Tuesday, January 11, 2011

Cerita Tentang Kos Guaman

Salam Tahun 2011.. Heheheh..

Home loan Legal Fees Reference

Sales & Purchase Agreement

%

Loan Agreement

%

First 150k

1

1

Subsequent up to 1M

0.7

0.7

Subsequent up to 3M

0.6

0.6

Subsequent up to 5M

0.5

0.5

Subsequent up to 7.5M

0.4

0.4

Stamp Duty

%

Stamp Duty

%

First 100k

1

Loan Amount

0.5

Subsequent up to 500k

2

Subsequently onwards

3

*Disbursement fee lebih kurang RM1,000.00.

Aku pernah cerita atau beritahu, standard kos guaman, lebih kurang 6% dari harga rumah. Itupun kalau kita buat pinjaman bank. Sekiranya, rumah di beli tunai, lebih kurang 3% dari harga rumah. Aku kata lebih kurang, sebab setiap kes rumah berbeza. Perbezaan yang boleh meningkatkan kos guaman. Aku bagi 2 contoh yang boleh membezakan kos guaman.

Contoh 1
Apartment X yang di beli pada tahun 2007
Baru 2 tahun siap (Tiada title lagi)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (convensional)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k.

Apa kos sebenar yang terlibat? Berdasarkan carta diatas,

Untuk SnP : Profesional Fee 1k, Stamp Duty 1k
Disbursement fee : 1k
Total : 3k

Untuk Loan Agreement :
Profesional fee : RM900.00, Stamp duty RM450.00
Disbursement fee : 1k
Total : RM2,350.00

Grand Total : RM5,350.00

Ulasan :
SnP atau Deed of Assignment (by way of transfer) atau bahasa mudahnya, kos guaman untuk pindahmilik nama, bagi contoh 1 ini adalah kes yang mudah. Professional fee 1% dan stamp duty 1% dari harga rumah. Itu asas dan memang semua peguam mengenakan caj yang sama. Cuma part disbursement yang boleh berubah nilai. RM1,000.00 adalah anggaran bagi kebanyakan kes. Mungkin peguam boleh kenakan caj yang lebih murah, mungkin lebih tinggi.

Loan Agreement, ialah perjanjian kita dengan pihak bank tentang urusan pinjaman perumahan kita. Professional fee 1% dari nilai pinjaman, Stamp duty 0.5% dari nilai pinjaman dan Disbursement fee RM1,000.00.

Ini contoh mudah, tak banyak caj yang di kenakan. Keseluruhan, lebih kurang RM5,000.00 sahaja. Nak jimat kos dari poket sendiri, masukkan kos Loan Agreement ke dalam pinjaman perumahan. Kalau itu boleh di lakukan, kos yang perlu dikeluarkan, lebih kurang RM3,000 sahaja.

Contoh 2
Apartment X yang di beli pada tahun 2010
Sudah 5 tahun siap (Title telah dikeluarkan, belum sempurna)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (Islamic Loan)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k juga??

Untuk SnP :
Professional fee masih RM1,000.00
Stamp duty masih RM1,000.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM4,000.00

Untuk Loan Agreement :
Professional fee masih RM900.00
Stamp duty masih RM500.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM3,400.00

Grand Total : RM7,400.00

Ulasan :
Untuk SnP, Professional fee dan stamp duty tidak berubah. Apa yang berubah adalah geran telah dikeluarkan, maka terdapat kos tambahan yang perlu pembeli keluarkan. Untuk contoh 1 diatas, pembeli menggunakan Deed of Assignment sahaja, sekiranya geran telah dikeluarkan, pembeli juga akan mengeluarkan kos untuk mendapatkan geran.

Untuk Loan Agreement juga, pertambahan disbursement fee disebabkan terdapat pertambahan caj dari segi perbezaan loan, dimana pembeli mengambil Islamic Loan, yang mana, terdapat pertambahan dokumen dan caj. Tambahan kos juga disebabkan pihak peguam meletakkan kaveat pada hartanah untuk membolehkan loan disburse awal, menepati masa yang pihak bank pelelong tetapkan iaitu 90/120 hari.

Sebenarnya, pada aku, option meletakkan kaveat pada hartanah oleh pihak peguam, untuk membolehkan loan disburse adalah praktikal dan kebiasaannya lebih menjimatkan kos pembeli. Aku pernah cerita dalam post aku yang lama. Sekiranya kaveat tidak diletakkan, pihak bank pembeli tidak akan disburse loan. Bukanlah maksud aku kena letak kaveat baru loan boleh disburse, Cuma bank nak pastikan hakmilik hartanah tersebut boleh dipindahmilik atas nama pembeli. Untuk itu, banyak dokumen yang perlu diselesaikan oleh pihak peguam untuk memastikan hak pihak bank terjamin. Kebiasaannya juga, 90/120 hari tak mencukupi. Ini boleh menyebabkan pihak pembeli perlu memohon extension sehingga loan disburse. Kebiasaannya, bila extension di pohon, melibatkan sekitar 3 bulan dan mungkin boleh menjangkau setahun. Ya.. setahun.. dan ini kes yang melibatkan kawan2 aku juga. Dan, bila extension di perlukan, ia juga melibatkan kos tambahan, iaitu penalty. Kebiasaannya, 10% per annum dari nilai baki yang belum di jelaskan, daily rest.

Ahh.. kebiasaan.. kebiasaan.. tak tetap ke? Cuba firm sikit..
Memang tak tetap pun. Lain bank, lain procedure. Ada bank yang caj below 10% per annum, ada yang caj 10% per annum, ada juga yang caj melebihi 10% per annum. Untuk extension juga, ada bank yang bagi extension sekali sahaja, kalau nak, ambil tempoh yang difikirkan selamat dan boleh selesai, maka lawyer pun ambil 3 bulan. Ada bank, yang kenakan syarat kalau nak ambil, 3 bulan terus. Ada juga yang boleh bagi extension sebulan, sebulan, tak cukup lagi tambah lagi sebulan. Ada juga yang boleh waive penalty.
90/120 hari tak cukup ke? Kes pindah milik nama melibatkan kecekapan lawyer berurusan dengan banyak pihak. Bukan dengan pihak bank sahaja (pihak bank pelelong dan pihak bank pembeli), malah, dengan pihak pemaju, pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah, dan dalam kes tertentu, dengan pihak owner lama pun nak sibuk2 juga melibatkan diri. Kadangkala, terbabas juga 90/120 hari tersebut, sebab itulah kena minta extension.

Kalau menikut contoh di atas, baki yang belum di jelas kan mungkin RM90,000.00 (kalau deposit lelong 10%) atau mungkin RM95,000.00 (kalau deposit lelong 5%). Kalau kita ambil kira RM90,000.00 dengan penalty 10% daily rest, RM9,000.00 setahun atau RM24.66 sehari. Kalau 1 bulan, RM 740.00, kalau 3 bulan dah RM2,220.00. Kos meletakkan kaveat lebih kurang RM700.00 sahaja. Monthly payment dengan bank tak sampai RM500.00 pun kalau loan dah disburse. Hartanah pun dah boleh disewakan atau diduduki dengan sah.

Macam aku beritahu, disbursement fee tu boleh berubah2 mengikut apa yang pihak peguam caj. Rajin2 semak bill peguam, atau boleh minta quotation dahulu dengan pihak peguam sebelum setuju nak pakai pihak peguam tersebut. Tapi, selalunya quotation dikeluarkan adalah quotation yang tak detail, disebabkan kita pun kadang2 tak tahu rumah dah keluar title ke belum dan lain2. Kalau dah dapat bill, nak Tanya dengan pihak peguam tentang caj2 yang mereka kenakan pun boleh. Dengan pemahaman tersebut, next purchase kita tahu apa yang bakal kita bayar.

Untuk pengiraan anggaran, boleh gunakan :
http://www.fiscal-wise.com.my/FinancialTools/AcquisitionCost.aspx

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com