Tabung Perkahwinan dan Perumahan Untuk Anak Muda.

Cabaran ekonomi masa kini menyaksikan harga rumah agak mahal. Tapi, rumah itu satu keperluan. Sekecil atau sebesar mana, sedekat atau sejauh mana dari tempat kerja, ianya tetap keperluan sebuah keluarga. Dari unit yang kecil, ianya boleh ditukar ganti mengikut keadaan ekonomi sesebuah keluarga, dari masa ke semasa. Rumah mampu milik sekarang di kategorikan pada nilai RM300k ke bawah.




Bernikah dan mengadakan majlis perkahwinan memerlukan belanja besar.  Purata perbelanjaan majlis perkahwinan, dari RM20k ke RM50k bagi orang kebanyakan. Purata umur berkahwin bagi lelaki adalah 29 tahun, dan 26 tahun bagi wanita. Dengan kebanyakan anak muda kini mempunyai taraf pendidikan diploma atau ijazah, yang memerlukan tempoh pengajian sekitar 3 ke 4 tahun, anak muda akan memulakan kerjaya pada umur sekitar 22 tahun. Dari umur 22 tahun, 4 ke 7 tahun kemudian, mereka akan menuju perkahwinan, dan berkira2 untuk membeli rumah.

Jadi, bagaimana anak muda mahu mencapai keduanya, berbelanja untuk perkahwinan dan membeli rumah dalam tempoh sekitar 5 tahun? Dan apa sumber utama untuk perbelanjaan ini?

Boleh kita simpulkan perbelanjaan perkahwinan boleh datang dari 3 sumber.

@ Menabung
Sikit2 lama2 jadi bukit. Mengambil contoh simpan secara konsisten sebanyak RM600 sebulan melalui potongan tetap ke dalam asb, cukup 3 tahun, dengan keuntungan, memberikan nilai sekitar RM24k. Cukup simpanan, belanjakan semua. Hangus RM24k.

@ Pinjaman peribadi
Sangat popular. Mengambil contoh pinjaman bernilai RM30k untuk 10 tahun, dengan kadar faedah 6.9% pa. Bayaran bulanannya adalah RM426.00 sebulan. Tapi, kalau dalam masa 10 tahun ini, pasangan dah mula ada anak, ada beberapa orang anak, anak dah masuk sekolah, nilai RM426.00 sebulan untuk 10 tahun yang telah digunakan semata2 untuk majlis perkahwinan, akan mula terasa beban nya, dengan kos2 perbelanjaan anak mula merobek poket.

@ Tajaan keluarga
Kalau keluarga kita mampu dan mempunyai peruntukan, boleh lah di harapkan dari dari ibu bapa kita. Pun begitu, sepatutnya perbelanjaan perkahwinan patut datang dari poket sendiri, tanpa mengharapkan bantuan keluarga. Ibu bapa kita yang sudah tua, berikan mereka kelebihan untuk menikmati hari tua mereka. Jangan di susah dan di runsingkan fikiran mereka untuk melihat kebahagian anda di majlis perkahwinan anda. Jadilah insan yang bertanggungjawab dan menjadi contoh dan kebanggaan keluarga anda.




Jadi, apa yang boleh kita buat, untuk memastikan tabungan yang kita buat, tidak sia2 hangus, tanpa perlu mengambil pinjaman peribadi, dan tanpa bantuan keluarga? Jawapannya, menabunglah untuk pembelian hartanah yang pertama. Kekalkan konsep tabungan RM600 untuk 3 tahun. Cukup haul 3 tahun, mulakan pemburuan hartanah pertama yang bernilai RM150k ke bawah.

Hartanah bernilai RM150k ini pula, mesti mempunyai ciri2 berikut :
@ 3 bilik tidur
@ Nilai pembelian lebih rendah dari harga pasaran.
@ Kadar sewaan yang memberikan +ve cashflow

Dengan ciri2 yang disebutkan, nilai RM24k  untuk pembelian hartanah bawah RM150k masih realistik dari pasaran subsale dan lelong. 3 tahun yang pertama untuk menghasilkan tabungan berjumlah RM24k, dan satu tahun untuk melengkapkan transaksi  pembelian dan menghasilkan keuntungan atau menggandakan wang tanpa menggandakan perbelanjaan tambahan.




Begini, pada ketika kita mula berkerjaya, kita mungkin sudah mula menyewa bilik sekitar RM200 ke RM300 sebulan, kita menabung RM600 sebulan untuk pembelian hartanah. Dan untuk 2 tujuan ini, kita belanja lebih kurang RM900 sebulan.

Perlaksanaan Gerak Kerja

Mengambil contoh sebuah unit pangsapuri yang di lelong pada harga rizab RM150k dengan kiraan kasar sewa bulanan RM1k, harga pasaran RM250k, dan tunggakan maintenance sekitar RM5k. Kiraan kosnya seperti ini ,

@ Deposit 10% RM15k
@ Bayaran yuran guaman paling minima 3% RM4.5k
@ Bayaran tunggakan yang boleh di tuntut semula RM5k

Jumlah keseluruhan RM24.5k

Dari masa ke semasa, akan ada lagi bayaran2 tambahan. Tetapi seiring dengan masa, wang tabungan RM600 sebulan masih mencukupi untuk perbelanjaan tambahan tersebut. Deposit tnb, syabas, repair rumah dan lain2.

Selesai urusan pembelian dan memulakan bayaran pada pihak bank, kita boleh sewakan pada nilai RM1k sebulan. Mencukupi untuk bayaran bulanan sebanyak RM750 sebulan. Atau kita menetap terus disana, dan perbelanjaan masih di bawah RM900 seperti sebelum ini.




Tapi, asal mula tadi kita sembang pasal nak cari duit belanja kawin kan?? Ok, begini ceritanya.  Kita financekan semula kepada pihak bank lain, setelah dokumentasi pemilikan selesai. Financekan pada harga yang kita mampu bayar atau kadar sewaan yang kita boleh toleransi untung ruginya.  Atau cara yang terakhir, kita jualkan dan beroleh keuntungan, setelah di tolak pembahagian untung 30% untuk rakan kongsi tidur kita, LHDN. Sama ada hartanah mahu dipegang untuk tujuan sewa atau tinggal sendiri, atau memilih untuk jual, terpulang pada keputusan masing2. Dengan duit yang ada dari 2 cara tadi, buatlah keputusan yang bijak.

Realistik dan boleh digunapakai bukan? Bertindaklah untuk menabung dari sekarang. Hubungi saya 3 tahun lagi.

Isu Yang Melingkari Perumahan Mampu Milik

Rumah mampu milik itu bagus, sangat bagus. Apa sahaja namanya, sama ada PPA1M, PR1MA, Rumawip, Selangorku, ianya projek rumah mampu milik untuk menyediakan rumah untuk rakyat. Seharus dan sewajibnya, kerajaan memastikan ianya bukan sahaja pada pasca mampu untuk dimiliki, tetapi aspek pos pemilikan selepas siapnya projek2 tersebut dari segi mampu tinggal, mampu selenggara dan mampu bayar.

Isu terbaru hari ini adalah perumahan mampu milik Jalan S.P. Chelliah, Georgetown, Penang. Kualiti yang boleh di ragui, sebilangan pintu bilik tidak bercat, ada tingkap tak boleh buka, air melimpah dari kebocoran paip dan macam2 masalah. Sudah tentu boleh di perbaiki, tetapi bukankah bagus kalau siapkan dahulu baru serah kunci?

https://www.thestar.com.my/news/nation/2019/10/04/dream-homes-are-houses-of-horror

Mampu Tinggal

Bila siap sesuatu projek perumahan mampu milik, di rasmikan siapnya oleh menteri berkaitan, dan mula diduduki penduduk barulah nampak kecacatan dan kerosakannya. Bukan satu dua projek yang bermasalah. Bila siap dan mula diduduki, akan mula kedengaran masalahnya. Dari hal dinding senget, lantai bilik air sama aras dengan lantai bilik, pintu tiada, kemasan dalaman sangat hodoh, tiles pecah, lif rosak, bumbung bocor dan bermacam masalah lain.

Isu dia di sini, adakah harga yang di tawarkan terlalu murah sehingga kontraktor berkompromi untuk isu kualiti binaan? Kualiti binaan tak patut dan tak boleh di kompromi. Ianya melibatkan isu keselamatan. Dengan menggunakan bahan2 mudah rosak, murah dan tidak berkualiti, hanya membahayakan keselamatan penduduk. Kerajaan perlu tegas melantik kontraktor yang berkelayakan sahaja.

Mampu Selenggara

Kutipan bulanan untuk caj maintenance adalah kutipan hasil utama untuk tabungan wang penyelenggaraan, untuk maintenance lif, buang sampah, security guard, bil api dan bil air kawasan awam. Pada kadar 15 sen ke 20 sen sekaki persegi adalah harga kebiasaan untuk caj maintenance.  Tetapi, dengan keghairahan kerajaan menarik minat pembeli dengan menyediakan unit2 besar bersaiz 1000 ke 1500 sqft, fahamkah kerajaan yang pembeli akan membayar maintenance fee RM150.00 sebulan seumur hidup untuk saiz 1000sqft dengan caj 15 sen psqft? Dan adakah pembeli sedar caj ini ketika pembeliannya? 15sen ini pun antara yang terendah.

Di Putrajaya, rumah PPA1M bersaiz 1000 ke 1200 sqft, maintenance fee nya 17 sen psqft. Membawa kepada jumlah RM170 ke RM204 sebulan. Belum di tambah sinking fund lagi. Maka, kerajaan perlu memikirkan secara menyeluruh bukan saja harga mampu milik, tetapi harga caj maintenance yang mampu di bayar penduduk. Pandangan saya, majoriti saiz unit yang harus di bina mesti bersaiz sekitar 850sqft, caj maintenance 15 sen sekaki, menjadikan caj maintenancenya RM127.50 sebulan. Di tambah sinking fund, genapkan menjadi RM140.00 sebulan. RM140.00 pada zaman sekarang sudah cukup murah. Mahu lebih murah atau naikkan harganya, itu biarkan pihak penduduk berbalah berbaling kerusi meja semasa mesyuarat agung tahunan milik mereka.

Apa guna majoriti bersaiz 1000sqft tetapi tak mampu bayar caj maintenance dan akhirnya banyak fasiliti tidak diselenggara. Sedangkan rumah flat yang maintenancenya tak sampai RM50 pun banyak kes penyelenggaraan gagal, terutama lif rosak tidak dapat di baiki kerana kekurangan dana. Tanpa dana maintenance fee yang mencukupi, sesebuah pangsapuri itu tak mampu diselenggara dengan baik.

Mampu Bayar

Selain isu mampu bayar maintenance fee, mampu bayar bulanan untuk pinjaman bank juga suatu isu. Kerajaan dan bank perlu tapis mereka yang berkemampuan untuk membayar bulanan, bukan berkemampuan bayar deposit dan layak buat pinjaman sahaja. Sudah banyak kes rumah Rumawip, Selangorku dan PP1M terlelong kerana pemilik tak mampu bayar bulanan.

Rumah2 mampu milik ini, mempunyai tempoh moratorium. Tidak boleh di jual atau disewakan dalam tempoh tertentu. Seperti PR1MA 10 tahun dan Selangorku 5 tahun. Tetapi, loophole terbaru membuatkan rumah2 ini boleh terjual, dan pemilik asal boleh meraih keuntungan. Saya bercerita tentang loophole, bukan teknik. Jangan salah gunakannya. Loophole ini perlu di perbaiki. Saya berikan 2 contoh.

@ Sebuah flat Selangorku berharga RM42k di Kajang bersaiz 700sqft, mula di bina pada tahun 2015 dan siap pada tahun 2019, telah dilelong pada harga rizab RM60k awal September lalu. Unit telah di jual kepada pembida tertinggi pada harga RM160k. Keuntungan kasar RM118k belum ditolak kos2 kepada bank, peguam, pelelong dan lain2.

@ Sebuah pangsapuri Rumawip berharga RM198k di Keramat bersaiz 800sqft, mula dibina pada tahun 2016 dan siap pada tahun 2019 telah dilelong pada harga rizab RM220k dan terjual pada harga RM292k. Keuntungan kasar RM94k.

Kesimpulannya, kerajaan perlu fikir secara menyeluruh untuk kemudahan rakyat selamanya. Bukan bersifat kegembiraan sementara. Kita nantikan belanjawan 2020 apakah membawa berita gembira untuk rakyat jelata.