Pemain hartanah lelong sedia maklum yang tunggakan bil datang dalam pakej wajib ada dalam pembelian hartanah lelong. Tunggakan2 ini perlu kita ambil kira karena ia mungkin menjadi kos hangus atau mungkin menjadi kos sementara, yang boleh di tuntut semula. Artikel ini memperincikan permasalahan tunggakan bil.
Pertama yang kita perlu redha ajo lah, zaman sekarang bukan lagi zaman mengharapkan bank bayarkan terus bil2 tertunggak ini. Zaman dah berubah, kita bayar dulu, dan kalau boleh tuntut, kita tuntut dalam jangka waktu yang bank tetapkan.
Dalam pengisytiharan jualan atau proclamation of sales (POS) yang di keluarkan oleh pelelong hartanah, kita perlu semak tunggakan apa yang di tanggung oleh pihak bank dan tunggakan apa yang tidak di tanggung. Secara umumnya, pihak bank tidak menanggung tunggakan bil elektrik, bil air dan caj pembentungan (Indah Water). Itu pasti.
Bil elektrik, di kebanyakan kawasan, kita hanya perlu buat permohonan baru atas nama pemilik baru, menggunakan kontrak lelongan. Kosnya adalah bayaran deposit mengikut jenis rumah.
Bil air meter pukal bagi rumah flat/pangsapuri/kondo, bayaran bilnya dibuat pada pihak badan pengurusan. Untuk kes ini, pihak bank tidak menanggung tunggakan bil air. Kita selesaikan sendiri. Untuk kes meter individu, kita perlu buat permohonan baru kepada syabas (hartanah di Lembah Klang) setelah baki pembelian di selesaikan. Kos permohonan baru ini, bayaran deposit mengikut jenis rumah.
Tunggakan caj pembetungan atau IWK tidak perlu diselesaikan oleh pemilik baru. Pemilik baru hanya perlu buat permohonan tukar nama di pejabat IWK atau emailkan butiran kepada IWK. Tiada kos yang terlibat.
Sekarang kita masuk bab tunggakan cukai tanah/taksiran. Kebanyakan bank menanggung tunggakan cukai tanah/taksiran. Pun begitu, cukai tanah/taksiran bukan lah kos yang terlalu besar yang kita perlu risaukan. Kerana, jumlah cukai nya tidaklah terlalu besar. Contoh cukai taksiran unit pangsapuri di subang sekitar rm200 setahun, dan cukai tanah sekitar rm15 setahun. Kalau, 10 tahun tertunggak, masih dalam harga rm3k ke bawah. 10 tahun. Kalau nasib baik, boleh minta budi bicara pihak majlis bagi diskaun. Mungkin dari segi late fee atau apa2 yang mereka boleh tolong untuk kurangkan jumlahnya.
Tunggakan tertinggi adalah tunggakan bayaran penyelenggaraan. Kalau kita ambil contoh rumah flat dengan bayaran rm50 sebulan pun, setahun dah rm600, 10 tahun dah rm6000. Jenis pangsapuri lama, selalunya sekitar rm130 sebulan, setahun lebih kurang rm1,500 dan 10 tahun tak bayar dah rm15,000. Tapi, apapun, kita akan dapat tahu jumlahnya bila kita buat semakan dengan pihak jmb. Cuma beberapa tahun kebelakangan ini, telah mula kelihatan bank meletakkan syarat 6 tahun terkini sahaja untuk tuntutan tunggakan bil. Beberapa buah bank memang meletakkan syarat ini, di dalam POS, manakala beberapa bank lain, hanya mencatatkan mereka menanggung tunggakan, dan terdapat 2 senario sama ada semua tunggakan tersebut di tanggung sepenuhnya, atau di tanggung sehingga 6 tahun terkini sahaja. Kenapa 6 tahun? Menurut peguam saya, 6 tahun adalah berdasarkan akta had masa, bila mana hutang yang tidak dituntut dan tidak dibayar melebihi 6 tahun, di kira telah luput hak untuk menuntutnya, dan dikira lupus. Masalahnya.. pihak badan pengurusan tak ambil kira pun akta had masa. Hutang lapuk tak lapuk, tetap kena bayar.
Kesimpulannya, kesemua tunggakan cukai tanah, cukai taksiran, tunggakan bil penyelenggaraan perlu di bayar dahulu, oleh kita, buat tuntutan semula melalui peguam, dalam jangka waktu yang pihak bank tetapkan, sekiranya boleh dituntut semula. Baca syarat2 jualan dengan teliti, kalau tak faham minta peguam terangkan. Banyak berlaku, pembeli tidak mengetahui syarat2 yang bank tetapkan, dan akhirnya tuntutan tidak di layan. Jangan jadikan diri anda sebahagian dari statistik atau sebagai bahan contoh teladan orang lain.
Itu lah antara risiko permainan hartanah lelong. Kos2 yang tak dijangka. Jangan jadikan pengajaran ini sebagai yuran pelajaran anda. Membazir. Semoga kita dapat belajar sesuatu hari ini. Berjumpa kita di lain waktu.
Salam dari Bangsa Lelong!!
really?
ReplyDelete