Friday, September 21, 2012

Isu Tunggakan Hartanah Lelong


Bila kita bercakap tentang hartanah lelong, antara isu utama kebimbangan bakal pembeli adalah tentang isu tunggakan owner lama dengan bil2 berkaitan maintenance dll. Kita sedia maklum, memang akan ada yang tertunggak, sama ada sikit atau banyak, jika lelongan hartanah tersebut diteruskan. Yang kita pelik, bila tiada tunggakan langsung, itu ada kemungkinan unit akan called off, atau mungkin penyewa yang bayar.

Jika tunggakannya sikit (2-3k ke bawah dianggap sikit pada aku), atau tunggakannya masih didalam budget kita sebagai pembeli, mungkin tiada masalah besar. Tapi kalau tunggakan puluhan ribu, mungkin itu masalah, kalau kita kena bayar dulu. Masalah utamanya, kalau kita bayar dulu, kita tak tahu berapa jangka masa yang bank akan proses untuk reimburse semula pada kita. ianya dalam lingkungan 6 bulan, selalunya. Tapi semua orang bersetuju, kalau bank boleh bayarkan terus directly kepada pihak yang terlibat.

Mula2 kita semak, tunggakan apa yang terlibat, dan adakah bank akan cover tunggakan2 tersebut. Tunggakan2 biasa yang bank cover (tak semestinya, ini cuma contoh) adalah

Maintenance fee
Cukai tanah
Late fee
Insurans kebakaran
Sinking funds
Cukai taksiran

Manakala, standard bill yang bank tak cover adalah

Bil api
Bil air
Indah water

Dari senarai yang bank cover, kita cuba jumlahkan berapa kesemuanya. Selalunya, aku tolak part cukai taksiran, sebab itu hal yang paling kemudian perlu diselesaikan. Cukai taksiran adalah dengan pihak berkuasa tempatan. Itu, memang aku akan minta pihak bank bayarkan terus. Ok, dari 5 bill yang bank cover tadi, berapa jumlahnya. Katalah bagi unit low cost, selalunya tunggakan2 tersebut dalam lingkungan 3k dan bagi apartment pula dalam lingkungan 6k.

Seterusnya, selepas kita menang lelongan hartanah, katalah contoh mudah, unit low cost yang tidak berpenghuni, tunggakan 3k, air dah kena clamp. Isunya sekarang, kalau nak buka air, pihak maintenance minta kita jelaskan bayaran tertunggak. Ok, kalau kita ada budget, kita bayar dan claim dengan pihak bank. Kalau tiada budget kena guna cara lain. Kenapa perlu buka air? Sebab rumah tiada orang, kalau kita masuk terus dan sewakan, boleh terus dapat hasil. So, kalau kita tiada budget, atau saja nak berjimat, kita boleh slow talk dengan pihak maintenance, secara verbal, yang pihak bank akan bayar tunggakan berkaitan, dan kita cuma akan bayar apa yang bank tak tanggung. Kadang2 cara ini berkesan, kadang2 tidak. Kalau tak berkesan? Kita teruskan dengan next step.

Next Step ni aku cerita kemudian. Cuba korang bagi buah fikiran korang dulu, apa yang biasa korang buat dalam hal macam ni.  Esok lusa, atau bila aku rajin (last time aku rajin, 3 months ago.. heheh) aku akan bagitau. Step ini aku akan bagi di ruangan komen nanti.

Secara teorinya ini yang aku praktikkan. Semestinya, bila kita berhadapan dengan situasi sebenar, mungkin lain jalan penyelesaiannya. Ini salah satu cara yang aku praktikkan, dan kadang kala berjaya, kadang2 tidak. Kalau tidak berjaya, ada lagi cara lain yang biasa aku guna, cuma tak secemerlang cara inilah. Sebab cara yang aku nak ceritakan ini, kita tak perlu bayar dululah. Cara lain, sedikit sebanyak, kena bayar juga.

11 comments:

faruqy shabari said...

salam bro fariz, sy dah lama minat nak join lelong, tp stiap kali nak masuk lelong msti ada problem- rumah x ok, called off.sy pun xbanyak pngalaman dlm lelong ni.

if sy bajet nak invest 100k utk dptkan 2 @ 3 rumah lelong utk sy sewakan, boleh brother fariz bantu sy.
ahmad

faris said...

@ Ahmad : Boleh. Email saya faridzaswadi@gmail.com

salfhi said...

Next step, cari tnant & dptkn dposit.. Guna dposit utk setelkn utiliti..??

faris said...

@ salfhi : Saya tak terfikir pula nak guna cara tersebut. Mungkin boleh. Tapi, rumah yang tiada bekalan air, kadang2 dalam keadaan yang agak kotor. Kadang2 la.. so, nak kena guna air juga nak bersihkan rumah, sebelum di tunjukkan pada bakal tenant.

wadie7990 said...

pinjam air rumah sebelah, bayarlah sikit kat tuan rumah sebelah..ok ke mcmtu?

salfhi said...

Nego dgn jmb pn x jln, bkak clamp sndiri la kot hehe.. Xde idea

faris said...

@ Wadie : Boleh kot.. kau pernah buat? heheh..

@ Salfhi : Give up dah? Ok, aku bagi solution aku..

Begini, bila kita dah menang hartanah lelong, lawyer (atau pihak pembeli sekali) akan mula buat kerja, termasuk mengambil satu salinan bil2 tertunggak dari pihak maintenance office dan pihak berkuasa tempatan. Lawyer kita akan buat pengiraan, berapa jumlah yang perlu diminta dari pihak bank pelelong, untuk pihak bank pelelong mengeluarkan cheque pembayaran kepada bil2 tertunggak tersebut. Salinan surat inilah, yang kita minta dari pihak lawyer kita, untuk, kita beri kepada pihak maintenance office, untuk menunjukkan secara hitam putihnya, yang pihak kita ada membuat tuntutan keatas bil2 tertunggak. Jadi, jumlah yang kita minta kepada pihak bank pelelong, boleh di kiv kan, dan kita minta pihak maintenance office, supaya, kita boleh bayar baki tunggakan yang bank pelelong tak cover sahaja, seterusnya, membuka bekalan air untuk kegunaan kita.

shah said...

kalau dpt maint. office yg boleh tolak ansur takpe.... tp klau dpt yg tak boleh lebih kurang... masak woohhh.. lg2 kalau tunggakan >10 K... Mahu pening kepala...so sediakanlah bullet byk2 sblm masuk lelong... he he he... anyway welcome back bro.. dah lama tunggu ko update blog ni...

k3cix said...

kalau cara aku...mungkin pakai duit sket lah....tu pun lum tentu berjaya....try nego ngan opis jmb, nak bayo secara ansuran (kate la 12 kali) sementara tunggu duit dari bank pelelong tu....hehe...diulangi, lum tentu die nak bagi ;p

Anonymous said...

salam bro,

ada tak contoh gambar POS yg menyatakan benda2 yg dicover oleh bank pelelong....

bukan apa, pernah gak baca POS ni
tapi almaklumla bahasa orgputehnye tahap tinggi...tak dapat memahami ayat nya yg bagitau apa sebenarnya bank akan cover...
lebih2 lagi ayat undang-undang...BM pon x berapa pass, english la pulak...


thank you

Oh My English

faris said...

@ Anon : nanti aku buat post lain la..

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com