yang budget 60k menang pada harga 60k, yang seorang lagi last melawan pada 59k. 



Pangsapuri di sekitar Seksyen 13 memang hot. Kali terakhir aku membida untuk Samsul Brunsfield adalah pada 19 Sept yang lalu, bersekudahan dari harga RM116k naik kepada RM204k Sabtu lepas juga aku membida untuk unit di tempat yang sama untuk Samsul Brunsfield. Bertempat di PKNS Shah Alam, acara lelongan agak membosankan aku. Aku baru kena demam, jadi aku agak tak aktif. Acara lelongan pula di buat dengan cara sesi pendaftaran dari 10.00-11.00 pagi dan lelongan di mulakan pada pukul 11.30pagi. Itupun dimulakan agak lewat. Dimulakan dengan unit yang mempunyai single bidder, seterusnya 2 bidder, 3 bidder dan seterusnya. Di sebabkan unit ini hot, sampai 14 bidder, unit inilah yang last sekali. Pukul 1.00 tengahari baru mula. Acara penutup kononnya. Dari 130k pertarungan sengit sehingga angka 180k. Last aku angkat pada 192k. 4-5 orang masih bertarung slow. Tempoh kiraan 2 dengan masa kecederaan 10 saat melengahkan pertarungan di gunakan sepenuhnya oleh pembida. Akhirnya harga mati pada RM224k. Abah dia la.. kalau lawan mesti lebih 200k.



 Unit yang menang, salah satunya memang sudah dijangka menang pada harga reserve. Isnin yang lepas aku turun ke JTR. Aku tau Brickfields akan sesak, tapi tak pula aku tau tempat parking yang luas akan jadi bazaar Deepavali. Terpaksa aku parking di KL Central. Bila aku sampai, memang tak ramai orang. Ada 3-4 orang agent lain selain wakil dari pihak peguam dan bank. Masa aku mendaftar, aku dah tau unit tersebut tiada orang lain masuk. Aku tanya orang JTR, agent2 lain tu masuk unit mana, dia kata tak masuk unit mana2 pun. Hahaha.. ulat. Kemudian datang seorang lain untuk mendaftar satu unit lain. Sebelum bermula, agent2 ni tanya aku dengan mamat seorang lagi tu, masuk unit mana. Aku rasa diorang dah sediakan bank draft untuk satu unit di Sri Kembangan, dan kalau ada orang lain register, dia akan register juga untuk menangguk di air keruh. Dan aku rasa percaturan dia tak menjadi bila unit yang diharapkan ada orang lain masuk, rupanya tiada orang masuk. Dan untuk unit yang aku masuk ini, harga reserve masih lagi tinggi, 89k, berbanding harga2 lelong yang selalu dimenangi sekitar 75-80k. Cuma, aku rasa kalau tunggu lagi turun jadi 80k, mungkin kena kacau atau kena lawan. Baik masuk sekarang. Dan client aku pun memang nak duduk situ.


Satu lagi unit yang aku menang adalah untuk lawyer aku. Asyik buat file untuk orang, dah beratus-ratus transaksi lelong. Ada yang dah beli kemudian jual pun. Sekarang baru dia nak masuk. Satu unit di Petaling Jaya dengan harga reserve RM44k. Masa aku survey unit ni, adalah budak2 tengah main2 di depan lift, disebabkan unit ini dekat dengan lift, diorang pun tengok la aku buat apa. Unit yang takde pintu, sampah pun banyak. Tapi yang bagusnya, sampah jenis senang nak buang la. Baju2, kotak2 dan aku tengok lantai pun tak banyak habuk. Dinding pun bersih. Cuma 4 pintu takde, lampu kipas takde, tingkap pun banyak yang dah hilang, wayar2 masih ada. Masih berbaloi untuk di beli dan kos baik pulih aku anggarkan dalam RM2-3k sahaja. Jadi, bila menang harga reserve, memang berbaloi lah. 




 Jadi, itulah cerita lelongnya. Esok nak masuk lagi 2 unit sebagai penutup bulan Oktober. Listing bulan November pun dah mula keluar. 3 Nov pun Insyaallah aku akan turun lagi.

4 comments:

wadie7990 said...

LTV 70% pun persaingan rumah lelong tetap sengit...kaya-kaya belaka depa nih..kalau mcmni keadaan, jika LTV 50% pun belum tentu lg boleh menang RP dgn senang2 ni huhu..

Anonymous said...

utk pers****, min budget is 200k utk bertarung :)

-renza-

Anonymous said...

Salam tuan. Saya berhasrat nak beli rumah melalui lelongan. apakah cara termudah utk menyertai lelongan yang dijalankan. Berapakah yang diperlu dibayar kepada agen pembida yang dipilih? maaf, saya kurang arif berkaitan hal ini.

faris said...

@ Anon : Boleh email saya di faridzaswadi@gmail.com , saya dah jarang update blog dan tengok blog sendiri sekarang.

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com