Tabung Perkahwinan dan Perumahan Untuk Anak Muda.

Cabaran ekonomi masa kini menyaksikan harga rumah agak mahal. Tapi, rumah itu satu keperluan. Sekecil atau sebesar mana, sedekat atau sejauh mana dari tempat kerja, ianya tetap keperluan sebuah keluarga. Dari unit yang kecil, ianya boleh ditukar ganti mengikut keadaan ekonomi sesebuah keluarga, dari masa ke semasa. Rumah mampu milik sekarang di kategorikan pada nilai RM300k ke bawah.




Bernikah dan mengadakan majlis perkahwinan memerlukan belanja besar.  Purata perbelanjaan majlis perkahwinan, dari RM20k ke RM50k bagi orang kebanyakan. Purata umur berkahwin bagi lelaki adalah 29 tahun, dan 26 tahun bagi wanita. Dengan kebanyakan anak muda kini mempunyai taraf pendidikan diploma atau ijazah, yang memerlukan tempoh pengajian sekitar 3 ke 4 tahun, anak muda akan memulakan kerjaya pada umur sekitar 22 tahun. Dari umur 22 tahun, 4 ke 7 tahun kemudian, mereka akan menuju perkahwinan, dan berkira2 untuk membeli rumah.

Jadi, bagaimana anak muda mahu mencapai keduanya, berbelanja untuk perkahwinan dan membeli rumah dalam tempoh sekitar 5 tahun? Dan apa sumber utama untuk perbelanjaan ini?

Boleh kita simpulkan perbelanjaan perkahwinan boleh datang dari 3 sumber.

@ Menabung
Sikit2 lama2 jadi bukit. Mengambil contoh simpan secara konsisten sebanyak RM600 sebulan melalui potongan tetap ke dalam asb, cukup 3 tahun, dengan keuntungan, memberikan nilai sekitar RM24k. Cukup simpanan, belanjakan semua. Hangus RM24k.

@ Pinjaman peribadi
Sangat popular. Mengambil contoh pinjaman bernilai RM30k untuk 10 tahun, dengan kadar faedah 6.9% pa. Bayaran bulanannya adalah RM426.00 sebulan. Tapi, kalau dalam masa 10 tahun ini, pasangan dah mula ada anak, ada beberapa orang anak, anak dah masuk sekolah, nilai RM426.00 sebulan untuk 10 tahun yang telah digunakan semata2 untuk majlis perkahwinan, akan mula terasa beban nya, dengan kos2 perbelanjaan anak mula merobek poket.

@ Tajaan keluarga
Kalau keluarga kita mampu dan mempunyai peruntukan, boleh lah di harapkan dari dari ibu bapa kita. Pun begitu, sepatutnya perbelanjaan perkahwinan patut datang dari poket sendiri, tanpa mengharapkan bantuan keluarga. Ibu bapa kita yang sudah tua, berikan mereka kelebihan untuk menikmati hari tua mereka. Jangan di susah dan di runsingkan fikiran mereka untuk melihat kebahagian anda di majlis perkahwinan anda. Jadilah insan yang bertanggungjawab dan menjadi contoh dan kebanggaan keluarga anda.




Jadi, apa yang boleh kita buat, untuk memastikan tabungan yang kita buat, tidak sia2 hangus, tanpa perlu mengambil pinjaman peribadi, dan tanpa bantuan keluarga? Jawapannya, menabunglah untuk pembelian hartanah yang pertama. Kekalkan konsep tabungan RM600 untuk 3 tahun. Cukup haul 3 tahun, mulakan pemburuan hartanah pertama yang bernilai RM150k ke bawah.

Hartanah bernilai RM150k ini pula, mesti mempunyai ciri2 berikut :
@ 3 bilik tidur
@ Nilai pembelian lebih rendah dari harga pasaran.
@ Kadar sewaan yang memberikan +ve cashflow

Dengan ciri2 yang disebutkan, nilai RM24k  untuk pembelian hartanah bawah RM150k masih realistik dari pasaran subsale dan lelong. 3 tahun yang pertama untuk menghasilkan tabungan berjumlah RM24k, dan satu tahun untuk melengkapkan transaksi  pembelian dan menghasilkan keuntungan atau menggandakan wang tanpa menggandakan perbelanjaan tambahan.




Begini, pada ketika kita mula berkerjaya, kita mungkin sudah mula menyewa bilik sekitar RM200 ke RM300 sebulan, kita menabung RM600 sebulan untuk pembelian hartanah. Dan untuk 2 tujuan ini, kita belanja lebih kurang RM900 sebulan.

Perlaksanaan Gerak Kerja

Mengambil contoh sebuah unit pangsapuri yang di lelong pada harga rizab RM150k dengan kiraan kasar sewa bulanan RM1k, harga pasaran RM250k, dan tunggakan maintenance sekitar RM5k. Kiraan kosnya seperti ini ,

@ Deposit 10% RM15k
@ Bayaran yuran guaman paling minima 3% RM4.5k
@ Bayaran tunggakan yang boleh di tuntut semula RM5k

Jumlah keseluruhan RM24.5k

Dari masa ke semasa, akan ada lagi bayaran2 tambahan. Tetapi seiring dengan masa, wang tabungan RM600 sebulan masih mencukupi untuk perbelanjaan tambahan tersebut. Deposit tnb, syabas, repair rumah dan lain2.

Selesai urusan pembelian dan memulakan bayaran pada pihak bank, kita boleh sewakan pada nilai RM1k sebulan. Mencukupi untuk bayaran bulanan sebanyak RM750 sebulan. Atau kita menetap terus disana, dan perbelanjaan masih di bawah RM900 seperti sebelum ini.




Tapi, asal mula tadi kita sembang pasal nak cari duit belanja kawin kan?? Ok, begini ceritanya.  Kita financekan semula kepada pihak bank lain, setelah dokumentasi pemilikan selesai. Financekan pada harga yang kita mampu bayar atau kadar sewaan yang kita boleh toleransi untung ruginya.  Atau cara yang terakhir, kita jualkan dan beroleh keuntungan, setelah di tolak pembahagian untung 30% untuk rakan kongsi tidur kita, LHDN. Sama ada hartanah mahu dipegang untuk tujuan sewa atau tinggal sendiri, atau memilih untuk jual, terpulang pada keputusan masing2. Dengan duit yang ada dari 2 cara tadi, buatlah keputusan yang bijak.

Realistik dan boleh digunapakai bukan? Bertindaklah untuk menabung dari sekarang. Hubungi saya 3 tahun lagi.

Sekarang, Masa Yang Sesuai Untuk Membeli Hartanah.

Kebelakangan ini, selain isu lambakan hartanah dari pemaju yang tak terjual, adalah isu penurunan permintaan pembelian hartanah subsale dan lelong pada harga pasaran. Jika di perhati dan di kaji iklan2 hartanah, banyak penawaran dan penjualan di lakukan di bawah harga pasaran. Harga pasaran sekarang, hanyalah sebagai kayu ukur dan penanda aras tertinggi, sebagai rujukan, di atas kertas sahaja. Juga berguna sebagai medium mendapatkan full loan dalam bentuk mark up loan, atau mendapatkan cashback. Realitinya, pembeli mahukan angka pembelian yang lebih rendah. Sama ada menunggu peluang membeli pada harga rendah, atau tiada deposit supaya jalan markup loan boleh dibuat sebagai cara pembelian. By the way, mark up loan, adalah satu isu yang agak sensitif. Ada golongan yang menyokong dan ada yang menentang. Ianya bergantung penerimaan dan penolakan idea kenapa mark up loan berlaku dan apa kesannya. Saya boleh siapkan satu topik lain berkenaan mark up loan di lain waktu.

Situasi lelong sekarang sangat memberikan rangsangan keuntungan kepada pembeli, sama ada untuk pelaburan atau tinggal sendiri. Sudah tentu kekangan utama bagi ramai pembeli adalah dari segi modal. Pembeli perlu menyediakan sekurang2 nya 20% nilai dari harga pembelian untuk pembayaran 10% deposit dan bayaran yuran peguam  untuk porsi terbesar, selain mungkin perlu membayar tunggakan maintenance atau bayaran2 berkaitan lainnya. Ini belum di kira kos jika melibatkan pembelian ketiga dan seterusnya, yang membuatkan pembelian lelong adalah pembelian melibatkan kos yang lebih tinggi, berbanding undercons atau subsales. Tetapi, pembelian dari segmen lelong mampu memberikan pulangan keuntungan yang lebih tinggi, terutama untuk segmen hartanah bernilai RM300k ke atas, kerana kurangnya saingan. RM300k bermakna kos pembelian sekurang2nya RM60k perlu dikeluarkan pembeli. Kelebihannya, pembeli lelong mempunyai kelebihan kuasa menjual yang lebih tinggi berbanding pemilik unit undercons atau subsale. Margin perbezaan yang besar, membolehkan pembeli lelong boleh melupuskan hartanah, pada harga pasaran atau lebih rendah dari harga pasaran. Memberikan peluang pada bakal pembeli baru memiliki hartanah pada kos yang lebih rendah, seperti tanpa deposit, boleh mark up loan, boleh dapat cash back atau boleh tunggu duit kwsp. Ianya membantu ramai orang dan merancakkan industri hartanah. Keuntungan besar atau kecil, bergantung tahap toleransi penerimaan keuntungan, masing2.

Banyak pemain2 hartanah mengguna pakai cara ini. Ianya bak serampang 2 mata. Memberikan sedikit keuntungan kepada pelabur, dan memberikan kemudahan kepada bakal pembeli. Tambahan pula, pelabur2 hartanah ini membeli rumah2 yang pada asal ketika lelongan, tidak dalam keadaan sempurna. Rumah tinggal, rumah menjadi sarang penagih, sarang ular, rumah banyak sampah, rosak disana sini, lalu di baik pulih dan dihuni semula. Atau rumah2 baru yang di beli untuk tujuan dijadikan rumah sewa bernilai tinggi, di homestay atau di airbnb kan, atau menjadi batu loncatan untuk jalan ke arah jutawan, tetapi sangkut di tengah jalan. Termasuk pengguna jurus multi sub yang tiada holding power. Semua ini, tidak di tinggalkan. Di beri nafas baru oleh pembeli2 baru untuk meneruskan cycle transaksi2 baru yang menguntungkan banyak pihak.

Ianya, menurut saya, satu cycle yang bagus. Dari satu sudut, collateral damage berlaku for greater cause. Pemilik asal, yang sama ada tersilap pelaburan, tersilap langkah, menghadapi masalah kewangan, masalah rumahtangga, atau apa jenis masalah, menghadapi hartanah di lelong. Hartanah terjual dan bertukar tangan, industri kembali rancak dengan pelbagai sektor dan servis memulakan cycle baru. Bank menyelamatkan status NPL, peguam, agent hartanah, pelelong mendapat laba dari penjualan, tukang2 rumah mendapat kerja2 pertukangan, kedai2 hardware menerima tempahan simen, cat, dan sebagainya. Agent subsales memulakan pencarian prospek. Mudah, Propertyguru dan akhbar harian menerima tempahan iklan, Utusan berjaya diselamatkan. End produknya, sama ada unit hartanah di sewakan, atau dijual kepada pemilik baru. Sewaan per bilik, per rumah atau per kepala, jangan kita pertikaikan. Masing2 punya cara dan matlamat. Kalau tidak sesuai dengan selera dan cara kita, jangan di hina dan di caci. Mulakan dengan cara kita, yang sesuai dengan selera kita. Kita jangan mulakan penceritaan bank menindas, pembeli mencuri hak pembelian unit low cost, atau apa2 konotasi negatif. Penceritaan negatif tidak membawa kita kemana. Asal berlandas undang2 dan tiada unsur rasuah, banyak pihak yang akan menerima labanya dari satu transaksi.

Transaksi2 lelongan yang saya hadiri kebelakangan ini memberi dan menunjukkan angka2 transaksi pembelian yang lebih rendah, kurang saingan, sangat berbaloi, perbezaan harga rizab dengan harga pembelian yang kecil, dan beza jauh dengan harga pasaran. Jangan disembang segmen bawah RM100k, itu semua orang mampu dan menjadi rebutan.

Pedulikan pemaju2 yang tidak mahu menurunkan harga hartanah, yang mahukan warga asing membeli produk2 mereka, yang mahukan simpanan kwsp kita untuk membeli hartanah2 mereka dan yang meminta bantuan kerajaan sebagai tongkat menopang mereka untuk terus berdiri. Sekali sekala jatuh terduduk, bukan lah suatu dosa. Bangkitlah semula bila diizinkan, wahai pemaju. Kita rancakkan industri subsales dan lelong. Semarakkan sentimen subsales dan lelong.

Lelongan2 akan datang juga, memberikan listing2 menarik, membawa tawaran hartanah2 yang sudah 4 atau 5 kali dengan tiada pembida, dengan margin beza harga rizab dengan harga pasaran, lebih dari RM100k. Kalau kita mempunyai kekuatan kewangan, kekuatan membuat pinjaman bank dan kekuatan holding power untuk melakukan pembelian, lakukan sekarang!! Time waits for no man. Statistik untuk mereka yang tergolong dalam golongan tunggu dan lihat, tidak memberikan peratusan yang baik, berbanding mereka yang cepat bertindak dan memulakan tindakan. Ayuh!!!

Hubungi saya untuk kita memulakan tindakan. Terima kasih.

Kos Pembelian Hartanah Lelong Dan Risikonya

Pembelian hartanah lelong, walaupun zaman sekarang sudah di anggap pembelian di arus mainstream, masih merupakan kasta dan hieraki ketiga, iaitu yang terbawah dalam cara pembelian hartanah. Masyarakat umumnya lebih memilih untuk membeli hartanah undercons, yang masih baru atau dalam pembinaan, atau pilihan kedua, market subsales dan yang ketiga barulah hartanah lelong. Dahulu, masyarakat masih takut2 dan tidak begitu berminat dengan hartanah lelong. Kita patut kekalkan status quonya begitu, sepatutnya. Apapun, pada saya, hartanah lelong perlu di bida dan di beli pada harga yang lebih rendah dari pasaran undercons dan subsales atas risiko2 yang bakal di tempuh oleh pembida yang berjaya.

Berikut adalah kos yang terlibat dan risiko di sebaliknya, jika ada.

1) Deposit

Hartanah lelong memerlukan deposit yang tinggi. 10% dari harga hartanah terpakai untuk majoriti bank pelelong yang terlibat, dan hanya sebilangan kecil bank yang menetapkan 5% deposit. Tidak seperti Undercons dan Subsales yang memerlukan booking fee sahaja dahulu, atau 3% deposit sehingga pinjaman diluluskan baru kita bayar baki 7% semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Dalam kebanyakan kes, kalau pinjaman tidak diluluskan, 3% tersebut boleh di pulangkan kembali. Tetapi tidak untuk pembelian hartanah lelong. Deposit yang telah di bayar semasa menang bidaan, tidak akan di kembalikan. Sekiranya pinjaman tidak diluluskan, dan pembida berjaya juga tidak mampu membayar baki harga belian secara tunai setelah tamat tempoh akhir pembelian, deposit di kira hangus. Hangus terbakar dan tidak akan kembali kepada pembida bejaya.

2) Kos Guaman

Anggaran kasar 3-6% dari harga hartanah. 3% yang pertama adalah untuk urusan pindahmilik nama dan 3% berikutnya adalah urusan perjanjian pembeli dengan pihak bank, sekiranya hartanah di beli melibatkan pinjaman bank. 3% yang pertama, harus di bayar sendiri dan 3% berikutnya anda ada pilihan untuk bayar sendiri atau, di masukkan sebagai pinjaman menggunakan kuota MRTA/MRTT sekiranya ada lebihan. Maksud saya di sini, bank memberikan margin pinjaman 90+5% iaitu 90% margin atas harga hartanah dan 5% buffer untuk kos MRTA/MRTT. Sekiranya ada lebihan dari kos MRTA/MRTT tadi, barulah kos guaman Loan Agreement di serap kedalam pinjaman perumahan. Nampak macam banyak yang peguam dapat, hakikatnya, ada agihan yang perlu di lunaskan pada pihak berkaitan, terutama pada rakan kongsi tidur utama kita, LHDN.

3) Kos Tunggakan Maintenance dan lain2

Kalau kita beli hartanah seperti flat, pangsapuri dan kondominium, kita perlu semak tunggakan maintenance yang terlibat. Kebanyakan bank, masih cover tunggakan ini, tetapi bank memberikan tempoh masa tertentu untuk kita selesaikan dahulu segala tunggakan ini, selain perlu menyerahkan segala resit2 berkaitan. Bank akan reimburse semula setelah baki harga belian di terima, dan selalunya bukan dalam tempoh 3 ke 4 bulan. Selalunya melibatkan tempoh 6 bulan ke atas. Lama ok.. dan untuk kebanyakan kes, selalunya tidak melebihi jumlah RM10k. Ada kes2 tertentu melibatkan jumlah puluhan ribu, malah ratusan ribu pun ada. Jadi, memang perlu untuk kita semak tunggakan maintenance ini. Tunggakan maintenance adalah portion terbesar, berbanding cukai tanah dan cukai pintu.

4) Kos Lanjutan Masa

Untuk kes hartanah bergeran, tidak banyak masalah kerana tiada penglibatan pemaju hartanah lagi. Tiada tempoh lanjutan yang di berikan, dan baki harga pembelian perlu selesai dalam tempoh 120 hari. Tapi untuk kes hartanah yang geran nya belum di keluarkan, atau geran belum sempurna atas nama pemilik asal, kadang kala tempoh 90 atau 120 hari tidak mencukupi untuk menyelesaikan irusan baki harga belian. Tambah pula ada kalangan pemaju yang menetapkan double transfer. Semua ini perlukan waktu, dan perlukan tambahan waktu. Sebilangan kecil bank boleh waive kos extension tapi kebanyakan bank, menetapkan kos extension, yang juga bernilai ribuan ringgit, berdasarkan berapa lama kes perlukan lanjutan waktu.

5) Miscelleneous Kos

Melibatkan kos tukar nama tnb, tukar nama syabas, kos mengeluarkan penghuni/pemilik/penyewa (jika ada), kos bayaran bulanan pinjaman sekiranya pinjaman sudah disburse tapi penghuni masih menetap di situ tanpa mahu membayar sewa. Kos ini, tidak dapat di jangka,kerana ianya melibatkan situasi semasa senang atau susah nak keluarkan penghuni, jika ada.

6) Kos Baik Pulih Rumah

Kita boleh anggarkan sekiranya dapat masuk unit tersebut,dengan lebih tepat. Kalau tak dapat masuk dan lihat keadaan di dalam unit, kita pun tak boleh nak anggarkan secara tepat. Banyak kes, yang mana kos anggaran tersasar agak jauh, bila kerosakan dalaman rupanya agak parah. Seperti contoh, unit pangsapuri tingkat atas sekali yang dah macam gua berstalaktit stalagmit di sebabkan kebocoran tangki yang terletak betul2 di atas unit tersebut, segala lubang dah di simen oleh pemilik asal di sebabkan tidak berpuashati unitnya terlelong, unit yang pada asalnya dah siap bergril, berpintu, kipas lampu tapi pemilik asal cabut semuanya sebab dia kata hak dia, dan macam2 situasi tak terjangka.

7) Kos Court Order

Ini juga boleh jadi satu kos tak terjangka, bila tiada kata sepakat dan peyelesaian dapat di capai antara pembida berjaya dengan pemilik asal. Bila akhirnya hartanah telah berpindah milik nama, dan pemilik asal tetap tidak mahu berpindah keluar, Court Order adalah jalan terakhir, dan juga melibatkan kos yang agak besar. Kos ini tiada harga tetap, kerana ianya servis yang di berikan oleh peguam, boleh jadi menurut tahap kesukaran, boleh jadi menurut taraf firma guaman, dan boleh jadi menurut taraf junior/senior lawyer yang mengendalikan kes. Boleh bermula dari RM5k ke belasan ribu ringgit.

8) Kos Remove Kaveat

Kaveat adalah sekatan yang diletakkan oleh pihak berkepentingan ke atas hartanah tersebut. Sah untuk tempoh 6 tahun, dan tak semestinya ada di nyatakan di dalam Pengisytiharan Jualan. Kalau boleh, elakkan dari membeli hartanah berkaveat. Tapi, kalau berkemampuan dari segi masa dan wang, boleh teruskan. Kemampuan masa, kerana melibatkan tempoh yang agak panjang sekiranya di lawan oleh pihak peletak kaveat di mahkamah, dan kemampuan wang, kerana jika kaveat tidak dapat di remove sebelum tamat tempoh pembayaran baki harga belian, pembida berjaya kena bayar tunai dahulu untuk hartanah tersebut. Bank memang tidak akan bagi pinjaman untuk hartanah yang ada kaveat.

9) Kos Kepada Developer

Sangat jarang berlaku, tetapi wujud. Kadang2 melibatkan nilai 2.5% dari harga rumah, kadang2 lebih. Berlaku bila pembelian dari pemilik asal, tidak menjelas baki deposit, atau deposit tidak mencukupi. Mungkin juga jumlah pinjaman yang diluluskan tidak mencukupi. Kes terbaru minggu lepas, sebuah unit berharga RM240k, tetapi tunggakan developer berjumlah RM25k, yangbtidak di tanggung oleh pihak bank.

10) Pantau Perjalanan Kes

Walaupun pinjaman lulus, tiada masalah tukar nama dan sebagainya, dalam kes2 terpencil, unit di lelong semula atas kegagalan pihak berkaitan, seperti peguam, contohnya, tidak menjalan kan kerja mereka seperti sepatutnya. Ya, memang ada kes terpencil sebegini, bila pihak peguam dilantik serahkan kes pada kerani yang selalu bercuti, kes tak di pantau, tempoh masa tidak di lanjut, atau tidak meminta tempoh masa lanjutan, atau lanjutan masa tidak diluluskan, akhirnya hartanah terlelong semula.

Begitulah kos2 dan risiko2 yang ada di dalam pembelian hartanah lelong. Di sebabkan faktor2 risiko inilah, saya masih berpendapat, hartanah lelong perlu di bida pada harga yang lebih rendah dari harga undercons, dan subsales. Semoga kita mendapat manfaat dari risiko2 ini, dan jangan jadikan diri kita sebahagian dari statistik mereka yang gugur di medan lelong. Pastikan kita bersedia, dan pada akhirnya, matlamat kita adalah menuai hasil yang terbaik dari ladang. 

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Article seorang CFP yang di tag dan dan dishare oleh ribuan netizen sebenarnya banyak kekurangan fakta dan cara pengiraan. 

Dari maklumat yang di berikan, 

@Loan amount RM270k

@Interest rate 4.5% pa

@Bayaran bulanan RM1310.71 sebulan

@Total pembayaran kepada bank selepas 7 tahun RM110.099.64

@Baki pinjaman sekarang RM261,691.79

@Dikatakan interest 4.5%pa untuk 30 tahun adalah 135% interest total

@ Setelah 7 tahun bayar, dikatakan baki hanya turun 9k sahaja.

@ Mengharapkan kenaikan harga hartanah pada kadar 12% setahun.

Dan saya anggarkan pembeliannya bernilai sekitar RM385k, berdasarkan pinjamannya bernilai RM270k, kena bayar deposit,  stamp duty, lawyer fee dan lain2 berjumlah RM160k.

Ok, ulasan saya.

Pelaburan hartanah adalah bentuk pelaburan DIY yang memerlukan pengiraan khusus. Terdapat banyak risiko jika kita tidak melakukan due diligence dan homework sendiri, dengan hanya mengharapkan data2 dari sifu2 hartanah, agent hartanah, banker, jiran dan lain2 sumber. Well, of course kita tak boleh harapkan jiran yang selalu ketuk pintu rumah kita untuk bagi semua information.

Pembelian hartanah untuk pelaburan yang paling tepat adalah berdasarkan beli sekarang, terus ada margin keuntungan. Sebagai contoh, beli pada harga RM385k, dan transaksi jualan dan asking price mungkin berada pada angka sekitar 480k plus minus. Pengiraan margin keuntungan adalah berdasarkan berapa tahap keuntungan yang kita selesa terima, setelah di tolak kos2 hangus asal pelaburan seperti yuran guaman, valuation fee, dan lain2 kos hangus. Kos deposit tak termasuk dalam kos hangus kerana ianya sebahagian dari harga rumah. Kos renovation, adalah sebahagian usaha menaikkan value rumah. Kita juga tidak boleh bergantung pada future market seperti contoh, beli RM385k, 5 tahun lagi naik jadi RM500k, atau beli sekarang, nanti LRT siap naik jadi RM600k dan seumpanya. 

Positive atau negative nya cash flow sesebuah hartanah, asalkan margin keuntungan ada, walaupun negative cashflow nya masih dalam acceptable range, ianya tetap boleh menjana keuntungan.  Sebagai contoh negative cashflow, unit RM385k ini hanya dapat di sewakan pada nilai RM1k setiap bulan, ianya tetap dalam accetable range. Kenapa? Kerana nilai RM1k ini adalah nilai interest untuk bulan yang pertama kita mula bayar pinjaman. 

Begini kiraannya,

RM270k x 4.5%pa = RM12,150.00

Dibahagi 12 bulan, bersamaan RM1012.50. 

Ini ialah nilai interest yang dibayar untuk bulan yang pertama. Bermaksud, RM287.50 adalah pembayaran prinsipal untul bulan yang yang pertama. Bulan yang kedua, permulaan bakinya menjadi RM269,712.50. Dari masa ke semasa, bulan ke bulan, tahun ke tahun, baki prinsipal nya menurun, lebih banyak yang mula di bayar kepada prinsipal, lebih sedikit yang di bayar kepada interest. That's how housing loan works.

Jadi, pada sesetengah orang, asalkan sewa dapat cover pembayaran interest, itu sudah cukup baik, kerana keuntungan berdasarkan harga beli vs harga jual masih on track.  

Baki pinjaman yang terpapar pada online banking pula, bukanlah baki sebenar sekiranya kita buat pembayaran  penuh. Ianyanya hanyalah baki yang dikira berdasarkan track pembayaran selama 37 tahun. Kalau kita ikut plan pembayaran selama 37 tahun, itulah cara menunjukkan bakinya, sebab ianya sudah termasuk kadar faedah selama 37 tahun. Kalau, kita jual atau kita nak bayar full in cash, kita minta redemption statement. Sama kes, kalau kita nak bayar full pinjaman kereta dan pinjaman peribadi. Kita akan minta redemption statement. Dan pihak bank akan bagi baki yang sebenar sehingga tarikh tertentu, setelah di tolak future kadar faedah dan rebate2 nya. 

Pelaburan hartanah memang bukan untuk semua orang. Hanya kerana kita ada duit, tak semestinya kita boleh buat untung. Janalah keuntungan mengikut risiko yang boleh kita tolak ansur dengan pengiraan kita. Kalau 160k di rasakan lebih untung masuk asb, masuk saham, masuk UT, tabung haji atau fixed deposit, go for it. Itu lebih selamat. Hanya kerana kita tak tahu kira, kita salah kira, kita kurang bertanya, kita malu bertanya, kita salahkan sistem perbankan dan kita ajak ramai2 jauhkan sistem itu. Jangan macam tu. Kalau ramai orang boleh menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank, kenapa kita tidak? Jangan jadikan kita golongan  yang tidak menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank. Akhir kata, untuk menjawab soalan pada tajuk ini, beli rumah secara cash itu memang ada untung, tapi majoriti kita tidak mempunyai kekuatan dari sudut itu. Jadi, kita gunakan bank sebagai leverage untuk menghasilkan keuntungan. Bank dan kita sama2 dapat untung.

Terima kasih.

Salam pinjaman bank itu bagus dari saya.

* Gambar yang saya kepilkan inj, adalah contoh beli dan terus ada margin keuntungan nyata. Bukan future keuntungan.

* Share jika bermanfaat.