Kebelakangan ini, selain isu lambakan hartanah dari pemaju yang tak terjual, adalah isu penurunan permintaan pembelian hartanah subsale dan lelong pada harga pasaran. Jika di perhati dan di kaji iklan2 hartanah, banyak penawaran dan penjualan di lakukan di bawah harga pasaran. Harga pasaran sekarang, hanyalah sebagai kayu ukur dan penanda aras tertinggi, sebagai rujukan, di atas kertas sahaja. Juga berguna sebagai medium mendapatkan full loan dalam bentuk mark up loan, atau mendapatkan cashback. Realitinya, pembeli mahukan angka pembelian yang lebih rendah. Sama ada menunggu peluang membeli pada harga rendah, atau tiada deposit supaya jalan markup loan boleh dibuat sebagai cara pembelian. By the way, mark up loan, adalah satu isu yang agak sensitif. Ada golongan yang menyokong dan ada yang menentang. Ianya bergantung penerimaan dan penolakan idea kenapa mark up loan berlaku dan apa kesannya. Saya boleh siapkan satu topik lain berkenaan mark up loan di lain waktu.
Situasi lelong sekarang sangat memberikan rangsangan keuntungan kepada pembeli, sama ada untuk pelaburan atau tinggal sendiri. Sudah tentu kekangan utama bagi ramai pembeli adalah dari segi modal. Pembeli perlu menyediakan sekurang2 nya 20% nilai dari harga pembelian untuk pembayaran 10% deposit dan bayaran yuran peguam untuk porsi terbesar, selain mungkin perlu membayar tunggakan maintenance atau bayaran2 berkaitan lainnya. Ini belum di kira kos jika melibatkan pembelian ketiga dan seterusnya, yang membuatkan pembelian lelong adalah pembelian melibatkan kos yang lebih tinggi, berbanding undercons atau subsales. Tetapi, pembelian dari segmen lelong mampu memberikan pulangan keuntungan yang lebih tinggi, terutama untuk segmen hartanah bernilai RM300k ke atas, kerana kurangnya saingan. RM300k bermakna kos pembelian sekurang2nya RM60k perlu dikeluarkan pembeli. Kelebihannya, pembeli lelong mempunyai kelebihan kuasa menjual yang lebih tinggi berbanding pemilik unit undercons atau subsale. Margin perbezaan yang besar, membolehkan pembeli lelong boleh melupuskan hartanah, pada harga pasaran atau lebih rendah dari harga pasaran. Memberikan peluang pada bakal pembeli baru memiliki hartanah pada kos yang lebih rendah, seperti tanpa deposit, boleh mark up loan, boleh dapat cash back atau boleh tunggu duit kwsp. Ianya membantu ramai orang dan merancakkan industri hartanah. Keuntungan besar atau kecil, bergantung tahap toleransi penerimaan keuntungan, masing2.
Banyak pemain2 hartanah mengguna pakai cara ini. Ianya bak serampang 2 mata. Memberikan sedikit keuntungan kepada pelabur, dan memberikan kemudahan kepada bakal pembeli. Tambahan pula, pelabur2 hartanah ini membeli rumah2 yang pada asal ketika lelongan, tidak dalam keadaan sempurna. Rumah tinggal, rumah menjadi sarang penagih, sarang ular, rumah banyak sampah, rosak disana sini, lalu di baik pulih dan dihuni semula. Atau rumah2 baru yang di beli untuk tujuan dijadikan rumah sewa bernilai tinggi, di homestay atau di airbnb kan, atau menjadi batu loncatan untuk jalan ke arah jutawan, tetapi sangkut di tengah jalan. Termasuk pengguna jurus multi sub yang tiada holding power. Semua ini, tidak di tinggalkan. Di beri nafas baru oleh pembeli2 baru untuk meneruskan cycle transaksi2 baru yang menguntungkan banyak pihak.
Ianya, menurut saya, satu cycle yang bagus. Dari satu sudut, collateral damage berlaku for greater cause. Pemilik asal, yang sama ada tersilap pelaburan, tersilap langkah, menghadapi masalah kewangan, masalah rumahtangga, atau apa jenis masalah, menghadapi hartanah di lelong. Hartanah terjual dan bertukar tangan, industri kembali rancak dengan pelbagai sektor dan servis memulakan cycle baru. Bank menyelamatkan status NPL, peguam, agent hartanah, pelelong mendapat laba dari penjualan, tukang2 rumah mendapat kerja2 pertukangan, kedai2 hardware menerima tempahan simen, cat, dan sebagainya. Agent subsales memulakan pencarian prospek. Mudah, Propertyguru dan akhbar harian menerima tempahan iklan, Utusan berjaya diselamatkan. End produknya, sama ada unit hartanah di sewakan, atau dijual kepada pemilik baru. Sewaan per bilik, per rumah atau per kepala, jangan kita pertikaikan. Masing2 punya cara dan matlamat. Kalau tidak sesuai dengan selera dan cara kita, jangan di hina dan di caci. Mulakan dengan cara kita, yang sesuai dengan selera kita. Kita jangan mulakan penceritaan bank menindas, pembeli mencuri hak pembelian unit low cost, atau apa2 konotasi negatif. Penceritaan negatif tidak membawa kita kemana. Asal berlandas undang2 dan tiada unsur rasuah, banyak pihak yang akan menerima labanya dari satu transaksi.
Transaksi2 lelongan yang saya hadiri kebelakangan ini memberi dan menunjukkan angka2 transaksi pembelian yang lebih rendah, kurang saingan, sangat berbaloi, perbezaan harga rizab dengan harga pembelian yang kecil, dan beza jauh dengan harga pasaran. Jangan disembang segmen bawah RM100k, itu semua orang mampu dan menjadi rebutan.
Pedulikan pemaju2 yang tidak mahu menurunkan harga hartanah, yang mahukan warga asing membeli produk2 mereka, yang mahukan simpanan kwsp kita untuk membeli hartanah2 mereka dan yang meminta bantuan kerajaan sebagai tongkat menopang mereka untuk terus berdiri. Sekali sekala jatuh terduduk, bukan lah suatu dosa. Bangkitlah semula bila diizinkan, wahai pemaju. Kita rancakkan industri subsales dan lelong. Semarakkan sentimen subsales dan lelong.
Lelongan2 akan datang juga, memberikan listing2 menarik, membawa tawaran hartanah2 yang sudah 4 atau 5 kali dengan tiada pembida, dengan margin beza harga rizab dengan harga pasaran, lebih dari RM100k. Kalau kita mempunyai kekuatan kewangan, kekuatan membuat pinjaman bank dan kekuatan holding power untuk melakukan pembelian, lakukan sekarang!! Time waits for no man. Statistik untuk mereka yang tergolong dalam golongan tunggu dan lihat, tidak memberikan peratusan yang baik, berbanding mereka yang cepat bertindak dan memulakan tindakan. Ayuh!!!
Hubungi saya untuk kita memulakan tindakan. Terima kasih.
0 comments: