Tabung Perkahwinan dan Perumahan Untuk Anak Muda.

Cabaran ekonomi masa kini menyaksikan harga rumah agak mahal. Tapi, rumah itu satu keperluan. Sekecil atau sebesar mana, sedekat atau sejauh mana dari tempat kerja, ianya tetap keperluan sebuah keluarga. Dari unit yang kecil, ianya boleh ditukar ganti mengikut keadaan ekonomi sesebuah keluarga, dari masa ke semasa. Rumah mampu milik sekarang di kategorikan pada nilai RM300k ke bawah.




Bernikah dan mengadakan majlis perkahwinan memerlukan belanja besar.  Purata perbelanjaan majlis perkahwinan, dari RM20k ke RM50k bagi orang kebanyakan. Purata umur berkahwin bagi lelaki adalah 29 tahun, dan 26 tahun bagi wanita. Dengan kebanyakan anak muda kini mempunyai taraf pendidikan diploma atau ijazah, yang memerlukan tempoh pengajian sekitar 3 ke 4 tahun, anak muda akan memulakan kerjaya pada umur sekitar 22 tahun. Dari umur 22 tahun, 4 ke 7 tahun kemudian, mereka akan menuju perkahwinan, dan berkira2 untuk membeli rumah.

Jadi, bagaimana anak muda mahu mencapai keduanya, berbelanja untuk perkahwinan dan membeli rumah dalam tempoh sekitar 5 tahun? Dan apa sumber utama untuk perbelanjaan ini?

Boleh kita simpulkan perbelanjaan perkahwinan boleh datang dari 3 sumber.

@ Menabung
Sikit2 lama2 jadi bukit. Mengambil contoh simpan secara konsisten sebanyak RM600 sebulan melalui potongan tetap ke dalam asb, cukup 3 tahun, dengan keuntungan, memberikan nilai sekitar RM24k. Cukup simpanan, belanjakan semua. Hangus RM24k.

@ Pinjaman peribadi
Sangat popular. Mengambil contoh pinjaman bernilai RM30k untuk 10 tahun, dengan kadar faedah 6.9% pa. Bayaran bulanannya adalah RM426.00 sebulan. Tapi, kalau dalam masa 10 tahun ini, pasangan dah mula ada anak, ada beberapa orang anak, anak dah masuk sekolah, nilai RM426.00 sebulan untuk 10 tahun yang telah digunakan semata2 untuk majlis perkahwinan, akan mula terasa beban nya, dengan kos2 perbelanjaan anak mula merobek poket.

@ Tajaan keluarga
Kalau keluarga kita mampu dan mempunyai peruntukan, boleh lah di harapkan dari dari ibu bapa kita. Pun begitu, sepatutnya perbelanjaan perkahwinan patut datang dari poket sendiri, tanpa mengharapkan bantuan keluarga. Ibu bapa kita yang sudah tua, berikan mereka kelebihan untuk menikmati hari tua mereka. Jangan di susah dan di runsingkan fikiran mereka untuk melihat kebahagian anda di majlis perkahwinan anda. Jadilah insan yang bertanggungjawab dan menjadi contoh dan kebanggaan keluarga anda.




Jadi, apa yang boleh kita buat, untuk memastikan tabungan yang kita buat, tidak sia2 hangus, tanpa perlu mengambil pinjaman peribadi, dan tanpa bantuan keluarga? Jawapannya, menabunglah untuk pembelian hartanah yang pertama. Kekalkan konsep tabungan RM600 untuk 3 tahun. Cukup haul 3 tahun, mulakan pemburuan hartanah pertama yang bernilai RM150k ke bawah.

Hartanah bernilai RM150k ini pula, mesti mempunyai ciri2 berikut :
@ 3 bilik tidur
@ Nilai pembelian lebih rendah dari harga pasaran.
@ Kadar sewaan yang memberikan +ve cashflow

Dengan ciri2 yang disebutkan, nilai RM24k  untuk pembelian hartanah bawah RM150k masih realistik dari pasaran subsale dan lelong. 3 tahun yang pertama untuk menghasilkan tabungan berjumlah RM24k, dan satu tahun untuk melengkapkan transaksi  pembelian dan menghasilkan keuntungan atau menggandakan wang tanpa menggandakan perbelanjaan tambahan.




Begini, pada ketika kita mula berkerjaya, kita mungkin sudah mula menyewa bilik sekitar RM200 ke RM300 sebulan, kita menabung RM600 sebulan untuk pembelian hartanah. Dan untuk 2 tujuan ini, kita belanja lebih kurang RM900 sebulan.

Perlaksanaan Gerak Kerja

Mengambil contoh sebuah unit pangsapuri yang di lelong pada harga rizab RM150k dengan kiraan kasar sewa bulanan RM1k, harga pasaran RM250k, dan tunggakan maintenance sekitar RM5k. Kiraan kosnya seperti ini ,

@ Deposit 10% RM15k
@ Bayaran yuran guaman paling minima 3% RM4.5k
@ Bayaran tunggakan yang boleh di tuntut semula RM5k

Jumlah keseluruhan RM24.5k

Dari masa ke semasa, akan ada lagi bayaran2 tambahan. Tetapi seiring dengan masa, wang tabungan RM600 sebulan masih mencukupi untuk perbelanjaan tambahan tersebut. Deposit tnb, syabas, repair rumah dan lain2.

Selesai urusan pembelian dan memulakan bayaran pada pihak bank, kita boleh sewakan pada nilai RM1k sebulan. Mencukupi untuk bayaran bulanan sebanyak RM750 sebulan. Atau kita menetap terus disana, dan perbelanjaan masih di bawah RM900 seperti sebelum ini.




Tapi, asal mula tadi kita sembang pasal nak cari duit belanja kawin kan?? Ok, begini ceritanya.  Kita financekan semula kepada pihak bank lain, setelah dokumentasi pemilikan selesai. Financekan pada harga yang kita mampu bayar atau kadar sewaan yang kita boleh toleransi untung ruginya.  Atau cara yang terakhir, kita jualkan dan beroleh keuntungan, setelah di tolak pembahagian untung 30% untuk rakan kongsi tidur kita, LHDN. Sama ada hartanah mahu dipegang untuk tujuan sewa atau tinggal sendiri, atau memilih untuk jual, terpulang pada keputusan masing2. Dengan duit yang ada dari 2 cara tadi, buatlah keputusan yang bijak.

Realistik dan boleh digunapakai bukan? Bertindaklah untuk menabung dari sekarang. Hubungi saya 3 tahun lagi.

Kupasan Belanjawan 2020 : Nilai Hartanah Untuk Pemilikan Warga Asing Diturunkan

Hartanah berstrata Kondominium dan Pangsapuri  di kawasan bandar bernilai minima RM600k kini boleh dibeli oleh warga asing mulai 1 Jan 2020. Kita perhalusi dahulu ulasan saya.




Belanjawan 2020 sektor hartanah, terutama untuk pemilikan hartanah oleh warga asing mendapat reaksi pelbagai dari netizen. Rata2 nampaknya tidak bersetuju dengan point2 seperti berikut :

@ Memihak kepada pemaju
@ Untung menjadi pemaju
@ Melampau
@ Bakal meningkatkan semula harga hartanah akibat kuasa beli oleh warga asing.
@ Mengutamakan warga asing berbanding warganegara
@ Menjual kedaulatan negara
@ Mendahulu pemaju berbanding rakyat
@ Pemaju bakal meneruskan banyak lagi pembinaan rumah2 mewah untuk di jual kepada warga asing

Menurut Lim Guan Eng, hartanah berstrata bernilai minima RM600k dan keatas yang tidak terjual sehingga suku kedua 2019 adalah bernilai RM8.3Bilion. Statistik dari Napic carian saya hanya sehingga S1 2019. Itupun tiada perincian lengkap. Jadi, kita terima kata2 Lim Guan Eng sebagai fakta. Cuma, lebih tepat dan menarik jika dapat dipadankan dengan angka2  berapa banyak jumlah hartanahnya dan fakta2 yang bertepatan dan bersesuaian dengan syarat2 perolehan hartanah oleh warga asing bagi negeri2 di Malaysia. Ini kerana, Kerajaan Negeri melalui Pejabat Tanah dan Galian Kerajaan Negeri juga mengeluarkan pekeliling untuk syarat2 perolehan hartanah oleh warga asing.

Sebagai contoh, untuk Negeri Selangor, melalui pekeliling tahun 2014 antaranya menyatakan,

@ Kuota jualan untuk warga asing tidak melebihi 10% dari kuota bukan Bumiputera yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri.

@ Kategori hartanah yang tidak dibenarkan bagi warga asing ialah tanah pertanian, tanah Rizab Melayu dan perolehan dari  lelongan awam serta hartanah jenis landed bagi kategori kediaman

* Boleh buat carian di internet untuk Syarat2 Perolehan Hartanah oleh Warga Asing bagi negeri2 lain. Ada perbezaan syarat mengikut negeri.




Untuk kawasan bandar seperti Shah Alam, Petaling Jaya atau Cyberjaya, banyak menghasilkan Kondominium bernilai tinggi yang tidak terjual. Dengan syarat milikan baru ini, tidak hanya pemaju yang bakal memperolehi penjualan. Pemain subsales juga bakal memperolehi keuntungan. Apatah lagi untuk pemain subsales yang dalam situasi poket berdarah sekarang. Dan untuk segmen lelong, ianya satu kelebihan untuk warganegara yang berkelayakan membeli hartanah lelong, kerana warga asing tidak dibenarkan untuk pembelian dari lelongan awam. Ambil peluang ini, untuk membeli dari lelongan awam yang dalam situasi buyers market ketika ini, untuk turut memperoleh laba atas penjualan kepada warga asing nanti. Jadi, syarat kerajaan ini sebenarnya boleh menguntungkan semua pemain hartanah bernilai tinggi yang pandai mengambil peluang, mempunyai kelayakan dan kemampuan membeli, terutama holding power yang kuat.

Pemaju projek bernilai tinggi memang sedang tenat dan perlukan bantuan kerajaan. Promosi2 yang telah di jalankan sejak dari tahun lepas masih tidak membuahkan pembeli yang ramai. Kalau selamanya tiada pembeli, ianya bakal merencatkan pertumbuhan ekonomi sektor hartanah, yang akan merantaikan kesannya pada sektor lain juga pada akhirnya. Jadi, kerajaan menghulurkan talian hayat, dengan menolong pemaju membuka satu jalan baru untuk merintis kebolehjualan hartanah, dengan membuka ruang kepada hartanah bernilai minima RM600k. Kerajaan tidaklah memberikan full access kepada semua jenis hartanah kepada warga asing. Ini sesuatu yang saya masih boleh terima. Cumanya, ia masih perlu mengikut garis panduan Pejabat Tanah dan Galian Negeri.




Pun begitu, kerajaan mesti memberikan kelebihan dan galakan untuk warganegara  Malaysia membeli hartanah bernilai tinggi ini dengan cara,

@ Memberikan kelonggaran 90% margin pinjaman untuk hartanah2 bernilai tinggi untuk pembelian ketiga dan seterusnya.

@ Penurunan harga oleh pemaju yang tidak tertakluk pada kempen pemilikan HOC 2019 yang akan tamat pada hujung tahun ini. Ia perlu seiring dengan tahun 2020 supaya rakyat Malaysia mempunyai kelebihan membeli berbanding warga asing. Tamatnya HOC 2019 bermakna tamatnya diskaun. Harga hartanah tahun 2020 akan menjadi sama rata untuk warga asing dan rakyat Malaysia memiliki hartanah.

@ Insentif subsidi duti stem oleh pemaju/kerajaan juga wajar diteruskan sebagai kelebihan untuk rakyat Malaysia memiliki hartanah bernilai tinggi ini.

Lagipun, menurut Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kamaruddin, kadar pemilikan hartanah oleh warga asing di seluruh negara, tidak sampai 1% pun. Maksud saya, kadarnya masih rendah dan belum sampai tahap menjejaskan. Jangan fokuskan pada kuasa beli rakyat China atau Singapura sahaja. Warga Jepun, Itali, Korea dan selainnya juga boleh dipertimbangkan.

Berita Harian : Hanya Satu Peratus Hartanah Milik Warga Asing




Kesimpulannya, kerajaan kena juga bantu pemaju, walaupun tidak memberikan kesemua tuntutan pemaju seperti sebelum ini, dan secara tak langsung, masih membuka ruang untuk pemain hartanah meraih keuntungan sama. Susah nak puaskan hati semua orang, ada tempias bantuan sikit pun jadilah. Untuk pemain hartanah lelong yang mempunyai kelayakan dan holding power yang kuat, rebutlah pembelian hartanah lelong bernilai tinggi dengan margin yang sedap masa kini.

* Sementara menanti detail penuh mengenai syarat2 penjualan kepada warga asing, ini adalah kupasan awal saya, yang masih bersetuju dengan kerajaan untuk penjualan hartanah kepada warga asing.

@ Update 13 Okt 2019.
Lim Guan Eng mengesahkan penjualan unit2 kondominium dan apartment bernilai RM600k dan ke atas, hanya untuk unit2 lambakan yang telah siap di bina sahaja. Tidak termasuk unit yang akan di lancar kan atau lebih jauh, unit2 subsale. Maka dengan itu, pada pendapat saya, unit2 lambakan ini tidaklah memberikan impak besar pada sektor hartanah. Laporan Q1 2019 hanya memberikan angka 12,526 unit bernilai RM500k ke atas yang berstatus lambakan. Jumlah ini merangkumi semua jenis hartanah kediaman, termasuk landed. Jadi, kondominium dan apartment bernilai RM600k ke atas, di dalam kawasan bandar, tidaklah begitu banyak. Tidak semua spekulasi saya di atas boleh di gunapakai lagi.

Beri Margin Pinjaman Tinggi Untuk Pembeli Rumah Pertama

@ Berita Harian 8 Okt 2019

@ Ulasan saya di bawah, selepas berita.

Beri Margin Pinjaman Tinggi Untuk Pembeli Rumah Pertama

KUALA LUMPUR: Pemaju hartanah, Selangor Dredging Bhd (SDB) mahu kerajaan memperkenalkan dasar yang memberikan pembeli hartanah kali pertama margin pembiayaan yang lebih tinggi dan tempoh pinjaman yang lebih panjang selama 45 atau 50 tahun.

Dalam senarai harapan untuk Belanjawan 2020, syarikat itu berharap kerajaan akan memperkenalkan dasar dan insentif untuk terus memulihkan sektor hartanah tempatan, dengan penekanan diberikan terutamanya untuk membantu golongan muda (mereka yang lahir pada tahun 80-an hingga pertengahan 90-an) untuk memiliki rumah pertama mereka.

Sebahagian daripada “pemimpin masa depan’ ini bergelut untuk memiliki rumah pertama mereka, kata Pengarah Urusan Kumpulan SDB, Teh Lip Kim dalam kenyataan hari ini.

“Bagi mengatasi kesukaran golongan muda dan pemilikan rumah kali pertama, SDB akan melancarkan projek di Subang Jaya pada tahun depan disasarkan khusus kepada segmen itu dan pada harga yang menarik,” katanya.

Lip Kim turut meminta kerajaan melanjutkan Kempen Pemilikan Rumah (HOC) selepas 2019.

Pada Jun, kerajaan melanjutkan kempen HOC untuk tempoh enam bulan lagi dari 1 Julai hingga 31 Disember 2019.

“Susulan daripada itu, pengecualian duti setem untuk pembeli rumah kali pertama HOC juga dilanjutkan hingga akhir tahun.

“Sebahagian daripada pembeli kami menyatakan penghargaan dengan lanjutan kempen HOC kerana mereka dapat menikmati pengecualian duti setem dan insentif lain untuk mengurangkan beban kewangan mereka,” katanya.

Di bawah kempen itu, pembeli rumah kali pertama mendapat pengecualian duti setem ke atas memorandum pemindahan dan perjanjian pinjaman untuk pembelian hartanah berharga tidak lebih daripada RM300,000.

Bagi pembelian antara RM300,001 dan RM500,000, pengecualian duti setem yang sama adalah terpakai (terhad kepada hanya RM300,000 pertama daripada harga rumah), dan terpakai untuk perjanjian jual beli yang selesai antara 1 Jan, 2019 dan 31 Dis, 2020.

“SDB turut berharap garis panduan pinjaman untuk pinjaman rumah yang lebih mudah akan digalakkan.

“Di SDB, kami menemui banyak kes di mana bakal pembeli telah membayar fi tempahan mereka hanya menarik balik kemudiannya berikutan pinjaman rumah mereka tidak mendapat kelulusan,” katanya.

Pemaju itu juga mahu kerajaan memperkenalkan mekanisme perkongsian kos dengan penyedia perkhidmatan yang berkaitan semasa fasa pembangunan.

Beliau berkata pemaju tertakluk kepada membayar kos-kos tertentu kepada pihak majlis tempatan dan pelbagai pihak berkuasa dan agensi.

“Semua kos ini menyumbang kepada kos pembangunan projek yang dicadangkan itu, misalnya, kos berkaitan utiliti, di mana pemaju perlu menyumbang,” kata Lip Kim.

“Bergantung kepada lokasi tanah dan jarak tanah kepada pusat di mana air, elektrik atau pembentungan dapat dihubungkan kepada; kos infrastruktur - paip atau kabel untuk disambungkan dengan perkhidmatan utiliti - pada masa ini ditanggung sepenuhnya oleh pemaju hartanah dan boleh menjadi angka yang besar,” katanya.

Di samping itu, syarikat juga berharap kerajaan dapat memudahkan proses permohonan bagi pelepasan kuota Bumiputera.

Beliau berkata proses untuk pelepasan unit Bumiputera kini dibuat melalui permohonan untuk kelulusan selepas pelbagai peringkat pembinaan.

“Biasanya, proses kelulusan ini mengambil masa berbulan-bulan dan ini bermakna pemaju hartanah tidak dapat menjual (sehingga kelulusan diberikan)

“Oleh itu, kita perlu menjadikan proses pelepasan itu lebih cekap, misalnya (apabila syarat dipenuhi) pemaju hartanah dapat menyerahkan notis pelepasan selepas peringkat yang ditetapkan berbanding permohonan untuk kelulusan (biasanya memerlukan tempoh menunggu yang lebih lama),” katanya.

Memandangkan tahun depan Tahun Melawat Malaysia 2020, SDB turut menantikan dasar pemikiran ke hadapan untuk sektor pelancongan.

-BERNAMA

  ***************************

Ulasan Saya

@ Pemanjangan tempoh dan pengurangan jumlah bayaran bulanan adalah pilihan yang baik untuk anak muda. 45-50 pinjaman, bermakna pinjaman bermula dari umur 25 tahun, sampai 75 tahun.

@ Cara fikir yang lain menghasilkan keputusan yang berlainan, kalau kita fikir hanya untuk beli sebuah rumah pada umur 25 tahun dan tinggal di situ seumur hidup, itulah yang kita dapat.

@ Saya memandang, dengan idea sehingga 50 tahun pinjaman ini, kita boleh dapat beberapa manfaat.

  - penetapan harga minima lebih rendah untuk bayaran bulanan. Kita boleh bayar lebih jika mahu, untuk mempercepatkan penyelesaian hutang, tapi sekurang2 nya, kita dah dapat bayaran bulanan yang paling minima.

  - bayaran bulanan yang lebih rendah

  - +ve cashflow untuk rumah sewa

  - bank bertindak sebagai pemegang gadaian sementara dengan kos bulanan yang lebih rendah untuk pemilik, sebelum di jual kepada pembeli baru.

@ Perbezaan bayaran bulanan tidaklah sangat2 ketara. Contoh hartanah bernilai 300k, kalau pinjaman 35 tahun bayaran bulanannya, RM1,360.00 berbanding 50 tahun, bayaran bulanannya RM1,225.00. Beza RM135.00 sahaja untuk beza 15 tahun pembayaran.

@ Tidak semua orang akan kekal tinggal di rumah yang di beli pertama kali, selamanya. Bila keadaan ekonomi dan bilangan keluarga berkembang, ramai yang akan mencari rumah lain. Dengan penjimatan dan keuntungan bulanan hasil bayaran bulanan yang lebih rendah, kita boleh menabung untuk pembelian seterusnya.

@ Ianya berguna jika dimanfaatkan dengan cara yang betul. Jangan ditokok tambah dengan ilmu mark up, multisub, full loan, cash back yang bakal memberi kesan negatif dikemudian hari. Jika tahu dan berupaya mengawal jurus2 berbahaya ini, silakan mengamalkannya. 

Contoh pinjaman maksimum bilangan tahun atau bilangan umur bank di Malaysia sekarang.

Ambank 30 tahun/umur 65 tahun

HSBC 35 tahun/umur 65 tahun

Public Bank 35 tahun/umur 70 tahun

RHB 35 tahun/umur 70 tahun

Maybank 35 tahun/umur 70 tahun

CIMB 35 tahun/umur 70 tahun

Affin Bank 35 tahun/umur 75 tahun

Didian Platform Jualan Hartanah B2B Pertama Malaysia

@ Berita Harian 8 Oktober 2019.

@ Ulasan saya di bawah. Selepas berita.

Didian Platform Jualan Hartanah B2B Pertama Malaysia

Oleh Nora Mahpar

noramahpar@bh.com.my

PETALING JAYA: Didian Realtor Sdn Bhd, firma teknologi hartanah (proptech) memperkenalkan platform pasaran hartanah B2B pertama di Malaysia, Didian, sebagai usaha meningkatkan jualan dalam sektor hartanah.

Pengarahnya, Chow Nam Kit, berkata platform yang boleh didapati dalam versi aplikasi mudah alih dan web ini mampu menyokong ekosistem hartanah dengan menghubungkan ejen dan projek hartanah yang sedang dibina atau yang bakal siap.

Katanya, sebanyak sembilan projek oleh lapan pemaju terkemuka sudah dilancarkan di dalam platform ini, dengan menawarkan inventori hartanah dengan nilai pembangunan kasar (GDV) hampir RM1 bilion kepada ejen dan perunding hartanah di seluruh negara.

“Platform digital kami membenarkan proses jualan dalam kalangan ejen dan perunding hartanah kepada produk hartanah sedia ada di hujung jari, sekali gus mempercepatkan proses jualan kepada pemegang kepentingan kami.

“Ia adalah tumpuan utama dalam perniagaan kami dan akan menjadi enjin pertumbuhan untuk kami terus kekal berdaya tahan,” katanya berucap pada majlis pelancaran platform Didian di sini, hari ini.

Dibangunkan hasil maklum balas pemaju dan ejen hartanah tempatan, sistem ini menawarkan penyelesaian yang komprehensif kepada ejen-projek hartanah.

Nam Kit berkata, bagi ejen dan perunding, Didian menawarkan tujuh hari bayaran skim komisen daripada tarikh perjanjian pembiayaan dan SPA ditandatangani.

“Jika sebelum ini, perunding perlu menunggu antara tiga hingga enam bulan untuk menerima komisen mereka, kini dengan hanya tempoh seminggu semuanya selesai,” katanya.

   ********************************

Ulasan Saya.

@ Pertama kali melihat tajuknya, saya sangkakan applikasi yang dibangunkan ini bertujuan untuk kegunaan pembeli hartanah dan agent hartanah, secara bersama. Rupanya saya silap, ianya khas untuk agent hartanah sahaja, mengetahui projek2 hartanah undercons dan menjualnya melalui applikasi. Informasi di dalam agak lengkap dengan jumlah baki unit, lokasi unit, lokasi projek. Serta status2 selepas pembelian. Tapi, ianya hanya untuk kegunaan agent hartanah.

@ Saya mengharapkan sistem applikasi projek hartanah undercons yang menghimpun dan mengkompilasikan kesemua projek undercons seluruh negara. Ianya memang diperlukan. Data dari laman web REHDA tidak cukup lengkap. Senarai projek2 HOC yang terlalu panjang dan terpaksa di klik satu persatu nama pemaju dan nama projek dan jenis projek nya amat meletihkan, dan tiada tanda harga di letakkan.

@ Pengguna mahukan sesuatu yang memudahkan pencarian. Lokasi, jenis rumah, spesifikasi rumah, harga dan no contact agent. Dan agent juga mahu memudahkan urusan mereka dan pembeli.

@ Applikasi ini baru di lancarkan, dan baru dimuat turun oleh 100+ orang sahaja. Harapan saya, supaya ada kolaborasi dari pembangun applikasi, dengan kesemua pemaju hartanah undercons, atau di bangunkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, satu applikasi kompilasi kesemua projek undercons seluruh negara, yang berupaya membuat carian berdasarkan median harga, lokasi, jenis rumah dan butiran lain yang dirasakan penting. Ianya jauh lebih baik dan berguna, untuk menyelesaikan masalah lambakan rumah tidak terjual, berbanding membuat applikasi carian tandas awam yang di lancarkan baru2 ini.

Sekian ulasan kecewa saya.

Sekarang, Masa Yang Sesuai Untuk Membeli Hartanah.

Kebelakangan ini, selain isu lambakan hartanah dari pemaju yang tak terjual, adalah isu penurunan permintaan pembelian hartanah subsale dan lelong pada harga pasaran. Jika di perhati dan di kaji iklan2 hartanah, banyak penawaran dan penjualan di lakukan di bawah harga pasaran. Harga pasaran sekarang, hanyalah sebagai kayu ukur dan penanda aras tertinggi, sebagai rujukan, di atas kertas sahaja. Juga berguna sebagai medium mendapatkan full loan dalam bentuk mark up loan, atau mendapatkan cashback. Realitinya, pembeli mahukan angka pembelian yang lebih rendah. Sama ada menunggu peluang membeli pada harga rendah, atau tiada deposit supaya jalan markup loan boleh dibuat sebagai cara pembelian. By the way, mark up loan, adalah satu isu yang agak sensitif. Ada golongan yang menyokong dan ada yang menentang. Ianya bergantung penerimaan dan penolakan idea kenapa mark up loan berlaku dan apa kesannya. Saya boleh siapkan satu topik lain berkenaan mark up loan di lain waktu.

Situasi lelong sekarang sangat memberikan rangsangan keuntungan kepada pembeli, sama ada untuk pelaburan atau tinggal sendiri. Sudah tentu kekangan utama bagi ramai pembeli adalah dari segi modal. Pembeli perlu menyediakan sekurang2 nya 20% nilai dari harga pembelian untuk pembayaran 10% deposit dan bayaran yuran peguam  untuk porsi terbesar, selain mungkin perlu membayar tunggakan maintenance atau bayaran2 berkaitan lainnya. Ini belum di kira kos jika melibatkan pembelian ketiga dan seterusnya, yang membuatkan pembelian lelong adalah pembelian melibatkan kos yang lebih tinggi, berbanding undercons atau subsales. Tetapi, pembelian dari segmen lelong mampu memberikan pulangan keuntungan yang lebih tinggi, terutama untuk segmen hartanah bernilai RM300k ke atas, kerana kurangnya saingan. RM300k bermakna kos pembelian sekurang2nya RM60k perlu dikeluarkan pembeli. Kelebihannya, pembeli lelong mempunyai kelebihan kuasa menjual yang lebih tinggi berbanding pemilik unit undercons atau subsale. Margin perbezaan yang besar, membolehkan pembeli lelong boleh melupuskan hartanah, pada harga pasaran atau lebih rendah dari harga pasaran. Memberikan peluang pada bakal pembeli baru memiliki hartanah pada kos yang lebih rendah, seperti tanpa deposit, boleh mark up loan, boleh dapat cash back atau boleh tunggu duit kwsp. Ianya membantu ramai orang dan merancakkan industri hartanah. Keuntungan besar atau kecil, bergantung tahap toleransi penerimaan keuntungan, masing2.

Banyak pemain2 hartanah mengguna pakai cara ini. Ianya bak serampang 2 mata. Memberikan sedikit keuntungan kepada pelabur, dan memberikan kemudahan kepada bakal pembeli. Tambahan pula, pelabur2 hartanah ini membeli rumah2 yang pada asal ketika lelongan, tidak dalam keadaan sempurna. Rumah tinggal, rumah menjadi sarang penagih, sarang ular, rumah banyak sampah, rosak disana sini, lalu di baik pulih dan dihuni semula. Atau rumah2 baru yang di beli untuk tujuan dijadikan rumah sewa bernilai tinggi, di homestay atau di airbnb kan, atau menjadi batu loncatan untuk jalan ke arah jutawan, tetapi sangkut di tengah jalan. Termasuk pengguna jurus multi sub yang tiada holding power. Semua ini, tidak di tinggalkan. Di beri nafas baru oleh pembeli2 baru untuk meneruskan cycle transaksi2 baru yang menguntungkan banyak pihak.

Ianya, menurut saya, satu cycle yang bagus. Dari satu sudut, collateral damage berlaku for greater cause. Pemilik asal, yang sama ada tersilap pelaburan, tersilap langkah, menghadapi masalah kewangan, masalah rumahtangga, atau apa jenis masalah, menghadapi hartanah di lelong. Hartanah terjual dan bertukar tangan, industri kembali rancak dengan pelbagai sektor dan servis memulakan cycle baru. Bank menyelamatkan status NPL, peguam, agent hartanah, pelelong mendapat laba dari penjualan, tukang2 rumah mendapat kerja2 pertukangan, kedai2 hardware menerima tempahan simen, cat, dan sebagainya. Agent subsales memulakan pencarian prospek. Mudah, Propertyguru dan akhbar harian menerima tempahan iklan, Utusan berjaya diselamatkan. End produknya, sama ada unit hartanah di sewakan, atau dijual kepada pemilik baru. Sewaan per bilik, per rumah atau per kepala, jangan kita pertikaikan. Masing2 punya cara dan matlamat. Kalau tidak sesuai dengan selera dan cara kita, jangan di hina dan di caci. Mulakan dengan cara kita, yang sesuai dengan selera kita. Kita jangan mulakan penceritaan bank menindas, pembeli mencuri hak pembelian unit low cost, atau apa2 konotasi negatif. Penceritaan negatif tidak membawa kita kemana. Asal berlandas undang2 dan tiada unsur rasuah, banyak pihak yang akan menerima labanya dari satu transaksi.

Transaksi2 lelongan yang saya hadiri kebelakangan ini memberi dan menunjukkan angka2 transaksi pembelian yang lebih rendah, kurang saingan, sangat berbaloi, perbezaan harga rizab dengan harga pembelian yang kecil, dan beza jauh dengan harga pasaran. Jangan disembang segmen bawah RM100k, itu semua orang mampu dan menjadi rebutan.

Pedulikan pemaju2 yang tidak mahu menurunkan harga hartanah, yang mahukan warga asing membeli produk2 mereka, yang mahukan simpanan kwsp kita untuk membeli hartanah2 mereka dan yang meminta bantuan kerajaan sebagai tongkat menopang mereka untuk terus berdiri. Sekali sekala jatuh terduduk, bukan lah suatu dosa. Bangkitlah semula bila diizinkan, wahai pemaju. Kita rancakkan industri subsales dan lelong. Semarakkan sentimen subsales dan lelong.

Lelongan2 akan datang juga, memberikan listing2 menarik, membawa tawaran hartanah2 yang sudah 4 atau 5 kali dengan tiada pembida, dengan margin beza harga rizab dengan harga pasaran, lebih dari RM100k. Kalau kita mempunyai kekuatan kewangan, kekuatan membuat pinjaman bank dan kekuatan holding power untuk melakukan pembelian, lakukan sekarang!! Time waits for no man. Statistik untuk mereka yang tergolong dalam golongan tunggu dan lihat, tidak memberikan peratusan yang baik, berbanding mereka yang cepat bertindak dan memulakan tindakan. Ayuh!!!

Hubungi saya untuk kita memulakan tindakan. Terima kasih.

Isu Yang Melingkari Perumahan Mampu Milik

Rumah mampu milik itu bagus, sangat bagus. Apa sahaja namanya, sama ada PPA1M, PR1MA, Rumawip, Selangorku, ianya projek rumah mampu milik untuk menyediakan rumah untuk rakyat. Seharus dan sewajibnya, kerajaan memastikan ianya bukan sahaja pada pasca mampu untuk dimiliki, tetapi aspek pos pemilikan selepas siapnya projek2 tersebut dari segi mampu tinggal, mampu selenggara dan mampu bayar.

Isu terbaru hari ini adalah perumahan mampu milik Jalan S.P. Chelliah, Georgetown, Penang. Kualiti yang boleh di ragui, sebilangan pintu bilik tidak bercat, ada tingkap tak boleh buka, air melimpah dari kebocoran paip dan macam2 masalah. Sudah tentu boleh di perbaiki, tetapi bukankah bagus kalau siapkan dahulu baru serah kunci?

https://www.thestar.com.my/news/nation/2019/10/04/dream-homes-are-houses-of-horror

Mampu Tinggal

Bila siap sesuatu projek perumahan mampu milik, di rasmikan siapnya oleh menteri berkaitan, dan mula diduduki penduduk barulah nampak kecacatan dan kerosakannya. Bukan satu dua projek yang bermasalah. Bila siap dan mula diduduki, akan mula kedengaran masalahnya. Dari hal dinding senget, lantai bilik air sama aras dengan lantai bilik, pintu tiada, kemasan dalaman sangat hodoh, tiles pecah, lif rosak, bumbung bocor dan bermacam masalah lain.

Isu dia di sini, adakah harga yang di tawarkan terlalu murah sehingga kontraktor berkompromi untuk isu kualiti binaan? Kualiti binaan tak patut dan tak boleh di kompromi. Ianya melibatkan isu keselamatan. Dengan menggunakan bahan2 mudah rosak, murah dan tidak berkualiti, hanya membahayakan keselamatan penduduk. Kerajaan perlu tegas melantik kontraktor yang berkelayakan sahaja.

Mampu Selenggara

Kutipan bulanan untuk caj maintenance adalah kutipan hasil utama untuk tabungan wang penyelenggaraan, untuk maintenance lif, buang sampah, security guard, bil api dan bil air kawasan awam. Pada kadar 15 sen ke 20 sen sekaki persegi adalah harga kebiasaan untuk caj maintenance.  Tetapi, dengan keghairahan kerajaan menarik minat pembeli dengan menyediakan unit2 besar bersaiz 1000 ke 1500 sqft, fahamkah kerajaan yang pembeli akan membayar maintenance fee RM150.00 sebulan seumur hidup untuk saiz 1000sqft dengan caj 15 sen psqft? Dan adakah pembeli sedar caj ini ketika pembeliannya? 15sen ini pun antara yang terendah.

Di Putrajaya, rumah PPA1M bersaiz 1000 ke 1200 sqft, maintenance fee nya 17 sen psqft. Membawa kepada jumlah RM170 ke RM204 sebulan. Belum di tambah sinking fund lagi. Maka, kerajaan perlu memikirkan secara menyeluruh bukan saja harga mampu milik, tetapi harga caj maintenance yang mampu di bayar penduduk. Pandangan saya, majoriti saiz unit yang harus di bina mesti bersaiz sekitar 850sqft, caj maintenance 15 sen sekaki, menjadikan caj maintenancenya RM127.50 sebulan. Di tambah sinking fund, genapkan menjadi RM140.00 sebulan. RM140.00 pada zaman sekarang sudah cukup murah. Mahu lebih murah atau naikkan harganya, itu biarkan pihak penduduk berbalah berbaling kerusi meja semasa mesyuarat agung tahunan milik mereka.

Apa guna majoriti bersaiz 1000sqft tetapi tak mampu bayar caj maintenance dan akhirnya banyak fasiliti tidak diselenggara. Sedangkan rumah flat yang maintenancenya tak sampai RM50 pun banyak kes penyelenggaraan gagal, terutama lif rosak tidak dapat di baiki kerana kekurangan dana. Tanpa dana maintenance fee yang mencukupi, sesebuah pangsapuri itu tak mampu diselenggara dengan baik.

Mampu Bayar

Selain isu mampu bayar maintenance fee, mampu bayar bulanan untuk pinjaman bank juga suatu isu. Kerajaan dan bank perlu tapis mereka yang berkemampuan untuk membayar bulanan, bukan berkemampuan bayar deposit dan layak buat pinjaman sahaja. Sudah banyak kes rumah Rumawip, Selangorku dan PP1M terlelong kerana pemilik tak mampu bayar bulanan.

Rumah2 mampu milik ini, mempunyai tempoh moratorium. Tidak boleh di jual atau disewakan dalam tempoh tertentu. Seperti PR1MA 10 tahun dan Selangorku 5 tahun. Tetapi, loophole terbaru membuatkan rumah2 ini boleh terjual, dan pemilik asal boleh meraih keuntungan. Saya bercerita tentang loophole, bukan teknik. Jangan salah gunakannya. Loophole ini perlu di perbaiki. Saya berikan 2 contoh.

@ Sebuah flat Selangorku berharga RM42k di Kajang bersaiz 700sqft, mula di bina pada tahun 2015 dan siap pada tahun 2019, telah dilelong pada harga rizab RM60k awal September lalu. Unit telah di jual kepada pembida tertinggi pada harga RM160k. Keuntungan kasar RM118k belum ditolak kos2 kepada bank, peguam, pelelong dan lain2.

@ Sebuah pangsapuri Rumawip berharga RM198k di Keramat bersaiz 800sqft, mula dibina pada tahun 2016 dan siap pada tahun 2019 telah dilelong pada harga rizab RM220k dan terjual pada harga RM292k. Keuntungan kasar RM94k.

Kesimpulannya, kerajaan perlu fikir secara menyeluruh untuk kemudahan rakyat selamanya. Bukan bersifat kegembiraan sementara. Kita nantikan belanjawan 2020 apakah membawa berita gembira untuk rakyat jelata.

Kos Pembelian Hartanah Lelong Dan Risikonya

Pembelian hartanah lelong, walaupun zaman sekarang sudah di anggap pembelian di arus mainstream, masih merupakan kasta dan hieraki ketiga, iaitu yang terbawah dalam cara pembelian hartanah. Masyarakat umumnya lebih memilih untuk membeli hartanah undercons, yang masih baru atau dalam pembinaan, atau pilihan kedua, market subsales dan yang ketiga barulah hartanah lelong. Dahulu, masyarakat masih takut2 dan tidak begitu berminat dengan hartanah lelong. Kita patut kekalkan status quonya begitu, sepatutnya. Apapun, pada saya, hartanah lelong perlu di bida dan di beli pada harga yang lebih rendah dari pasaran undercons dan subsales atas risiko2 yang bakal di tempuh oleh pembida yang berjaya.

Berikut adalah kos yang terlibat dan risiko di sebaliknya, jika ada.

1) Deposit

Hartanah lelong memerlukan deposit yang tinggi. 10% dari harga hartanah terpakai untuk majoriti bank pelelong yang terlibat, dan hanya sebilangan kecil bank yang menetapkan 5% deposit. Tidak seperti Undercons dan Subsales yang memerlukan booking fee sahaja dahulu, atau 3% deposit sehingga pinjaman diluluskan baru kita bayar baki 7% semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Dalam kebanyakan kes, kalau pinjaman tidak diluluskan, 3% tersebut boleh di pulangkan kembali. Tetapi tidak untuk pembelian hartanah lelong. Deposit yang telah di bayar semasa menang bidaan, tidak akan di kembalikan. Sekiranya pinjaman tidak diluluskan, dan pembida berjaya juga tidak mampu membayar baki harga belian secara tunai setelah tamat tempoh akhir pembelian, deposit di kira hangus. Hangus terbakar dan tidak akan kembali kepada pembida bejaya.

2) Kos Guaman

Anggaran kasar 3-6% dari harga hartanah. 3% yang pertama adalah untuk urusan pindahmilik nama dan 3% berikutnya adalah urusan perjanjian pembeli dengan pihak bank, sekiranya hartanah di beli melibatkan pinjaman bank. 3% yang pertama, harus di bayar sendiri dan 3% berikutnya anda ada pilihan untuk bayar sendiri atau, di masukkan sebagai pinjaman menggunakan kuota MRTA/MRTT sekiranya ada lebihan. Maksud saya di sini, bank memberikan margin pinjaman 90+5% iaitu 90% margin atas harga hartanah dan 5% buffer untuk kos MRTA/MRTT. Sekiranya ada lebihan dari kos MRTA/MRTT tadi, barulah kos guaman Loan Agreement di serap kedalam pinjaman perumahan. Nampak macam banyak yang peguam dapat, hakikatnya, ada agihan yang perlu di lunaskan pada pihak berkaitan, terutama pada rakan kongsi tidur utama kita, LHDN.

3) Kos Tunggakan Maintenance dan lain2

Kalau kita beli hartanah seperti flat, pangsapuri dan kondominium, kita perlu semak tunggakan maintenance yang terlibat. Kebanyakan bank, masih cover tunggakan ini, tetapi bank memberikan tempoh masa tertentu untuk kita selesaikan dahulu segala tunggakan ini, selain perlu menyerahkan segala resit2 berkaitan. Bank akan reimburse semula setelah baki harga belian di terima, dan selalunya bukan dalam tempoh 3 ke 4 bulan. Selalunya melibatkan tempoh 6 bulan ke atas. Lama ok.. dan untuk kebanyakan kes, selalunya tidak melebihi jumlah RM10k. Ada kes2 tertentu melibatkan jumlah puluhan ribu, malah ratusan ribu pun ada. Jadi, memang perlu untuk kita semak tunggakan maintenance ini. Tunggakan maintenance adalah portion terbesar, berbanding cukai tanah dan cukai pintu.

4) Kos Lanjutan Masa

Untuk kes hartanah bergeran, tidak banyak masalah kerana tiada penglibatan pemaju hartanah lagi. Tiada tempoh lanjutan yang di berikan, dan baki harga pembelian perlu selesai dalam tempoh 120 hari. Tapi untuk kes hartanah yang geran nya belum di keluarkan, atau geran belum sempurna atas nama pemilik asal, kadang kala tempoh 90 atau 120 hari tidak mencukupi untuk menyelesaikan irusan baki harga belian. Tambah pula ada kalangan pemaju yang menetapkan double transfer. Semua ini perlukan waktu, dan perlukan tambahan waktu. Sebilangan kecil bank boleh waive kos extension tapi kebanyakan bank, menetapkan kos extension, yang juga bernilai ribuan ringgit, berdasarkan berapa lama kes perlukan lanjutan waktu.

5) Miscelleneous Kos

Melibatkan kos tukar nama tnb, tukar nama syabas, kos mengeluarkan penghuni/pemilik/penyewa (jika ada), kos bayaran bulanan pinjaman sekiranya pinjaman sudah disburse tapi penghuni masih menetap di situ tanpa mahu membayar sewa. Kos ini, tidak dapat di jangka,kerana ianya melibatkan situasi semasa senang atau susah nak keluarkan penghuni, jika ada.

6) Kos Baik Pulih Rumah

Kita boleh anggarkan sekiranya dapat masuk unit tersebut,dengan lebih tepat. Kalau tak dapat masuk dan lihat keadaan di dalam unit, kita pun tak boleh nak anggarkan secara tepat. Banyak kes, yang mana kos anggaran tersasar agak jauh, bila kerosakan dalaman rupanya agak parah. Seperti contoh, unit pangsapuri tingkat atas sekali yang dah macam gua berstalaktit stalagmit di sebabkan kebocoran tangki yang terletak betul2 di atas unit tersebut, segala lubang dah di simen oleh pemilik asal di sebabkan tidak berpuashati unitnya terlelong, unit yang pada asalnya dah siap bergril, berpintu, kipas lampu tapi pemilik asal cabut semuanya sebab dia kata hak dia, dan macam2 situasi tak terjangka.

7) Kos Court Order

Ini juga boleh jadi satu kos tak terjangka, bila tiada kata sepakat dan peyelesaian dapat di capai antara pembida berjaya dengan pemilik asal. Bila akhirnya hartanah telah berpindah milik nama, dan pemilik asal tetap tidak mahu berpindah keluar, Court Order adalah jalan terakhir, dan juga melibatkan kos yang agak besar. Kos ini tiada harga tetap, kerana ianya servis yang di berikan oleh peguam, boleh jadi menurut tahap kesukaran, boleh jadi menurut taraf firma guaman, dan boleh jadi menurut taraf junior/senior lawyer yang mengendalikan kes. Boleh bermula dari RM5k ke belasan ribu ringgit.

8) Kos Remove Kaveat

Kaveat adalah sekatan yang diletakkan oleh pihak berkepentingan ke atas hartanah tersebut. Sah untuk tempoh 6 tahun, dan tak semestinya ada di nyatakan di dalam Pengisytiharan Jualan. Kalau boleh, elakkan dari membeli hartanah berkaveat. Tapi, kalau berkemampuan dari segi masa dan wang, boleh teruskan. Kemampuan masa, kerana melibatkan tempoh yang agak panjang sekiranya di lawan oleh pihak peletak kaveat di mahkamah, dan kemampuan wang, kerana jika kaveat tidak dapat di remove sebelum tamat tempoh pembayaran baki harga belian, pembida berjaya kena bayar tunai dahulu untuk hartanah tersebut. Bank memang tidak akan bagi pinjaman untuk hartanah yang ada kaveat.

9) Kos Kepada Developer

Sangat jarang berlaku, tetapi wujud. Kadang2 melibatkan nilai 2.5% dari harga rumah, kadang2 lebih. Berlaku bila pembelian dari pemilik asal, tidak menjelas baki deposit, atau deposit tidak mencukupi. Mungkin juga jumlah pinjaman yang diluluskan tidak mencukupi. Kes terbaru minggu lepas, sebuah unit berharga RM240k, tetapi tunggakan developer berjumlah RM25k, yangbtidak di tanggung oleh pihak bank.

10) Pantau Perjalanan Kes

Walaupun pinjaman lulus, tiada masalah tukar nama dan sebagainya, dalam kes2 terpencil, unit di lelong semula atas kegagalan pihak berkaitan, seperti peguam, contohnya, tidak menjalan kan kerja mereka seperti sepatutnya. Ya, memang ada kes terpencil sebegini, bila pihak peguam dilantik serahkan kes pada kerani yang selalu bercuti, kes tak di pantau, tempoh masa tidak di lanjut, atau tidak meminta tempoh masa lanjutan, atau lanjutan masa tidak diluluskan, akhirnya hartanah terlelong semula.

Begitulah kos2 dan risiko2 yang ada di dalam pembelian hartanah lelong. Di sebabkan faktor2 risiko inilah, saya masih berpendapat, hartanah lelong perlu di bida pada harga yang lebih rendah dari harga undercons, dan subsales. Semoga kita mendapat manfaat dari risiko2 ini, dan jangan jadikan diri kita sebahagian dari statistik mereka yang gugur di medan lelong. Pastikan kita bersedia, dan pada akhirnya, matlamat kita adalah menuai hasil yang terbaik dari ladang. 

Isu Tanah Kg Baru: RM850 sekaki persegi itu sesuai atau terlalu murah?

Isu Tanah Kg Baru: RM850 sekaki persegi itu sesuai atau terlalu murah?

Fakta Penting

@ Bancian tahun 2010 , memberikan angka seramai 18,372 orang penduduk.

Kerajaan mensasarkan 160,000 orang penduduk menjelang 2050

@ Jumlah kediaman sekarang sekitar 3500 - 4000 unit.

Kerajaan bercadang membina sehingga 45,000 unit kediaman, dengan pecahan :

50% unit mampu milik 

Bersamaan 22,500 unit kediaman di bawah harga RM300k

30% unit berharga RM300-500k bersamaan 13,500 unit kediaman.

15% unit berharga RM500-700k bersamaan 6,750 unit kediaman.

5% unit mengikut harga pasaran bersamaan 2,250 unit kediaman.

@ Tanah Kampung Baru berstatus Rizab Melayu.

Kerajaan akan mengekalkan statusnya sebagai Rizab Melayu.

Hal2 lain termasuk pembinaan dan penambahbaikan :

@ Ruang perniagaan, ruang runcit dan pejabat

@ Lot parking

@ Food Street

@ Dataran Kampung Baru dengan padang bola sepak dan kemudahan lengkap. 

@ Pusat Kesenian, Persembahan dan Kebudayaan Melayu

@ Kompleks Warisan

@ Taman Warisan Melayu

@ Sungai

@ Saloma Link

@ Menara Mercu Tanda

@ Jaringan dan struktur perhubungan jalanraya yang lebih baik

Ulasan saya.

Isu tanah Kampung Baru ini dekat di hati orang Melayu kerana tanah ini berstatus Malay Agricultural Settlement dan penyelesaian oleh pihak kerajaan mesti, mempunyai penyelesaian yang melebihkan kepentingan dan nasib orang Melayu, sama ada pihak pemilik lebih 5700 lot tanah Kampung Baru atau pihak2 yang bakal mendapat keuntungan dari pembangunan ini. Ya, pihak seperti pembeli lot2 perniagaan, lot2 kediaman, peniaga, kontraktor pembinaan dilantik dan pihak2 berkaitan lainnya. 

Majoriti orang Melayu tidak mahu melihat arus pembangunan dan labanya dinikmati oleh bangsa lain, kerana tanah Kampung Baru milik orang Melayu. Melalui Pelan Pembangunan Kampung Baru ini, secara teorinya, saya melihat usaha ini patut disokong kerana memberi manfaat besar kepada orang Melayu. 

Kita sedia maklum beberapa hari kebelakangan ini, banyak pihak membandingkan harga tanah di kawasan sekitar, dengan angka2 sekitar RM300 ke RM3000 sekaki persegi. Dan kalau boleh pemilik lot2 tanah Kampung Baru di berikan harga RM3000 sekaki persegi tersebut. Pada saya, penyelesaian pada angka sekitar RM850 sekaki persegi ini adalah pada harga patut, untuk memastikan perbelanjaan pembelian tanah, tidak menjadi terlalu mahal, dan pelan untuk menyediakan majoriti rumah mampu milik dapat direalisasikan. Kalau di lihat harga unit2 kediaman di Bukit Bintang, yang menjadi penanda aras kenapa harga tanah Kampung Baru patut dijual pada harga RM3k sekaki persegi, purata nilainya adalah melebihi RM1 juta ke atas. Farenheit 88, Dorsett Residensi atau yang lebih dekat dengan Kampung Baru, Sky Residence contohnya, purata nilai hartanahnya adalah RM1juta. Dan kalau unit2 kediaman di Kampung Baru, di jual pada harga purata RM1 juta, mampukah majoriti orang Melayu membelinya? Kita tahu jawapannya.

Majoriti pembeli, tak kira orang Melayu atau bukan, mencari unit2 mampu milik bernilai RM300k ke bawah. Sebab itulah terdapat lambakan hartanah untuk unit2 bernilai RM300k ke atas. Dengan harga pembelian tanah yang tidak terlalu mahal, kerajaan mampu membina rumah mampu milik untuk orang Melayu sahaja, di Kampung Baru. Dan 22,500 unit mampu milik itu adalah jumlah yang besar. Seperti ada 10 kompleks perumahan rumawip dengan 2,000 unit setiap kompleks. Pemilik2 lot tanah Kampung Baru, dengan status quo yang ada sekarang, walaupun ada yang kaya, tetapi dengan pelan pembangunan baru ini, dengan pertambahan 10 kali ganda penduduk berbanding sekarang, menjelang 2050, tidakkah mempunyai peluang perniagaan yang memberikan 10 kali ganda pelanggan? Pertambahan 10 kali ganda penduduk menambahkan peratusan pemilik perniagaan untuk bertambah kaya.

Penyelesaiannya mudah, berikan kelebihan untuk pemilik lot2 tanah Kampung Baru dan peniaga sedia ada untuk memiliki lot2 kediaman dan perniagaan di Kampung Baru. Mereka akan memiliki kelebihan sebagai pemilik dan pengusaha asal, untuk mereka hadapi pertambahan dari 20,000 kepada 160,000 kuasa membeli dalaman, tidak termasuk kuasa membeli dari pekerja, pengunjung dan pelancong dalam masa 30 tahun ini. Kuasa pelancong, juga faktor utama yang perlu di ambil kira. Pada saya, Kampung Baru sekarang bukan destinasi pelancong utama di Kuala Lumpur berbanding KLCC, Petaling Street, Batu Caves, Little India atau Jalan Alor. Dengan pelan pembangunan Kampung Baru ini, pasti, menjadikan Kampung Baru sebagai destinasi pelancong utama di Kuala Lumpur. RM850 sekaki persegi sekarang, infiniti kuasa membeli 30 tahun dari sekarang. Selamat Berjaya kepada orang2 Kampung Baru.

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Article seorang CFP yang di tag dan dan dishare oleh ribuan netizen sebenarnya banyak kekurangan fakta dan cara pengiraan. 

Dari maklumat yang di berikan, 

@Loan amount RM270k

@Interest rate 4.5% pa

@Bayaran bulanan RM1310.71 sebulan

@Total pembayaran kepada bank selepas 7 tahun RM110.099.64

@Baki pinjaman sekarang RM261,691.79

@Dikatakan interest 4.5%pa untuk 30 tahun adalah 135% interest total

@ Setelah 7 tahun bayar, dikatakan baki hanya turun 9k sahaja.

@ Mengharapkan kenaikan harga hartanah pada kadar 12% setahun.

Dan saya anggarkan pembeliannya bernilai sekitar RM385k, berdasarkan pinjamannya bernilai RM270k, kena bayar deposit,  stamp duty, lawyer fee dan lain2 berjumlah RM160k.

Ok, ulasan saya.

Pelaburan hartanah adalah bentuk pelaburan DIY yang memerlukan pengiraan khusus. Terdapat banyak risiko jika kita tidak melakukan due diligence dan homework sendiri, dengan hanya mengharapkan data2 dari sifu2 hartanah, agent hartanah, banker, jiran dan lain2 sumber. Well, of course kita tak boleh harapkan jiran yang selalu ketuk pintu rumah kita untuk bagi semua information.

Pembelian hartanah untuk pelaburan yang paling tepat adalah berdasarkan beli sekarang, terus ada margin keuntungan. Sebagai contoh, beli pada harga RM385k, dan transaksi jualan dan asking price mungkin berada pada angka sekitar 480k plus minus. Pengiraan margin keuntungan adalah berdasarkan berapa tahap keuntungan yang kita selesa terima, setelah di tolak kos2 hangus asal pelaburan seperti yuran guaman, valuation fee, dan lain2 kos hangus. Kos deposit tak termasuk dalam kos hangus kerana ianya sebahagian dari harga rumah. Kos renovation, adalah sebahagian usaha menaikkan value rumah. Kita juga tidak boleh bergantung pada future market seperti contoh, beli RM385k, 5 tahun lagi naik jadi RM500k, atau beli sekarang, nanti LRT siap naik jadi RM600k dan seumpanya. 

Positive atau negative nya cash flow sesebuah hartanah, asalkan margin keuntungan ada, walaupun negative cashflow nya masih dalam acceptable range, ianya tetap boleh menjana keuntungan.  Sebagai contoh negative cashflow, unit RM385k ini hanya dapat di sewakan pada nilai RM1k setiap bulan, ianya tetap dalam accetable range. Kenapa? Kerana nilai RM1k ini adalah nilai interest untuk bulan yang pertama kita mula bayar pinjaman. 

Begini kiraannya,

RM270k x 4.5%pa = RM12,150.00

Dibahagi 12 bulan, bersamaan RM1012.50. 

Ini ialah nilai interest yang dibayar untuk bulan yang pertama. Bermaksud, RM287.50 adalah pembayaran prinsipal untul bulan yang yang pertama. Bulan yang kedua, permulaan bakinya menjadi RM269,712.50. Dari masa ke semasa, bulan ke bulan, tahun ke tahun, baki prinsipal nya menurun, lebih banyak yang mula di bayar kepada prinsipal, lebih sedikit yang di bayar kepada interest. That's how housing loan works.

Jadi, pada sesetengah orang, asalkan sewa dapat cover pembayaran interest, itu sudah cukup baik, kerana keuntungan berdasarkan harga beli vs harga jual masih on track.  

Baki pinjaman yang terpapar pada online banking pula, bukanlah baki sebenar sekiranya kita buat pembayaran  penuh. Ianyanya hanyalah baki yang dikira berdasarkan track pembayaran selama 37 tahun. Kalau kita ikut plan pembayaran selama 37 tahun, itulah cara menunjukkan bakinya, sebab ianya sudah termasuk kadar faedah selama 37 tahun. Kalau, kita jual atau kita nak bayar full in cash, kita minta redemption statement. Sama kes, kalau kita nak bayar full pinjaman kereta dan pinjaman peribadi. Kita akan minta redemption statement. Dan pihak bank akan bagi baki yang sebenar sehingga tarikh tertentu, setelah di tolak future kadar faedah dan rebate2 nya. 

Pelaburan hartanah memang bukan untuk semua orang. Hanya kerana kita ada duit, tak semestinya kita boleh buat untung. Janalah keuntungan mengikut risiko yang boleh kita tolak ansur dengan pengiraan kita. Kalau 160k di rasakan lebih untung masuk asb, masuk saham, masuk UT, tabung haji atau fixed deposit, go for it. Itu lebih selamat. Hanya kerana kita tak tahu kira, kita salah kira, kita kurang bertanya, kita malu bertanya, kita salahkan sistem perbankan dan kita ajak ramai2 jauhkan sistem itu. Jangan macam tu. Kalau ramai orang boleh menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank, kenapa kita tidak? Jangan jadikan kita golongan  yang tidak menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank. Akhir kata, untuk menjawab soalan pada tajuk ini, beli rumah secara cash itu memang ada untung, tapi majoriti kita tidak mempunyai kekuatan dari sudut itu. Jadi, kita gunakan bank sebagai leverage untuk menghasilkan keuntungan. Bank dan kita sama2 dapat untung.

Terima kasih.

Salam pinjaman bank itu bagus dari saya.

* Gambar yang saya kepilkan inj, adalah contoh beli dan terus ada margin keuntungan nyata. Bukan future keuntungan.

* Share jika bermanfaat.

MM2H : Adakah Penjualan Hartanah Kepada Warga Asing Itu Menjual Negara?

Baru2 ini, Puan Zuraida Kamaruddin, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengeluarkan kenyataan untuk mencadangkan penjualan hartanah kepada warga China dan Hong Kong khususnya, dan warga asing, secara am nya. Lalu Puan Zuraida Kamaruddin pun di kutuk secara berjemaah atas sentimen politik, sentimen hak rakyat Malaysia memiliki rumah atau sentimen atas pagar. Kalau di kaji, di perhalusi dan di ambil kira faktor Malaysia My 2nd Home (MM2H) dan Isu lambakan hartanah tidak terjual, ianya sebahagian kecil kepada penyelesaian kepada masalah ekonomi sektor hartanah. Dan penyelesaian masalah itu bagus.

Isu lambakan hartanah tidak terjual, adalah isu pemaju yang ghairah mencipta bandar2 baru, kondo2 bersaiz kecil, harga2 per sqft yang tidak masuk akal, hartanah bertanah yang menghampiri nilai juta, kehendak sebilangan pemain hartanah yang mahukan keuntungan besar, isu keinginan pemaju menjual mimpi dengan projection yang kita masih belum mencapai tahap yang sepatutnya, tanpa mengambil kira kemahuan dan kemampuan sebenar rakyat Malaysia. Juga kelulusan oleh pihak berkuasa tempatan dan kerajaan, yang membenarkan semua ini berlaku.

Mengikut statistik yang di keluarkan oleh Pusat Maklumat Harta tanah Negara (NAPIC),  

@Quarter Pertama 2019, 177,200 unit hartanah kediaman di Malaysia tidak terjual,

@Peratusan tertinggi dari Negeri Johor 26%, Selangor 20%, Wilayah Persekutuan 11% dan Pulau Pinang 9%.

@68% adalah hartanah bernilai RM300k ke atas

Iaitu,

29% bernilai RM300k-500K

28% bernilai RM500k-1M

12% bernilai 1M ke atas

@2/3 dari hartanah tidak terjual melibatkan Kondominium, Service Apartment dan Pangsapuri.

Lambakan hartanah tak terjual ini, akan membawa kepada isu pemaju tidak mempunyai kemampuan lagi, untuk membina hartanah2 baru. Penyelesaiannya adalah kerajaan membantu pihak pemaju menjual hartanah2 ini kepada rakyat Malaysia melalui House Ownership Campaign (HOC) dan kepada warga asing melalui MM2H. Dengan terjualnya hartanah2 tidak terjual ini, pemaju mempunyai kapasiti dan kemampuan untuk membina hartanah2 baru yang lebih bersifat mampu milik dan mampu bayar. Tujuan akhirnya supaya majoriti rakyat Malaysia mampu memiliki hartanah sendiri. Kerajaan perlu mengawal projek2 mahal, jadikan projek2 mahal ini minoriti dan ekslusif, dan lebihkan projek2 yang mampu milik dan mesra rakyat.

Berbalik pada isu MM2H, ianya dah di lancarkan sejak tahun 2002. Sehingga sekarang, ada lebih 42,000 orang yang menerima MM2H visa.Mereka bukan dapat taraf warganegara, cuma dapat visa 10 tahun yang boleh di perbaharui. Syarat2nya ketat dan memberi kelebihan kepada pihak kerajaan Malaysia. Duit warga asing, kita pegang, dan mereka dapat beli hartanah bernilai tinggi sahaja di Malaysia. Tak timbul masalah hak beli hartanah warga Malaysia di tindas bila tiada pembeli untuk hartanah2 bernilai tinggi ini. Tak timbul masalah jual kedaulatan dan tanah negara, bila program ini di jalan kan atas program MM2H.

Antara syarat2 MM2H

@ Hartanah yang di beli mesti bernilai tinggi.

RM1M untuk Kuala Lumpur, N. Sembilan, Putrajaya, Terengganu, Johor, Pahang

RM500k untuk Selangor, Pulau Pinang, Melaka, Perlis, Sabah, Kelantan

RM350k untuk Perak

RM300k untuk Sarawak

@Kena ada Liquid asset bernilai RM350-500k

Gaji RM10k sebulan

Kena letak RM150-300k dalam fixed deposit di bank Malaysia

Dan apa faedah yang kerajaan Malaysia dapat? Pada 2017,bekas Menteri Pelancongan dan Kebudayaan Dato Seri Nazri Aziz, menyatakan,

@33,000 orang peserta MM2H dari 126 negara yang di luluskan menyumbang kepada 12.8 bilion ekonomi negara

@Anggaran perbelanjaan bulanan setiap seorang dari mereka adalah RM10,000

@RM52M hasil dari bayaran visa

@RM4.9 bilion simpanan dalam bentuk fixed deposit

@RM148M hasil dari pembelian kereta dan hartanah.

Dan kenapa nak di sarankan pada warga China dan Hong Kong? Kerana statistik MM2H menunjukkan warga China berada pada kedudukan no 1 di ikuti Jepun dan Bangladesh dari senarai peserta dan pemohon MM2H. Dan kenapa saya menyatakan penyelesaian kecil sahaja, kerana jumlah 42,000 vs 17 tahun program telah berjalan, puratanya menghampiri 2500 peserta setahun. Kalau tahun hadapan ada 3000 peserta MM2H baru yang membeli 3000 unit hartanah di Malaysia pun, ada 174,200 unit lambakan lagi.

Carian unit HOC di laman REHDA memberikan saya satu contoh lambakan unit sebagai case study. Maisson, Ara Damansara.

@ Siap pada tahun 2017. Harga pemaju sekitar RM700 psqtf. Ada unit studio, satu bilik, 2 bilik dan 3 bilik, dari 500sqft sehingga 1489sqft, dengan harga bermula dari RM360k ke RM1.151M

@ Carian selling price menunjukkan ada unit 1020sqft di jual pada harga RM580k iaitu RM568psqft

@ Carian actual transaction di Brickz memberikan saya nilai terendah RM490psqft untuk unit 1020sqft yang di jual pada harga RM500k.

@ Carian unit lelong Maisson pula memberitahu saya ada 6 unit yang di lelong pada 15 Oktober akan datang dengan nilai terendah RM381psqft, iaitu unit 1128sqft di buka pada harga RM430k

Hah.. dari RM728psqft kini bermula dari RM381psqft. Warganegara Malaysia lebih beruntung. Boleh dapat deal hartanah mahal2 dengan separuh harga dari lelongan awam. Kalau ada yang berminat, boleh hubungi saya. Woohoo…