Wednesday, October 10, 2012

Cerita Lelong


Cerita lelong, lebih kurang sama jalan ceritanya. Sebab tu aku malas nak update cerita lelong. 26 Sept, aku ke NCM untuk membida bagi pihak Radzuan. 3-4 hari sebelumnya, sebelum Radzuan buat bank draft, aku dah check unit, masih on. Semalam check, masih on. Pagi tadi check, masih on. So, lepas ambil anak aku, si budak Noura, balik sekolah, terus ke tempat lelong. Aku sampai awal. Lelong start pukul 4.00 petang, pukul 2 petang aku dah sampai. Masa aku register, ada sorang mamat lain nak register juga, untuk 3 unit sekaligus. Kalau banyak2 ni biasanya agent. Tapi aku tak pernah tengok muka dia sebelum ini. Salah satu unit yang dia nak masuk, aku ada suggest pada sorang client aku, tapi dia tak minat. Harga murah, 23k sahaja. cuma, ianya shop apartment. Area dekat2 Desa Mentari.

Lepak2, sembang2 dengan agent lain, sambil tu aku tegur mamat ni. Nama dia Jack. Datang dari Kelantan. Semalam baru turun KL naik AirAsia, terus pergi survey unit yang dia nak masuk, dan since ketiga2 unit yang dia nak masuk masih on, dia terus ke tempat lelongan. First impression aku, agak power mamat ni. Dia dah biasa main lelong di Kelantan, tapi market Kelantan dengan KL lain. Dia nak try main KL pulak. Tapi takde kaki yang dia kenal. Kebetulan berjumpa dengan aku, boleh jadi satu permulaan yang baik. Tengah sembang2, aku dapat call dari pelelong Ng Chan Mau. Unit yang aku baru register dari, baru je called off. Hahahahah…. Harammmm..

Kalau masih on, memang ramai yang register. Tapi aku ada sedikit keyakinan untuk Radzuan menang, since budget dia agak power juga. Since tiada apa nak buat, aku tunggu Jack punya lelongan. Dari 3 yang dia masuk, satu yang kena. Lagi 2 tewas bertarung. Shop apt 23k tersebut, dari 23k, dengan 9 pembida, Mr Foo terus naikkan kepada 30k, dan harga mati pada 40k.

Esoknya, 27 Sept, aku ke MNP Auction, juga di Megan Avenue. Ada a few yang menarik untuk dibida, tapi banyak yang called off. Aku datang dengan Khairi yang ingin merasai suasana lelong. Khairi masuk unit di Nilai, dan aku mewakili Fizie (bukan Joefizie, rival mungkin..) untuk masuk area Seksyen 7 Shah Alam, dengan harga buka 65k. Kami sampai awal, lebih kurang pukul 1.40 petang di MNP, tapi dah ramai yang sampai dulu. Aku register untuk both unit, dan sambil lepak, mencari2 pembida yang masuk unit yang sama, jumpa. Cuma 2 pembida sahaja yang masuk unit di Nilai ini. Sedang berbincang2 langkah seterusnya, ada agent lain bagi isyarat pada aku, unit Nilai dah called off. Macam haram.. dah banyak kali dah terkena. Jadi, aku hanya membida unit di Seksyen 7 sahaja. Fizie dah set limit untuk lawan dan limit untuk kawtim. Total ada 3 pembida termasuk aku. Tiada persetujuan dicapai untuk kawtim, maka, lawan tetap lawan. Fizie menang pada harga 75k. Fizie adalah sebahagian dari rangkaian kawan2 Bird, Engku Farhan, Adi Fahmie, Hafiz Keramat and the gang. A good influence and a good friendship. Membawa kawan2 ke dunia haratanah.

Di penghujung September, banyak juga hartanah yang sepatutnya dibida, tapi called off last minute, typical scenario. Awal Oktober, bermula dengan Kechik, yang membida satu unit landed di Seksyen 17, Shah Alam. Dengan harga reserve 97k dan lelongan sebelumnya 100k++ tiada pembida, ditambah dengan budget Kechik yang mampu melepasi harga 170k, dirasakan peluang Kechik cerah. Lelongan diadakan di High Court Shah Alam. Aku temankan Kechik, yang baru first time masuk lelongan mahkamah. Dari survey awal, lebih dari 5 pembida yang akan masuk. Typical scenario juga. Masa harga 100k++ tiada pembida nak masuk, bila dah 97k, ramai yang nak masuk membida. Lebih kurang 11 pembida yang berdaftar. Kechik masuk ke tempat lelongan, aku tunggu luar. Kechik keluar hampa, bila harga, dari 97k, dengan 5k sekali bidaan, akhirnya jatuh pada 182k. Hahahaha.. almost double from the reserve price.

Petangnya, sepatutnya ada 3 hartanah yang perlu di bida di 2 tempat yang berlainan. Satu di PAH, dan satu di RS Maniam. Mengikut perancangan awal, aku ke PAH dan minta tolong Remy ke RS Maniam. Tapi, 2 hartanah di PAH dah called off. Tinggal di RS Maniam sahaja. Aku yang akan pergi. Hartanah di RS Maniam ini, adalah sebuah lot di Plaza Kelana Jaya. Di bida untuk peguam aku. Ceritanya, a few weeks ago, peguam aku bagitau, mereka kena pindah dari officenya sekarang, disebabkan hartanah disitu telah dijual kepada sebuah hotel. Notis untuk mengosongkan premis diberi sehingga hujung tahun ini. Dia tanya, kalau ada lelong area Kelana Jaya, dikawasan yang sesuai untuk dia buat office, dia nak beli. Aku bagi 2 tempat yang bakal dilelong. Kelana Centre Point, atau Plaza Kelana Jaya. Last minute decision, pukul 12 , di hari lelongan, baru decide, nak masuk membida. Aku tiada masalah. Dia prepare bank draft, dan aku collect. Pukul 1.00++ baru bank draft siap. Terus gerak ke RS Maniam di Jalan Kampong Baru. Menang harga “reserve”. Jadi, by new year mereka akan ada office baru lagi.

Sabtu lepas pula, aku ke CIMB Mega Auction. Seperti biasa, kehadiran memang ramai. Unit yang aku masuk pula boleh tahan hot. Dengan harga reserve 105k, lebih dari 10 orang yang masuk membida. Kalau dulu, harga menang sekitar 120k++ dan Hafiz Keramat pernah dapat pada harga 118k, hari ini aku rasa harga akan naik lebih dari 120k. Berapa banyak dia punya lebih, hahaha.. sampai 174k. 

Hari ini, aku tak masuk lelong. Cuma selesaikan beberapa perkara di bank dan dengan peguam. Kawan2 ada masuk lelong. Remy yang explore area lain, dapat sebijik pada harga reserve pagi tadi. Member aku di Padang Serai, Aziran, yang masuk membida di area Penang, pulang kecewa, bila satu hartanah dengan harga reserve 56k, dengan lebih 20 pembida di High Court Penang, kalah pada harga 90k++.

Esok pagi, aku nak gerak ke Kuching, cuti 4 hari. As usual, percutian budget dengan Air Asia. Esok dan Sabtu ada lelongan menarik yang aku wakilkan pada Remy untuk pergi. Bermula minggu depan sampai hujung bulan Oktober, aku akan sibuk kembali. Begitu banyak hartanah yang menarik yang perlu dibida, selain perlu di survey juga. Jadi, sambung cerita minggu depan.

Sunday, October 7, 2012

Kos2 Tambahan Disebalik Pembelian Hartanah Lelong


Bila kita membeli hartanah lelong, kita perlu memastikan kita mempunyai tabungan yang mencukupi untuk membiayai perbelanjaan2 tambahan apabila kita telah berjaya membida hartanah yang diidamkan. Kos asas yang kebanyakan orang ramai tahu adalah deposit 10% dan kos lawyer fee. Jadi, apa lagi kos lain yang boleh terlibat sama menghabiskan duit kita?

Deposit.
Kebanyakan orang, yang belum ada rumah atau baru memiliki satu rumah, masih boleh menikmati margin of finance 90% dari bank. Tapi, bila melibatkan komitmen yang tidak dikira dengan betul / tepat, atau bank melihat dari sudut lain yang perlu bank tanggung, kadangkala bank tak dapat bagi 90% financing, walaupun ini rumah pertama atau rumah kedua. Kadang2 terjadi, bank tidak dapat memberikan financing 90%, tetapi boleh memberikan 70-80% financing, atau, dalam satu kes, pihak bank boleh meluluskan pinjaman 90% dengan syarat, peminjam perlu meletakkan safe deposit bernilai 20% dari harga rumah, sama tempoh dengan pinjaman perumahannya.

Tukar nama TNB
Ini tak banyak, kebiasaannya tak sampai seribu. Kecuali kalau kena kes owner lama curi elektrik, itu dah boleh kena 3-5k. Kebiasaannya, hanya sekitar 300.00 sahaja.

Valuation Report.
Dari tahun ke tahun, makin meningkat. 4-5 tahun dulu, sekitar 400.00 dan makin mengingkat, tahun 2012 ni dah mula cecah 600.00. Itupun untuk hartanah yang biasa2. Lagi mahal harga rumah, boleh meningkat juga harga valuation report. Tapi, ada juga bank yang tak perlukan valuation report.

Late Fee / Penalty Interest
Kalau kita beli rumah lelong, bank akan bagi 90/120 hari untuk menyelesaikan pembayaran harga hartanah. Hal tukar nama boleh buat kemudian, yang penting bayar bagi settle dulu. Bagi majority pembeli, iaitu yang buat loan, hal bila loan nak disburse perlu di beri perhatian. Kena selalu check dengan lawyer. Bank pelelong, selalunya tiada masalah untuk memberikan extension atau masa tambahan untuk pihak kita menyelesaikan urusan sebelum boleh minta pihak bank kita keluarkan cheque untuk menyelesaikan baki pembelian. Yang menjadi masalahnya, bila bank pelelong mengenakan penalty di atas masa tambahan ini. Selalunya, lawyer kita memerlukan masa yang pendek, mungkin sekitar 1-2 minggu masa tambahan. Dan kadang2, tiada penalty dikenakan. Tapi, dalam kebanyakan kes, penalty tetap dikenakan dan pembeli kena bayar. Macam kes aku dulu, beli dengan RHB Bank, satu unit berharga 85k, lawyer aku hanya memerlukan lebih kurang 2 minggu sahaja, masa tambahan. Kalau 2 minggu, rate penaltynya baru sekitar 300.00. Tapi… bank kata, kalau nak extand, ambil 3 bulan terus. Disebabkan terpaksa extand, ambil sahajalah 3 bulan, terus kena bayar 1800.00. Dalam kes terbaru, member aku, Brader X, yang beli satu unit berharga 369k, juga memerlukan 2 minggu untuk menyelesaikan baki pembelian. Tapi, bank pelelong (RHB Bank juga) kata, nak ambil extension, ambil 3 bulan terus, so, dengan kiraan 10% per annum, terus kena lebih kurang 8k.

Maintenance fee, Cukai tanah dll
Kalau kita check POS dan COS, kita akan tahu bank akan cover atau tidak. Kalau tak cover, memang akan jadi kos tambahan. Kalau cover pula, kena tengok juga situasi, perlu bayar dulu atau boleh tunggu bank bayarkan.

Baikpulih Rumah
Bergantung pada tahap kerosakan. Kadang2 dapat rumah baru yang tidak pernah diduduki, jadi, perlu keluarkan kos pasang lampu, kipas, grill, dan mungkin juga grill. Selalu aku set aside lebih kurang 2k untuk baik pulih.

Saguhati pada owner lama
Ini jarang berlaku. Tapi ada juga dikalangan pembeli yang sanggup keluarkan duit sikit, maybe 1-2k, untuk mempercepatkan owner lama keluar dari unit tersebut.

Bayaran Agent
Ada orang suka buat sendiri, macam aku buat dulu. Agak skeptical dengan agent, sebab most agents yang aku tanya, mengenakan bayaran hanya untuk bidding, sekurang2nya 1k. Ianya market bebas. Ada yang caj ikut percentage, ada juga fix amount. Ada yang tak caj langsung.

Kesimpulannya, buat kira2 untuk kemungkinan2 perkara di atas yang boleh berlaku. Most of the cases, it’s a calculated risk. Cuma, kadang2 kos tambahan yang tak dijangka boleh berlaku pada anda. 

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com