Tuesday, January 11, 2011

Cerita Tentang Kos Guaman

Salam Tahun 2011.. Heheheh..

Home loan Legal Fees Reference

Sales & Purchase Agreement

%

Loan Agreement

%

First 150k

1

1

Subsequent up to 1M

0.7

0.7

Subsequent up to 3M

0.6

0.6

Subsequent up to 5M

0.5

0.5

Subsequent up to 7.5M

0.4

0.4

Stamp Duty

%

Stamp Duty

%

First 100k

1

Loan Amount

0.5

Subsequent up to 500k

2

Subsequently onwards

3

*Disbursement fee lebih kurang RM1,000.00.

Aku pernah cerita atau beritahu, standard kos guaman, lebih kurang 6% dari harga rumah. Itupun kalau kita buat pinjaman bank. Sekiranya, rumah di beli tunai, lebih kurang 3% dari harga rumah. Aku kata lebih kurang, sebab setiap kes rumah berbeza. Perbezaan yang boleh meningkatkan kos guaman. Aku bagi 2 contoh yang boleh membezakan kos guaman.

Contoh 1
Apartment X yang di beli pada tahun 2007
Baru 2 tahun siap (Tiada title lagi)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (convensional)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k.

Apa kos sebenar yang terlibat? Berdasarkan carta diatas,

Untuk SnP : Profesional Fee 1k, Stamp Duty 1k
Disbursement fee : 1k
Total : 3k

Untuk Loan Agreement :
Profesional fee : RM900.00, Stamp duty RM450.00
Disbursement fee : 1k
Total : RM2,350.00

Grand Total : RM5,350.00

Ulasan :
SnP atau Deed of Assignment (by way of transfer) atau bahasa mudahnya, kos guaman untuk pindahmilik nama, bagi contoh 1 ini adalah kes yang mudah. Professional fee 1% dan stamp duty 1% dari harga rumah. Itu asas dan memang semua peguam mengenakan caj yang sama. Cuma part disbursement yang boleh berubah nilai. RM1,000.00 adalah anggaran bagi kebanyakan kes. Mungkin peguam boleh kenakan caj yang lebih murah, mungkin lebih tinggi.

Loan Agreement, ialah perjanjian kita dengan pihak bank tentang urusan pinjaman perumahan kita. Professional fee 1% dari nilai pinjaman, Stamp duty 0.5% dari nilai pinjaman dan Disbursement fee RM1,000.00.

Ini contoh mudah, tak banyak caj yang di kenakan. Keseluruhan, lebih kurang RM5,000.00 sahaja. Nak jimat kos dari poket sendiri, masukkan kos Loan Agreement ke dalam pinjaman perumahan. Kalau itu boleh di lakukan, kos yang perlu dikeluarkan, lebih kurang RM3,000 sahaja.

Contoh 2
Apartment X yang di beli pada tahun 2010
Sudah 5 tahun siap (Title telah dikeluarkan, belum sempurna)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (Islamic Loan)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k juga??

Untuk SnP :
Professional fee masih RM1,000.00
Stamp duty masih RM1,000.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM4,000.00

Untuk Loan Agreement :
Professional fee masih RM900.00
Stamp duty masih RM500.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM3,400.00

Grand Total : RM7,400.00

Ulasan :
Untuk SnP, Professional fee dan stamp duty tidak berubah. Apa yang berubah adalah geran telah dikeluarkan, maka terdapat kos tambahan yang perlu pembeli keluarkan. Untuk contoh 1 diatas, pembeli menggunakan Deed of Assignment sahaja, sekiranya geran telah dikeluarkan, pembeli juga akan mengeluarkan kos untuk mendapatkan geran.

Untuk Loan Agreement juga, pertambahan disbursement fee disebabkan terdapat pertambahan caj dari segi perbezaan loan, dimana pembeli mengambil Islamic Loan, yang mana, terdapat pertambahan dokumen dan caj. Tambahan kos juga disebabkan pihak peguam meletakkan kaveat pada hartanah untuk membolehkan loan disburse awal, menepati masa yang pihak bank pelelong tetapkan iaitu 90/120 hari.

Sebenarnya, pada aku, option meletakkan kaveat pada hartanah oleh pihak peguam, untuk membolehkan loan disburse adalah praktikal dan kebiasaannya lebih menjimatkan kos pembeli. Aku pernah cerita dalam post aku yang lama. Sekiranya kaveat tidak diletakkan, pihak bank pembeli tidak akan disburse loan. Bukanlah maksud aku kena letak kaveat baru loan boleh disburse, Cuma bank nak pastikan hakmilik hartanah tersebut boleh dipindahmilik atas nama pembeli. Untuk itu, banyak dokumen yang perlu diselesaikan oleh pihak peguam untuk memastikan hak pihak bank terjamin. Kebiasaannya juga, 90/120 hari tak mencukupi. Ini boleh menyebabkan pihak pembeli perlu memohon extension sehingga loan disburse. Kebiasaannya, bila extension di pohon, melibatkan sekitar 3 bulan dan mungkin boleh menjangkau setahun. Ya.. setahun.. dan ini kes yang melibatkan kawan2 aku juga. Dan, bila extension di perlukan, ia juga melibatkan kos tambahan, iaitu penalty. Kebiasaannya, 10% per annum dari nilai baki yang belum di jelaskan, daily rest.

Ahh.. kebiasaan.. kebiasaan.. tak tetap ke? Cuba firm sikit..
Memang tak tetap pun. Lain bank, lain procedure. Ada bank yang caj below 10% per annum, ada yang caj 10% per annum, ada juga yang caj melebihi 10% per annum. Untuk extension juga, ada bank yang bagi extension sekali sahaja, kalau nak, ambil tempoh yang difikirkan selamat dan boleh selesai, maka lawyer pun ambil 3 bulan. Ada bank, yang kenakan syarat kalau nak ambil, 3 bulan terus. Ada juga yang boleh bagi extension sebulan, sebulan, tak cukup lagi tambah lagi sebulan. Ada juga yang boleh waive penalty.
90/120 hari tak cukup ke? Kes pindah milik nama melibatkan kecekapan lawyer berurusan dengan banyak pihak. Bukan dengan pihak bank sahaja (pihak bank pelelong dan pihak bank pembeli), malah, dengan pihak pemaju, pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah, dan dalam kes tertentu, dengan pihak owner lama pun nak sibuk2 juga melibatkan diri. Kadangkala, terbabas juga 90/120 hari tersebut, sebab itulah kena minta extension.

Kalau menikut contoh di atas, baki yang belum di jelas kan mungkin RM90,000.00 (kalau deposit lelong 10%) atau mungkin RM95,000.00 (kalau deposit lelong 5%). Kalau kita ambil kira RM90,000.00 dengan penalty 10% daily rest, RM9,000.00 setahun atau RM24.66 sehari. Kalau 1 bulan, RM 740.00, kalau 3 bulan dah RM2,220.00. Kos meletakkan kaveat lebih kurang RM700.00 sahaja. Monthly payment dengan bank tak sampai RM500.00 pun kalau loan dah disburse. Hartanah pun dah boleh disewakan atau diduduki dengan sah.

Macam aku beritahu, disbursement fee tu boleh berubah2 mengikut apa yang pihak peguam caj. Rajin2 semak bill peguam, atau boleh minta quotation dahulu dengan pihak peguam sebelum setuju nak pakai pihak peguam tersebut. Tapi, selalunya quotation dikeluarkan adalah quotation yang tak detail, disebabkan kita pun kadang2 tak tahu rumah dah keluar title ke belum dan lain2. Kalau dah dapat bill, nak Tanya dengan pihak peguam tentang caj2 yang mereka kenakan pun boleh. Dengan pemahaman tersebut, next purchase kita tahu apa yang bakal kita bayar.

Untuk pengiraan anggaran, boleh gunakan :
http://www.fiscal-wise.com.my/FinancialTools/AcquisitionCost.aspx

41 comments:

wadie7990 said...

hehe nampaknya aku org pertama komen..maklumat yang bagus..sebelum ni aku tak tahu pasal apa ada kos guaman yang murah, ada yang mahal..rupanya bergantung pd kes rupanya..tq bro faris!

sourplum said...

semua pembeli rumah lelong kena tahu bnda ni
baru la xbising pasal kos2 terlibat
nice sharing
=)

samsulbruns said...

terbaek..
sapa2 yg nak masuk lelong tu, kenala prepare awal2 duit2 sampingan nihh.. jgn hanya prepare 10% deposit jer.. nti kelam kabut pulak nak garu kalau dah menang..

faris said...

Ramai tau ada caj guaman.. cuma kadang2 ada yang ingat kalau zero entry kos, bermaksud semua kos guaman bank tanggung, sedangkan bank tanggung part loan agreement sahaja, atau, sama situasi dengan kos guaman boleh masuk dalam loan, ada yang ingat semua kos guaman boleh masuk dalam loan. Part dah keluar title tu pun, sekarang ni semakin banyak hartanah hot area yang ramai target sejak 2007 keatas, dah keluar title.. ya.. macam penara, cendana, dll.. area puchong pun sama.. banyak yang dah keluar title..

kambingselam said...

mantoppppp bro..nice info.. ;).sgt2 berguna utk beginner mcm aku nie

Anonymous said...

sifu faris,

memang jarang2 update blog tapi sekali die update, info2 yang di berikan memang power.

TQ sifu.
joefizi

wadie7990 said...

Sifu Faris...

Macam mana pulak kos guaman utk kes mark-up loan pembelian rumah? Apa extra cost yg terlibat? Minta sifu elaborate skit yer..TQ!

ben said...

Orait... xpayah nak terangkan satu satu kat pembeli muda...

faris said...

@ Ben : Kau pembeli tua ke?

@ Joefizi : Pe cite bandung?

ben said...

masuk je 2011.. rasa tua plak..

Matjoe said...

faris, aku mintak share artikel berguna ni kt blog aku. of cousre, backlink dan promosi blog ni sekali dalam entry aku.

faris said...

@Matjoe : Ok dokie..

@Ben : kalau boleh buat loan 30 tahun tu.. kira muda lagi la.. heheh..

@Wadie : Mark up loan.. kos yang terlibat berdasarkan harga loan yang telah di mark up.. let say beli dengan owner 80k, mark up 100k, Loan agreement base pada harga 100k (tolak deposit) dan SnP pada harga 100k juga, bermakna Cukai LHDN berdasarkan harga 100k. Tak la lari jauh sangat kan..

chop said...

bro fariws...cerita la pulak cara2 nak jual rumah...as a seller...nak tau sgt2..kos2 kita as seller,sell price nak letak berapa..kalau x keberatan :)

hadi said...

salam en.faris......kalo beli umah sub sale secara tunai masih lg memerlukan khidmat guaman ke?...lg satu yer,kalo rumah tu beli secara tunai adakah bagus dibuat refinance atau OD properties/facility sbb nak buat modal perniagaan?..(Rumah tu berharga bawah RM100K)

faris said...

@ hadi : Kalau awak boleh dan tahu macam mana nak selesaikan hal pindah milik nama, tak payah guna peguam pun tak mengapa. Ada kawan kita di sini yang tak perlukan khidmat peguam dan beli rumah secara tunai. Dia settlekan sendiri sahaja. saya tak pandai lagi, dan masih perlu khidmat peguam. Untuk rumah yang bernilai 100k kebawah, rasa saya dah tiada OD facility. 3-4 tahun lepas ada lagi product OD against hartanah ni. Tapi itu saya semak dengan local bank la, jadi, mungkin awak ada option untuk refi sahaja.

hadi said...

oic...kalo refi bleh ke wat jika kat snp ada dua nama..nama saya n isteri?..utk refi bank mana yg terbaik yer en faris....tq...

herman said...

Salam Sifu Faris,

Berkenaan OD against hartanah ni..Citibank ada offer dgn saya baru2 ni..dia bagi dlm 70% dari market value selama 30 thn dgn BLR -2.1%. Saya nak minta pandangan & idea dari tuan lar..mcm ni..Saya plan nak bayar full setllement rumah yg saya duduk skrg dgn wat loan dari B.Rakyat..outstanding balance dlm RM80K..then lepas tu saya akan wat OD against hartanah ni dgn Citibank..market value umah saya dlm 130K..so lepas dpt duit OD saya nak berjinak2 utk beli umah lelong...plan nak beli umah lelong dgn cash menggunakan duit OD tadi..pastu refinance kan balik mengikut market value umah tersebut dan topup OD balik selepas refinance.. adakah cara saya ni betol dan tak merugikan dari segi interest? Thanks Tuan.

wadie7990 said...

Bro..bila ko nak update blog ni bro? dah sebulan lebih ni..kempunan betul guaa..

faris said...

Lama aku tak jenguk blog sendiri.. hahah..

@ Hadi : Kalau SnP satu nama, Loan boleh 2 nama. Kalau SnP dua nama, loan kena 2 nama. Refi package, tengok harga rumah juga, sekarang ni aku dengar cerita a few banks dah mula keluarkan semula zero entry cost, dan ada juga bank2 yang dah mula longgarkan syarat pinjaman. Longgarkan dari segi amount sahaja, macam affin, dulu nak pinjam kena 200k and above, sekarang 100k++ pun dah boleh. Tapi aku cuma dengar orang cakap, tak semak lagi.

@Herman : untuk kita beli, dan jual semula atau Flipping, anggaran masa lebih kurang +- satu tahun di perlukan. Dalam tempoh masa tersebut, duit yang kita beli rumah secara cash tersebut akan stuck. Kemudahan OD againts property memang bagus, Tapi apa jadi dengan loan bank rakyat? adakah awak akan paid off menggunakan duit dari OD tersebut, atau continue bayar bulan2? Loan bank rakyat bukan bersifat simple interest macam housing loan. Satu cara yang mungkin saya praktikkan, mungkin refi kepada citibank untuk dapatkan OD tersebut, dan 50k+- tersebut, beli rumah secara loan, dengan bank yang tiada lock in period. At least boleh juga lepas beli 2 unit hartanah, mungkin. Tapi, kena tengok komitmen juga.

Anonymous said...

salam sifu faris,

thanks nasihat ttg hotel2 dibandung. bulan 7 sebelum pose pegi lagi.

cerite ttg rumah lelong memang kecewe. yang aku nak masuk asyik call off je. aku dah survey banyak, siap tunggu depan rumah orang tu jam 8am, sebab siang atau mlm ketuk pintu die tak buke tak layan.


tapi aku tak akan give up, harap2 tahun ni dapat la rumah lelong aku yang pertama. amin.

thanks sifu.

Anonymous said...

sory comment yg diats dr joefizi

azimi said...

Tanah nak dijual dilangkawi,email:Barokahniaga@gmail.com

Hadi said...

As salam tuan Faris...
Terima kasih diatas tunjuk ajar mengenai refinance tu....saya blum semak lg ngan mana2 bank mengenai refinance bg rumah di bawah harga 100k...insyaallah minggu dpn saya akan g survey bank mana yg bleh bg rate yg menarik...apa yg perlu dititik beratkan utk refinance nie yer tuan Faris?...saya x pernah lg wat refinance umah lg...huhuhu..utk makluman,saya br je beli satu apartment sub sale harga RM60k beli secara cash..saya nak wat refinance utk umah tu..bleh ke?...nak wat modal utk beli umah lelong area melaka...

Myvitrd said...

Bab penalty yg aku seram sekarang ni.. sebab aku punya snp dan 2 bulan berjalan.. loan masih tak seatle macam mana pulak tu.. kalau snp dan tamat loan bank tak dibayar pada owner rumah tu kena penalti gak ke? aku dah takut kenal penalty banyak2 tu.. huhu

auction said...

thanks berkongsi info....maklumat yg cukup berguna....

Car Loan Calculator said...

mmg boleh buat duit jadik lawyer ni

car loan calculator said...

very informative

Anonymous said...

saya py fee camana plak sifu?
saya buat loan utk rumah dan tanah bernilai RM200K. tp loan approved cuma rm155K shj..berapa agak2 fee overall?
utk pelupusan harta tanah, siapa yg akan dikenakan fee?

Matjoe said...

mana pegi menghilang wahai sifu faris

Diana said...

salam,

en faris,

bagaimana dengan stamping duty? lawyer saya ada memberitahu, walaupun harga jual contoh (300K) tetapi sekiranya disemak kepada (bahagian hartanah yang saya tidak pasti) sekiranya nilai sebenar rumah + tanah itu adalah 370K maka stamping duty akan jadi tinggi. stamping duty tak boleh ikut SnP ke?

Anonymous said...

assalamualaikum, saya nak tanya.. saya beli rumah second harga ASAL owner jual 50K, tapi pihak ketiga(pegawai bank@broker) tu mintak kami buat pinjaman 65K, lulus pinjaman 58600 + 1900(insurance) sekarang ni permasalahnya.. owner rumah yg lame hanya dapat 50K tu.. saya nak tau kemana pegi 8K tu lagi.. boleh ke saya dapat detail dari peguam yang urus kan tu?? (peguam tu dilantik dan di cari oleh si pegawai bank@broker penipu tu..
nak kate wang guaman saya bayar cash 10K untuk settle lawyer fee and bank fee.. sekarang ni adakah saya di tipu?? dan macam mane nak dpat kan detail pinjaman kite tu kemane??

faris said...

@Diana : Betul Cik Diana. Walaupun kita beli pada harga 300k, tapi mengikut LHDN, harga sebenar mengikut market value adalah 370k, maka stamp duty yang akan dikenakan adalah mengikut harga 370k. Saya pun melalui pengalaman yang sama, cuma harga beli 60k, mengikut lhdn nilainya 80k.

@ Anon : Beli rumah harga 50k, tapi mark up kepada 65k disebabkan harga pasarannya boleh sampai 65k. Itu memang selalu orang buat. Bila loan disburse, iaitu loan awak sebanyak 58600.00+1900.00, pihak lawyer loan agreement yang akan menerima cheque untuk jumlah tersebut, dan mereka boleh meminta pihak bank letakkan cheque tersebut atas nama firma guaman mereka. Kerana, pihak peguam akan membahagikan portion 50k kepada owner asal (kalau tiada tunggakan dengan pihak bank lagi) dan bakinya kepada pembeli baru (awak). Dalam pada kita nak mark up loan dan buat macam ini, yang penting kita kenal siapa lawyer kita. dalam kes ini, yang kenal lawyer awak cuma banker tersebut. Awak telah tertipu, jika pinjaman awak adalah RM60,400.00. Semak pinjaman awak pada letter offer yang awak sign dengan pihak bank. 8k tersebut sepatutnya milik awak.

Helmi said...

Salam En. Faris,

SAya nak tanya berkenaan Kaveat Pendaftar. Berapa kadar bayaran yang dikenakan oleh peguam untuk urusan Kaveat Pendaftar di Pejabat Tanah & dan Galian?

Sekian.

faris said...

@ Helmi : Kurang lebih RM700.00 disebabkan urusan memasukkan kaveat, kemudian menarik kembali kaveat tersebut.

Mrs. Monica Roland said...

Halo Setiap tubuh,

Nama saya adalah Ibu Monica Roland. Saya tinggal di London Inggris dan saya seorang wanita senang hari ini? dan saya mengatakan kepada diri saya bahwa setiap pemberi pinjaman yang menyelamatkan keluarga saya dari situasi kita miskin, saya akan merujuk setiap orang yang mencari pinjaman kepadanya, dia memberi saya kebahagiaan bagi saya dan keluarga saya, saya sedang membutuhkan pinjaman sebesar $ 250,000.00 untuk memulai hidup saya seluruh karena saya seorang ibu tunggal dengan 3 anak-anak saya bertemu takut orang yang jujur dan ALLAH pemberi pinjaman yang membantu saya dengan pinjaman Dolar AS $ 250.000,00, ia adalah seorang ALLAH takut, jika Anda membutuhkan pinjaman dan Anda akan membayar kembali pinjaman silahkan menghubungi dia katakan padanya bahwa Ibu Monica Roland yang merujuk Anda kepadanya. hubungi Mr Mr James Tulang melalui email: (bestloansfinance02@gmail.com)

Anonymous said...

Assalamualaikum,
secara kebetulan saya terjumpa blog ni. saya cuma nak komen tentang legal fees for sale and transfer (s&p). terdapat sedikit kesilapan. cara pengiraan sebenar ialah mengikut solicitors' remuneration order 2005-refer to 1st schedule:

1st RM150k - 1% (subject to minimum fee of RM300)
next RM850k - 0.7%
next RM2M - 0.6%
next RM2M - 0.4%
next RM2.5 - 0.4%
Balance thereof - 0.4%

manakala pengiraan stamp duty ad volarem mengikut Stamp Act adalah mengikut harga belian. iaitu sepeti berikut:

1st 100k - 1%
next 400k - 2%
balance purchase thereof - 3%

lastly,stamp duty for loan:
for every RM1000 of the loan = RM5.00

thank you :)

faris said...

Terima kasih

Anonymous said...

salam
saya beli rumah dgn pemaju. skrg ni sy dh sign loan agreement. dh 2weeks sign. biasa ye berapa lama loan agreement boleh settle dan sy boleh dapat copy loan agreement tersebut.?

Anonymous said...

salam...sy beli apartment pada thn 2008 dgn pemaju...loan dengan public bank...kini saya berhajat nk jual...agaknye berapa kos guaman ye?...

Anonymous said...

saya membeli rumah 2nd(drpd indivudu).harga rumah 250k..saya buat loan 225k.brapekah agaknya cost guaman loan and snp yg d kenakan senang cite semua total guaman untuk settlekn semua urusan pembelian rumah ini.

My Destiny said...

Salam,
En. Faris,
Jika tak keberatan,saya nak tau estimate kos guaman untuk rumah lelong yang menggunakan loan bank?
Kos apa yang perlu selain pindah milik?

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com