Monday, October 31, 2011

Lelongan Ambank 31 Okt

Pelelong Hari Ini
Ada 2 unit di tempat yang sama aku bida petang tadi. Unit pangsapuri kos rendah di Bandar Kinrara, Puchong. 4 Bulan yang lalu, aku pernah dapatkan satu unit pangsapuri di sini dengan harga RM37k sahaja. Track record unit2 di sini pula, kebiasannya mula di beli bila harga jatuh sekitar RM40k dan selalunya boleh didapati sekitar RM50k. Tetapi apa yang berlaku hari ini adalah sesuatu yang gila. Kegilaan membeli hartanah.


Salah satu unit yang aku masuk adalah berstatus non bumi. 8 pembida mendaftar untuk unit ini. Jarang2 berlaku. Biasanya 2-3 orang sahaja yang masuk. Dari harga RM52k akhirnya harga mati pada RM67k. Tinggi.. hampir setaraf dengan Sri Penara.

Lelongan seterusnya, untuk unit bumi lot dengan harga reserve RM36k. Mulanya, aku ingat ada 2 pembida sahaja. Kemudian masuk Brader Macha yang seperti biasa, register last minute untuk unit yang sama. Tetapi, bila lelongan bermula, rupanya ada 7 pembida. Maka, pertarungan bermula. Agak kelakar bila majoriti yang membida unit ini termasuk aku dan Brader Macha berdiri berkelumpuk berdekatan dan membida untuk unit ini. Dari harga RM36k.. naik laju melepasi RM40k.. RM50k.. RM60k malahan lebih RM70k. Aku stop angkat pada RM57k sahaja. Last price.. RM71k.. heheh.. setaraf dengan harga standard Sri Penara lelong. Bukan aku atau Brader Macha yang menang. Kenapa jadi begini?? Brader Algu pun masuk lelong juga tadi untuk satu unit di Klang, yang dapat pada harga reserve RM21k sahaja.

                       

Line U Mobile buat hal hari ini. Nationwide problem. Tak boleh buat call atau received call. Habis mengamuk pengguna U Mobile di Facebook. Petang tadi pukul 6 lebih baru ok semula. Aku pengguna U Mobile.





Cerita Lelong

Kadang2 orang tanya aku, kenapa aku tak diversify service aku daripada menjadi agen hartanah lelong sahaja, di tambah kepada agen hartanah subsale atau buat seminar untuk pelabur2 hartanah lelong. Dengan market lelong yang sengit, susah nak menang, memang sukar untuk survive. Bila nak kaya kalau tak boleh nak survive? Sebenarnya, aku rasa aku tiada masa yang secukupnya untuk buat benda lain. Day to day job aku berkisar pada survey rumah lelong, buat bank draft, masuk bidding, kalau kalah kena cari hartanah lain, kalau menang kena settlekan urusan unit2 yang di menangi tersebut. Settlekan dari urusan dengan banker, maintenance office, lawyer, buka rumah, baiki rumah, TNB, Syabas, IWK dan mungkin juga dengan owner lama, penyewa. Dan bila dah selesai, ada juga yang aku carikan penyewa. Walaupun aku jarang update blog, tapi itu tak bermakna aku tiada kerja. Untuk jadi kaya, aku lebih tumpukan pada portfolio investment aku. Untuk survive dan ada pekerjaan tetap daripada duduk rumah melepak main game, makan, tidur.. aku jadi agen hartanah lelong. Life should be simple. Aku nak ada masa untuk keluarga aku dan kadang2 memang aku bawa anak2 aku sekali pergi acara lelongan. 



Dari 7 oct last aku update blog sehingga hari ini, 22 hari, ada 20 hartanah yang client aku nak beli melalui lelong. Dari 20 tersebut 9 cancel, 5 called off, 4 kalah dan baki lagi 2, menang dengan harga reserve. Tak semuanya kena survey, sebab ada yang akan survey sendiri, ada juga yang cancel tak jadi masuk atas beberapa factor lain. Ada beberapa factor yang menjadi penentu kenapa kita cancel tak jadi masuk lelong. Antara sebab yang popular adalah berkenaan penghuni rumah lelong  dan keadaan rumah tersebut. Ada yang unit ada kuil hindu depan rumah, ada juga isu lain.

Ada satu unit di tempat yang popular, dengan harga reservenya 70k. 70k sebenarnya agak mahal bagi harga lelong di tempat tersebut, walaupun market valuenya sekitar 75-85k. Kadar sewa di situ sekitar 500.00 tetapi pernah dengar juga ada yang disewakan pada harga 700.00. Itu menurut penyewa lah, tak tau betul atau tidak. Benchmarknya 500.00 lah. Pun begitu, hasil sembang aku dengan pelelong, katanya unit 70k ini dihuni oleh penyewa dengan kadar sewa sekitar 400.00 dan penyewa telah melangsaikan kadar sewa untuk setahun, dan tempoh itu akan tamat pada bulan March 2012 nanti. Pemilik pula telah menghubungi penyewa untuk meminta advance duit sewa untuk setahun lagi, untuk tempoh April 2012 sehingga March 2013. Tetapi, penyewa menerima notis lelongan untuk unit tersebut, dan tidak melayan permintaan tuan rumah untuk  Disebabkan harga masih lagi pada 70k, client tak nak masuk dulu. Dari pelelong juga mengatakan, kalau hartanah tidak terjual pada kali ini, next auction mereka akan tetap meletakkan harga 70k, disebabkan percaya masih boleh jual dengan harga tersebut. Kalau tak berjaya juga, baru turun 10%.

Antara hartanah yang tewas. Satu unit apartment di Sri Kembangan dengan market value sekitar 120k, tapi menurut agent2 rumah, ada juga yang menjual sekitar 90k subsale. Dengan harga reserve 56k, unit dilelong oleh Affin Bank yang tidak menanggung tunggakan maintenance sekitar 9k. Dengan bidder sekitar 8 orang, harga mati pada 84k. 84k campur 9k dah 93k. Unit di Sekitar Taman Mas Puchong juga ada permintaan. Walaupun terdapat beberapa masalah dengan pemaju dalam hal tukar nama, itu tidak menjadi masalah sekiranya unit di beli untuk tujuan sewa. Pun begitu, tewas lagi bila harga dari 54k naik kepada 60k. Sebenarnya ada 3 orang pembida sahaja, dan salah seorang pembida dah umumkan yang dia akan bida sehingga 60k sahaja, dan dia minta pampasan sekiranya mahu dia tarik diri. Seorang lagi pula bagitau budget tak tinggi sangat, tapi tak mahu deal. Aku pula mewakili client dengan budget 58k. Penyudahnya, yang budget 60k menang pada harga 60k, yang seorang lagi last melawan pada 59k. 



Pangsapuri di sekitar Seksyen 13 memang hot. Kali terakhir aku membida untuk Samsul Brunsfield adalah pada 19 Sept yang lalu, bersekudahan dari harga RM116k naik kepada RM204k Sabtu lepas juga aku membida untuk unit di tempat yang sama untuk Samsul Brunsfield. Bertempat di PKNS Shah Alam, acara lelongan agak membosankan aku. Aku baru kena demam, jadi aku agak tak aktif. Acara lelongan pula di buat dengan cara sesi pendaftaran dari 10.00-11.00 pagi dan lelongan di mulakan pada pukul 11.30pagi. Itupun dimulakan agak lewat. Dimulakan dengan unit yang mempunyai single bidder, seterusnya 2 bidder, 3 bidder dan seterusnya. Di sebabkan unit ini hot, sampai 14 bidder, unit inilah yang last sekali. Pukul 1.00 tengahari baru mula. Acara penutup kononnya. Dari 130k pertarungan sengit sehingga angka 180k. Last aku angkat pada 192k. 4-5 orang masih bertarung slow. Tempoh kiraan 2 dengan masa kecederaan 10 saat melengahkan pertarungan di gunakan sepenuhnya oleh pembida. Akhirnya harga mati pada RM224k. Abah dia la.. kalau lawan mesti lebih 200k.



 Unit yang menang, salah satunya memang sudah dijangka menang pada harga reserve. Isnin yang lepas aku turun ke JTR. Aku tau Brickfields akan sesak, tapi tak pula aku tau tempat parking yang luas akan jadi bazaar Deepavali. Terpaksa aku parking di KL Central. Bila aku sampai, memang tak ramai orang. Ada 3-4 orang agent lain selain wakil dari pihak peguam dan bank. Masa aku mendaftar, aku dah tau unit tersebut tiada orang lain masuk. Aku tanya orang JTR, agent2 lain tu masuk unit mana, dia kata tak masuk unit mana2 pun. Hahaha.. ulat. Kemudian datang seorang lain untuk mendaftar satu unit lain. Sebelum bermula, agent2 ni tanya aku dengan mamat seorang lagi tu, masuk unit mana. Aku rasa diorang dah sediakan bank draft untuk satu unit di Sri Kembangan, dan kalau ada orang lain register, dia akan register juga untuk menangguk di air keruh. Dan aku rasa percaturan dia tak menjadi bila unit yang diharapkan ada orang lain masuk, rupanya tiada orang masuk. Dan untuk unit yang aku masuk ini, harga reserve masih lagi tinggi, 89k, berbanding harga2 lelong yang selalu dimenangi sekitar 75-80k. Cuma, aku rasa kalau tunggu lagi turun jadi 80k, mungkin kena kacau atau kena lawan. Baik masuk sekarang. Dan client aku pun memang nak duduk situ.


Satu lagi unit yang aku menang adalah untuk lawyer aku. Asyik buat file untuk orang, dah beratus-ratus transaksi lelong. Ada yang dah beli kemudian jual pun. Sekarang baru dia nak masuk. Satu unit di Petaling Jaya dengan harga reserve RM44k. Masa aku survey unit ni, adalah budak2 tengah main2 di depan lift, disebabkan unit ini dekat dengan lift, diorang pun tengok la aku buat apa. Unit yang takde pintu, sampah pun banyak. Tapi yang bagusnya, sampah jenis senang nak buang la. Baju2, kotak2 dan aku tengok lantai pun tak banyak habuk. Dinding pun bersih. Cuma 4 pintu takde, lampu kipas takde, tingkap pun banyak yang dah hilang, wayar2 masih ada. Masih berbaloi untuk di beli dan kos baik pulih aku anggarkan dalam RM2-3k sahaja. Jadi, bila menang harga reserve, memang berbaloi lah. 




 Jadi, itulah cerita lelongnya. Esok nak masuk lagi 2 unit sebagai penutup bulan Oktober. Listing bulan November pun dah mula keluar. 3 Nov pun Insyaallah aku akan turun lagi.

Friday, October 7, 2011

Called Off

Petang tadi sepatutnya aku bida satu unit di Puchong, last minute check sebelum buat bank draft, unit disahkan telah called off.


Pagi esok juga sepatutnya aku akan bida satu unit di Jln Klang Lama. Semakan di internet menunjukkan unit juga telah pun called off. Agak kecewa, tapi dah bukan rezeki. Sebagai ganti, minggu depan aku akan bida unit yang lain pula. Walaupun sekarang tak berapa banyak unit2 yang menarik untuk di lelong, masih boleh cari makan lagi.


Sementara itu, pagi tadi aku selesaikan proses tukar nama TNB untuk satu unit di Kota Damansara. Unit di bawah kawasan TNB Kepong. Seperti biasa, aku dah bawa semua dokumen dan stem hasil. Sesampai di TNB Kepong, baru sampai kaunter nak ambil nombor dah tak lepas. Dia tanya stem hasil dah matikan ke belum. Kalau belum kena matikan sendiri. Hah.. Sebelum ini aku pernah proses tukar nama di TNB Kepong, mereka masih belum kuatkuasakan peraturan ini. Malahan, kalau stem hasil tiadapun takpe, bagi duit sahaja. Nampaknya sekarang kena matikan stem siap2. Lalu aku ke LHDN Jalan Duta untuk matikan stem, kemudian patah balik semula ke TNB Kepong.

Tidak lama dahulu, TNB Puchong pernah kuatkuasakan peraturan ini. Aku kena matikan stem dahulu sebelum aku boleh progress dengan proses tukar nama. Tapi sekarang dah tak payah. Stem memang aku bawa siap2. Jadi, kadang kala peraturan yang tidak seragam dalam satu organisasi besar, boleh menyusahkan kerja orang2 macam aku.

Thursday, October 6, 2011

Cerita Syarikat Bekalan Air



Dalam pada aku menguruskan urusan pembelian hartanah lelong, sangat jarang aku berurusan dengan Syarikat Bekalan Air. Kalau di Selangor dan Kuala Lumpur, Syabas lah namanya. Majoriti pembelian client aku adalah unit flat atau apartment dan bil airnya dibayar kepada maintenance office. Kalau ada yang beli landed house pun, tiada masalah pemotongan air atau bil yang tinggi. Kali terakhir aku berurusan dengan Syabas pun awal tahun 2009. Lama juga. Dah tak berapa ingat. Baru2 ini ada beberapa kes yang melibatkan Syabas atau Syarikat Bekalan Air.

Kes 1
Kes berlaku di Johor, di bawah SAJ atau Syarikat Air Johor. Pembaca meter sangat jarang masuk ke dalam kawasan rumah untuk membuat bacaan meter sebenar. Bacaan yang dibuat tiap2 bulan adalah berdasarkan anggaran. Sekian lama, pemilik dicaj RM80.00 untuk anggaran bil bulanan. Tiada masalah tentang pembayaran, tiap2 bulan pemilik menjelaskan bayaran tersebut, sehinggalah pada suatu hari, pembaca meter masuk kedalam kawasan rumah untuk membuat bacaan meter sebenar. Hasilnya, dari bacaan meter terbaharu, di tolak bacaan meter terdahuluyang pernah direkod, dan di tolak bayaran RM80.00 bil anggaran bulanan selama beberapa lama, pemilik masih lagi berhutang lebih dari RM3,000.00. Disebabkan itu, SAJ bercadang untuk memotong bekalan air. Untuk menyelesaikan masalah ini, pemilik perlu melantik plumber yang berdaftar dengan SAJ, dan mencari punca sebenar apa yang berlaku. Sekiranya berlaku kebocoran selepas meter SAJ, itu dikira tanggungjawab pemilik. Beberapa ujian dilakukan dan akhirnya sumber kebocoran disahkan atas tanggungjawab pemilik, dimana berlaku kebocoran pada paip yang ditanam didalam tanah.

Fasa kedua, setelah mengetahui pemilik kena buat bayaran yang tinggi, pemilik membuat rayuan kepada SAJ untuk mengurangkan bayaran tersebut. Akhirnya, rayuan berjaya mengurangkan amount RM3,000.00 lebih tersebut kepada RM1,000.00 lebih sahaja. Dan RM1,000.00 lebih itu pula, di buat secara ansuran RM100.00 setap bulan, berserta bayaran bil anggaran tiap2 bulan. Cuma, bila dibuat secara ansuran, ada caj tambahan RM5.00 setiap bulan sehingga bayaran penuh dibuat. Terbaharu, pembaca meter membuat bacaan sebenar, dan penggunaan sebenar pemilik adalah lebih kurang RM50.00 sahaja sebulan, dan disebabkan itu, SAJ pula yang sedang berhutang dengan pemilik rumah, akibat terlebih bayar untuk beberapa bulan.

Apa yang berlaku sebenarnya, apabila penggunaan domestic terlalu besar untuk satu julat masa tertentu, pengiraan bil akan berubah dari caj domestic kepada caj non-domestic user. Disebabkan itulah bil boleh naik sampai ribu-ribu. Atas pertimbangan itu jugalah, kadar RM3,000.00 tersebut dapat dikurangkan.

Kes 2.

Kes dari pembaca blog aku, Pudin. Hartanah lelong yang di beli, rupanya mempunyai tunggakan RM4,000.00 lebih akibat dari kes kebocoran paip bawah tanah, selepas dari meter Syabas, yang menjadi tanggungjawab pemilik. Policy Syabas menyatakan segala hutang perlu dijelaskan oleh pemilik baru. Pihak bank memang tidak menanggung bil air tertunggak. Apa yang pihak Syabas dapat buat adalah tolak tunggakan dengan menggunakan deposit pemilik lama, kemudian bakinya perlu dijelaskan oleh pemilik baru. Apa yang beliau buat sekarang adalah membayar separuh dari jumlah itu secara tunai dan separuh lagi secara ansuran.

Kes 3

Apabila bekalan air telah dipotong melebihi 6 bulan, untuk menyambung semula, memerlukan bantuan dari plumber yang berdaftar dengan Syabas. Ini yang berlaku untuk satu unit apartment di Damansara. Bekalan air telah dipotong sejak tahun 2008. Tunggakan penuh adalah RM162.00, deposit pemilik lama adalah RM100.00, jadi pemilik baru perlu menjelaskan RM62.00 tersebut. Disamping itu, pemilik baru perlu membayar deposit baru RM100.00 dan caj perkhidmatan RM30.00, berserta bayaran kepada plumber berdaftar dengan Syabas untuk urusan penukaran nama dan pemasangan meter ini.

Sebenarnya aku, sebagai pengguna, tak nampak rasional utama kenapa plumber berdaftar diperlukan untuk urusan tukar nama bagi bekalan yang telah dipotong melebihi 6 bulan. Pada aku, ianya sekadar mewujudkan peluang perniagaan kepada plumber berdaftar. Itu pada aku lah, sebab cajnya pun makan ratus2 juga.

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com