Sunday, July 21, 2019

Lelongan CIMB oleh Property Auction House 20 Julai 2019 dan Masa Depan Bidaan Lelongan Hartanah.


Lelongan  CIMB masa kini, bukan lagi Lelongan Mega melibatkan beberapa pelelong dan di adakan di hotel. Sejak tahun lepas lagi, siri lelongan CIMB telah di buat di pejabat pelelong sahaja, secara rotation di antara Ng Chan Mau dan Property Auction House. Dari masa ke semasa, sentiasa terdapat penambahbaikan dan pertukaran polisi. Hari ini juga tidak terkecuali.

Untuk hari ini, lelongan CIMB di adakan di Property Auction House, melibatkan 117 unit hartanah, di mana 28 unit telah pun called-off awal. 117 unit boleh dikatakan banyak. Masalah bila banyak unit dilelong, dan melibatkan banyak pembida, adalah semasa pendaftaran. Masa lelongan yang ditetapkan tidak dapat di penuhi, situasi kelam kabut bila pertama kali polisi baru diperkenalkan, dan mungkin luahan2 hati sebilangan orang yang tidak menyetujui perubahan cara lelongan.

Property Auction House antara peneraju pelelong hartanah dan antara pelelong yang banyak melakukan perubahan untuk kemudahan mereka dan kemudahan pembida. Untuk lelongan kali ini, sistem online bidding di wajibkan ke atas semua pembida, dan tiada lagi angkatan paddle2 bidaan di lakukan. Trial kali ini, agak memakan masa, sesi pendaftaran yang patut selesai sebelum 10.30 pagi, hanya selesai pada jam 11.15 pagi. Lelongan hanya bermula jam 11.30 pagi dan selesai lebih kurang jam 1.30 petang. Ianya memakan masa kerana pembida di berikan masa 40 saat untuk menyambut bidaan seterusnya sebelum kiraan 1, 2 dan 3 mengesahkan kemenangan pembida. 

Apa yang di buat oleh pihak pelelong, ada kebaikannya cuma mereka perlu mantapkan masa pendaftaran, supaya tidak terlalu lama. Di masa akan datang, mereka akan melaksanakan sistem tiada bank draft, di mana pembida hanya perlu pindahkan wang deposit ke akaun mereka, dan jika tewas, wang di pindahkan semula ke akaun pembida. Tiada lagi pembayaran baki beza harga kemenangan, bila kesemua baki harga belian di catatkan pada kontrak lelongan, seperti sistem bidaan hartanah mahkamah. Pembida juga tidak perlu hadir di tempat lelongan, dan boleh melakukan bidaan di mana sahaja. Pembida berjaya boleh bayar duti stem di pejabat pelelong semasa collect kontrak lelongan kemudian. Dan yang terakhir, pembida di kenakan caj sekiranya mahu menggunakan bank draft untuk pendaftaran bidaan. Well, their house, their rules. No comment. 

Nampak seperti sistem yang tidak memerlukan sokongan ejen2 hartanah lelong, tapi pada pendapat saya, ejen2 lelong masih diperlukan untuk tujuan pemasaran, pendidikan dan penyelesaian pasca lelongan untuk para pembida yang berjaya. Hartanah lelong bukan sesuai di DIY kan untuk semua orang, seperti mana hartanah undercons atau subsale. Maka, penambahbaikan dan perubahan polisi ini harus di lihat sebagai kemudahan untuk kelancaran sistem dan mengelakkan tipuan bida. Ke arah sistem yang kebih telus.Think positive. 

Saya tidak memperoleh kemenangan untuk lelongan kali ini, jadi tiada ulasan kemenangan untuk hari ini..

Saturday, July 13, 2019

Tunggakan Bil Hartanah Lelong dan Kaitan Dengan Akta Had Masa


Pemain hartanah lelong sedia maklum yang tunggakan bil datang dalam pakej wajib ada dalam pembelian hartanah lelong. Tunggakan2 ini perlu kita ambil kira karena ia mungkin menjadi kos hangus atau mungkin menjadi kos sementara, yang boleh di tuntut semula. Artikel ini memperincikan permasalahan tunggakan bil.

Pertama yang kita perlu redha ajo lah, zaman sekarang bukan lagi zaman mengharapkan bank bayarkan terus bil2 tertunggak ini. Zaman dah berubah, kita bayar dulu, dan kalau boleh tuntut, kita tuntut dalam jangka waktu yang bank tetapkan.

Dalam pengisytiharan jualan atau proclamation of sales (POS) yang di keluarkan oleh pelelong hartanah, kita perlu semak tunggakan apa yang di tanggung oleh pihak bank dan tunggakan apa yang tidak di tanggung. Secara umumnya, pihak bank tidak menanggung tunggakan bil elektrik, bil air dan caj pembentungan (Indah Water). Itu pasti.

Bil elektrik, di kebanyakan kawasan, kita hanya perlu buat permohonan baru atas nama pemilik baru, menggunakan kontrak lelongan. Kosnya adalah bayaran deposit mengikut jenis rumah.

Bil air meter pukal bagi rumah flat/pangsapuri/kondo, bayaran bilnya dibuat pada pihak badan pengurusan. Untuk kes ini, pihak bank tidak menanggung tunggakan bil air. Kita selesaikan sendiri. Untuk kes meter individu, kita perlu buat permohonan baru kepada syabas (hartanah di Lembah Klang) setelah baki pembelian di selesaikan. Kos permohonan baru ini, bayaran deposit mengikut jenis rumah.

Tunggakan caj pembetungan atau IWK tidak perlu diselesaikan oleh pemilik baru. Pemilik baru hanya perlu buat permohonan tukar nama di pejabat IWK atau emailkan butiran kepada IWK. Tiada kos yang terlibat.

Sekarang kita masuk bab tunggakan cukai tanah/taksiran. Kebanyakan bank menanggung tunggakan cukai tanah/taksiran. Pun begitu, cukai tanah/taksiran bukan lah kos yang terlalu besar yang kita perlu risaukan. Kerana, jumlah cukai nya tidaklah terlalu besar. Contoh cukai taksiran unit pangsapuri di subang sekitar rm200 setahun, dan cukai tanah sekitar rm15 setahun. Kalau, 10 tahun tertunggak, masih dalam harga rm3k ke bawah. 10 tahun. Kalau nasib baik, boleh minta budi bicara pihak majlis bagi diskaun. Mungkin dari segi late fee atau apa2 yang mereka boleh tolong untuk kurangkan jumlahnya.

Tunggakan tertinggi adalah tunggakan bayaran penyelenggaraan. Kalau kita ambil contoh rumah flat dengan bayaran rm50 sebulan pun, setahun dah rm600, 10 tahun dah rm6000. Jenis pangsapuri lama, selalunya sekitar rm130 sebulan, setahun lebih kurang rm1,500 dan 10 tahun tak bayar dah rm15,000. Tapi, apapun, kita akan dapat tahu jumlahnya bila kita buat semakan dengan pihak jmb. Cuma beberapa tahun kebelakangan ini, telah mula kelihatan bank meletakkan syarat 6 tahun terkini sahaja untuk tuntutan tunggakan bil. Beberapa buah bank memang meletakkan syarat ini, di dalam POS, manakala beberapa bank lain, hanya mencatatkan mereka menanggung tunggakan, dan terdapat 2 senario sama ada semua tunggakan tersebut di tanggung sepenuhnya, atau di tanggung sehingga 6 tahun terkini sahaja. Kenapa 6 tahun? Menurut peguam saya, 6 tahun adalah berdasarkan akta had masa, bila mana hutang yang tidak dituntut dan tidak dibayar melebihi 6 tahun, di kira telah luput hak untuk menuntutnya, dan dikira lupus. Masalahnya.. pihak badan pengurusan tak ambil kira pun akta had masa. Hutang lapuk tak lapuk, tetap kena bayar.

Kesimpulannya, kesemua tunggakan cukai tanah, cukai taksiran, tunggakan bil penyelenggaraan perlu di bayar dahulu, oleh kita, buat tuntutan semula melalui peguam, dalam jangka waktu yang pihak bank tetapkan, sekiranya boleh dituntut semula. Baca syarat2  jualan dengan teliti, kalau tak faham minta peguam terangkan. Banyak berlaku, pembeli tidak mengetahui syarat2 yang bank tetapkan, dan akhirnya tuntutan tidak di layan. Jangan jadikan diri anda sebahagian dari statistik atau sebagai bahan contoh teladan orang lain.

Itu lah antara risiko permainan hartanah lelong. Kos2 yang tak dijangka. Jangan jadikan pengajaran ini sebagai yuran pelajaran anda. Membazir. Semoga kita dapat belajar sesuatu hari ini. Berjumpa kita di lain waktu.

Salam dari Bangsa Lelong!!