Masalah Rumah Lelong.

Dari Isnin sehingga hari ini, tiada lelongan yang aku hadiri. Tiada cerita tentang auction. Esok baru start turun auction lagi dengan hartanah2 yang menarik. Seperti yang aku jangka, listing2 menarik hanya bertumpu pada hujung bulan. Dari 16 july sehingga 31 July, lebih kurang 30 buah hartanah akan di bida lagi oleh aku untuk client2 Satu Solution. Minggu ini aku lebih tertumpu untuk menyelesaikan kerja2 post auction seperti tukar nama TNB, buat access card untuk apt2 yang di menangi, sambung air, submit loan, submit lawyer dll.. Ada juga aku settlekan hal2 penyewa. Rumah LP Farid berjaya disewakan semula setelah menjadi tukun bererapa bulan. Ada beberapa masalah yang aku kena ceritakan tentang rumah lelong lagi.

Bila kita masih baru dalam bidang hartanah, ada banyak benda yang kita kena belajar. Kalau korang nak jadi pelabur hartanah macam aku, silakan.. tiada masalah. Itulah yang sebaiknya. Kalau nak jadi pesaing untuk servis macam aku pun, ok juga. It's an open market. Aku sukakan persaingan. Tak lama lagi, akan ada servis baru dari Satu Solution. Masih dalam peringkat mencari network yang sesuai. Hanya yang terbaik berhak berada di atas. Kalau aku malas dan mula buat perangai, aku akan duduk di bawah. Itulah yang selayaknya.

Masalahnya ialah bila korang tak buat macam aku buat to cover your ass, dan bila dah jadi masalah baru nak minta bantuan. Tak boleh macam tu.. kalau tak faham.. tanya. Join forum Bicara Jutawan, tanya kat shoutbox dll.. kita ada banyak circle of investment friends... Setiap orang ada case study masing2.. Ada pengalaman masing2. Bila kita cantumkan kisah2 mereka, kita dapat satu cara bagaimana kita selesaikan masalah ikut situasi masing2. Kadang2 aku tak mampu nak jawab kesemuanya dalam masa yang singkat atau pada masa itu juga. Sebab itu la aku buat blog. Boleh baca posting lama2.. bukan banyak pun.. lebih kurang 160 posting sahaja.. Kalau tak cukup info, jenguk ke blog kawan2 kita yang lain pula..

Masalah bila kita dah menang rumah lelong.. secara kasarnya melibatkan 2 situasi.. rumah kosong atau rumah masih berpenghuni. Bila rumah kosong, Sudahkah kita check rumah tersebut benar2 kosong atau masih ada barang penghuni? Bila rumah berpenghuni pula, adakah penyewa atau owner yang duduk sendiri? Kalau owner duduk apa kita nak buat? Kalau penyewa duduk apa kita nak buat? Fahamkah kita dengan peruntukan undang2 selepas kita membeli rumah lelong? Layakkah kita menuduki rumah tersebut sebaik sahaja kita dah menang?

Aku bagi contoh rumah subsale. Selepas kita bayar 2-3% deposit, kita akan buat loan application. Once loan approved, kita akan bayar balance deposit untuk cukupkan kepada 10%. Lawyer akan mulakan kerja2 mereka untuk pindah milik nama dan loan disburse. Once loan disburse, baru lah owner serahkan kunci untuk kita mula menduduki. Kes2 tertentu, owner benarkan kita duduk setelah kita bayar 10% deposit. Jarang berlaku, itu atas budi bicara, communication dan cara kita deal dengan owner.

Kes rumah baru, sama juga. Kita akan bayar 2-3% deposit. Apply loan. Once loan approved, bayar balance untuk cukupkan 10%. Tunggu rumah siap. Bila rumah siap, bank dah selesai disburse semua, terima kunci dari dari developer.

Kes rumah lelong, kita bayar 5-10% deposit. Kita apply loan, once loan approved lawyer akan mulakan proses pindah milik nama dan loan disbursement kepada pihak bank pelelong. Once loan disburse, the house is yours. Thats the procedures. Dalam acara lelongan pun auctioneers dah tekankan perkara ini. Pihak bank tak provide kunci rumah, deposit yang kita bayar bukanlah bukti kita pemilik rumah tersebut lagi. sehingga loan disburse, barulah kita layak di panggil tuan rumah tersebut. Reason being is, apa kata kalau loan tak approved? Kita yang sibuk2 dah halau owner, dah halau penyewa, akhirnya malu sendiri bila loan tak approved. Heheheh.. lain la kalau ada back up cash untuk selesaikan baki balance purchase price. Kata2 aku agak keras, sebab aku taknak korang terjebak di perangkap owner lama yang dalam keadaan terdesak. Manusia yang terdesak sanggup buat apa sahaja untuk menyelesaikan masalah mereka. Rumah mereka terlelong, duit tiada. Tindakan saman owner baru adalah satu langkah terdesak mereka untuk mendapat keuntungan mudah. Jadi, sebelum korang di perangkap oleh owner lama tersebut, cover your ass dan buat sesuatu sebagai justifikasi kenapa kamu masuk rumah tersebut awal.

Teknik2 terdahulu aku sebagai novice dalam bidang hartanah lelong ini, aku tunggu sampai loan approved. Once loan approved, aku tinggalkan notis pada pintu rumah lelong. Jika notis ditanggalkan dalam masa seminggu, itu bermaksud ada penghuni di rumah. Walaupun api takde, air takde, mungkin owner jadikan tempat tersebut stor mereka dll.. Kalau notis masih disitu, baru aku masuk rumah tersebut. Itu justifikasi aku. Tiada pergerakan pada meter air, rumah tiada elektrik atau bil elektrik tiada pergerakan untuk beberapa bulan dan notis yang aku letakkan adalah justifikasi terakhir aku sebelum aku masuk rumah tersebut. Dan itulah cara aku handle 2 rumah lelong pertama aku pada tahun 2007. Bila aku masuk rumah, ada barang2 owner lama. Aku tukar kunci, aku letak notis lagi. Dalam masa yang sama aku cuba cari no contact owner lama untuk aku hubungi. Aku berjaya menghubungi mereka, dan hal diselesaikan cara baik. Mereka boleh terima aku dah beli rumah tersbut, dan mereka terima cara aku sebab aku dah buat apa yang perlu. Dari masa ke semasa aku dah cut short the process, tapi aku masih cover my ass.. dan aku tidak menghadapi masalah. Begitu juga jika rumah diduduki penyewa. Ada yang berjaya kita sambung terus, ada yang perlu tunggu sehingga loan disburse, baru penyewa bertukar tuan. Semua itu melibatkan diplomasi, negotiation dan atas budi bicara kedua2 belah pihak. Tak boleh nak nafikan hak2 owner lama. Fahami masalah mereka, bantu mereka untuk mereka nampak jalan keluar dengan tenang. Provide solution untuk mereka atau tunjukkan jalan keluar. Kalau kita saja yang nak menang, kita akan kalah juga satu hari nanti. Kalau kita give and take, mereka juga boleh give and take. Apadehal.. sabar 2-3 bulan sampai loan disburse, at the end of the day, rumah tu kita punya juga.

Apa yang aku ceritakan hari ini adalah rumah2 yang boleh dianggap bermasalah atau bakal mengundang masalah. Yang penting, cara kita selesaikan masalah tersebut. Dalam kebanyakan kes, rumah2 lelong memang dibiarkan sahaja oleh owner lama. Tapi, setiap kes berlainan kan? Tak perlu nak tergesa.. pelaburan hartanah adalah untuk jangka masa panjang. Bukan skim cepat kaya beb!!

Oh.. mungkin juga ada yang menyalahkan aku dan Pie atas peningkatan harga rumah lelong sekarang eh? Hhhmm.. pada aku, konsep aku ialah kita kaya bersama, buka kita kaya sorang2. Kalau aku tutup blog, InsyaAllah aku masih boleh berjaya, same goes to Pie and our circle of friends. Tapi usaha untuk mengkayakan ramai orang, memberi pengetahuan percuma, menyedarkan semua orang melalui medium blog adalah cara aku. Rezeki ada di mana2. Its an open market. Hanya yang terbaik akan berjaya!!