Sunday, October 7, 2012

Kos2 Tambahan Disebalik Pembelian Hartanah Lelong


Bila kita membeli hartanah lelong, kita perlu memastikan kita mempunyai tabungan yang mencukupi untuk membiayai perbelanjaan2 tambahan apabila kita telah berjaya membida hartanah yang diidamkan. Kos asas yang kebanyakan orang ramai tahu adalah deposit 10% dan kos lawyer fee. Jadi, apa lagi kos lain yang boleh terlibat sama menghabiskan duit kita?

Deposit.
Kebanyakan orang, yang belum ada rumah atau baru memiliki satu rumah, masih boleh menikmati margin of finance 90% dari bank. Tapi, bila melibatkan komitmen yang tidak dikira dengan betul / tepat, atau bank melihat dari sudut lain yang perlu bank tanggung, kadangkala bank tak dapat bagi 90% financing, walaupun ini rumah pertama atau rumah kedua. Kadang2 terjadi, bank tidak dapat memberikan financing 90%, tetapi boleh memberikan 70-80% financing, atau, dalam satu kes, pihak bank boleh meluluskan pinjaman 90% dengan syarat, peminjam perlu meletakkan safe deposit bernilai 20% dari harga rumah, sama tempoh dengan pinjaman perumahannya.

Tukar nama TNB
Ini tak banyak, kebiasaannya tak sampai seribu. Kecuali kalau kena kes owner lama curi elektrik, itu dah boleh kena 3-5k. Kebiasaannya, hanya sekitar 300.00 sahaja.

Valuation Report.
Dari tahun ke tahun, makin meningkat. 4-5 tahun dulu, sekitar 400.00 dan makin mengingkat, tahun 2012 ni dah mula cecah 600.00. Itupun untuk hartanah yang biasa2. Lagi mahal harga rumah, boleh meningkat juga harga valuation report. Tapi, ada juga bank yang tak perlukan valuation report.

Late Fee / Penalty Interest
Kalau kita beli rumah lelong, bank akan bagi 90/120 hari untuk menyelesaikan pembayaran harga hartanah. Hal tukar nama boleh buat kemudian, yang penting bayar bagi settle dulu. Bagi majority pembeli, iaitu yang buat loan, hal bila loan nak disburse perlu di beri perhatian. Kena selalu check dengan lawyer. Bank pelelong, selalunya tiada masalah untuk memberikan extension atau masa tambahan untuk pihak kita menyelesaikan urusan sebelum boleh minta pihak bank kita keluarkan cheque untuk menyelesaikan baki pembelian. Yang menjadi masalahnya, bila bank pelelong mengenakan penalty di atas masa tambahan ini. Selalunya, lawyer kita memerlukan masa yang pendek, mungkin sekitar 1-2 minggu masa tambahan. Dan kadang2, tiada penalty dikenakan. Tapi, dalam kebanyakan kes, penalty tetap dikenakan dan pembeli kena bayar. Macam kes aku dulu, beli dengan RHB Bank, satu unit berharga 85k, lawyer aku hanya memerlukan lebih kurang 2 minggu sahaja, masa tambahan. Kalau 2 minggu, rate penaltynya baru sekitar 300.00. Tapi… bank kata, kalau nak extand, ambil 3 bulan terus. Disebabkan terpaksa extand, ambil sahajalah 3 bulan, terus kena bayar 1800.00. Dalam kes terbaru, member aku, Brader X, yang beli satu unit berharga 369k, juga memerlukan 2 minggu untuk menyelesaikan baki pembelian. Tapi, bank pelelong (RHB Bank juga) kata, nak ambil extension, ambil 3 bulan terus, so, dengan kiraan 10% per annum, terus kena lebih kurang 8k.

Maintenance fee, Cukai tanah dll
Kalau kita check POS dan COS, kita akan tahu bank akan cover atau tidak. Kalau tak cover, memang akan jadi kos tambahan. Kalau cover pula, kena tengok juga situasi, perlu bayar dulu atau boleh tunggu bank bayarkan.

Baikpulih Rumah
Bergantung pada tahap kerosakan. Kadang2 dapat rumah baru yang tidak pernah diduduki, jadi, perlu keluarkan kos pasang lampu, kipas, grill, dan mungkin juga grill. Selalu aku set aside lebih kurang 2k untuk baik pulih.

Saguhati pada owner lama
Ini jarang berlaku. Tapi ada juga dikalangan pembeli yang sanggup keluarkan duit sikit, maybe 1-2k, untuk mempercepatkan owner lama keluar dari unit tersebut.

Bayaran Agent
Ada orang suka buat sendiri, macam aku buat dulu. Agak skeptical dengan agent, sebab most agents yang aku tanya, mengenakan bayaran hanya untuk bidding, sekurang2nya 1k. Ianya market bebas. Ada yang caj ikut percentage, ada juga fix amount. Ada yang tak caj langsung.

Kesimpulannya, buat kira2 untuk kemungkinan2 perkara di atas yang boleh berlaku. Most of the cases, it’s a calculated risk. Cuma, kadang2 kos tambahan yang tak dijangka boleh berlaku pada anda. 

6 comments:

AsrulSaniMdNinggal said...

masih aktif masuk lelong ke?...macam mau cari satu lagi

faris said...

Masih bah.. sekarang ni, kawan2 serumah kita dulu, An ngan Apis pun nak cari rumah lelong juga.

AsrulSaniMdNinggal said...

nanti ada modal sikit aku contact ..:)

addis ababa said...

tambahan:

- hutang 2.5% kepada developer hutang masa beli rumah dulu-dulu..

- IWK : confirm tak bayar sejak masuk rumah..

- Hutang dgn Maintenance Office; bank tak cover hutang insurans, air, & denda interest..



faris said...

@ Adis Ababa : Betul.. 2.5% caj tu kadang2 ada. IWK tak payah risau, pergi tukar nama sahaja, tunggakan tak payah bayar. Hutang maintenance macam air memang semua bank tak cover, insurans, late fee, dan interest, depends pada bank, but still, termasuk dalam kos juga, kalau bank tak cover. Ada lagi satu kos yang aku tak masukkan. Mungkin buat entry lain pasal the unmention cost ni.

Abd Muhaimin said...

dalam kes terbaru saya, IWK ade tertunggak RM1000. mmg tau bank x cover. tapi suruh jugak lawyer masukkan dlm claim.

tau2 bank (CIMB) bayar jugak skali dgn claim2 yg lain. alhamdulillah.

kesimpulannya, jgn takut untuk mencuba..

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com