Saturday, September 27, 2008

JV as an option to invest.

Joint venture merupakan salah satu cara untuk kita invest dalam property. Lately aku ada beberapa kawan yang aku percayai untuk aku bentuk satu joint venture dalam property investment. Sebenarnya, jika kita ingin mengukur dari segi kekuatan kewangan, kita boleh cari apa yang kita mampu beli dan mampu milik, dan kalau kita tiada kekuatan kewangan, kita boleh senyap sorang2 sampai kita mampu menyimpan dan membeli, tapi dengan adanya satu pakatan, kita ada satu kuasa membeli yang lebih besar. Selain daripada itu, pakatan yang kita tubuhkan juga mungkin ada tujuan lain yang bergantung pada situasi masing2.

Antara situasi yang aku boleh wujudkan, kita mungkin berdaya kuasa dari segi kewangan, tapi kita sama2 mahu membeli property yang sama untuk tujuan pelaburan, jadi kita boleh bentuk pakatan untuk membeli hartanah itu, dan keuntungan dibahagi bersama. Dengan cara ini, masing2 beroleh apa yang di ingini, walaupun keuntungan di bahagi bersama. Its better to have something, then nothing. Situasi lain, kita mampu dari segi kewangan tapi kita tidak mampu mendapatkan pinjaman disebabkan komitmen semasa yang tinggi. Dalam masa kita reallign komitmen kita dengan cara menjual hartanah sedia ada, trim dan consolidate segala hutang untuk merendahkan komitmen, atau lain2 cara, kita mungkin terlepas beberapa hartanah yang hot n spicy, jadi ini juga antara sebab kita membentuk pakatan dengan menggunakan nama mereka yang masih boleh apply loan. Bayangkan, kita ada 100k, tapi kita tak boleh apply housing loan lagi, kalau kita beli cash, kita cuma dapat satu hartanah, dan pergerakan akan menjadi lambat. Sebaliknya, dengan 100k tersebut, kalau kita bentuk pakatan, kita boleh dapat lebih kurang 10 buah hartanah lagi yang berharga lingkungan 70-90k. Situasi yang ketiga, kita mempunyai modal, tapi kita tidak dapat apply loan juga, disebabkan nama kita blacklist, atau disebabkan status pekerjaan, atau gaji yang masih rendah, yang juga menidakkan kita untuk apply loan. Ini antara contoh semasa yang telah dilalui oleh pelabur2 sebenar, termasuk aku.

Syarat2 pakatan, terpulang pada individu kerana ini melibatkan duit masing2. Isu duit merupakan isu yang sensitive bagi kebanyakan orang. Kita sedia maklum, kerana duit,kita boleh bergaduh dengan kawan baik, suami isteri, kaum keluarga, adik beradik, malah siapa sahaja, inikan pula kalau kita buat pakatan dengan rakan2 baru. Apa yang penting, kita mesti mempunyai sikap yang positif, untuk kita maju bersama-sama. Satu pakatan yang berjaya, akan menghasilkan banyak lagi projek jv di masa masa akan datang, untuk kita terus menghasilkan keuntungan. Satu pakatan yang gagal disebabkan penipuan, akan menyebabkan conman tersebut tidak dapat diterima dalam komuniti pelabur hartanah, maka kemudian, conman ini terpaksa bergerak sendirian di kemudian hari. Industri pelaburan hartanah ini, walaupun besar, tapi kalau kita fokuskan dalam auction property, skopnya akan menjadi lebih kecil, dan kita akan jumpa muka yang sama setiap kali kita ke acara lelongan. Kesimpulannya, mana mau lari? Apalah nilai untung 10-20 ribu satu projek jv, sekiranya kita boleh memperolehi dan menghasilkan 100-200k dengan terus jujur dalam pakatan kita untuk 10-20 projek jv. Untuk tujuan legal, kita boleh lantik peguam untuk legalize syarat2 jv dengan bayaran yang berpatutan.

Dari pengalaman aku dan apa yang aku fokuskan untuk masa akan datang, aku akan bermula dengan projek jv kecil kecilan, dan sampai satu tahap, aku akan fokuskan untuk membeli hartanah2 yang bernilai tinggi. Penilaian peribadi aku untuk pakatan sedia ada aku, semua boleh dipercayaai dan semua berfikiran positif untuk terus memajukan diri sendiri dan orang lain. Apa yang aku dapat dari penulisan artikel aku sekarang? Takde apa2.. sebab tujuan aku cuma untuk create awareness pada mereka yang berminat, membentuk komuniti celik dan berpengetahuan dalam bidang hartanah, serta atas sokongan rakan2 pelabur. Apa yang aku tuliskan juga berdasarkan pengalaman aku sebagai pelabur, dan aku ingin tekankan, risiko yang ditanggung adalah milik peribadi dan untuk risiko dalam pakatan, adalah tangungan bersama. Janganlah bila projek jv bermasalah, kita mintak balik duit kita dan biarkan rakan jv kita tanggung sorang2, tak professional sikap macam tu.

Latest projek pakatan aku adalah dengan Pie, dan dalam masa terdekat aku akan buat pakatan dengan ctfarazila. Pakatan baru aku dengan ctfarazila adalah hartanah bernilai 100k ke atas, dan ini pengalaman baru aku untuk beli hartanah yang bernilai lebih 100k. aku dah mula explore hartanah bernilai sederhana, melangkaui focus aku untuk hartanah2 aku sebelum ini, tetapi margin keuntungan yang aku tetapkan masih seperti biasa. Modus operandi tetap sama. Semoga pakatan aku akan berjaya, dan beroleh kejayaan. Amin.

Di kesempatan ini juga, aku mengucapkan selamat hari raya kepada pembaca2 blog aku, maaf zahir dan batin. Aku minta maaf sekiranya gurauan aku agak kasar dan korang terasa hati. Aku anggap korang semua rakan2 baik aku, sebab tu gurauan dan kelakar aku memang kadang2 macam haramm… sekali lagi.. SELAMAT HARI RAYA…

11 comments:

al_husni said...

Selamat Hari Raya bro, next year kita JV, amacam...

mercly said...

aku pun nak q jv la macam nih...boleh ka master sifu?

peruzz said...

mari ramai beratur beratur... sape mau jv sama sifu faris ambek nombor dulu aaa..hehehe

Syamoi said...

Faris..aku nk ucap Selamat Hari Raya, Maaf Zahir Batin...salah silap minta maaf yer...hehehe!!

Pada sumer yg nk JV tu, jn mimpi la nk potong line aku dulu..hehehe!!..xdela..aku gurau saje...ni la mentor aku yg paling cool skali...dia nyer tahap rilek tu terlalu melampau kot..hahaha!!...mungkin dia ni bekas DJ agaknya..cakap pun stylo je..hahahah!!

JV jgn x JV..kehkehkeh!!

rohaniah noor said...

joint venture?
macama dgn next generation, i mean kalau kita atau ahli jv tu dah ada yg meninggal dunia? Ataupun perkahwinan salah sorg ahli joint venture tu bercerai dan bekas pasangannya mahu menuntut harta sepencarian?
ini yg saya terfikir bila membaca entry ni. harap boleh beri penjelasan.

faris said...

cik rohaniah..
sememangnya kita perlu memikirkan secara serius sebelum kita jv dengan sesiapa. tiada jawapan specific kerana we tailor our requirements according to our agreement with our jv partners. apa yang saya buat sekarang lebih kepada bentuk short term investment, iaitu beli, cari penyewa, dan jual, malahan dari projek jv saya sekarang, sememangnya sudah ada ready buyer disebabkan lokasi yang dipilih adalah hot area. dalam masa beberapa bulan, iaitu setelah process pindah milik selesai, saya akan menjual property ini dan keuntungan akan di bahagi bersama. untuk mengelakkan masalah yang cik rohaniah sebutkan itu, cik rohaniah boleh create agreement dengan lawyer untuk menjaga kepentingan kedua-dua belah pihak. segala bentuk projek jv yang saya buat, saya sudah maklumkan kepada wife saya supaya dia aware the property is not mine alone, dan saya juga menyimpan butiran jv partners untuk rujukan wife sekiranya saya meninggal kelak. setiap satu file hartanah yang saya ada, mempunyai butiran yang agak lengkap termasuk kos yang terlibat dan contact person yang terlibat. verbally, my lawyer also aware i'm doing a jv projects. saya faham, ini merupakan satu risiko yang besar, sebab itu kita perlu memikirkan secara serius sebelum kita mahu jv dengan sesiapa. buat masa sekarang juga, saya jv dengan partner yang saya rasa boleh dipercayai. di harap komen ringkas ini boleh memberi sedikit lagi gambaran tentang apa yang saya buat. tq.

rohaniah noor said...

ok. terima kasih di atas penjelasan yg diberikan. hm.. kalau utk very short term dan menggunakan khidmat peguam to prepare all the documents, mmg lebih selamat la benda2 mcm ni. Sbb macam yg en faris katakanla, disebabkan duit dan harta, mcm2 masalah boleh timbul. even melibatkan suami isteri pun, bila perceraian berlaku mula lah berebut. senario biasa..

najwa said...

encik faris, saya baru terjumpa blog encik faris dan kawan2 yg lain.. saya teruja ni.. sbb dah lama intai2 peluang utk beli hartanah tapi tak berani dan tak tahu macamana.. blog encik faris byk beri saya insights.. tapi kalau encik faris boleh share, mcmana u start kumpul capital yg banyak utk start invest? ada taktik dan strategi tak utk cepat kumpul capital? harap boleh share.. (jujutch@gmail.com)

faris said...

ye cik najwa.. asas untuk start hartanah ni bermula dari simpanan.. kita memang boleh buat loan atau ada beberapa cara lain untuk kita kumpul capital.. tapi asas yang utama adalah savings.. bila kita mampu untuk savings.. kita akan mampu untuk membeli rumah.. kalau kita hanya mengharapkan loan, kita akan bermula dengan modal yang dipinjam, yang ,mana boleh, mendatangkan masalah sekiranya kita mempunyai masalah dalam cashflow bulanan.. awak boleh email macam mana current situation, to me, supaya saya dapat bagi advice yang mana patut.. faridzaswadi@yahoo.com

peruzz said...

ala sifu.. takkan mau email itu awek saje pasal rahsia2 kumpul dana tuh.. kasi up satu topik laaa.. baru la budak2 newbie cam kami ni ada jalan nk bermulaa..
tolong la sifu.. up topic..pasal bermulanye perjalan sifu dr awal hingga ade berumah - rumah yg byk banyak skrg..

faris said...

ala sifu peruzz.. lain orang.. lain cara pengurusan kewangan, aset yang telah dibentuk/ada di tangan, lain umur, lain savings amount.. secara ringkas.. aku boleh cerita.. tapi kalau korang nak aku calculate apa yang korang ada.. dan apa yang korang boleh dapat.. atau berapa lama korang boleh dapat amount yang korang nak.. itu aku rasa Private N Confidential.. tapi aku boleh up topik jugak nanti..

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com