Friday, September 21, 2012

Isu Tunggakan Hartanah Lelong


Bila kita bercakap tentang hartanah lelong, antara isu utama kebimbangan bakal pembeli adalah tentang isu tunggakan owner lama dengan bil2 berkaitan maintenance dll. Kita sedia maklum, memang akan ada yang tertunggak, sama ada sikit atau banyak, jika lelongan hartanah tersebut diteruskan. Yang kita pelik, bila tiada tunggakan langsung, itu ada kemungkinan unit akan called off, atau mungkin penyewa yang bayar.

Jika tunggakannya sikit (2-3k ke bawah dianggap sikit pada aku), atau tunggakannya masih didalam budget kita sebagai pembeli, mungkin tiada masalah besar. Tapi kalau tunggakan puluhan ribu, mungkin itu masalah, kalau kita kena bayar dulu. Masalah utamanya, kalau kita bayar dulu, kita tak tahu berapa jangka masa yang bank akan proses untuk reimburse semula pada kita. ianya dalam lingkungan 6 bulan, selalunya. Tapi semua orang bersetuju, kalau bank boleh bayarkan terus directly kepada pihak yang terlibat.

Mula2 kita semak, tunggakan apa yang terlibat, dan adakah bank akan cover tunggakan2 tersebut. Tunggakan2 biasa yang bank cover (tak semestinya, ini cuma contoh) adalah

Maintenance fee
Cukai tanah
Late fee
Insurans kebakaran
Sinking funds
Cukai taksiran

Manakala, standard bill yang bank tak cover adalah

Bil api
Bil air
Indah water

Dari senarai yang bank cover, kita cuba jumlahkan berapa kesemuanya. Selalunya, aku tolak part cukai taksiran, sebab itu hal yang paling kemudian perlu diselesaikan. Cukai taksiran adalah dengan pihak berkuasa tempatan. Itu, memang aku akan minta pihak bank bayarkan terus. Ok, dari 5 bill yang bank cover tadi, berapa jumlahnya. Katalah bagi unit low cost, selalunya tunggakan2 tersebut dalam lingkungan 3k dan bagi apartment pula dalam lingkungan 6k.

Seterusnya, selepas kita menang lelongan hartanah, katalah contoh mudah, unit low cost yang tidak berpenghuni, tunggakan 3k, air dah kena clamp. Isunya sekarang, kalau nak buka air, pihak maintenance minta kita jelaskan bayaran tertunggak. Ok, kalau kita ada budget, kita bayar dan claim dengan pihak bank. Kalau tiada budget kena guna cara lain. Kenapa perlu buka air? Sebab rumah tiada orang, kalau kita masuk terus dan sewakan, boleh terus dapat hasil. So, kalau kita tiada budget, atau saja nak berjimat, kita boleh slow talk dengan pihak maintenance, secara verbal, yang pihak bank akan bayar tunggakan berkaitan, dan kita cuma akan bayar apa yang bank tak tanggung. Kadang2 cara ini berkesan, kadang2 tidak. Kalau tak berkesan? Kita teruskan dengan next step.

Next Step ni aku cerita kemudian. Cuba korang bagi buah fikiran korang dulu, apa yang biasa korang buat dalam hal macam ni.  Esok lusa, atau bila aku rajin (last time aku rajin, 3 months ago.. heheh) aku akan bagitau. Step ini aku akan bagi di ruangan komen nanti.

Secara teorinya ini yang aku praktikkan. Semestinya, bila kita berhadapan dengan situasi sebenar, mungkin lain jalan penyelesaiannya. Ini salah satu cara yang aku praktikkan, dan kadang kala berjaya, kadang2 tidak. Kalau tidak berjaya, ada lagi cara lain yang biasa aku guna, cuma tak secemerlang cara inilah. Sebab cara yang aku nak ceritakan ini, kita tak perlu bayar dululah. Cara lain, sedikit sebanyak, kena bayar juga.

Thursday, September 20, 2012

Meter Pukal atau Meter Syabas


Ramai orang yang tinggal di flat atau apartment di kawasan Selangor dan Kuala Lumpur yang sibuk berdemo hal Janji Kerajaan Selangor untuk memberikan meter Syabas bagi menggantikan meter pukal (Tujuan politik, of course). Pada aku, ada pro dan kontra dalam hal ini, dan sebelum bercerita lebih lanjut, aku nyatakan pendirian aku, lebih pihak JMB  atau pihak pengurusan di berikan kuasa ke atas meter (sama ada meter Syabas atau pukal), dengan beberapa hal yang di tambah baik untuk kebajikan pengguna. Lambat laun, meter pukal akan bertukar kepada meter Syabas juga akhirnya, cuma masa yang menentukan lambat atau cepat.

Cuba kita lihat di kebanyakan flat, apa kemudahan yang paling diperlukan. Pada aku, yang paling penting tanpa mengikut turutan atau keutamaan adalah,  lif dan penyelenggaraannya, lampu koridor, pengawal keselamatan, kebersihan sekitar koridor dan sekeliling flat/apt, kawasan riadah atau taman permainan kanak2, surau, dan penyelenggaraan bangunan (cat dll).

Hal yang aku sebutkan diatas, memerlukan duit. Dari mana datangnya duit, kalau bukan dari caj maintenance bulanan. Berapa peratus pula penduduk yang bayar on time caj maintenancenya? Atau kalau tidak on time sekali pun, sekurang2nya membayar caj maintenance? Dari kajian rambang yang aku buat, sekitar 40-50% penduduk yang ada kesedaran bayar on time. Selebihnya, bayar  tapi masih ada tunggakan atau bayar bila air kena potong dengan maintenance. Pihak pengurusan selalunya memberikan garis panduan, tunggakan tidak melebihi 3 bulan atau tidak melebihi 500.00 sebelum bekalan air di potong.

Kadang2 kita baca tentang masalah penghuni flat, tentang lif selalu rosak, ada 2-3 lif, tapi cuma satu yang berfungsi, itupun tak berapa nak elok. Macam di Flora Damansara dulu, kes air kena potong oleh pihak Syabas, lampu koridor, takde sebab TNB potong bekalan elektrik. Punca terjadi semua ini, disebabkan pihak pengurusan tiada duit nak bayar bill2 tersebut. Selalunya, pihak JMB/pengurusan akan paparkan jumlah hutang Syabas dan bekalan elektrik sebelum tindakan diambil. Selalunya, bil tunggakan cecah puluhan ribu atau ratusan ribu. Penghuni tak bayar caj maintenance, tuan rumah pun tak bayar. Jadi, macam mana nak menggalakkan penghuni atau tuan rumah bayar? Pada aku, pihak pengurusan perlukan sesuatu untuk memegang pihak penghuni atau tuan rumah, untuk mereka terus membayar. Sesuatu itu kalau dalam kes apartment, boleh jadi, potong bekalan air, atau pass card tak boleh guna dan penghuni kena parking luar. Kalau dalam kes rumah flat, potong bekalan air sahaja lah. Kalau nak sambung semula bekalan air, kena bayar maintenance fee. Jadi, pihak pengurusan perlu mempunyai kuasa ke atas bekalan air, untuk memastikan penghuni membayar caj maintenance.

Biasanya, pihak pengurusan akan caj minima sekitar RM6.00 jika tiada pengunaan atau penggunaan air di bawah paras minima. Syor aku, pihak pengurusan perlu mengikut apa yang pihak Syabas berikan kepada pemilik meter Syabas yang lain, iaitu penggunaan 20m padu yang pertama free, dan penggunaan berikutnya baru dikenakan caj mengikut  caj Syabas. Pihak pengurusan tak perlu mengenakan caj yang berlainan untuk mengaut keuntungan. Pihak pengurusan boleh kenakan caj pengurusan yang dipersetujui semasa mesyuarat tahunan. Lagipun, pihak pengurusan sekarang, kebanyakannya diterajui oleh JMB (Joint Management Body) yang mengambil alih urusan pengurusan dari pihak pemaju, selalunya 2-3 tahun setelah flat/apt diduduki. JMB adalah dikalangan penduduk sendiri. Takkan mereka sendiri nak kuatkuasakan peraturan yang bukan2 untuk tempat yang mereka sendiri duduk.

Bayangkan, kalau flat yang luas dan ramai penduduk, macam Flora Damansara contohnya, ada 4 lif, ketinggian 24 tingkat,dan, katalah, meter dah tukar meter Syabas, caj maintenance bulanan 30.00 dan sinking fund 3.00, total RM33.00 sebulan sahaja. Katalah satu floor ada 20 unit, dengan 2 blok, total pungutan sepatutnya lebih kurang 30k sebulan atau lebih kurang 380k setahun. Tapi bila ada orang tak nak bayar maintenance, pihak pengurusan sukar nak bertindak. Air tak boleh nak clamp, parking memang takde system pass card, apa yang pihak pengurusan boleh buat? Susah. Jadi, sebab itu, pada aku, ideal, kalau pihak pengurusan boleh control meter air penduduk.

Kesimpulannya, bagi aku, yang ideal, kalau masih meter pukal, kemudahan yang sama dinikmati oleh pemilik meter Syabas, iaitu percuma 20m padu yang pertama, dan caj penggunaan berikutnya adalah sama dengan rate Syabas. JMB/Pengurusan mempunyai kuasa untuk clamp meter air kalau penduduk tak bayar maintenance dan bekalan air. Bagi flat/apt yang dah bertukar ke meter Syabas pula, pihak JMB/pengurusan boleh memikirkan satu mekanisma untuk clamp bekalan air, kalau penduduk tak bayar maintenance, walaupun bekalan air di bayar kepada Syabas tiap2 bulan.

Kalau nak fikirkan cara lain, mungkin ada. Macam, kuatkuasakan system pass card untuk rumah flat. Kalau tak bayar, tak boleh parking dalam. Tapi, bukan semua rumah flat sesuai buat cara ini, apatah lagi melibatkan kos tambahan. Lagipun, sesetengah orang, tak kisah pun parking luar. 

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com