Pembelian hartanah lelong, walaupun zaman sekarang sudah di anggap pembelian di arus mainstream, masih merupakan kasta dan hieraki ketiga, iaitu yang terbawah dalam cara pembelian hartanah. Masyarakat umumnya lebih memilih untuk membeli hartanah undercons, yang masih baru atau dalam pembinaan, atau pilihan kedua, market subsales dan yang ketiga barulah hartanah lelong. Dahulu, masyarakat masih takut2 dan tidak begitu berminat dengan hartanah lelong. Kita patut kekalkan status quonya begitu, sepatutnya. Apapun, pada saya, hartanah lelong perlu di bida dan di beli pada harga yang lebih rendah dari pasaran undercons dan subsales atas risiko2 yang bakal di tempuh oleh pembida yang berjaya.
Berikut adalah kos yang terlibat dan risiko di sebaliknya, jika ada.
1) Deposit
Hartanah lelong memerlukan deposit yang tinggi. 10% dari harga hartanah terpakai untuk majoriti bank pelelong yang terlibat, dan hanya sebilangan kecil bank yang menetapkan 5% deposit. Tidak seperti Undercons dan Subsales yang memerlukan booking fee sahaja dahulu, atau 3% deposit sehingga pinjaman diluluskan baru kita bayar baki 7% semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Dalam kebanyakan kes, kalau pinjaman tidak diluluskan, 3% tersebut boleh di pulangkan kembali. Tetapi tidak untuk pembelian hartanah lelong. Deposit yang telah di bayar semasa menang bidaan, tidak akan di kembalikan. Sekiranya pinjaman tidak diluluskan, dan pembida berjaya juga tidak mampu membayar baki harga belian secara tunai setelah tamat tempoh akhir pembelian, deposit di kira hangus. Hangus terbakar dan tidak akan kembali kepada pembida bejaya.
2) Kos Guaman
Anggaran kasar 3-6% dari harga hartanah. 3% yang pertama adalah untuk urusan pindahmilik nama dan 3% berikutnya adalah urusan perjanjian pembeli dengan pihak bank, sekiranya hartanah di beli melibatkan pinjaman bank. 3% yang pertama, harus di bayar sendiri dan 3% berikutnya anda ada pilihan untuk bayar sendiri atau, di masukkan sebagai pinjaman menggunakan kuota MRTA/MRTT sekiranya ada lebihan. Maksud saya di sini, bank memberikan margin pinjaman 90+5% iaitu 90% margin atas harga hartanah dan 5% buffer untuk kos MRTA/MRTT. Sekiranya ada lebihan dari kos MRTA/MRTT tadi, barulah kos guaman Loan Agreement di serap kedalam pinjaman perumahan. Nampak macam banyak yang peguam dapat, hakikatnya, ada agihan yang perlu di lunaskan pada pihak berkaitan, terutama pada rakan kongsi tidur utama kita, LHDN.
3) Kos Tunggakan Maintenance dan lain2
Kalau kita beli hartanah seperti flat, pangsapuri dan kondominium, kita perlu semak tunggakan maintenance yang terlibat. Kebanyakan bank, masih cover tunggakan ini, tetapi bank memberikan tempoh masa tertentu untuk kita selesaikan dahulu segala tunggakan ini, selain perlu menyerahkan segala resit2 berkaitan. Bank akan reimburse semula setelah baki harga belian di terima, dan selalunya bukan dalam tempoh 3 ke 4 bulan. Selalunya melibatkan tempoh 6 bulan ke atas. Lama ok.. dan untuk kebanyakan kes, selalunya tidak melebihi jumlah RM10k. Ada kes2 tertentu melibatkan jumlah puluhan ribu, malah ratusan ribu pun ada. Jadi, memang perlu untuk kita semak tunggakan maintenance ini. Tunggakan maintenance adalah portion terbesar, berbanding cukai tanah dan cukai pintu.
4) Kos Lanjutan Masa
Untuk kes hartanah bergeran, tidak banyak masalah kerana tiada penglibatan pemaju hartanah lagi. Tiada tempoh lanjutan yang di berikan, dan baki harga pembelian perlu selesai dalam tempoh 120 hari. Tapi untuk kes hartanah yang geran nya belum di keluarkan, atau geran belum sempurna atas nama pemilik asal, kadang kala tempoh 90 atau 120 hari tidak mencukupi untuk menyelesaikan irusan baki harga belian. Tambah pula ada kalangan pemaju yang menetapkan double transfer. Semua ini perlukan waktu, dan perlukan tambahan waktu. Sebilangan kecil bank boleh waive kos extension tapi kebanyakan bank, menetapkan kos extension, yang juga bernilai ribuan ringgit, berdasarkan berapa lama kes perlukan lanjutan waktu.
5) Miscelleneous Kos
Melibatkan kos tukar nama tnb, tukar nama syabas, kos mengeluarkan penghuni/pemilik/penyewa (jika ada), kos bayaran bulanan pinjaman sekiranya pinjaman sudah disburse tapi penghuni masih menetap di situ tanpa mahu membayar sewa. Kos ini, tidak dapat di jangka,kerana ianya melibatkan situasi semasa senang atau susah nak keluarkan penghuni, jika ada.
6) Kos Baik Pulih Rumah
Kita boleh anggarkan sekiranya dapat masuk unit tersebut,dengan lebih tepat. Kalau tak dapat masuk dan lihat keadaan di dalam unit, kita pun tak boleh nak anggarkan secara tepat. Banyak kes, yang mana kos anggaran tersasar agak jauh, bila kerosakan dalaman rupanya agak parah. Seperti contoh, unit pangsapuri tingkat atas sekali yang dah macam gua berstalaktit stalagmit di sebabkan kebocoran tangki yang terletak betul2 di atas unit tersebut, segala lubang dah di simen oleh pemilik asal di sebabkan tidak berpuashati unitnya terlelong, unit yang pada asalnya dah siap bergril, berpintu, kipas lampu tapi pemilik asal cabut semuanya sebab dia kata hak dia, dan macam2 situasi tak terjangka.
7) Kos Court Order
Ini juga boleh jadi satu kos tak terjangka, bila tiada kata sepakat dan peyelesaian dapat di capai antara pembida berjaya dengan pemilik asal. Bila akhirnya hartanah telah berpindah milik nama, dan pemilik asal tetap tidak mahu berpindah keluar, Court Order adalah jalan terakhir, dan juga melibatkan kos yang agak besar. Kos ini tiada harga tetap, kerana ianya servis yang di berikan oleh peguam, boleh jadi menurut tahap kesukaran, boleh jadi menurut taraf firma guaman, dan boleh jadi menurut taraf junior/senior lawyer yang mengendalikan kes. Boleh bermula dari RM5k ke belasan ribu ringgit.
8) Kos Remove Kaveat
Kaveat adalah sekatan yang diletakkan oleh pihak berkepentingan ke atas hartanah tersebut. Sah untuk tempoh 6 tahun, dan tak semestinya ada di nyatakan di dalam Pengisytiharan Jualan. Kalau boleh, elakkan dari membeli hartanah berkaveat. Tapi, kalau berkemampuan dari segi masa dan wang, boleh teruskan. Kemampuan masa, kerana melibatkan tempoh yang agak panjang sekiranya di lawan oleh pihak peletak kaveat di mahkamah, dan kemampuan wang, kerana jika kaveat tidak dapat di remove sebelum tamat tempoh pembayaran baki harga belian, pembida berjaya kena bayar tunai dahulu untuk hartanah tersebut. Bank memang tidak akan bagi pinjaman untuk hartanah yang ada kaveat.
9) Kos Kepada Developer
Sangat jarang berlaku, tetapi wujud. Kadang2 melibatkan nilai 2.5% dari harga rumah, kadang2 lebih. Berlaku bila pembelian dari pemilik asal, tidak menjelas baki deposit, atau deposit tidak mencukupi. Mungkin juga jumlah pinjaman yang diluluskan tidak mencukupi. Kes terbaru minggu lepas, sebuah unit berharga RM240k, tetapi tunggakan developer berjumlah RM25k, yangbtidak di tanggung oleh pihak bank.
10) Pantau Perjalanan Kes
Walaupun pinjaman lulus, tiada masalah tukar nama dan sebagainya, dalam kes2 terpencil, unit di lelong semula atas kegagalan pihak berkaitan, seperti peguam, contohnya, tidak menjalan kan kerja mereka seperti sepatutnya. Ya, memang ada kes terpencil sebegini, bila pihak peguam dilantik serahkan kes pada kerani yang selalu bercuti, kes tak di pantau, tempoh masa tidak di lanjut, atau tidak meminta tempoh masa lanjutan, atau lanjutan masa tidak diluluskan, akhirnya hartanah terlelong semula.
Begitulah kos2 dan risiko2 yang ada di dalam pembelian hartanah lelong. Di sebabkan faktor2 risiko inilah, saya masih berpendapat, hartanah lelong perlu di bida pada harga yang lebih rendah dari harga undercons, dan subsales. Semoga kita mendapat manfaat dari risiko2 ini, dan jangan jadikan diri kita sebahagian dari statistik mereka yang gugur di medan lelong. Pastikan kita bersedia, dan pada akhirnya, matlamat kita adalah menuai hasil yang terbaik dari ladang.
0 comments: