Tuesday, April 20, 2010

Pelaburan Hartanah : Apa Teknik Anda?

Dalam kita membeli hartanah untuk tujuan pelaburan, ada beberapa cara yang kita boleh gunapakai untuk mendapatkan keuntungan. Apa yang aku praktikkan sekarang adalah :

1)Beli dan Sewakan
2)Beli dan Sewakan (Standby untuk jual)
3)Beli dan Jual

Ada perbezaan antara ketiga-tiga teknik yang aku gunakan. Kalau bukan perbezaan besar, mungkin perbezaan kecil.

Beli dan Sewakan

Untuk teknik yang pertama ini, modus operandinya adalah untuk simpan hartanah tersebut untuk jangkamasa yang lama. Untuk itu, pastikan mrta maksimum, sama tempoh dengan tempoh pinjaman. Teknik ini digunapakai untuk tujuan menikmati +ve cashflow bulanan, hartanah di simpan untuk tempoh waktu yang panjang untuk kegunaan di hari tua dan disimpan sebagai simpanan pelajaran anak2. Kebiasaannya kita akan buat pinjaman selama 30 tahun. Sebagai contoh, pembeli yang berumur 30 tahun. Memberikan contoh hartanah berharga 80k, bayaran bulanan 400.00 dan kadar sewa 600.00 sebulan, kita ada RM200.00 cashflow bulanan selama 30 tahun, dan pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan 600.00 sebulan. Ini belum diambil kira kadar inflasi, kadar kenaikan sewa tahunan dan lain2 faktor. (Faktor lain, mungkin kita keluarkan duit epf untuk jelaskan baki pinjaman, dan memendekkan tempoh pinjaman dan sebagainya). Maka, jika kita mempunyai 5 buah hartanah yang sama nilai (mungkin.. sebagai kiraan mudah), pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan RM3000.00 sebulan hasil dari 5 buah rumah sewa. Sepanjang tempoh sebelum pinjaman habis di bayar, kita akan menikmati pendapatan sampingan RM1000.00 sebulan. Sekiranya kita memerlukan dana tambahan untuk pembelajaran anak2, kita boleh jualkan hartanah tersebut 15 atau 20 tahun lagi. Semestinya, penalty telah tiada dan hasil yang kita nikmati berbaloi, disebabkan sepanjang tempoh pinjaman, penyewa telah membayarkan ansuran tersebut, di samping kenaikan harga rumah.

Teknik seperti ini, bila kita gabungkan dengan top-up loan atau refinance, hartanah masih dalam pegangan kita, disewakan untuk menikmati cashflow bulanan ataupun mungkin telah menjadi break even, (jangan buat –ve cashflow), mendatangkan duit selepuk, yang boleh digunakan untuk menampah bilangan hartanah, atau untuk di buat jolly katak. Tapi untuk membolehkan kita melakukan top-up loan atau refinance, jumlah tertentu margin antara baki pinjaman dengan market value perlu cukup besar. Setakat 2-3 ribu margin, tak payah buat dulu.. tiada keuntungan, disebabkan terdapat bayaran guaman untuk melakukan top-up atau refinance ini. Sekurang-kurangnya 15k, baru boleh kira berbaloi.

Beli dan Sewakan (standby untuk jual)

Untuk teknik kedua, kita tetap beli untuk disewakan, tetapi bukan untuk tempoh yang lama. Agak2 ada peluang untuk jual, kita jual. Dalam masa yang sama, kita nikmati hasil sewa dahulu. Kita boleh letak tempoh 10 tahun untuk mrta, dan dalam masa 10 tahun tersebut, kita sewakan hartanah tersebut, agak2 ada peluang baik untuk jual, kita jual. Sebenarnya, lebih kurang macam teknik yang pertama, cuma, kita kurangkan tempoh mrta kepada 10 tahun. Kenapa 10 tahun? Sebab sesetengah bank, menetapkan 10 tahun untuk tempoh minima mrta sekiranya kita mahukan kadar pinjaman yang lebih baik. Biasanya perbezaan -0.1% jika mrta diambil bersama pinjaman perumahan. Kalau nak ambil top-up loan/refinance juga boleh. Kita dah dapatkan keuntungan dahulu sebelum menjual hartanah tersebut. Bila hartanah tersebut dijual, kita mungkin tak dapat apa2 keuntungan atau keuntungan kecil, disebabkan kita dah ambil duit dari hasil top-up/refinance. Ini kita boleh kategorikan sebagai strategi jangka sederhana.
Kedua dua teknik diatas, kita gunakan pinjaman bank.

Beli dan Jual.

Teknik terakhir, kita beli pada harga murah, dan kita jualkan ikut harga pasaran. Untuk teknik seperti ini, bagus kalau kita dapat beli secara tunai, untuk menjimatkan kos guaman dan valuation, apatah lagi penalty bank dan interest bank. Tak perlu mrta juga.

Ok.. aku sedang memasuki teknik ini sekarang. Aku cepat bosan dengan sesuatu. Perlukan sesuatu yang baru untuk motivate aku. Bila kitaran hidup aku melakukan benda yang sama setiap hari, aku akan bosan dan mencari sesuatu yang baru. Maka, setelah aku berfikir fikir, aku akan mula melepaskan beberapa hartanah pelaburan aku, dan akan mula mencari hartanah baru. Dari kiraan kasar, setelah aku jualkan beberapa hartanah pelaburan aku, untung kasar, tak sampai satu juta. Aku belum kaya lagi. Tunggu sampai kesemuanya terjual, baru aku kaya sedikit. Suku jutawan. Dan selepas itu, aku nak beli hartanah secara tunai, dan jualnya ikut harga pasaran. Macam best..

15 comments:

semang said...

jutawan dunia dan akhirat.... :)

Anonymous said...

lama siut tunggu posting ko.. mengular ke.

ojah said...

huhu.. mmg best :)

hazizi said...

nice..pas ni leh la wat lelongan hartanah satu solution.. mesti mau..

Wida said...

Yeah.. sila jual rumah anda ;)

digoil said...

lama tak singgah. makin cargass nampaknya tuan tanah.

teknik ke-3 memang menarik. target setahun berapa rumah nak guna teknik tu.

boleh folow tak?

faris said...

Adalah.. mengular sikit2.. Heheheh.. Malas betul nak update blog sekarang ni....

askrool said...

teknik pertama pun aku tak khatam lagi...huhuhuhu.....jauh betul ketinggalan

~tuah.rimbun~ said...

thanks for sharing faris...
kau telah memberi energy utk aku simpan lebih bykk duit..
bila nk teh tarik kat ramal junction lagi??

sourplum said...

sy budak baru
klu ade TT sy nk follow
bule kn
=)

anep kecix said...

suku jutawan!!! tu pun da terbaaeekkk!! ;p

peruzz said...

yeah.. yg mane leh juall.. jual jerk..kasik rolling rollin...
kalo nk jual murah2.. sila jual dekat saye

Matjoe said...

umur 40 kot br leh dpt beli cash

hadjie said...

Salam, info yang menarik. So bagaimana kalau mahu mendapatkan khidmat anda untuk rumah lelong? Sy sedang mencari rumah apartment terutama di BSPutra.

wakif said...

OK la tu dah masuk teknik 3, cashflow memang kena power... good luck!

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com