Monday, September 9, 2019

Pesanan Untuk Anak Muda. Membeli atau Menyewa?



Sejak dari tahun 2011 hingga tahun 2017, pasaran hartanah menyaksikan kenaikan harga yang exponen. Menjadi ganda dua malah ganda tiga di sesetengah kawasan. Tindakbalas berantai berlaku bila kawasan tumpuan menjadi sangat mahal, kawasan2 pinggiran dan luar bandar mula menjadi pilihan walaupun sebelum ini kawasan luar bandar dan pinggir bandar hanya di pandang sepi. Pembelian berasaskan sentimen lrt, mrt, airbnb, cashback, guaranteed rental return dan sebagainya menjadi selling point meraih kejayaan besar merebut pembeli. Pembeli di khayalkan dengan closing power seperti :

@keuntungan maksimum
@Siap nanti harga sewa tinggi melangit 
@senang sewa area student
@senang sewa pada expat
@cashback boleh buat bayar installment selama 2 tahun sementara tunggu nak jual dan dapat untung
@buat airbnb boleh sewa harian lebih tinggi dari buat sewa bulanan  

Tambahan pula banyak sifu2 power nohorom yang endorse pembelian sambil menunjukkan carta keuntungan yang mereka miliki sebelum kenaikan hartanah berlaku. Well, kalau nak cerita kisah dahulu kala, base on track record, memang manis dan lazat. Teres TTDI zaman 70an orang beli 70k je. Sekarang dah masuk angka juta untuk hartanah di sana. Tahun 90an, orang beli flat2 low cost alamat kl dan pj harga 25-40k je, sekarang setakat low cost alamat kuala lumpur senang2 cecah harga 200k. Tahun 2010 ke bawah, harga teres biasa sekitar 200k, harga apartment biasa sekitar 150k dan harga low cost sekitar 60k. Itu semua the power of inflation. Dan untuk mereka yang masih bernostalgia dengan harga2 dahulu kala, itu dinamakan the power of kalau. 

@Kalau lah dulu aku beli situ 10 biji, dah jutawan dah aku...
@kalau lah aku tak jual lagi unit aku kat situ, dah kaya dah aku..

Itu rintihan beberapa orang kawan rapat aku.. kehkehkeh

Pun begitu, setelah siapnya semua projek2 baru ini, yang menyaksikan rumah mampu milik sekarang dalam lingkungan 200k, apartment2 biasa dalam lingkungan 300k, dan teres dalam lingkungan 400k, hanya segelintir investor yang meraih labanya. Sebilangan besar investor masih bermain dengan the pocket bleeding game. 

Kenapa ini semua berlaku? Kadar pendapatan rakyat Malaysia masih di takuk lama, tiada peningkatan exponen, walaupun tahap gaji minima telah di naikkan. Well, majikan hanya perlu minimizekan bilangan pekerja dan pekerja yang ada perlu jadi all rounder. Itu satu faktor. Kadar sewa juga tidak berkadaran dengan harga pembelian hartanah. Kalau dulu satu flat di beli pada harga 60k dengan bayaran bulanan rm300, disewa pada harga rm500 sebulan, sekarang flat dibeli pada harga rm100k dengan sewaan bulanan rm600 ke rm700. Apartment yang di beli pada harga rm250k dengan bayaran bulanan rm1,250 disewa pada kadar rm1k. Segala projek yang diharapkan menaikkan kadar harga dan kadar sewa, tidaklah memberikan impak yang maksimum, bila terdapat lambakan. Lambakan hartanah bila siapnya satu projek dengan 2000 unit di sana sini. Itu hanya membuatkan harga jadi statik kalaupun tidak merudum. Tanpa bernostalgia merujuk kepada ekonomi atau kadar 10 tahun dahulu, kita kena sedar, inilah kadarnya zaman sekarang. 

Menyewa memang memberikan sedikit kelebihan pada kita. Rumah teres berharga 400k ke 700k, dengan bayaran bulanan, 2k ke 3.5k, kita boleh sewa pada kadar 1k ke 2k sahaja. Kondo2 baru bernilai 350k ke 500k, dengan bayaran bulanan sekitar rm2k, kita boleh sewa  sekitar 1.5k sahaja. Tak perlu bayar mahal2. Tapi dengan menyewa selamanya, kita tidak memiliki asset yang mempunyai sifat capital appreciation. Kita, kalau pun tidak memberikan keuntungan kepada pemilik hartanah yang disewa, hanyalah menjadi alat kepada pemilik untuk membantu mereka menyelesaikan baki harga belian. Walaupun kita beranggapan kita untung bila kita sewa rumah kurang dari apa yang tuan rumah bayar pada bank, kita sebenarnya berkongsi bayar dengan tuan rumah. Pada akhirnya, tuan rumah yang ada holding power, tetap membuat keuntungan bila pasaran hartanah kembali stabil, dan hartanah boleh dijual bila sudah membuat kira2 keuntungan. 

Nasihat saya, pada akhirnya, matlamat kita adalah membeli hartanah. Bukan selamanya menyewa. Menyimpanlah dari sekarang. Belilah hartanah ikut kemampuan, bukan ikut kelayakan. Itu nanti saya buka tajuk baru, mampu vs layak. Kalau gaji 3k sebulan sekarang, belilah hartanah dalam lingkungan nilai 200k dengan bayaran bulanan 1k. Menabunglah sampai cukup 40k untuk beli rumah 200k, iaitu 20% dari harga hartanah. Kalau simpan rm20 sehari atau  rm600 sebulan, dalam masa 5 tahun dah boleh kumpul rm40k. Itu kalau nak cari rumah yang lebih selesa. Tapi sebagai nasihat kepada anak muda, saya sarankan untuk umur bawah 27 tahun, menyimpanlah sampai cukup 20k, dan mula dengan pembelian rumah low cost. Sesuai untuk bujang, baru kawin, anak tak ramai. Cukup 5 tahun,  cukup haul untuk haul penyimpanan rumah low cost selangor dan kl, jual dan upgrade kepada rumah yang lebih selesa. Boleh ulang proses sampai pada matlamat akhirnya, memiliki hartanah landed pada umur 40an atau kurang. 

Hidup ini satu perjuangan. Berjuanglah untuk mendapatkan hak menikmati hidup yang lebih selesa. Sampai bila kita nak tunggu keadaan ekonomi dan politik seperti yang kita kehendakkan. Kita sendiri yang patut berjuang berusaha memiliki kehendak kita. 

Salam low cost dari saya.

0 comments: