Wednesday, July 15, 2009

Masalah Rumah Lelong.

Dari Isnin sehingga hari ini, tiada lelongan yang aku hadiri. Tiada cerita tentang auction. Esok baru start turun auction lagi dengan hartanah2 yang menarik. Seperti yang aku jangka, listing2 menarik hanya bertumpu pada hujung bulan. Dari 16 july sehingga 31 July, lebih kurang 30 buah hartanah akan di bida lagi oleh aku untuk client2 Satu Solution. Minggu ini aku lebih tertumpu untuk menyelesaikan kerja2 post auction seperti tukar nama TNB, buat access card untuk apt2 yang di menangi, sambung air, submit loan, submit lawyer dll.. Ada juga aku settlekan hal2 penyewa. Rumah LP Farid berjaya disewakan semula setelah menjadi tukun bererapa bulan. Ada beberapa masalah yang aku kena ceritakan tentang rumah lelong lagi.

Bila kita masih baru dalam bidang hartanah, ada banyak benda yang kita kena belajar. Kalau korang nak jadi pelabur hartanah macam aku, silakan.. tiada masalah. Itulah yang sebaiknya. Kalau nak jadi pesaing untuk servis macam aku pun, ok juga. It's an open market. Aku sukakan persaingan. Tak lama lagi, akan ada servis baru dari Satu Solution. Masih dalam peringkat mencari network yang sesuai. Hanya yang terbaik berhak berada di atas. Kalau aku malas dan mula buat perangai, aku akan duduk di bawah. Itulah yang selayaknya.

Masalahnya ialah bila korang tak buat macam aku buat to cover your ass, dan bila dah jadi masalah baru nak minta bantuan. Tak boleh macam tu.. kalau tak faham.. tanya. Join forum Bicara Jutawan, tanya kat shoutbox dll.. kita ada banyak circle of investment friends... Setiap orang ada case study masing2.. Ada pengalaman masing2. Bila kita cantumkan kisah2 mereka, kita dapat satu cara bagaimana kita selesaikan masalah ikut situasi masing2. Kadang2 aku tak mampu nak jawab kesemuanya dalam masa yang singkat atau pada masa itu juga. Sebab itu la aku buat blog. Boleh baca posting lama2.. bukan banyak pun.. lebih kurang 160 posting sahaja.. Kalau tak cukup info, jenguk ke blog kawan2 kita yang lain pula..

Masalah bila kita dah menang rumah lelong.. secara kasarnya melibatkan 2 situasi.. rumah kosong atau rumah masih berpenghuni. Bila rumah kosong, Sudahkah kita check rumah tersebut benar2 kosong atau masih ada barang penghuni? Bila rumah berpenghuni pula, adakah penyewa atau owner yang duduk sendiri? Kalau owner duduk apa kita nak buat? Kalau penyewa duduk apa kita nak buat? Fahamkah kita dengan peruntukan undang2 selepas kita membeli rumah lelong? Layakkah kita menuduki rumah tersebut sebaik sahaja kita dah menang?

Aku bagi contoh rumah subsale. Selepas kita bayar 2-3% deposit, kita akan buat loan application. Once loan approved, kita akan bayar balance deposit untuk cukupkan kepada 10%. Lawyer akan mulakan kerja2 mereka untuk pindah milik nama dan loan disburse. Once loan disburse, baru lah owner serahkan kunci untuk kita mula menduduki. Kes2 tertentu, owner benarkan kita duduk setelah kita bayar 10% deposit. Jarang berlaku, itu atas budi bicara, communication dan cara kita deal dengan owner.

Kes rumah baru, sama juga. Kita akan bayar 2-3% deposit. Apply loan. Once loan approved, bayar balance untuk cukupkan 10%. Tunggu rumah siap. Bila rumah siap, bank dah selesai disburse semua, terima kunci dari dari developer.

Kes rumah lelong, kita bayar 5-10% deposit. Kita apply loan, once loan approved lawyer akan mulakan proses pindah milik nama dan loan disbursement kepada pihak bank pelelong. Once loan disburse, the house is yours. Thats the procedures. Dalam acara lelongan pun auctioneers dah tekankan perkara ini. Pihak bank tak provide kunci rumah, deposit yang kita bayar bukanlah bukti kita pemilik rumah tersebut lagi. sehingga loan disburse, barulah kita layak di panggil tuan rumah tersebut. Reason being is, apa kata kalau loan tak approved? Kita yang sibuk2 dah halau owner, dah halau penyewa, akhirnya malu sendiri bila loan tak approved. Heheheh.. lain la kalau ada back up cash untuk selesaikan baki balance purchase price. Kata2 aku agak keras, sebab aku taknak korang terjebak di perangkap owner lama yang dalam keadaan terdesak. Manusia yang terdesak sanggup buat apa sahaja untuk menyelesaikan masalah mereka. Rumah mereka terlelong, duit tiada. Tindakan saman owner baru adalah satu langkah terdesak mereka untuk mendapat keuntungan mudah. Jadi, sebelum korang di perangkap oleh owner lama tersebut, cover your ass dan buat sesuatu sebagai justifikasi kenapa kamu masuk rumah tersebut awal.

Teknik2 terdahulu aku sebagai novice dalam bidang hartanah lelong ini, aku tunggu sampai loan approved. Once loan approved, aku tinggalkan notis pada pintu rumah lelong. Jika notis ditanggalkan dalam masa seminggu, itu bermaksud ada penghuni di rumah. Walaupun api takde, air takde, mungkin owner jadikan tempat tersebut stor mereka dll.. Kalau notis masih disitu, baru aku masuk rumah tersebut. Itu justifikasi aku. Tiada pergerakan pada meter air, rumah tiada elektrik atau bil elektrik tiada pergerakan untuk beberapa bulan dan notis yang aku letakkan adalah justifikasi terakhir aku sebelum aku masuk rumah tersebut. Dan itulah cara aku handle 2 rumah lelong pertama aku pada tahun 2007. Bila aku masuk rumah, ada barang2 owner lama. Aku tukar kunci, aku letak notis lagi. Dalam masa yang sama aku cuba cari no contact owner lama untuk aku hubungi. Aku berjaya menghubungi mereka, dan hal diselesaikan cara baik. Mereka boleh terima aku dah beli rumah tersbut, dan mereka terima cara aku sebab aku dah buat apa yang perlu. Dari masa ke semasa aku dah cut short the process, tapi aku masih cover my ass.. dan aku tidak menghadapi masalah. Begitu juga jika rumah diduduki penyewa. Ada yang berjaya kita sambung terus, ada yang perlu tunggu sehingga loan disburse, baru penyewa bertukar tuan. Semua itu melibatkan diplomasi, negotiation dan atas budi bicara kedua2 belah pihak. Tak boleh nak nafikan hak2 owner lama. Fahami masalah mereka, bantu mereka untuk mereka nampak jalan keluar dengan tenang. Provide solution untuk mereka atau tunjukkan jalan keluar. Kalau kita saja yang nak menang, kita akan kalah juga satu hari nanti. Kalau kita give and take, mereka juga boleh give and take. Apadehal.. sabar 2-3 bulan sampai loan disburse, at the end of the day, rumah tu kita punya juga.
Apa yang aku ceritakan hari ini adalah rumah2 yang boleh dianggap bermasalah atau bakal mengundang masalah. Yang penting, cara kita selesaikan masalah tersebut. Dalam kebanyakan kes, rumah2 lelong memang dibiarkan sahaja oleh owner lama. Tapi, setiap kes berlainan kan? Tak perlu nak tergesa.. pelaburan hartanah adalah untuk jangka masa panjang. Bukan skim cepat kaya beb!!
Oh.. mungkin juga ada yang menyalahkan aku dan Pie atas peningkatan harga rumah lelong sekarang eh? Hhhmm.. pada aku, konsep aku ialah kita kaya bersama, buka kita kaya sorang2. Kalau aku tutup blog, InsyaAllah aku masih boleh berjaya, same goes to Pie and our circle of friends. Tapi usaha untuk mengkayakan ramai orang, memberi pengetahuan percuma, menyedarkan semua orang melalui medium blog adalah cara aku. Rezeki ada di mana2. Its an open market. Hanya yang terbaik akan berjaya!!

34 comments:

Farid said...

Tq diatas nasihat2 yg sgt berguna..Bab hartanah lelong smakin meningkat naik ni,aku no komen laa..Sbab masing2 mungkin ada matlamat yg tersendiri..Kepada investor2 yg lain,mcm sifu2 kata...kne la rajin2 explore tmpt br untuk kurangkn persaingan and kalau ada persaingan pn..cbla bertolak ansur sekiranya dh mmg kt berbajet rendah.Insyaalah boleh dpt dgn harga yg tbaik.Xperlu nak tamak,sbb stiap org ada limitation n hartanah2 baru yg baik pn sentiasa ada.Cmer kne sbr n tunggu mse yg sesuai..Hehehe

Bagi aku,blog2 Sifu Faris n the gang mmg bestt...smue info yg berguna ada..KAlau ada gak yg nk salahkn...aku pun x tahu laaa..Apa spesis punya org..Apapn...all the best 4 team 1 sltn,PMC n the gang.Tq 4 everitin.

MattDemon said...

rilek bro...dah lama ko tak sound camnie..must be ader somethin big n hot happened nie..

btw,aku peratikan gak mula wujudnya pesaing2 ko n pie...ntah camner cara diorang advise customer tataula...tapi resam melayu..kalu sorang jual jagung...mula la pakat2 jual jagung..padahal kita jual jagung manis...beli pun mahal sket janji cutomer puas hati...pepehal pun aku bersama2 korang walaupun dari jauh..

rohaniah noor said...

orang boleh buat apa2 yg dia nak.. tp dr segi undang2, selagi loan belum disburse habis, MOT belum sign, rumah bukan hak kita. kita tak boleh halau orang, ambil sewaan sesuka hati sebab tu masih lagi kepunyaan owner lama.
KECUALI owner lama benarkan.
kalau saya, saya tak suka bermain dgn undang2..macam faris cakap, tunggu 3 bulan loan disburse kan lebih selamat..
hehe.. kalau saya jadi owner lama pun saya boleh saman. trespass to property. claim damage.. duit dah takde, dapat saman ribu riban.. hehehe

kayzen said...

dulu pernah aku dengar geng cha ya nun alip cakap, kaum kita ni bodoh sebab rumah lelong banyak tapi org kita x minat. yang ramai geng dier jerk yang sapu.. berasap gak aku dengar, tapi itu hakikat. kerana dulu berapa kerat je muka kaum kita kat acara lelongan. Usaha faris dan pie menyedarkan kita semua boleh dikatakan hampir berjaya. bila dah ramai sedar dan ada pengetahuan tentang hartanah, itu sudah bagus. maka celik lah kita kerana sudah ada ilmu, dan peluang tidak dilepaskan kepada kaum lain. sudah tentu akan ada persaingan, tapi kenapa takut bersaing? bukankah persaingan itu akan memaksa kita untuk maju kehadapan?

if you have a problem, wish for more skill dont wish on other people's help.

bling2 said...

faris,
buat ebook..
jual USD 5 jer

tajuk ebook
"cover ur ass in property auction "

krigg5 said...

garang rupenye abg faris kita ni... hehehe... marah jek dorg... biar dorang serik, ingat dan lekat dalam kepala tuu....

biase la tu, org kita bila susah baru nak cari org mintak tolong...... susah sgt agaknye nak bukak mulut bertanya....kalau malu bertanye, takkan susah gak nak bukak mata dan baca n kutip ilmu dahulu .... byk giler info kat internet... antara nak atau tak je....suma berbalik atas inisiatif/usaha kita sendiri...

kalau dah jenis malas tu, apa salahnye korang kluarkan duit sket/ bayar sket utk appoint org yg tau selok belok... dok berkira sgt dgn caj utk servis yg dikenakan.... pk nak jimat buat sendiri semuanya padahal ilmu belum cukup di dada.....last2 menjerat diri sendiri ...hahaha..

advise aku utk yg baru2 nak ceburkan diri tuh..... utk peringkat awal, appoint la agen dulu... anggap la as pelaburan jugak... pastu dah faham process flow semua, nak berjalan sendiri pas tuh terpulanglahh.....

tapi tang nak salahkan org (ko atau pie) pasal harga umah lelong skang dah tak mcm dulu dan overated mmg tak patut laa.... tu semua silap diri sendiri... tak ke b*d*h namanye tuu....org beli umah lelong utk dpt +ve cf... nih terbalik... sendiri mau igt laa...

mdizone said...

huhahuha. Abg faris kita sudah marah.Rileks bro. Pape pun nasihat ko memang bernas. Ramai di luar sana yang masih taktau pasal selok belok rumah lelong ni. Tapi teringin nak melabur gak bila tengok orang lain mula buat duit. Ini kan resim dunia, tak kira la hartanah ke, stok ke, hatta skim cepat kaya pon macam ni la. Bila ada orang mula buat duit, sumer pakat ramai2 serbu benda yang sama tp masalahnya majoriti tade ilmu yang cukup. Tu yang jadi banyak masalah tu.

BTW banyak gak rumah lelong yang best2 hujung2 bulan ni. Duit deposit plak seciput je. Pening kepala nak pilih mana satu nak masuk ni hmmm

wakata said...

good and honest advice...

rumah lelong meningkat? apesal bri dpt 60k haritu..nasib bday boy!...haha

PoKLi said...

baek sapa yg bersalah pi pujuk faris dan pie tu...kalau dia tutup blog ni semua akan rugi...termasuk aku yg tgh blaja ilmu hartanah ni..tq faris sbb kongsi.kalau ko tak layan email 1st aku aritu mmg x ada rumah lelong sampai 5 bijik

zull said...

ilmu kalau kita bagi kat org banyak pahalanya selagi org tu amalkan...insya Allah rezeki dilipatkali ganda...kalau tak dapat balasan kat sini mungkin kat sana dapat la balasan yg baik...mesti pilih satu solution...hidup anak melayu...

ojah said...

yep stuju2.. banyak pahala u guys bukak blog2 camni.. dari org melayu tak reti pasal investment.. hanrtanah.. ramai dah berkepuk2 duit ASBOD.. banyak umah lelong org kita yg dapat.. meningkatkan agenda peningkatan ekuiti melayu chewaaahhh...

yg sapa komen tu mmg tatau diuntungla.. ngan tak rajib buat kajian sampai abis.. kalu silap beli umah lelong mahal, kena start katam 2nd time baca blog / buku pelaburan la... jgn salah sendiri nak tunding org lain plak hmmm :P

ayip said...

hehehehe..sifu sudah marah...

kalau pie...kohangin...kalau faris...???hehehe

anyway...200% aku stuju apa yg sifu faris ckp...main lelong bukan semudah itu...kadang2 leh terkejut..leh terperanjat...masing2 ada kisahnya...Mattdemon ada kisahnya...pie ada kisah nya...bling2 ada kisahnya...event aku pun ada kisahnya...kitaorang dah mengkaji dan dah pun belajar...so..pasni...sape2 yg nak terlibat dalam pembelian lelong..sila dapatkan nasihat daripada sifu2...jgn main redah ajer...hehehehehe

p.s : sudah promote nama sifu...sila blanjer teh tarik gelas besar...ngeh3

wakif said...

satu cadangan : minta pihak 1solution perkemaskan "contract" antara 1solution dgn customer.... masukkan sekali TOR, KPI, bla bla.... so kalau dah dua2 pihak dah understand senang sikit.... maklumlah customer dah makin ramai... dah tak boleh dah pakai main paham2 jer....

1solution dah kearah semakin profesional....

faris said...

Ya Betul Wakif.. Aku tengah discuss dengan Junny untuk agreement2 tersebut. Masih dalam process..

btw.. aku tak marah.. posting aku ni untuk korang faham je kalau agak2 rumah tu bakal bermasalah.. jangan duduk/sewakan dulu..

bling2 said...

faris ade cte kat aku...
ada yg call dia bukan follower blog ni..
tp diaorg ni jenis dah kene/dpt masalah baru search/tanye kat pakcik google pastu terjumpa blog faris...
pastu call faris mintak advise.. hehe

doktor sakit tuan = Dr.Ismail Thamby
doktor rumah lelong = faridzaswadi

kriggs, awk patut jd consultant pmc.. haha.. saya jd PA awk.. ok?

askrool said...

Kenapa la nak berdengki2 rezeki Allah tu banyak atas dunia nie cukup untuk semua org.....sapa yg suruh tutup blog nie??? sedarlah kurang2 ada anak melayu yang berjaya dan sanggup kongsi ilmu...yang lain pelan2 la ikut jejak langkah sifu2 yg ada sini...cam sifu faris cakap kaya bersama bukan kita kaya sorang2....satu solution...keep up the good job....

asrolsani said...

salam,
releks bro.. org kita memang mcm tu.. tak leh tgk org berjaya...ada je usaha utk jatuhkan...
sy walau baru nak jinak2 dgn auction ni akan support usaha faris & satusolution...

sepul_besut said...

padat artikel nie... ape2 hal waaa ttp sokong 1sol..

an said...

LP tu berapa dapat sewa?

hidup satu solution!!

faris said...

LP standard la.. sewa 650.00
Aku post topic ni sebab dah ada kes owner lama report polis.. jadi.. berhati2 dalam tindakan kita.

an said...

abis tu apa terjadi seterusnya??
ada court order ker??

bling2 said...

tp mcm kes bri..
loan dh disburse tp x dpt masuk uma lg psl owner lame xnk kuar uma..
nk halau kesian.. dah la uma kn lelong.. ank ramai...
ermm..

ni boleh saman trespas/ menceroboh.. tp x sampai hati plak kan..
ni la asam garam pelaburan yg bukan skim cepat kaya..
dgr cte rakan2 mcm ni pon kita dh boleh learn something..
mn yg boleh di elakkan tu elok elakkan..

kita ni patut syukur kerana dgn adanya teknologi internet ni kt leh dpt ilmu... PERCUMA..
syukur alhamdulillah...

-mey- said...

terima kasih kerana berkongsi ilmu dan pengalaman. Peringatan berguna bagi tuan2/bakal2 tuah rumah

topeq said...

alamak..ak trase gak..hehehe..
blaja dari kesilapan.. ;)

amri said...

kenapa marah2 ni...tak syoklah mcm ni...
sy pun byk belajar melalui blog pie dan faris ni serta buku2 hartanah....
utk pertengahan tahun ni dah berjaya beli 2 bijik rumah lelong dah...
minggu depan cadang nak ambil sebijik lagi.....
apapun yg nak bagitau terimakasih tak terhingga kepada otai2/sifu2 yg byk memberi tunjukajar secara tak langsung dalam blog ini....

pie2020 said...

market properties nie luas ....rezeki ada di mana mana .. yg penting kenaa usaha ...
satu solution pun ada saingann .... ada company yg offer sebijik cam kita offer sekarang ... heheheh .. terpulang kapda customer yg memilih...
kitaorg nie share . .takde paksaann utkkk guna service 1 solutionn ....
pada akuu ... kesedarannn pasall hartanah semakin lama semakin tinggii .. tu yg aku bangga...

Wida said...

bos..aku nak tanya..pendapat ko n kawan2 semuala kan.. katala kita bagi owner lama ambik sewa sebelum reimbursement.. macamana pulak dengan maintenance.. secara defaultnya.. selalunya owner lama mesti tak nak bayar punya.. kalau setakat 50 sebulan.. tahan gakla.. kalau 200.. amacam? tak aci kan.. sewa dia ambik.. maintenance kita bayar.. apa pendapat korang..

faris said...

@ Wida : Itu senang je.. aku dah biasa praktikkan benda macam ni.. contoh 1 : Rumah GH Uncle Dodi. Owner lama masih nak makan sewa.. ok kita benarkan.Tapi, ada syaratnya. Kita takkan bertanggungjawab dari segi maintenance/kerosakan yang perlu dibaiki sampaila dia handover rumah tu pada kita. Outstanding tertunggak banyak.. owner taknak bayar, tapi kalau dia tak bayar, maintenance office akan potong air. Jadi, sama ada dia bayar maintenance, atau penyewa gunakan duit sewa untuk bayar maintenance, atau kami bayar maintenance dan take over sewa. Penyelesaian, kami bayar maintenance dan take over sewa atas persetujuan bersama. Maintenance tertunggak yang kami bayar, bank akan reimburse semula. Heheh.

Kes 2 : Low cost apt. Owner masih nak makan sewa juga, outstanding tertunggak juga banyak. Owner lama tak bagi kerja sama. Kami biar sampai settle pindah milik nama. In the meantime, penyewa guna duit sewa untuk bayar tunggakan secara ansuran. Apa yang bagusnya, kami dapat kurangkan kos dari membayar maintenance tertunggak, penyewa masih duduk di situ dan owner lama tetap tak dapat apa2. Takkan nak biar air kena potong, takde sape nak duduk rumah yang takde bekalan air.

Setiap kes pasti ada cara penyelesaian. Tapi itu berdasarkan pengalaman. Masa kau punya Cyberia dulu, pihak maintenance tak potong air walaupun maintenance tertunggak banyak..

Anonymous said...

sifu faris & pie : tima kasih kerana sudi berkongsi ilmu. bukan ramai orang kita yang sudi berkongsi ilmu secara free melalui blog macam ni. korang ni dah tahap mendedahkan rahsia menjana duit. kalau aku, mungkin aku malas nak share dengan orang lain kecuali adik beradik aku dan yang rapat dengan aku je. tapi korang boleh share rahsia dalam blog. aku tabik dan hormat pada korang.
tapi orang kita ni, benda free tak hargai. baru mula belajar nak tunjuk terror.
aku yakin dan percaya yang korang akan mencapai satu tahap di mana wang & harta bukan lagi keutamaan tapi tolong menolong, berkongsi idea/maklumat dan lain lain nilai murni lebih utama buat korang. mungkin juga korang dah tahap ni hari ni .... he he he...

sam said...

faris..
just nak add something..
mcm ko cakap, rumah lelong ni terbahagi pada dua:
1) ruamah kosong
2) rumah berpenghuni.

manakala, rumah berpenghuni plak terbahagi pada dua juga:
1) ade org duduk
2) bukan org yg duduk.. expose mistik ni..

nih terjadi pada aku.. so, kena mintak nasihat pada para uztaz utk membantu.. kalau ade member yg kena problem cam gini bleh la try mana usztaz yg kat list ni : http://exposemistik.wordpress.com/2009/02/04/expose-mistik-alamat-pusat-perubatan-islam/

pada yg tak terkena, maybe tak percaya.. sama la jugak cam aku.. hehe.. mmg susah nak senang..byk cabaran tapi mmg senang nak susah beb..

Wida said...

Faris.. yes.. dalam kes Cyberia aku tu.. tu maybe kes terpencil.. aku tanya bukan apa.. sebab sekarang kan kerajaan negeri Selangor dah wajibkan meter air persendirian.. bukan pukal.. jadi maintenance ofis dah xde power atas air lagi.. investor2 kena fikir la cara yg sesuai untuk tak rugi pada masa yang sama untuk cover our own ass.. ko ada suggestion?

anip said...

sam,

BF tu dah ok ker?
ko punya kes nie jarang orang jumpa...

faris said...

@Wida : Salah satu cara lagi untuk control pembayaran maintenance fee, adalah melalui access card. Pihak maintenance boleh block access card untuk parking/lift sekiranya owner tak bayar maintenance. Sekiranya pihak owner lama biarkan maintenance tertunggak, minta kerjasama tenant untuk push owner bayar maintenance atas alasan takde parking, atau serahkan hak sewa kepada owner baru supaya owner baru boleh settlekan maintenance tertunggak, dan mula kutip duit sewa.

@ Sam : masalah kalau rumah lama terbiar, macam tu la. Ada penghuni lain yang duduk. Rumah yang aku duduk sekarang ni pun, rumah lelong yang dah 4 tahun kosong sebelumnya. Sebab tu harga murah, RP 50% below market value. Aku buat kerja sorang sampai tengah malam pukul 1-2 pagi. Balik rumah mengigau. Lepas siap baik pulih, buat kenduri doa selamat.. Alhamdulillah tiada apa2 gangguan. Jiran2 yang aku baru kenal selepas itu, baru cerita pada aku, malam2 rumah aku ni ada bunyi orang main guli.. ada gelak ketawa budak2.. Heheheh.. Berani ka??

sam said...

anip.. BF okay.. dah cat baru n minor repair.. dlm RM1.5k gak ler.. ramai yg tanya.. ramai gak nak short term.. tapi utk short term ramai yg mintak air cond.. maybe nak kena pasang air cond.. baru bleh mark up kau2.. ko ape citer.. ade info BF ade unit baru nak kena lelong.. ada brani ka?

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com