Thursday, November 25, 2010

Macam Mana Suasana Hartanah Sekarang?

Semenjak pengumuman BNM tentang penurunan margin of finance kepada 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya, lebih kurang 3 minggu yang lalu, bagaimana suasana pembelian hartanah sekarang? Sebenarnya masih terlalu awal untuk kita melihat dan mentafsirkan, disebabkan kurangnya kes yang boleh diambil kira, untuk di buat rujukan. Daripada lelongan yang telah dijalankan baru2 ini, tempat2 seperti pangsapuri kos rendah di Cheras masih menunjukkan trend pembelian yang tinggi, di mana pembeli masih sanggup membeli pada harga melebihi 75k untuk sebuah pangsapuri kos rendah, dan terdapat rekod baru di pangsapuri kos rendah di Sunway bila harga belian dari lelong melepasi 70k. Ah.. bila harga di situ melepasi 70k, ianya sesuatu yang tidak berbaloi langsung. Ya.. bayangkan 3 pembeli kami berjaya mendapatkan harga di bawah 45k untuk 2-3 minggu yang lepas, tiba2 masuk minggu ini, harga naik melebihi 70k pula. Untuk kondominium di Cyberjaya, masih terjual pada harga melepasi 200k juga, dari harga rizab bermula dengan 189k. Di kawasan Puchong pula, kita bernasib baik mendapatkan satu hartanah untuk En Azhar Zain pada harga 96k, dengan harga pasaran sekitar 140k.

Ada pelabur yang mengamalkan sikap tunggu dan lihat, ada yang masih gigih mendapatkan hartanah lelong dan ada yang berhenti dahulu untuk tahun ini, untuk mengumpul modal. Pelbagai reaksi berbeza dari para pelabur. Bagi aku? Kalau harga dah sesuai, modal dah ada, tak perlu tunggu lagi, masuk bertarung terus. Situasi sebelum pengumuman BNM dan selepas, tidak banyak berbeza dan merubah pasaran lagi. Esok kita akan cuba lagi membida bagi pihak En Azhar Zain untuk kawasan Puchong juga. Tuah En Azhar Zain setelah mencuba beberapa lelongan, nampaknya lekat di Puchong. Kita tengok esok macam mana.

Cerita Lelong.
Minggu ini masa banyak di habiskan untuk membuka dan membaik pulih rumah2 yang telah di menangi. Juga menyelesaikan isu2 dengan owner lama, penyewa lama dan mencari penyewa baru untuk rumah sewa yang telah tamat kontrak. Sabtu yang lepas kita dah dapat satu unit untuk En Azhar Zain. Harga rizab 95k berbanding harga pasaran 140k. Lebih kurang 4 kali aku tengok unit tersebut. Dengan maintenance office pun aku check 2 kali, untuk kepastian. Aku katakana untuk kepastian, disebabkan unit adalah dalam keadaan bersih dari luar, surat2 di pos box tiada langsung, tunggakan maintenance juga terkini, iaitu tiada tunggakan langsung untuk maintenance fee, manakala bil air adalah minimum iaitu RM6.00 untuk 3 bulan terkini, berbanding belas2 ringgit sebelum2nya. Menurut maintenance office, unit diduduki oleh penyewa, yang bekerja sebagai pramugara, dan lebih kurang satu bulan mereka tidak lagi kelihatan. Mungkin dah pindah, kata orang2 maintenance office. Setiap kali aku pergi juga, walaupun siang hari, petang dan malam, unit tidak berpenghuni. Kemungkinan rumah telah pun kosong, memang tinggi, menurut perkiraan aku. Jadi.. setelah unit dimenangi Sabtu lepas, semalam (Selasa), aku dan En Azhar Zain datang untuk membuka unit. Heheheheh..

Sesampai aku di unit, pintu gril dah terbuka. Hmmm.. sebelum ni aku pergi, grill berkunci walaupun tiada mangga. Aku ketuk pintu bagi salam, tak berjawab, lalu aku pun bukalah pintunya yang berkunci dengan menggunakan teknik Macha Bri yang sebelum2 ini memberikan successful rate 90%. Pintu terbuka dan aku dapati rumah fully furnish.. tiba2 nampak seorang lelaki baru bangun tidur, bangkit dari sofa. Heheheh.. dalam keadaan mamai, dia datang ke arah kami. Lalu aku pun explain la kat mamat ni, tujuan aku buka rumah ni. Nasib baik tak kena marah. Tiada insiden yang tidak dikehendaki berlaku. Misi buka rumah dah berjaya.. heheh.. rumah pun dalam keadaan baik. Penyewa sebenarnya tak tahu rumah telah di iklankan untuk dilelong. Bila dia call owner asal, owner asal kata tak tahupun kena lelong, dan dia akan check dengan bank (heheheh.. tak tau konon.. ). Penyewa sebenarnya dah bagi notis pada owner asal untuk keluar dari unit tersebut hujung bulan December. Jadi, by January unit akan available untuk disewa.

Untuk lelongan esok, rumah yang kita akan masuk membida juga, adalah rumah pramugara. Cuma, ni rumah dia sendiri dan dia masih tinggal di situ. Aku tak berkesempatan jumpa dengan dia lagi, dia tiada di rumah. Kalau menang esok baru pergi semula jumpa dengan dia.

Tuesday, November 9, 2010

Macam mana nak beli rumah lagi??

70% margin pembiayaan agak tinggi untuk pelabur hartanah meneruskan pembelian hartanah ketiga (yang masih dalam pinjaman bank) dan seterusnya. Aku jangkakan hanya margin 80% yang masih mampu ditanggung oleh kebanyakan orang. Pun begitu, kehidupan perlu diteruskan. Pelaburan perlu di buat. Rumah lelong di tempat yang bagus dengan harga reserve yang bagus, sayang sangat kalau dilepaskan begitu sahaja tanpa melawan. Peluang tak datang selalu. Dah fikirkan how to beat the system? Ya.. aku ada fikirkan beberapa cara. Macam mana tu? Hahahahahah..

Aku cuma dapat fikirkan 2 cara sahaja setakat ini. Itupun untuk mereka yang mahu meminimumkan kos. Kalau pelabur yang boleh keluarkan 30% deposit, tak perlu nak gunapakai cara ini.

1) Cara mudah.
Gunakan nama orang lain untuk pembelian ketiga. Seeloknya, gunalah nama orang terdekat. Suami/Isteri atau adik-beradik. Cuma, kalau kita dah gunakan nama orang lain, aku rasa satu hartanah cukuplah. Nanti dia nak beli untuk diri sendiri lagi satu, masih boleh dapat margin 90%. Tapi, bila dah guna nama orang lain, rasa macam tak sedap nak simpan lama2, baik buat rolling atau flipping.

Cara mudah ini juga, boleh aku katakan boleh digunapakai untuk mereka yang baru ada satu hartanah dalam bentuk pinjaman. Hartanah yang pertama, kita simpan. Hartanah yang kedua, kita beli dan jual. Kemudian kita ulangi proses yang sama. Jadinya, hartanah yang kedua hanya untuk flipping semata2, dalam mempergunakan kemudahan pinjaman 90%. Sampai bila nak buat macam ni? Eeerr.. aku rasa, sampai satu tahap, hasil penjualan yang ke 4 atau 5, kita dah boleh beli cash untuk sebuah hartanah. Dan kemudian kita ulangi lagi teknik flipping, sampai cukup modal untuk membeli sebuah lagi hartanah dalam bentuk tunai. Sampai bila nak macam ni bai?? Hahahah.. sampailah BNM benarkan semula pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya boleh dapat 90% margin semula. Tapi untuk flipping, bukan juga satu perkara yang mudah dari segi masa. Boleh dikatakan makan juga 1 tahun, dari proses pembelian kita sendiri dan kemudian proses menjualnya semula.

2) Cara tak berapa mudah.
Pada aku, cara tak berapa mudah ini, kita tak perlu gunakan nama orang lain. Cuma perlaksanaannya agak memakan masa, dan terdapat faktor2 lain yang perlu diambil kira. Pun begitu, cara kedua ini pun, kita hanya akan mempunyai 2 pegangan hartanah dengan margin of finance 90%. Idea secara kasar aku dah ada, Cuma perlu buat perkiraan dari segi kos dan masa, berapa lama dan kos yang diperlukan untuk pembelian hartanah ketiga dalam bentuk loan dengan margin of finance 90%. Kalau kena caranya, orang yang ada 4-5 hartanah pun masih boleh membeli hartanah seterusnya dengan margin 90%. Tapi.. itulah.. macam aku kata, akan melibatkan kos tertentu dan melibatkan masa. Kalau nak mula dari sekarang, kena lah cepat bertindak. Cara pertama dan kedua sebenarnya boleh dikatakan menggunakan konsep yang sama. Cuma yang berbeza, Cara pertama, kita masih belum cukup kuota 2 hartanah dalam bentuk loan, manakala cara kedua, kita telah melepasi kuota 2 hartanah.

Perlaksanaannya boleh buat sendiri, atau One Solution boleh keluarkan satu pakej baru untuk cater market yang memerlukan servis sebegini. Nanti aku buat sessi brainstorm dengan Bri dulu.

Cerita Lelong

Minggu lepas kita ada menang beberapa unit lagi untuk client. Sebelum perlaksanaan margin 70% oleh BNM. Harga2 yang kita menang juga agak berbaloi dan murah. Macam Farhan yang dapat beli satu unit di Sri kembangan dengan harga 29k dan Wakif yang dapat beli satu unit di Puchong dengan harga 100k. One Solution baru nak start masuk lelong semula hari Jumaat dan sabtu ini.

Sementara itu, minggu lepas juga aku dah settlekan ops buka rumah untuk unit2 yang client dah menang. Juga ops buka untuk unit subsale yang Encik GPS Bergerak (Hanan) beli 2 tahun yang lalu. Ya.. 2 tahun yang lalu dia beli satu unit pangsapuri di Bangsar, dan baru minggu ini dia dapat kunci. Tak semua urusan subsale berjalan lancar dan menemui kesudahan yang baik. Macam unit yang hanan beli ini, lawyer tak benarkan hanan masuk rumah awal, apatah lagi untuk disewakan dalam masa 2 tahun ini, walaupun unit tersebut kosong. 2 tahun yang lalu, masa dia tengok unit tersebut, tak ada banyak benda yang perlu dibaik pulih. Bila Hanan cuba masuk semalam, kuncinya salah, lalu Hanan pun bertindak buka sendiri sahajalah. Setelah 2 tahun unit kosong, rupanya anai2 sudah bersarang dan memakan pintu dan frame pintu. Kos dah bertambah untuk baik pulih semula unit ini. Tapi, dengan kadar sewa sekitar RM800.00 sebulan.. apa de hal kan bro… hahahaha

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com