Thursday, September 25, 2008

Process flow pembelian rumah lelong

Atas permintaan kawan2.. aku up topic untuk process flow pembelian rumah lelong, termasuk la Din. Tiap2 hari Tanya aku pasal process flow pun mau suruh aku up topic lagi. Gila ahh glamour Din, tiap2 topic aku mention nama kau.

Process flow ni base on my experience dan korang digalakkan top up apa2 info yang aku tak mention. Sebab? I’m not perfect.. I’m on my learning curve, dan bersama-sama, kita kongsikan pengalaman supaya ilmu kita bertambah lengkap dan mantap.

Pertama sekali, bila kita dapat info tentang rumah yang akan dilelong, kita perlu dapatkan info selengkap yang boleh.

Kita dapatkan :
(1) alamat hartanah
(2) pelelong hartanah dan bank pelelong
(3) reserve price vs market value
(4) anggaran keadaan hartanah (untuk anggaran kos terlibat selepas pembelian, mungkin dari segi grill, kerosakan yang dapat di lihat, keadaan sekitar dan jiran yang mendiami, mungkin banyak foreigner atau warganegara)
(5) tunggakan yang terlibat (maintenance fee, cukai taksiran, cukai pintu, insurans, IWK, bil api, bil air, sinking funds)
(6) status hartanah (bumi lot, free hold, lease hold, baki lease hold)
(7) nilai sewaan semasa
(8) kemudahan sekitar (sekolah, masjid, bank, perkhidmatan bas, lrt, klinik, stesen minyak, kedai makan, kedai, pasaraya dll)
(9) kemudahan yang disediakan oleh pemaju (swimming pool, sauna, wifi, surau, pusat jagaan harian, dobi, kawalan keselamatan, parking lot dll)
(10) keluasan hartanah (sesetengah bank tidak menerima jika keluasan kurang dari 600 sqft, sama ada low cost, service apt atau studio apt, tapi bank yang melelong boleh accept loan application jika kita apply loan dgn bank yang melelong)
(11) property restriction ( biasanya low cost, mungkin ada syarat gaji below 2500.00, perlu mendaftar dengan jabatan perumahan selangor dll syarat)
(12) sekatan/caveat (err.. aku tak pernah check)
(13) Tempoh settlement sama ada 90 atau 120 hari dari tarikh belian.
(14) Deposit (5 atau 10%)
Semua maklumat di atas, kita boleh dapatkan, dari pelelong hartanah, bank pelelong, developer/maintenance office, pihak berkuasa tempatan (mppj, mpsj, dll), lawyer bank pelelong, dan jiran sekitar. Sumber utama kita adalah Pengisytiharan jualan atau Proclamation of Sales yang boleh didapati dari pelelong hartanah.

Seterusnya, setelah kita faham risiko yang kita bakal tanggung dengan membeli hartanah lelong tersebut, kita atau wakil kita perlu hadir di pusat lelongan pada hari yang di tetapkan untuk membida hartanah tersebut, dengan membawa bankers cheque/bank draft/credit card. Sesetengah pelelong menerima credit card sebagai payment option tetapi ada charge 2% dari jumlah deposit yang di bayar. Kita perlu tahu dan Tanya dahulu sama ada mereka accept payment by credit card atau tidak, kalau tak rugi datang auction tapi tak boleh register sebab tak buat bank draft. Untuk mendaftar, kita perlu serahkan bank draft tersebut, dan sekiranya kita gagal dalam acara lelongan, bank draft akan dipulangkan, dan kita boleh tunaikan di cawangan di mana kita membeli bank draft tersebut. Kalau kita wakilkan seseorang untuk membida bagi pihak kita, sediakan satu surat kuasa untuk membolehkan wakil kita membida bagi pihak kita, berserta copy of ic.

Kita juga perlu menetapkan limit yang kita mampu atau mahu, supaya kita boleh tarik diri bila nilai hartanah melebihi nilai yang kita tetapkan. Setelah kita berjaya dalam lelongan, kita/wakil perlu menandatangani kontrak lelongan dan membayar 50.00 stamp duty. Selain itu, baki deposit dari harga lelongan perlu dibayar tunai. Sebagai contoh, deposit 10%, harga reserve 50k, bank draft amount 5k, jika kita menang pada harga 80k, baki 3k perlu dijelaskan tunai. Jika deposit 5%, harga reserve 50k, bank draft amount 2.5k, bila kita menang pada harga 80k, baki 1.5k perlu dijelaskan tunai.

The next working day, kontrak akan siap dimatikan stamp dan kita boleh collect dari pejabat pelelong dan proceed untuk apply loan. Kebiasaannya, bank approved 90% from buying price, dan jika kita beli pada harga 80k, loan amount adalah 72k tidak termasuk MRTA. Jika deposit awal adalah 5%, kita boleh jelaskan baki 5% kemudian, pada pihak lawyer kita untuk dibayar kepada bank pelelong. Approval process untuk loan sekitar 1-2 minggu, dan setelah loan approved, kita perlu lantik lawyer untuk menyelesaikan process pindah milik nama (sama ada memorandum of transfer atau deed of assignment) dan juga loan agreement process. Kita perlu melantik lawyer dari panel bank untuk loan agreement dan lawyer yang sama boleh menyelesaikan process pindah milik atau kita boleh gunakan lawyer kita (jika ada). Kita boleh melantik lawyer kita sendiri sekiranya lawyer kita adalah panel lawyer untuk kedua dua urusan.

Sekiranya urusan pindah milik tidak dapat diselesaikan dalam tempoh 90/120 hari, lawyer kita perlu minta extension dari pihak bank pelelong supaya process pindah milik dapat diselesaikan, dan bank kita boleh disburse baki harga jualan kepada pihak bank pelelong. Apa yang penting, pihak bank pelelong perlu menerima baki jualan dalam tempoh yang ditetapkan supaya mereka tidak melelong hartanah itu sekali lagi dan untuk pihak bank kita meluluskan disbursement, process pindah milik nama perlu diselesaikan. Process pindah milik nama bukan process yang mudah, sebab itu kadang kala 90/120 hari tidak dapat di siapkan bahkan tambahan 90 hari extension pun kadang kala tidak mencukupi sekiranya pihak lawyer kita tidak menjalankan tugas dengan baik. Sebab itu, penting untuk kita selalu follow up dengan lawyer kita untuk ambil tahu progress pindah milik. Process pindah milik melibatkan pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah dan lhdn. Sekiranya loan disburse sebelum tarikh akhir tamat, kita akan selamat. Untuk extension selepas tamat tempoh 90/120 hari, selalunya bank pelelong akan mengenakan faedah berdasarkan baki tertunggak, dan kita perlu tanggung kos tersebut.
Dalam tempoh selepas loan disburse juga, pihak bank akan melantik penilai hartanah untuk tujuan penilaian hartanah secara formal. Secara mudah, ini lah process flow pembelian rumah lelong secara gadaian bank. Kalau kita beli rumah lelong secara cash, kita tetap perlu melantik lawyer untuk urusan pindah milik hartanah, tapi kita abaikan bahagian loan agreement dan penilaian hartanah. Di atas kertas, process flow ni tak rumit, tapi on real situation, kita tak dapat jangka bahagian mana yang akan sangkut, jadi kalau ada kes yang pelik2, boleh kongsikan bersama untuk tujuan rujukan.

16 comments:

wan said...

faris,

aku tuko nick dr one3838 sbb 3838 tu mgkn nak jual.he..

aku igt nk pakai loyer ko tu,aku mention name ko la ye..

Anonymous said...

saya mesti pileyyyyyyyyy

kayzen

bugee said...

faris,invest auction house guna PL ada masalah tak?mungkin pada org yg tak ada cash,nak kumpul duit ambik masa..PL mungkin caranya.tolong komen...

faris said...

boleh bugee.. takde masalah kalau komitmen kau lancar.. kau ambik loan untuk buat deposit beli rumah lelong, pastikan loan mnecukupi semua kos yang terlibat, kalau rumah berharga dalam lingkungan 100k, 15k mencukupi untuk deposit 10% dan misc charges.. bila kau buat loan untuk pembelian pertama, langkah kau agak lambat, sebab kau akan servis monthly payment untuk PL dan HL.. kes cik maria dalam topic pengiraan komitmen tu terpakai untuk kes org yg nak buat PL.maksud aku langkah kau agak lambat, kalau kau dapat hartanah yang agak2 lebih kurang cam market value.. so nak gain cash, savings untuk next property akan mengambil masa.. tapi kalau kau boleh dapatkan hartanah lelong yang gap buying price dengan market value lebih dari 15k, kau ada option utk ambik pakej home extra dan dapat cash untuk pembelian seterusnya..

faris said...

wan.. kau boleh contact lawyer aku at 016-5903515 (mrs junny).

wan said...

tq bro..nnt aku contact..

Wida said...

Salam Faris, boleh cerita pasal sinking fund sket tak?

Wida said...

anyway Faris.. ko tau tak.. apa2 pasal interest from bank pelelong.. yg charged to the new buyer?

faris said...

@wida: interest charge by the bank, yg di kena kan kepada new buyer adalah kes dispute yang sedang di usahakan oleh Mrs Junny untuk kes clientnya. sepatutnya, itu adalah sebahagian dari kos pinjaman yang dikenakan kepada defaulter(peminjam engkar tersebut). jadi, sepatutnya itu adalah urusan antara pihak bank dengan pihak pemaju.

sinking funds pula.. apa yg aku faham adalah.. A type of savings fund in which deposits are made regularly to be used later for a specific purpose, such as purchasing equipment. mungkin boleh di gunakan untuk mengecat kembali apt dan lain2 kegunaan.

tuanbri said...

Ada orang copy posting kau tapi tak bagi kredit...penat beb nak karang benda yang panjang..

http://kahkahkah.mnazman.com/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=128&forum=29&post_id=278#forumpost278

minta izin dan tulis nama pengarang.

Respect, Relax.

wadie7990 said...

aku ada kes pelik sikit pasal rumah lelong ni..semalam aku terima surat dr DBKL mengatakan aku tak layak beli rumah kos rendah (pembelian rmh kedua/sri penara) sbb dah ada rumah lain (1st house) dlm lingkungan 35km dr pusat bdr raya KL.
Apa lg..tkejut beruk laa aku, tak pernah blaku pun sblm ni dan aku tak pernah dgr bila beli lelong syarat ni kena comply, tp dr segi pdptan lepas plak walhal kalo ikut income pun aku xlayak gak..aku roger kat lawyer aku, dia kata mgkin dbkl silap kot, lawyer aku xpernah lg alami kes mcm ni..mgkn dbkl ingat aku beli subsale kot..hrp2 dbkl silap laa..lawyer aku akan follow up balik dgn dbkl pkara ni.

bling2 said...

bri, aku pon br jumpe link tu..

sengal tul webmaster forum tu...
aku lak yg geram. hehe

Anonymous said...

En.Faris,
Rumah lelong low cost tertakluk pada syarat gaji kurang drp Rm2500 ke kat Selangor ni?
Tq for valuable info..

faris said...

@ Anon : Berdasarkan POS, selalu dinyatakan syarat2 pembelian untuk rumah low-cost ini. Memang betul terdapat syarat2 gaji mesti kurang dari RM2500.00 dan lain2 syarat.. cuma, kalau kes lelongan, syarat2 ini biasa kami abaikan. :)

al-hallaj said...

salam, en faris sy nk beli rumah lelong di bndr tasik puteri, tp tak tau mcm mane prosedur nyer...boleh bg nasihat tak?

faris said...

@ al-hallaj : maaf, lama tak jenguk blog sendiri. boleh email saya untuk pertanyaan lanjut.

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com