Friday, September 19, 2008

Teknik pembelian rumah

Posting ni sebenarnya dah lama ada dalam blog friendster aku, tapi officemate aku, uncle din, suruh letak posting ni di sini. So, kalau ada yang dah baca dari blog friendster aku, it's the same posting actually. Apa yang aku nak cerita hari ni, teknik membeli rumah. Membeli rumah semestinya satu pelaburan yang besar. Sama ada untuk kita duduki atau untuk tujuan pelaburan, perkara pokok yang perlu diambil kira adalah lokasi. Pemilihan lokasi adalah bersifat subjektif, apa yang kita anggap bagus, tak semestinya bagus untuk orang lain. Untuk tujuan pelaburan, di syorkan tempat tersebut mempunyai kemudahan jaringan pengangkutan yang baik seperti lrt/komuter/bas dan mempunyai kemudahan awam seperti bank/hospital/kedai/shopping complex dan lain2. tempat sebegini mempunyai demand yang tinggi dan memudahkan kita mencari penyewa. Ada beberapa cara untuk kita membeli rumah :


1) pembelian rumah baru.Selalunya untuk pembelian rumah baru, wang yang di keluarkan tak berapa banyak. Kalau ini pembelian pertama kita, kita boleh bayar deposit dulu, mungkin 1k, ada jugak developer yang letak rm500 atau rm100 sahaja. Proses seterusnya, cari pinjaman, dan bila pinjaman diperolehi, kita boleh mulakan dokumentasi untuk penyediaan sales n purchase agreement, upah lawyer, keluarkan duit epf dan setelkan balance deposit. Kebiasaannya margin pinjaman adalah 90% dari harga rumah, so, kita kena setelkan baki 10% tu bila kita keluarkan duit epf.


Kadang2 pemaju dan bank ada promotion 100% loan atau mungkin 95% loan, so lebih rendah deposit yang kita keluarkan dan juga lebih tinggi bayaran bulanan. Untuk rumah yang berharga 100k ke atas selalunya kita ada option untuk zero entry cost, dimana lawyer fee ditanggung oleh bank. Tanggungan tersebut dalam bentuk fully bare by the bank, atau di masukkan dalam loan. Ada investor yang beli rumah baru dengan tujuan menjualnya kembali bila rumah dah siap, dan pulangan untuk cara ni dalam 10-20%. Risiko tetap ada, disebabkan rumah baru belum terbukti harga akan naik. Contoh pelabur yang mengalami kerugian, bila diorang invest dalam projek bukit beruntung, atau putra perdana. Sewa –ve cashflow, tak mampu nak tanggung monthly paymnt, akhirnya rumah terlelong. Beli rumah baru, kemudian sewakan pun adalah satu option untuk beli rumah baru, dan risikonya sama juga. Tapi untuk long term, kita boleh andaikan harga rumah akan naik. Kebanyakan bandar2 baru yang wujud, harga sewanya masih murah, dan kalau nak beli subsale pun murah, so yang penting sabar, mungkin ambik masa beberapa tahun sebelum harga sewa mula naik, bila dah ramai orang pindah, dah banyak kemudahan disediakan, dan dah ada jaringan perhubungan yang baik seperti highway, dan public transport. Antara contoh Bandar yang belum naik dan sewa masih murah, sri kembangan. Walaupun dah ada jusco, pasar borong Selangor, tapi sewa masih rendah. Tapi akan datang kita tak tau sebab pembangunan masih lagi rancak di Puchong gateway.


Teknik yang aku gunakan untuk pembelian rumah baru, aku cari bank yang provide 0% dalam tempoh construction dan int nya cuma jalan bila rumah dah siap. Rumah baru yang aku beli tu di Baiduri Courts, Bandar Bukit Puchong 2. Aku dengar rumah tu hot juga, dan.. dah habis pun jualannya. aku dengar ada waiting list yang panjang, kalau2 ada buyer yang tak jadi beli. kemungkinan besar rumah tu siap hujung tahun ni walaupun atas kertas, rumah tu dijangka siap awal 2010. penyerahan kunci mungkin feb 2009. First aku akan cari penyewa, dan lepas lock in period refinancekan ikut market value. Bila kita refinancekan rumah, perlu diingat, monthly paymnt akan bertambah ikut harga loan yang baru, kalau hasil sewa masih +ve cashflow, bagus.. tapi kalau –ve beberapa puluh atau ratus pun takpe.. yang penting kita ada cash in hands. Kuasa cash in hands in banyak faedahnya. Kemudian aku ceritakan pasal kuasa cash in hands ni..


2) pembelian subsale atau dinamakan beli rumah atas orang. Selalu yang kita dapat, adalah mengikut market value. Biasalah.. siapa yang nak rugi.. mestilah kita nak jual ikut market value supaya keuntungan kita maxima. Caranya lebih kurang macam beli baru jugak, bagi deposit kat tuan tanah (kedaung) tu, kemudian tuan tanah akan prepare SnP, kemudian kita boleh proceed buat loan dan upah lawyer. Disebabkan kebiasaannya bank boleh bagi 90% loan, baki 10% tu kita kena bayar sendiri pada tuan tanah. Disebabkan kita beli ikut market value, susah nak dapat +ve cash flow kalau kita sewakan. Boleh makan masa beberapa tahun sebelum harga hartanah naik. Kadang2 jugak, terdapat case hartanah dijual below market value. Susah nak dapat ni, antara kes kawan2 aku yang Berjaya beli hartanah below market ni, tuan tanah nak pergi haji, jual tanah murah2 je.. ataupun hartanah nak kena lelong, so sebelum lelong nego dengan buyer so dapat jual murah skit, atau orang tua, dah tak larat nak maintain rumah, jual je la murah2..

Tapi hartanah under market value ni pun boleh dicari.. kena rajin la tgk semua sumber. Tgk suratkhabar, internet, iklan kat tepi Jalan, mulut ke mulut dan lain2.. yang best kalau kita boleh dapat hartanah market value ni, kita boleh mark up loan mengikut market value, dan semestinya dapat lebihan tunai dalam tangan. Apa yang penting kalau nak buat cara ni, dapatkan lawyer yang boleh uruskan perjanjian sebab kita akan buat dua agreement. Satu dengan tuan tanah untuk jual harga sekian sekian dan satu lain untuk tujuan loan bank dengan harga yang dah mark up. Kalau ikut cara mark up ni, kalau boleh dapat 10-20% under market value, takyah kuar duit banyak pun, siap dapat cash lagi.


3) pembelian lelong. Yang ni favourite aku. Cara ni kita kena keluarkan modal 5 atau 10% dari harga reserve. Kita sediakan bankers cheque dan bersedia untuk membida pada hari lelongan. Persediaan kena ada, sebelum membida, kita kena check dulu bil2 tertunggak, syarat2 lelongan sama ada bil terunggak ditanggung oleh bank atau bayar sendiri. Kita boleh check dengan developer, pejabat tanah, dan bank pelelong itu sendiri dan juga dengan pelelong hartanah.

Kita kena tetapkan target setakat mana kita mampu bid atau setakat mana target kita. Apa guna kita beli hartanah lelong kalau kita emosional dan nak jugak dapatkan hartanah tersebut walaupun lebih dari market value..
selepas kita Berjaya membida, kita kena bayar balance deposit tersebut on the spot dan esok lusanya kita boleh dapatkan kontrak lelongan tersebut. Dengan kontrak ni, kita boleh buat loan dan upah lawyer. Part yang best dalam hartanah lelongan ni, kalau 1st round takde orang beli, akan turun 10%. Hartanah lelongan yang aku beli, dah mencapai 6 kali lelongan .. so.. memang under market value gila gila ah… so, bila refinancekan balik ikut market value, memang akan dapat cash yang banyak, of course dalam bentuk loan dan perlu di bayar bulan2.. tapi bila kita ada cash yang banyak, banyak benda yang kita boleh buat untuk gandakan cash tersebut menjadi berganda ganda…


Beli lelong jugak selalunya ada syarat 90 atau 120 hari balance outstanding perlu di jelaskan, tapi asalkan loan dah apprvd, we can say that it’s our property, sebab kalau banker tak boleh disburse dalam tempoh yang ditetapkan, kita boleh mintak tangguh dengan bank pelelong. Memang susah nak dapat hartanah yang hot area tapi dah 5-6 kali lelong, tapi kadang kadang terdapat kekangan lain seperti hartanah tu bumi lot, so maybe bumi tak banyak duit nak beli, atau kurang promo, atau auction house yang tak di kenali ramai.. semua tu mungkin berlaku.. so yang penting sebagai investor, kita kena dapatkan semua maklumat ni..

Awal awal tadi aku ada mention pasal kuasa cash in hands.. so secara teorinya, bila kita buat loan dengan bank, kita akan dikenakan interest.. housing loan int boleh dikatakan rendah.. dalam lingkungan 4-7 per cent.. dan ianya monthly rest… so, bila kita refinance rumah, dan kita dapat lebihan cash yang banyak, 1st option kita boleh laburkan dalam asb untuk dapat dividen lebih dari 8%.. so kita dah dapat untung dari asb.. dan bila kita cagarkan sijil asb kita untuk dapat kan od.. od tadi kita boleh gunakan untuk untuk beli rumah secara tunai.. dan bila urusan tukar nama selesai.. kita boleh financekan balik ikut market value..semestinya pembelian rumah tu mesti dibawah market value sama ada dari subsale atau lelong.. dan bila kita financekan balik.. kita dapat lagi lebihan tunai.. bila kita ulangi process tersebut berulang ulang kali.. terbentuklah kekayaan … pada satu tahap mungkin bank dah tak boleh apprvd loan kita, pada masa tu kena fikirkan cara lain.. sama ada gunakan orang sekeliling, suami, isteri, adik beradik, sedara mara (kalau boleh percaya.. proceed).. atau tubuhkan satu property management company… kalau aku boleh buat.. semua orang boleh buat..

5 comments:

Anonymous said...

salam ... sy tak pasti yg website tuan masih berfungsi ke tak. sy ada pertanyaan mengenai subsell rumah. tuan boley kasi procedure tak mengenai subsell ni... email sy ced2_84@hotmail.com

Anonymous said...

sy sakit mata baca blog tuan ni sbb warna hitam putih. kalo blh, tukar warna lain ..

Anonymous said...

saya xsakit mata.

zaimil nudin said...

Salam, saya nak tanya sikit..untuk duti setem jumlah yang perlu dibayar dikira berdasarkan harga belian rumah atau nilai semasa rumah tu?? untuk info harga belian rm 135k dan nilai sebenar rm265k..lawyer dah bgtau kena bayar ikut nilai sebenar dgn jumlah rm4330 dan rumah ni beli dari saudara sebab tu murah. Rasa tak mampu nak cari cash banyak tu..huhu pening..

faris said...

@ Zaimil : Duti stem, lhdn ambil kira market value, berdasarkan rekod lhdn. Bukan berdasarkan harga beli. Jadi, kalau tak cukup duit, mungkin boleh mark up loan, supaya boleh dapat sedikit cash untuk bayar apa2 yang berkaitan.

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com