Sunday, July 11, 2010

Yanees Case Study

Aku baca blog Yanees tentang pembelian rumah lelongnya yang pertama dan sedang berusaha menyelesaikan masalahnya. Dulu akupun hadapi pelbagai masalah, dan aku berjaya harunginya. Bukan senang. Masa tu tak banyak kawan yang join bidang hartanah lelong. Masa tu tak banyak case study yang boleh jadi rujukan. Semuanya kena belajar sendiri. Nasib baik ada kawan di kalangan banker dan lawyer yang boleh diharapkan. Kalau tidak, aku pun tak tau nasib aku macam mana. Dalam kita bercita2 untuk menjadi pelabur hartanah, kita perlukan contact2 dari banker, lawyer, valuer dan juga rakan2 agent yang lain malah, kalau ada, kawan2 yang sama minat. Mereka akan jadi tempat rujuk kita kalau berlaku sesuatu masalah. Macam Yanees punya case study, diringkaskan cerita, Yanees beli rumah lelong dengan reserve price 54k dan budget dia 60k. Dia tak pergi sendiri. Agent yang tolong bidkan. Pada hari lelongan, agent cuba call dia untuk try nego dengan pembida lain. Katanya ada 5 pembida lain untuk unit ini. Disebabkan agent inginkan Yanees menang pada harga reserve 54k, dia buat keputusan sendiri untuk keluarkan duit 1500.00 kepada pembida2 lain(kerana handphone Yanees habis battery, tak dapat contact). Masalah lain bermula setelah rumah dimenangi, bila yanees menggunakan contact lawyer dari agent tersebut. Juga masalah2 lain disebabkan agent tidak berterus terang tentang procedure pembelian rumah lelong, seperti vacant possession, pembayaran bil2 tertunggak dll. Ada banyak pengajaran untuk Yanees. Aku harap orang lain pun akan ambil pengajaran juga. Sila ke blog Yanees untuk fahamkan keseluruhan kisah.

Masalah pertama.. Yanees dah setkan limit dia at 60k. Sekiranya agent tidak dapat menghubungi Yanees untuk sessi under table bersama pembida2 lain, agent tidak patut membuat keputusan sendiri dan membayar kepada pembida2 lain. Aku sendiri pun, hanya akan deal dengan pembida2 lain setelah mendapat persetujuan dari client. Kalau client taknak deal, kita akan lawan dan follow budget client. Kalau kalah.. bukan rezeki kita untuk hartanah tersebut. Banyak lagi hartanah2 lain yang akan dilelong. Kita boleh cuba lagi. Kita deal pun sebab harga yang bakal kita perolehi berbaloi. Dah la Yanees kena bayar 1.5k untuk upah agent pergi bidding, 1.5k untuk deal, 2.7k untuk deposit pembelian rumah, ada lagi masalah lain yang Yanees kena tanggung. Upah agent tu subjektif. Rasa2 berbaloi tak upah 1.5k hanya untuk pergi bidding? Dalam kes ini, pihak bank yang melelong adalah Ambank, dan pihak Ambank sendiri membayar komisyen kepada agent (dengan jumlah lebih kurang +- 1k). Satu Solution sendiripun tak sanggup nak caj client 1.5k hanya untuk upah pergi bidding. Kita hanya caj a few hundred ringgit untuk pergi bidding. Dapat cover minyak , tol dan bersuka ria sikit2.. hahaha.. itu dah memadai. Aku taknak caj client mahal. Aku lebih bergantung pada komisyen bank. Total yang kami caj pun, untuk keseluruhan proses, dari survey, bidding, loan docs, lawyer dan lain2 sehingga loan disburse, tak sampai pun 1.5k. Itupun ada yang kata mahal.. depends on your budget. Kalau nak murah, boleh buat sendiri.

Selesai pembelian rumah, kena apply loan dan appoint lawyer. Kita perlu semak dengan pihak bank sama ada lawyer terlibat mahir atau tidak dengan kes lelong. Kalau area Puchong, elakkan Anuar Hong & Ong. Aku lebih selesa menggunakan 2 panel lawyer Satu Solution. Kita tak boleh serahkan tugas kepada lawyer 100% tanpa follow up. Kalau tak difollow up, kemungkinan besar lawyer sendiripun terlupa. Kes berharga 54k bukanlah satu kes yang besar pada pandangan lawyer. Apa yang diorang dapat? Sekitar 2k, sedangkan beban kerja dan kekangan masa untuk rumah lelong, tak kira harga. Kalau kes berharga 540k, dengan kekangan masa dan beban tugas yang sama, mereka dapat lebih kurang 20k. Beza kan? Jadi.. tak mustahil kes kacil2 dianak tirikan. Bila agent bagi contact lawyer mereka pada client, kemungkinan juga ada imbuhan yang agent dapat. Aku pernah ditawarkan komisyen oleh pihak lawyer 20-30% dari keuntungan mereka, tapi aku tolak. Kerja mereka belum terbukti berkesan, dan ada kemungkinan beban tambahan akan dikenakan ke atas client lagi. Kemungkinan lawyer akan mark up service fee mereka untuk cover kos nak bagi imbuhan pada agent? Aku tak tahu.. aku bukan lawyer. Tapi aku pilih 2 firm yang aku pakai sekarang kerana kebolehan mereka menjalankan tugas, dan dilakukan tepat pada masanya, disamping berusaha untuk dapatkan apa yang aku minta. Dalam kes tunggakan2 seperti maintenance dll, bank hanya akan cover maintenance charges, cukai tanah dan cukai taksiran. Bil api, bil air, telekom, indah water tak termasuk, kena selesaikan sendiri. Selalunya, bila dimaksudkan bank akan cover, adalah bermaksud kita bayar dahulu dan claim kemudian. Itu kebiasaanya. Dalam kes2 tertentu, kta berjaya minta pihak bank bayarkan terus. Rujuk POS dan ada ayat yang berakhir dengan ‘out of balance purchase price’. Itu bermaksud, pihak bank pelelong akan menunggu sehingga pihak bank kita (yang memberikan pinjaman), untuk membayar keseluruhan baki harga beli, dan menggunakan duit tersebut, pihak bank pelelong akan membayar tunggakan2 yang terlibat. Itu kebiasaannya. Jadi, kalau boleh, kena sediakan duit secukupnya untuk bayar maintenance fee, kalau perlu.

Bila kita dah appoint lawyer tersebut, dan lawyer tersebut telahpun memulakan kerja mereka, memang susah kita nak tarik balik kes. Lagipun, kita akan kesuntukan masa. Kita cuma ada 90/120 hari untuk pastikan pihak bank kita released baki pembelian. Kalau tak dapat, kena minta extand. Untuk Yanees batalkan pembelian, dia akan hilang deposit 2.7K, upah agent 3k, upah lawyer Xk. Sungguh mahal pengajaran untuk yanees, kalau dia nak batalkan pembelian. Pada aku, baik teruskan pembelian, tapi kena pastikan dengan pihak lawyer yang mereka akan selesaikan sehingga semuanya selesai. Selamat berjaya untuk Yanees.

Cerita minggu ini, aku demam lagi. Minggu depan nakpergi Bandung. Demam2 pun kena kerja. Aku dan Bri ke lelongan CIMB pagi tadi untuk membida 3 unit hot area. 2 di KL Centre dan 1 di Kota Damansara. Aku sampai lebih kurang pukul 10.00 pagi di Hotel istana. Bilik lelongan yang kecil, orang yang ramai. Kata pelelong, mereka terpaksa gunakan Hotel Istana sebagai venue kerana ballroom2 yang lebih besar di hotel lain telah habis ditempah. Aku lebih selesa CIMB buat lelongan di Berjaya Time Square. Berbalik kepada cerita, barisan sungguh panjang untuk sessi pendaftaran. Ramai yang mendaftar untuk Lot 1 dan 2, iaitu lot hot area yang aku nak bida untuk Ridzuan. Jam menghampiri 10.30pagi, pelelong mempercepatkan sessi pendaftaran untuk Lot 1, 2 dan 21 iaitu lot2 yang mempunyai paling ramai pembida. Dengan harga reserve 194k vs market value sekitar 300k, dan 330k vs market value sekitar 400k, memang mengundang ramai pembida. Untuk Lot 1 dan 2 ini, terdapat lebih kurang 20 pembida. Bila lelongan dimulakan, Lot 1 dari reserve 194, harga akhir mati pada 276k. Tewas round 1. Lot 2 dari harga reserve 330k, harga mati pada 424k dimenangi oleh seorang mat saleh. Tewas round 2. Berikutnya, sementara menunggu lot 61, aku lepak2 diluar. Jumpa rakan2 lama dan baru. Bila lot 61 diumumkan, ada labih kurang 15 pembida, dari harga reserve 60k, harga mati pada 89k. Tewas round 3. Hahahah.. tiada rezeki untuk hari ini. Lelongan di NCM yang sepatutnya kami masuk juga, called off. Hanya Izwan yang berjaya memenangi satu unit di Damansara damai pada harga 248k setelah beberapa kali percubaan untuk dapatkan hartanah disana untuk clientnya.

Ok bye.. nak tengok Germany vs Uruguay

Monday, July 5, 2010

Loan untuk flipping?

Separuh masa pertama tahun 2010 dah pun tamat. Masa untuk focus pada separuh masa kedua tahun 2010. 3 hari terakhir bulan June, hanya 2 unit yang berjaya di bida. Isnin yang lepas, aku ke PAH untuk membida satu unit di Ampang. Dengan harga reserve 152k sahaja, berbanding market value sekitar 240k, aku yakin akan ada saingan kuat. Ada a few rakan2 kita yang nak masuk tapi duit ngam2, jadi diorang tak masuk. Aku datang untuk membida bagi pihak Ridzuan. Rupanya ada 15 pembida untuk unit ini. Memang sengit. Pelelong nasihat, kalau nak menang, jangan turunkan tangan.. hahahah.. itulah yang seorang pembida praktikkan. Tak turun langsung tangannya, sampailah harga mati pada 201k. Gila ahh.. Lelongan terakhir yang aku turun, 30 June di NCM. Lelongan sebelah pagi. Unit Apt di Sri Kembangan yang memang hot. Unit yang memang kerap masuk lelong dengan harga reserve sekitar 80-90k, dan setiap bidaan averagely akan ada 4-5 pembida. Dulu memang kita boleh dapat harga below 90k. Bermula tahun ini, setiap kali lelongan, harga boleh cecah lebih 95k. Nak dikatakan berbaloi beli pada harga 95k, memang pada aku tak berbaloi, disebabkan market value sekitar 115k-120k sahaja. Listing bulan July belum banyak lagi yang sedap2 untuk di bida. Hari Sabtu hadapan memang aku akan turun auction lagi, cuma ada 2 tempat yang berlainan. Aku rasa, aku dan Bri akan ke 2 tempat yang berlainan. Pertengahan July, kalau ada lelongan, aku kena handover pada Bri, sebab aku akan bercuti lebih kurang seminggu. Awal Ogos, kalau ada lelongan, pun aku kena handover pada Bri juga, sebab wife aku dijangka bersalin awal bulan Ogos. Dah nak masuk 3 anak aku..

Semakin hari, sebenarnya aku tak boleh jangkakan sambutan sesuatu hartanah semasa lelongan. Kalau tahun 2009 semasa kemuncak loan rumah dengan rate terbaik, semasa lambakan rumah lelong di hot area dengan reserve price murah menggila, persaingan amat2 kuat sehingga hartanah2 lelongan kebanyakannya terjual melebihi harga paasaran. Trend sebegini berterusan sehingga awal tahun 2010. Cuma kini, aku rasakan ramai yang telah mempelajari sesuatu, atau mungkin ramai yang telah berputus asa, aku boleh katakan suasana hartanah lelong kini lebih baik sedikit dari tahun lepas. Walau ada yang masih membida melebihi harga pasaran di tempat2 tertentu, walau ada hartanah yang menjadi tumpuan sehingga 10-15 pembida untuk satu unit, masih ada hartanah2 ditempat hot yang kita sudah berjaya perolehi pada harga reserve atau pada harga yang rendah. Penting bhai.. bagi seorang pelabur hartanah membeli pada harga rendah. Sebab kita bukan nak duduk disitu, dan kita beli untuk menjana keuntungan, baik untuk +ve cash flow atau untuk flipping.

Bercakap pasal flipping, 2-3 post yang lepas aku ada cerita tentang pakej yang sesuai untuk flipping. Disebabkan aku pro CIMB, dimana hampir kesemua loan client aku (malah loan aku sendiri), aku submit ke CIMB, aku banyak tahu tentang pakej2 CIMB. Terbaru (Tak la baru sangat..) dari CIMB, untuk golongan pelabur hartanah yang nak flip, salah satu option yang available adalah pakej investsmart. Kalau kita beli hartanah pada harga rendah, dan matlamat kita adalah untuk jual semula, Investsmart adalah pakej yang tidak mempunyai lock-in period. Cuma kontranya, interest yang dikenakan Blr-1.1 atau Blr-1.2 berbanding pakej biasa Blr-1.5 atau Blr-1.6. Dengan pakej biasa, kita akan dikenakan penalty jika pinjaman diselesaikan dalam tempoh lock-in period. Tapi, minggu lepas , member aku (Asrul) ada bagitau yang lock-in period CIMB sekarang cuma 2 tahun sahaja. Yang itu aku belum sempat semak lagi. Kalau lock-in period 2 tahun pun, bagus juga, tak lama dan rate yang diperolehi juga lebih baik. Semua itu bergantung pada matlamat kita semasa pembelian hartanah. Apa yang kita rancangkan, sama ada untuk hold lama atau untuk flipping, perlu kita tentukan sebelum memilih pakej pinjaman yang bersesuaian. Ada beberapa benda yang kita boleh khususkan bila kita dah tentukan apa tujuan pembelian hartanah tersebut. Pengkhususan tersebut mampu menjimatkan kos, bila kita potong apa2 kos yang tak perlu. Penjimatan dari segi kos mrta, sama ada tak perlu ambil langsung, atau perlu ambil 10 tahun, atau ambil sama tempoh dengan pinjaman perumahan dan juga penjimatan untuk kos penalty, kalau dah memang nak buat flipping, tak perlulah ambil pakej yang ada lock-in period.

*Selamat pengantin baru Timun..





Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com