Isu Lambakan Hartanah : Permintaan Pemaju Kepada Kerajaan

Isu Lambakan Hartanah : Permintaan Pemaju Kepada Kerajaan

3 berita yang keluar dalam waktu yang berlainan, dari wakil pihak pemaju, yang berkait antara satu sama lain. Endingnya kita terpaksa tunggu 11 Oktober 2019. 

Berita yang pertama. Dari pengasas dan pengerusi Kumpulan Sunway Tan Sri Jeffrey Cheah. Beliau mahukan, 

@ Perubahan pada dasar hartanah negara, untuk menarik minat pembeli hartanah, warga asing terutamanya. Untuk menjadikan Malaysia lebih berdaya saing dengan Singapura katanya.

@ Kesukaran mendapatkan pinjaman bank, dikatakan menjadi antara punca lambakan hartanah.

Berita yang kedua dan ketiga pula, dari Presiden REHDA yang juga bekas CEO IJM Corp , Soam Heng Choon. Beliau mahukan,

@ KWSP menaikkan kadar simpanan akaun 2 daripada 30% sekarang, kepada 50% untuk tujuan pengeluaran pembelian hartanah.

@ Pembayaran dibayar terus kepada pemaju, berbanding cara sekarang, pembeli bayar dahulu dan claim dengan KWSP. 

@ Juga menyalahkan pihak bank atas kegagalan pihak pembeli mendapatkan pinjaman.

Ok, ulasan saya.

Pemaju macam dah terasa bahang lambakan hartanah, yang di buat secara usahasama oleh mereka, pihak pemaju dan pihak berkuasa tempatan dan kerajaan, yang meluluskan projek. Sekarang ni, pihak pemaju dah mula bagi cadangan bukan2 untuk penyelesaian yang memihak kepada mereka. Pihak kerajaan pula bagi penyelesaian yang tak menyeluruh. Dengan lambakan hartanah mahal, nak ditolak kepada warga asing, melalui MM2H, secara statistik pun, tak sampai 3000 peserta setahun. Lambakan hartanah ni ada banyak, mencecah ratusan ribu. Macam mana pun, kerajaan kena galakkan rakyat Malaysia sendiri yang membeli. HOC yang disasarkan pada pembeli rumah pertama, hanya sesuai untuk menyelamatkan hartanah bernilai RM500k ke bawah, atau majoritinya RM300k ke bawah. 

Kenapa kita nak dahulukan warga asing dari membeli hartanah2 di Malaysia, sedangkan rakyat Malaysia pun nak beli juga, kalau harga dan bayaran bulanannya sesuai dengan poket kita. Dasar hartanah negara di gubal, untuk memastikan kebanyakan rakyat Malaysia memiliki rumah. Rumah mampu milik. Itu yang di gubal untuk tempoh 2018 sehingga 2025. Bukan memastikan semua rumah2 yang di buat oleh pemaju terjual, tak kira oleh rakyat Malaysia atau warga asing. Kalau pembelian oleh warga asing melalui MM2H, saya masih bersetuju, kerana ianya menguntungkan pihak kerajaan.

Saranan menaikkan simpanan akaun 2 KWSP  kepada 50% pula, hanyalah saranan yang akan berpihak kepada pemaju semata2. Kerana ayat seterusnya, disarankan pihak KWSP membayar terus kepada pemaju. Bermakna ini untuk membantu projek pemaju, bukan pembelian subsales atau lelong. Walaupun nampak macam bersifat nak membantu pembeli, membeli hartanah yang lebih mahal dengan kuasa pertambahan duit 20% KWSP akaun 1, sudah terang lagi bersuluh, cadangan ini berpihak kepada pemaju. 

Dalam keadaan ekonomi sekarang, pihak bank memang patut berjaga2. Takkan la dalam ekonomi yang suram, banyak perniagaan2 besar yang tutup cawangan, nilai ringgit menyusut di kebanyakan negara kecuali negara seperti Indonesia, bank senang2 pula nak lepaskan pinjaman bernilai tinggi. Asas nya, bank akan bagi pinjaman kalau peminjam layak dan mampu. Bukan peminjam yang memerlukan dan tak berapa mampu. Masih ramai lagi peminjam yang layak dan mampu, cuma  layak dan mampu membayar ansuran bulanan, bukan dari segi deposit. 

Dari cadangan2 oleh pihak pemaju, mereka masih nak mengekalkan penjualan pada harga yang sama, dengan mengharapkan pihak kerajaan memberikan bantuan, agar unit2 mereka sold out. 

Penyelesaian mudahnya, 

@ Pemaju kena turunkan harga jual. Diskaun 20% ke 30% boleh membantu penjualan. Daripada pemaju bayar komisyen yang lebih tinggi kepada agent untuk dapatkan pembeli, lebih baik di turunkan harga, supaya pembeli yang mendapat untungnya, bukan agent.

@ Kerajaan, melalui bank negara, kena hapuskan margin 70% untuk pembelian rumah ketiga, untuk segmen bernilai RM300k ke atas. Ramai lagi rakyat Malaysia nak melabur, tapi tak sanggup keluarkan 30% deposit. Ini bukan teknik multisub, jangan di salahgunakan untuk multisub pula. Sekarang pun bukan zaman spekulasi hartanah yang mana kerajaan nak kawal pembelian hartanah. Sekarang, zaman kerajaan nak pastikan unit2 lambakan terjual.

Dua penyelesaian ini pun dah cukup bagus kalau dapat di laksanakan. 11 Oktober tarikh pembentangan belanjawan 2020. Sekarang ni pemaju masih sempat nak melobi untuk mendapat keuntungan dari belanjawan 2020. Kerajaan kena lah memastikan kebajikan dan hak rakyat majoriti lebih di utamakan dan terbela. Yang ada kuasa membeli, rakyat, bukan pemaju. Biarkan pemaju dapat untung sedikit, daripada tiada langsung.

Isu Tanah Kg Baru: RM850 sekaki persegi itu sesuai atau terlalu murah?

Isu Tanah Kg Baru: RM850 sekaki persegi itu sesuai atau terlalu murah?

Fakta Penting

@ Bancian tahun 2010 , memberikan angka seramai 18,372 orang penduduk.

Kerajaan mensasarkan 160,000 orang penduduk menjelang 2050

@ Jumlah kediaman sekarang sekitar 3500 - 4000 unit.

Kerajaan bercadang membina sehingga 45,000 unit kediaman, dengan pecahan :

50% unit mampu milik 

Bersamaan 22,500 unit kediaman di bawah harga RM300k

30% unit berharga RM300-500k bersamaan 13,500 unit kediaman.

15% unit berharga RM500-700k bersamaan 6,750 unit kediaman.

5% unit mengikut harga pasaran bersamaan 2,250 unit kediaman.

@ Tanah Kampung Baru berstatus Rizab Melayu.

Kerajaan akan mengekalkan statusnya sebagai Rizab Melayu.

Hal2 lain termasuk pembinaan dan penambahbaikan :

@ Ruang perniagaan, ruang runcit dan pejabat

@ Lot parking

@ Food Street

@ Dataran Kampung Baru dengan padang bola sepak dan kemudahan lengkap. 

@ Pusat Kesenian, Persembahan dan Kebudayaan Melayu

@ Kompleks Warisan

@ Taman Warisan Melayu

@ Sungai

@ Saloma Link

@ Menara Mercu Tanda

@ Jaringan dan struktur perhubungan jalanraya yang lebih baik

Ulasan saya.

Isu tanah Kampung Baru ini dekat di hati orang Melayu kerana tanah ini berstatus Malay Agricultural Settlement dan penyelesaian oleh pihak kerajaan mesti, mempunyai penyelesaian yang melebihkan kepentingan dan nasib orang Melayu, sama ada pihak pemilik lebih 5700 lot tanah Kampung Baru atau pihak2 yang bakal mendapat keuntungan dari pembangunan ini. Ya, pihak seperti pembeli lot2 perniagaan, lot2 kediaman, peniaga, kontraktor pembinaan dilantik dan pihak2 berkaitan lainnya. 

Majoriti orang Melayu tidak mahu melihat arus pembangunan dan labanya dinikmati oleh bangsa lain, kerana tanah Kampung Baru milik orang Melayu. Melalui Pelan Pembangunan Kampung Baru ini, secara teorinya, saya melihat usaha ini patut disokong kerana memberi manfaat besar kepada orang Melayu. 

Kita sedia maklum beberapa hari kebelakangan ini, banyak pihak membandingkan harga tanah di kawasan sekitar, dengan angka2 sekitar RM300 ke RM3000 sekaki persegi. Dan kalau boleh pemilik lot2 tanah Kampung Baru di berikan harga RM3000 sekaki persegi tersebut. Pada saya, penyelesaian pada angka sekitar RM850 sekaki persegi ini adalah pada harga patut, untuk memastikan perbelanjaan pembelian tanah, tidak menjadi terlalu mahal, dan pelan untuk menyediakan majoriti rumah mampu milik dapat direalisasikan. Kalau di lihat harga unit2 kediaman di Bukit Bintang, yang menjadi penanda aras kenapa harga tanah Kampung Baru patut dijual pada harga RM3k sekaki persegi, purata nilainya adalah melebihi RM1 juta ke atas. Farenheit 88, Dorsett Residensi atau yang lebih dekat dengan Kampung Baru, Sky Residence contohnya, purata nilai hartanahnya adalah RM1juta. Dan kalau unit2 kediaman di Kampung Baru, di jual pada harga purata RM1 juta, mampukah majoriti orang Melayu membelinya? Kita tahu jawapannya.

Majoriti pembeli, tak kira orang Melayu atau bukan, mencari unit2 mampu milik bernilai RM300k ke bawah. Sebab itulah terdapat lambakan hartanah untuk unit2 bernilai RM300k ke atas. Dengan harga pembelian tanah yang tidak terlalu mahal, kerajaan mampu membina rumah mampu milik untuk orang Melayu sahaja, di Kampung Baru. Dan 22,500 unit mampu milik itu adalah jumlah yang besar. Seperti ada 10 kompleks perumahan rumawip dengan 2,000 unit setiap kompleks. Pemilik2 lot tanah Kampung Baru, dengan status quo yang ada sekarang, walaupun ada yang kaya, tetapi dengan pelan pembangunan baru ini, dengan pertambahan 10 kali ganda penduduk berbanding sekarang, menjelang 2050, tidakkah mempunyai peluang perniagaan yang memberikan 10 kali ganda pelanggan? Pertambahan 10 kali ganda penduduk menambahkan peratusan pemilik perniagaan untuk bertambah kaya.

Penyelesaiannya mudah, berikan kelebihan untuk pemilik lot2 tanah Kampung Baru dan peniaga sedia ada untuk memiliki lot2 kediaman dan perniagaan di Kampung Baru. Mereka akan memiliki kelebihan sebagai pemilik dan pengusaha asal, untuk mereka hadapi pertambahan dari 20,000 kepada 160,000 kuasa membeli dalaman, tidak termasuk kuasa membeli dari pekerja, pengunjung dan pelancong dalam masa 30 tahun ini. Kuasa pelancong, juga faktor utama yang perlu di ambil kira. Pada saya, Kampung Baru sekarang bukan destinasi pelancong utama di Kuala Lumpur berbanding KLCC, Petaling Street, Batu Caves, Little India atau Jalan Alor. Dengan pelan pembangunan Kampung Baru ini, pasti, menjadikan Kampung Baru sebagai destinasi pelancong utama di Kuala Lumpur. RM850 sekaki persegi sekarang, infiniti kuasa membeli 30 tahun dari sekarang. Selamat Berjaya kepada orang2 Kampung Baru.

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Article seorang CFP yang di tag dan dan dishare oleh ribuan netizen sebenarnya banyak kekurangan fakta dan cara pengiraan. 

Dari maklumat yang di berikan, 

@Loan amount RM270k

@Interest rate 4.5% pa

@Bayaran bulanan RM1310.71 sebulan

@Total pembayaran kepada bank selepas 7 tahun RM110.099.64

@Baki pinjaman sekarang RM261,691.79

@Dikatakan interest 4.5%pa untuk 30 tahun adalah 135% interest total

@ Setelah 7 tahun bayar, dikatakan baki hanya turun 9k sahaja.

@ Mengharapkan kenaikan harga hartanah pada kadar 12% setahun.

Dan saya anggarkan pembeliannya bernilai sekitar RM385k, berdasarkan pinjamannya bernilai RM270k, kena bayar deposit,  stamp duty, lawyer fee dan lain2 berjumlah RM160k.

Ok, ulasan saya.

Pelaburan hartanah adalah bentuk pelaburan DIY yang memerlukan pengiraan khusus. Terdapat banyak risiko jika kita tidak melakukan due diligence dan homework sendiri, dengan hanya mengharapkan data2 dari sifu2 hartanah, agent hartanah, banker, jiran dan lain2 sumber. Well, of course kita tak boleh harapkan jiran yang selalu ketuk pintu rumah kita untuk bagi semua information.

Pembelian hartanah untuk pelaburan yang paling tepat adalah berdasarkan beli sekarang, terus ada margin keuntungan. Sebagai contoh, beli pada harga RM385k, dan transaksi jualan dan asking price mungkin berada pada angka sekitar 480k plus minus. Pengiraan margin keuntungan adalah berdasarkan berapa tahap keuntungan yang kita selesa terima, setelah di tolak kos2 hangus asal pelaburan seperti yuran guaman, valuation fee, dan lain2 kos hangus. Kos deposit tak termasuk dalam kos hangus kerana ianya sebahagian dari harga rumah. Kos renovation, adalah sebahagian usaha menaikkan value rumah. Kita juga tidak boleh bergantung pada future market seperti contoh, beli RM385k, 5 tahun lagi naik jadi RM500k, atau beli sekarang, nanti LRT siap naik jadi RM600k dan seumpanya. 

Positive atau negative nya cash flow sesebuah hartanah, asalkan margin keuntungan ada, walaupun negative cashflow nya masih dalam acceptable range, ianya tetap boleh menjana keuntungan.  Sebagai contoh negative cashflow, unit RM385k ini hanya dapat di sewakan pada nilai RM1k setiap bulan, ianya tetap dalam accetable range. Kenapa? Kerana nilai RM1k ini adalah nilai interest untuk bulan yang pertama kita mula bayar pinjaman. 

Begini kiraannya,

RM270k x 4.5%pa = RM12,150.00

Dibahagi 12 bulan, bersamaan RM1012.50. 

Ini ialah nilai interest yang dibayar untuk bulan yang pertama. Bermaksud, RM287.50 adalah pembayaran prinsipal untul bulan yang yang pertama. Bulan yang kedua, permulaan bakinya menjadi RM269,712.50. Dari masa ke semasa, bulan ke bulan, tahun ke tahun, baki prinsipal nya menurun, lebih banyak yang mula di bayar kepada prinsipal, lebih sedikit yang di bayar kepada interest. That's how housing loan works.

Jadi, pada sesetengah orang, asalkan sewa dapat cover pembayaran interest, itu sudah cukup baik, kerana keuntungan berdasarkan harga beli vs harga jual masih on track.  

Baki pinjaman yang terpapar pada online banking pula, bukanlah baki sebenar sekiranya kita buat pembayaran  penuh. Ianyanya hanyalah baki yang dikira berdasarkan track pembayaran selama 37 tahun. Kalau kita ikut plan pembayaran selama 37 tahun, itulah cara menunjukkan bakinya, sebab ianya sudah termasuk kadar faedah selama 37 tahun. Kalau, kita jual atau kita nak bayar full in cash, kita minta redemption statement. Sama kes, kalau kita nak bayar full pinjaman kereta dan pinjaman peribadi. Kita akan minta redemption statement. Dan pihak bank akan bagi baki yang sebenar sehingga tarikh tertentu, setelah di tolak future kadar faedah dan rebate2 nya. 

Pelaburan hartanah memang bukan untuk semua orang. Hanya kerana kita ada duit, tak semestinya kita boleh buat untung. Janalah keuntungan mengikut risiko yang boleh kita tolak ansur dengan pengiraan kita. Kalau 160k di rasakan lebih untung masuk asb, masuk saham, masuk UT, tabung haji atau fixed deposit, go for it. Itu lebih selamat. Hanya kerana kita tak tahu kira, kita salah kira, kita kurang bertanya, kita malu bertanya, kita salahkan sistem perbankan dan kita ajak ramai2 jauhkan sistem itu. Jangan macam tu. Kalau ramai orang boleh menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank, kenapa kita tidak? Jangan jadikan kita golongan  yang tidak menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank. Akhir kata, untuk menjawab soalan pada tajuk ini, beli rumah secara cash itu memang ada untung, tapi majoriti kita tidak mempunyai kekuatan dari sudut itu. Jadi, kita gunakan bank sebagai leverage untuk menghasilkan keuntungan. Bank dan kita sama2 dapat untung.

Terima kasih.

Salam pinjaman bank itu bagus dari saya.

* Gambar yang saya kepilkan inj, adalah contoh beli dan terus ada margin keuntungan nyata. Bukan future keuntungan.

* Share jika bermanfaat.

MM2H : Adakah Penjualan Hartanah Kepada Warga Asing Itu Menjual Negara?

Baru2 ini, Puan Zuraida Kamaruddin, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengeluarkan kenyataan untuk mencadangkan penjualan hartanah kepada warga China dan Hong Kong khususnya, dan warga asing, secara am nya. Lalu Puan Zuraida Kamaruddin pun di kutuk secara berjemaah atas sentimen politik, sentimen hak rakyat Malaysia memiliki rumah atau sentimen atas pagar. Kalau di kaji, di perhalusi dan di ambil kira faktor Malaysia My 2nd Home (MM2H) dan Isu lambakan hartanah tidak terjual, ianya sebahagian kecil kepada penyelesaian kepada masalah ekonomi sektor hartanah. Dan penyelesaian masalah itu bagus.

Isu lambakan hartanah tidak terjual, adalah isu pemaju yang ghairah mencipta bandar2 baru, kondo2 bersaiz kecil, harga2 per sqft yang tidak masuk akal, hartanah bertanah yang menghampiri nilai juta, kehendak sebilangan pemain hartanah yang mahukan keuntungan besar, isu keinginan pemaju menjual mimpi dengan projection yang kita masih belum mencapai tahap yang sepatutnya, tanpa mengambil kira kemahuan dan kemampuan sebenar rakyat Malaysia. Juga kelulusan oleh pihak berkuasa tempatan dan kerajaan, yang membenarkan semua ini berlaku.

Mengikut statistik yang di keluarkan oleh Pusat Maklumat Harta tanah Negara (NAPIC),  

@Quarter Pertama 2019, 177,200 unit hartanah kediaman di Malaysia tidak terjual,

@Peratusan tertinggi dari Negeri Johor 26%, Selangor 20%, Wilayah Persekutuan 11% dan Pulau Pinang 9%.

@68% adalah hartanah bernilai RM300k ke atas

Iaitu,

29% bernilai RM300k-500K

28% bernilai RM500k-1M

12% bernilai 1M ke atas

@2/3 dari hartanah tidak terjual melibatkan Kondominium, Service Apartment dan Pangsapuri.

Lambakan hartanah tak terjual ini, akan membawa kepada isu pemaju tidak mempunyai kemampuan lagi, untuk membina hartanah2 baru. Penyelesaiannya adalah kerajaan membantu pihak pemaju menjual hartanah2 ini kepada rakyat Malaysia melalui House Ownership Campaign (HOC) dan kepada warga asing melalui MM2H. Dengan terjualnya hartanah2 tidak terjual ini, pemaju mempunyai kapasiti dan kemampuan untuk membina hartanah2 baru yang lebih bersifat mampu milik dan mampu bayar. Tujuan akhirnya supaya majoriti rakyat Malaysia mampu memiliki hartanah sendiri. Kerajaan perlu mengawal projek2 mahal, jadikan projek2 mahal ini minoriti dan ekslusif, dan lebihkan projek2 yang mampu milik dan mesra rakyat.

Berbalik pada isu MM2H, ianya dah di lancarkan sejak tahun 2002. Sehingga sekarang, ada lebih 42,000 orang yang menerima MM2H visa.Mereka bukan dapat taraf warganegara, cuma dapat visa 10 tahun yang boleh di perbaharui. Syarat2nya ketat dan memberi kelebihan kepada pihak kerajaan Malaysia. Duit warga asing, kita pegang, dan mereka dapat beli hartanah bernilai tinggi sahaja di Malaysia. Tak timbul masalah hak beli hartanah warga Malaysia di tindas bila tiada pembeli untuk hartanah2 bernilai tinggi ini. Tak timbul masalah jual kedaulatan dan tanah negara, bila program ini di jalan kan atas program MM2H.

Antara syarat2 MM2H

@ Hartanah yang di beli mesti bernilai tinggi.

RM1M untuk Kuala Lumpur, N. Sembilan, Putrajaya, Terengganu, Johor, Pahang

RM500k untuk Selangor, Pulau Pinang, Melaka, Perlis, Sabah, Kelantan

RM350k untuk Perak

RM300k untuk Sarawak

@Kena ada Liquid asset bernilai RM350-500k

Gaji RM10k sebulan

Kena letak RM150-300k dalam fixed deposit di bank Malaysia

Dan apa faedah yang kerajaan Malaysia dapat? Pada 2017,bekas Menteri Pelancongan dan Kebudayaan Dato Seri Nazri Aziz, menyatakan,

@33,000 orang peserta MM2H dari 126 negara yang di luluskan menyumbang kepada 12.8 bilion ekonomi negara

@Anggaran perbelanjaan bulanan setiap seorang dari mereka adalah RM10,000

@RM52M hasil dari bayaran visa

@RM4.9 bilion simpanan dalam bentuk fixed deposit

@RM148M hasil dari pembelian kereta dan hartanah.

Dan kenapa nak di sarankan pada warga China dan Hong Kong? Kerana statistik MM2H menunjukkan warga China berada pada kedudukan no 1 di ikuti Jepun dan Bangladesh dari senarai peserta dan pemohon MM2H. Dan kenapa saya menyatakan penyelesaian kecil sahaja, kerana jumlah 42,000 vs 17 tahun program telah berjalan, puratanya menghampiri 2500 peserta setahun. Kalau tahun hadapan ada 3000 peserta MM2H baru yang membeli 3000 unit hartanah di Malaysia pun, ada 174,200 unit lambakan lagi.

Carian unit HOC di laman REHDA memberikan saya satu contoh lambakan unit sebagai case study. Maisson, Ara Damansara.

@ Siap pada tahun 2017. Harga pemaju sekitar RM700 psqtf. Ada unit studio, satu bilik, 2 bilik dan 3 bilik, dari 500sqft sehingga 1489sqft, dengan harga bermula dari RM360k ke RM1.151M

@ Carian selling price menunjukkan ada unit 1020sqft di jual pada harga RM580k iaitu RM568psqft

@ Carian actual transaction di Brickz memberikan saya nilai terendah RM490psqft untuk unit 1020sqft yang di jual pada harga RM500k.

@ Carian unit lelong Maisson pula memberitahu saya ada 6 unit yang di lelong pada 15 Oktober akan datang dengan nilai terendah RM381psqft, iaitu unit 1128sqft di buka pada harga RM430k

Hah.. dari RM728psqft kini bermula dari RM381psqft. Warganegara Malaysia lebih beruntung. Boleh dapat deal hartanah mahal2 dengan separuh harga dari lelongan awam. Kalau ada yang berminat, boleh hubungi saya. Woohoo…

Buy Muslim First Campaign

Buy Muslim First

Salam pagi Jumaat.

Buy Muslim First, BMF secara dasarnya adalah kempen terhadap isu makanan halal. Dan isu makanan halal adalah isu yang penting dan dekat dengan kita semua. Kita makan hampir 6 kali sehari. Dari bangun pagi sampai masuk tidur, kita makan sarapan pagi, kudapan dalam sela masa sarapan ke makan tengahari, makan tengahari, makan petang, makan malam, dan supper, makan lewat malam. Tidak hanya makan di rumah, kita juga makan dan minum di luar. Waktu bekerja, kita makan di restoran dan gerai, atau bawa bekal, anak2 di sekolah makan di kantin sekolah pagi dan petang, atau bawa bekal, makan di rumah pengasuh atau beli jajan di luar kawasan sekolah. Maksudnya 2 ke 3 jam sekali kita ada keperluan dan keinginan untuk makan dan minum. Itulah indahnya Malaysia, makanan sedap2 dan makanan halal mudah di perolehi. Tapi kuasa menghasil, mengilang, mengedar dan menjual bahan mentah halal, secara majoritinya tidak terletak pada tangan orang Islam, yang secara majoritinya Melayu dan Bumiputera. Data dari Jakim menunjukkan lebih 60% pengilang produk halal adalah syarikat multinasional yang di miliki orang bukan Islam.

Kita sedia maklum sifat orang Melayu, yang takut termakan barangan haram. Majoriti kita bersifat demikian. It's a big NO untuk makanan tak halal. Termakan coklat yang di khuatiri ada dna khinzir pun ada yang mintak syarikat bertanggungjawab cuci darah kita, supaya tak lekat dna khinzir dalam tubuh kita, begitulah takutnya kita terhadap makanan haram. Juga isu2 lain seperti ayam pasaraya tak sembelih, restoran India acah2 Mamak Muslim, makanan dan minuman popular tiada pengesahan halal, restoran with no pork ingredients dan banyak lagi. Untuk kes2 haram dan fatwa haram lain seperti rasuah, riba, zina, aurat atau rokok (khilaf pendapat) masih banyak yang boleh bertolak ansur dan bersangka baik. Begitulah kekuatan isu makanan halal bagi kita.

Isu BMF adalah isu lama yang kita sangka kita tiada kekuatan untuk membuat pembaharuan dan perubahan. Sebelum ini banyak pendedahan viral dan seruan boikot untuk isu sebegini tapi kurangnya kempen kesedaran membeli barangan Muslim. Kesemuanya tak power sehinggalah muncul page Persatuan Ekonomi Muslim Malaysia yang kini dah mencecah 1.65juta keahlian.  Boikot syarikat makanan segera pun tak tahan lama, sebab ianya berpaksikan boikot. Tapi atas dasar, paksi dan bertunjangkan kempen, sambutannya luar biasa power. Saya mengharapkan BMF akan berjalan lancar dan jauh untuk masa2 akan datang. Tidak hanya untuk golongan pengguna yang consume the food, tapi juga bagi golongan penjual, iaitu peniaga Muslim yang mempunyai restoran, gerai makan, warung, pasaraya, kedai runcit dan sebagainya. Rantaian panjang yang memberi rahmat ekonomi dan keberkatan yang bermula dari pengilang, pengedar, penjual dan pengguna akhirnya.

Senarai 50 individu terkaya di Malaysia oleh Majalah Forbes, cuma ada 8 individu Muslim, dan hanya satu, Syed Mokhtar AlBukhary yang ada terlibat dalam industri makanan (Yang sememangnya halal lah). Atas sokongan semua muslimin dan muslimat, kita mengharapkan lebih banyak tokoh seperti Syed Mokhtar AlBukhary yang boleh menguasai logistik yang mengedarkan makanan halal ke seluruh pelusuk tanah air, dan yang menguasai pengilangan barangan halal. Pada akhirnya, kita dapat menyaksikan kekuatan muslim dalam bidang perniagaan, yang juga akan membawa kepada kekuatan dalam bidang lain, seperti hartanah, contohnya. Jadikan diri kita sebahagian dari mereka yang membawa perubahan ke atas mencipta kejayaan.

Buy Halal First kempen? Well, kalau kita sokong dan jayakan Buy Muslim First, semesti dan sememangnya kita juga turut termasuk dalam golongan menyokong Buy Halal First, BHF. Lagipun, ada ke yang nak menyokong Buy Haram First?

Pesanan Untuk Anak Muda : Membeli atau Menyewa?

Sejak dari tahun 2011 hingga tahun 2017, pasaran hartanah menyaksikan kenaikan harga yang exponen. Menjadi ganda dua malah ganda tiga di sesetengah kawasan. Tindakbalas berantai berlaku bila kawasan tumpuan menjadi sangat mahal, kawasan2 pinggiran dan luar bandar mula menjadi pilihan walaupun sebelum ini kawasan luar bandar dan pinggir bandar hanya di pandang sepi. Pembelian berasaskan sentimen lrt, mrt, airbnb, cashback, guaranteed rental return dan sebagainya menjadi selling point meraih kejayaan besar merebut pembeli. Pembeli di khayalkan dengan closing power seperti :

@keuntungan maksimum

@Siap nanti harga sewa tinggi melangit 

@senang sewa area student

@senang sewa pada expat

@cashback boleh buat bayar installment selama 2 tahun sementara tunggu nak jual dan dapat untung

@buat airbnb boleh sewa harian lebih tinggi dari buat sewa bulanan  

Tambahan pula banyak sifu2 power nohorom yang endorse pembelian sambil menunjukkan carta keuntungan yang mereka miliki sebelum kenaikan hartanah berlaku. Well, kalau nak cerita kisah dahulu kala, base on track record, memang manis dan lazat. Teres TTDI zaman 70an orang beli 70k je. Sekarang dah masuk angka juta untuk hartanah di sana. Tahun 90an, orang beli flat2 low cost alamat kl dan pj harga 25-40k je, sekarang setakat low cost alamat kuala lumpur senang2 cecah harga 200k. Tahun 2010 ke bawah, harga teres biasa sekitar 200k, harga apartment biasa sekitar 150k dan harga low cost sekitar 60k. Itu semua the power of inflation. Dan untuk mereka yang masih bernostalgia dengan harga2 dahulu kala, itu dinamakan the power of kalau. 

@Kalau lah dulu aku beli situ 10 biji, dah jutawan dah aku...

@kalau lah aku tak jual lagi unit aku kat situ, dah kaya dah aku..

Itu rintihan beberapa orang kawan rapat aku.. kehkehkeh

Pun begitu, setelah siapnya semua projek2 baru ini, yang menyaksikan rumah mampu milik sekarang dalam lingkungan 200k, apartment2 biasa dalam lingkungan 300k, dan teres dalam lingkungan 400k, hanya segelintir investor yang meraih labanya. Sebilangan besar investor masih bermain dengan the pocket bleeding game. 

Kenapa ini semua berlaku? Kadar pendapatan rakyat Malaysia masih di takuk lama, tiada peningkatan exponen, walaupun tahap gaji minima telah di naikkan. Well, majikan hanya perlu minimizekan bilangan pekerja dan pekerja yang ada perlu jadi all rounder. Itu satu faktor. Kadar sewa juga tidak berkadaran dengan harga pembelian hartanah. Kalau dulu satu flat di beli pada harga 60k dengan bayaran bulanan rm300, disewa pada harga rm500 sebulan, sekarang flat dibeli pada harga rm100k dengan sewaan bulanan rm600 ke rm700. Apartment yang di beli pada harga rm250k dengan bayaran bulanan rm1,250 disewa pada kadar rm1k. Segala projek yang diharapkan menaikkan kadar harga dan kadar sewa, tidaklah memberikan impak yang maksimum, bila terdapat lambakan. Lambakan hartanah bila siapnya satu projek dengan 2000 unit di sana sini. Itu hanya membuatkan harga jadi statik kalaupun tidak merudum. Tanpa bernostalgia merujuk kepada ekonomi atau kadar 10 tahun dahulu, kita kena sedar, inilah kadarnya zaman sekarang. 

Menyewa memang memberikan sedikit kelebihan pada kita. Rumah teres berharga 400k ke 700k, dengan bayaran bulanan, 2k ke 3.5k, kita boleh sewa pada kadar 1k ke 2k sahaja. Kondo2 baru bernilai 350k ke 500k, dengan bayaran bulanan sekitar rm2k, kita boleh sewa  sekitar 1.5k sahaja. Tak perlu bayar mahal2. Tapi dengan menyewa selamanya, kita tidak memiliki asset yang mempunyai sifat capital appreciation. Kita, kalau pun tidak memberikan keuntungan kepada pemilik hartanah yang disewa, hanyalah menjadi alat kepada pemilik untuk membantu mereka menyelesaikan baki harga belian. Walaupun kita beranggapan kita untung bila kita sewa rumah kurang dari apa yang tuan rumah bayar pada bank, kita sebenarnya berkongsi bayar dengan tuan rumah. Pada akhirnya, tuan rumah yang ada holding power, tetap membuat keuntungan bila pasaran hartanah kembali stabil, dan hartanah boleh dijual bila sudah membuat kira2 keuntungan. 

Nasihat saya, pada akhirnya, matlamat kita adalah membeli hartanah. Bukan selamanya menyewa. Menyimpanlah dari sekarang. Belilah hartanah ikut kemampuan, bukan ikut kelayakan. Itu nanti saya buka tajuk baru, mampu vs layak. Kalau gaji 3k sebulan sekarang, belilah hartanah dalam lingkungan nilai 200k dengan bayaran bulanan 1k. Menabunglah sampai cukup 40k untuk beli rumah 200k, iaitu 20% dari harga hartanah. Kalau simpan rm20 sehari atau  rm600 sebulan, dalam masa 5 tahun dah boleh kumpul rm40k. Itu kalau nak cari rumah yang lebih selesa. Tapi sebagai nasihat kepada anak muda, saya sarankan untuk umur bawah 27 tahun, menyimpanlah sampai cukup 20k, dan mula dengan pembelian rumah low cost. Sesuai untuk bujang, baru kawin, anak tak ramai. Cukup 5 tahun,  cukup haul untuk haul penyimpanan rumah low cost selangor dan kl, jual dan upgrade kepada rumah yang lebih selesa. Boleh ulang proses sampai pada matlamat akhirnya, memiliki hartanah landed pada umur 40an atau kurang. 

Hidup ini satu perjuangan. Berjuanglah untuk mendapatkan hak menikmati hidup yang lebih selesa. Sampai bila kita nak tunggu keadaan ekonomi dan politik seperti yang kita kehendakkan. Kita sendiri yang patut berjuang berusaha memiliki kehendak kita. 

Salam low cost dari saya.

Seruan Berpesanlah Kepada Kebaikan Wahai Pemain Hartanah!!

Kenapa nak serang menyerang, berbalas pantun, bersilat bagai. Kita ini dalam satu industri hartanah. Ada aliran pemikiran undercons, subsale dan lelong. Dalam setiap cabang aliran pemikiran tersebut, di pecahkan lagi, aliran sewa kosong, sewa fully furnish, sewa harian, sublet, flipping, overdraft dan pelbagai lagi mengikut kreativiti dan corak pemikiran masing2 yang pada akhirnya menjurus kepada satu keadaan, merancakkan kegiatan ekonomi individu dan sekeliling yang saling berkait antara manusia. Pembeli hartanah berkongsi rezeki dengan ejen hartanah, penjual hartanah, lawyer, banker, tukang rumah, tukang kunci, tnb, syabas, maintenance office, pejabat kerajaan, penyewa hartanah, kedai karpet, kedai hardware dan the list goes on and on.. rantaiannya panjang. Maksud saya, dari satu pembelian hartanah, bakal membuka pintu rezeki kepada ramai sangkut pautan yang terlibat.

Tak perlu di serang kenapa membeli rumah low cost, kenapa ambil hak orang, kenapa beli rumah shoebox, kenapa beli hartanah macam ini atau macam itu. Itu semua ikut trend, fetish, gerak hati, ilmu di dada, kemampuan dan kelayakan masing2. Tak perlu serang menyerang. Kita hanya perlu berpesan pesan kepada kebaikan. Kita mempunyai matlamat dan impian masing2. Kita bergerak sendiri atau berkumpulan. Kita mempengaruhi diri sendiri atau mengajak khalayak untuk menyertai kita. Kita memberikan ilmu percuma atau ilmu berbayar. Ilmu berbayar kita bernilai ratusan atau ribuan. Itu semua pilihan masing2 untuk mencorakkan masa depan individu dan kumpulan masing2. Kalau lah nak di persoalkan setiap pembelian, persoalkan juga 

@kenapa mark up loan? 

@kenapa beli undercons bayar deposit RM1k je dah boleh beli rumah? Kan loan 90% je.

@kenapa beli undercons buat multiple submission, padahal kalau ikutkan gaji tak layak pun beli sampai 3 unit dengan margin of finance 90% each?

And the question goes on and on.. apabila kita sibuk nak mempersoalkan method dan pemikiran orang lain. Again, kita berpesan pesan kepada kebaikan. Bukan berpesan kepada keburukan.

Jangan di sangka kita lah yang sentiasa benar. Jangan di sangka guru kita lah yang sentiasa benar. Hormat menghormati, belajar tentang aliran pemikiran lain, membuatkan kita lebih berilmu, matang dan boleh membuat keputusan yang lebih baik dalam permainan hartanah.  Berpesan kepada kebaikan memberikan kita ruang untuk berfikir adakah pembelian kita meragut hak orang lain, menyalahi etika dan moral, kapitalis bangsatkah kita, atau kita buat benda yang betul?

Pemain undercons adalah mereka yang sukakan benda2 baru. Calculated risk membawa keuntungan. Silap perhitungan, hitungan ekonomi tidak baik atau hitungan pembangunan tidak ke arah diharapkan, membawa petaka negative cash flow bleeding game atau capital appriciation merudum. 

Pemain subsales adalah mereka yang sukakan hartanah yang sudah sedia matang. Sudah tahu keadaan sewa dan keadaan pembangunan semasa. Membeli pada harga selamat, keuntungan yang moderate, jiwa yang tenang. Hartanah boleh di lihat luar dalam. Kalau rosak boleh mintak diskaun. Loan pun boleh shopping nak rate macam mana. The time is yours.

Pemain lelong adalah wira yang tidak di dendang. Mereka membeli dan menyelamatkan industri dari terus lesu. Berbaloi bila beli harga murah atas risiko2 yang perlu di hadapi di kemudian hari. Pemain lelong menyelamatkan industri bila mereka membeli dan membersihkan hartanah tersebut, membayar tunggakan cukai pihak berkuasa tempatan dan caj selenggara, menyelamatkan non performing loan kepada status perfome untuk bank, membuka pintu untuk baki hasil jualan kepada pemilik asal (jika ada) supaya pemilik asal boleh berdiri semula. Eh.. banyak pula point untuk pemain lelong. Ok cukup.

Kita semua memberi makna kepada industri hartanah. Tak perlu gaduh, tak perlu sindir. Berpesanlah kepada kebaikan.