Haih.. Masalah rumah lelong lagi..

Aku pernah hughlightkan isu ini sebelum ini, dan nampaknya aku terpaksa hightlightkan sekali lagi. Aku tak pasti berapa lama aku kena ulangi isu yang sama.. aku harap semua orang dapat faham, pembelian rumah lelong memang ada risikonya. Kes2 terbaru banyak menunjukkan masalah yang pelbagai corak. Sama ada masalah dengan owner lama, masalah dengan loan atau masalah2 lain. Tapi aku harap semua masalah2 tersebut dapat kita jadikan iktibar supaya kita tidak mengikut jejak ke arah menghadapi masalah yang sama. Dan kalau pun kita terjebak dengan permasalahan yang sama, pastikan kita nampak jalan keluar supaya masalah dapat dirungkai.

Classic kes aku, yang aku rasa kebanyakan orang aware dari awal aku berblog yang pernah aku ceritakan, (Bid sampai menang.. yeah!!) loan aku tak lepas setelah aku membuat pembelian yang ke x. Selang seminggu aku buat dua pembelian rumah lelong yang berharga 80k dan 54k setiap satu. Kedua2 pembelian tersebut telah buat pengiraan dan telah aku consult banker aku untuk kepastian berapa kelayakan pinjaman aku. Di atas kertas, banker mengesahkan aku masih layak buat pinjaman untuk kedua2 unit tersebut, tetapi bukan banker tersebut yang meluluskan pinjaman. Dia hanya mampu membuat pengiraan, dan hanya mampu submit dan dapatkan approval dari branch. Last stage adalah untuk pihak HQ yang luluskan, dan disahkan aku tidak layak. Komitmen terlalu tinggi. Walau telah aku buat rayuan, tetap gagal. Bukan satu dua bank yang aku cuba.. 5-6 juga yang aku cuba, gagal kesemuanya. Next step taken adalah, menyusun strategi untuk menyelesaikan baki pembelian secara tunai. Walaupun payah.. telah pun berjaya dilakukan. Sebelum pembelian tunai dilakukan, aku minta tempoh dari pihak bank, dan mereka memberikan kerjasama untuk meluluskan extension. Bank yang terlibat adalah UOB dan Affin Bank. Sebelum extension dilakukan juga, telah aku consult lawyer aku untuk mendapatkan pandangan dan menyusun strategi. Apa yang penting, communication antara banker, lawyer dan kawan2 yang faham situasi kita perlu kita lakukan. Banyak kepala lebih baik dari takde kepala. Banyak pendapat dapat di zahirkan. Kita pilih yang mana terbaik, keputusan akhir tetap di tangan kita.

Atas dasar serik, dah lama aku tak buat loan atas nama sendiri untuk menstruktur semula kewangan aku untuk kembali meneruskan pembelian dan melakukan pinjaman atas nama sendiri. Selepas kes classic aku, ada lagi kes2 seperti kes aku muncul dan kini muncul kembali. Aku harap kes2 seperti ini tidak muncul lagi selepas ini dan aku harap semua orang akan membuat homework sebelum melakukan pembelian2 yang ke 4-5 atau yang ke berapa2 sekalipun. Bukan senang kita nak keluarkan deposit untuk membeli rumah. Aku pernah refinance kereta aku, keluarkan duit epf selain traditional method, savings. 8-10k atau berapa jumlah sekalipun, memerlukan masa, tenaga dan pengorbanan untuk dikumpul. Plan kan betul2 sebelum melakukan pembelian untuk mengelakkan masalah. Kalau boleh jangan salahkan orang lain atas tindakan kita. Kita cuba merebut peluang yang ada, tak salah bersikap tamak dalam situasi pembelian rumah lelong. Modal deposit kita ada, modal repair, kos lawyer dan kos2 sampingan kita ada. Mungkin fund mencukupi untuk 5-6 buah hartanah, tapi bila kelayakan pinjaman sangkut, kita perlu fikirkan masalah itu sejak awal2 lagi sebenarnya. Tak salah kalau kita melakukan satu pembelian demi pembelian setelah pembelian sebelumnya telahpun selamat disburse, selamat beroperasi selama beberapa bulan dan selamat disewakan untuk beberapa bulan. Sekurang2nya ada track record kemasukan duit sewa sebagai supporting income. Tapi.. masalah setiap orang tak sama. Aku tak dapat rumuskan semua orang ada masalah dan penyelesaian yang sama. Yang penting.. kita bertanya pada yang pakar, dan kita dapatkan jawapan yang pasti. Kalau main agak2.. susah bai..

Lawyer aku pun menghadapi masalah bila di katakan tidak cekap membuat kerja. Sesuatu yang mereka tidak dapat tolong, seperti masalah loan tak lepas, atau masalah owner lama tak nak keluar, takkan nak salahkan lawyer? Rasa2nya, patut tak lawyer dipersalahkan bila loan kita tak lepas? Beberapa bank yang aku tahu modus operandinya, ada yang boleh approved loan walaupun completion date dah tinggal sebulan, tapi dengan syarat kena dapatkan extension dari pihak bank pelelong. Memang susah berhadapan dengan situasi seperti ini. Bank main tarik tali, nak tolong approved tapi kena dapatkan extension dari pihak lain, dan pihak lain pula kata boleh bagi extension tapi kena dapatkan loan approval dari pihak lain dahulu. Apebenda ni?? Haih.. Rakan2 kita pun ada yang dah terkena macam ini, dan berjaya melepasi permainan tarik tali ini walaupun terpaksa top up cash untuk hartanah yang dinilaikan tidak senilai dengan harga pembelian. Risiko.. risiko.. itu juga sesuatu yang tak dijangka bila kena top up amount.

Maka.. dengan itu.. Mrs Junny dari Ram Reza & Muhammad akan mengadakan sessi bersama investor/bakal pembeli rumah. Bertempat di pejabat Satu Solution, akan di buat pada bulan November yang akan datang ini. Kemungkinan besar akan di buat pada hari Sabtu pagi. Terbuka kepada semua yang mahu hadir untuk sessi soal jawab atau sessi mendengar taklimat. Tarikh akan di beritahu kemudian. Tempat tak terhad, tiada bayaran dikenakan, selagi muat office Satu Solution, datang sahaja. Berminat?? Nyatakan sokongan anda.. Banyak benda yang semua orang boleh kemukakan nanti. Apa2 aspek legal tentang pembelian rumah, boleh ditanyakan nanti.

Esok pagi dan petang.. aku dan Bri akan ke Megan Avenue II untuk acara lelongan MBSB dan BSN. Boleh tahan banyak hartanah yang perlu kami bida esok.. Nantikan kejayaan kami.. Yeah!! Haih.. dulu Casa Subang 150k takde orang take up. Sekarang harga RP137k, kita nantikan sahaja berapa ramai yang akan masuk gelanggang. Tak boleh nak samakan kes aku dapat RP dengan keadaan sekarang.. Sekarang competition nak dapatkan hartanah lelong tinggi.

Pelaburan Hartanah Bagi Aku

Hot topic minggu ini ialah perbandingan pelaburan mana kah yang terbaik.. sambutan hangat dari mereka yang melabur dalam hartanah dan melabur dalam emas. Haih.. ada banyak cabang pelaburan lain, kenapa nak focus pada emas dan hartanah sahaja. Mereka juga ada yang melabur dalam kedua2nya. Adakah emas dianggap pelaburan? Terpulang definisi dan pelan tindakan masing2. Aku tak main emas. Mungkin belum lagi. Pengetahuan aku tentang emas, cukup basic. Pada aku, setelah kita beli emas, kita perlu tunggu sehingga harga naik untuk kita membuat keuntungan. Beli harga murah, jual pada harga tinggi. Tapi kadar keuntungan yang aku lihat, tak berapa tinggi. Jangan anggap aku menolak pelaburan lain. Pelaburan lain bagus, mengikut definisi masing2. asalkan ianya menghasilkan sesuatu bagi kita, kita puashati dengan prestasi pelaburan kita, teruskan. Ada banyak sebab aku melabur dalam hartanah.

Pasif income.
Itu matlamat aku dalam pelaburan hartanah. Sebuah apt aku boleh jana secara puratanya RM200.00 sebulan pasif income. Kalau sepuluh buah, aku ada pasif income RM2000.00. Modal yang aku keluarkan secara purata untuk menjana RM200.00 tersebut lebih kurang RM15,000.00. Return of Investment dari sebuah rumah lebih kurang 15% pa. Itu yang aku cari. Asalkan ROI nya melebihi 10% pa itu sudah cukup bagus.

Menyediakan Pasif income untuk keluarga
Asas yang sama, Cuma bila aku sudah tiada, keluarga akan mewarisinya, dan berterusan menerima pasif income dari aku.

Menggunakan duit Bank
Well said, aku cuma keluarkan 10% untuk deposit, bank keluarkan 90% balance, penyewa yang bayarkan monthly installment, dan sedikit cash flow dari penyewa, untuk aku.

Hasil penjualan Rumah.
ROI yang aku sebutkan diatas hanyalah untuk kes rumah yang disewakan. Tetapi bila kita jual, ROInya menjadi lebih tinggi. Contoh, dengan modal RM15k, aku beli sebuah apt berharga RM80k. Aku jual pada harga RM130k. Untung kasar RM50k-RM15k = RM35k. Err.. ROI 233.33%. Bapak aahhh tinggi. Hehheheh.. Modal 15k, untung RM35k. HHmm…

Membantu sesama kita
Aku selalu ceritakan teknik yang aku gunakan, sama ada dalam mencari modal, mencari untung, lokasi2 hangat dan aktiviti aku. Perkongsian ini tidak memberikan aku keuntungan dalam bentuk wang ringgit.

Gabungan minat menghasilkan active income.
Bermula tahun ini, baru aku decide untuk menjadi agent hartanah yang menyediakan full pakage service dari proses pembelian sehingga rumah siap diduduki. Itupun, aku rasa, I’m not a good businessman. Harga murah, kerja banyak, badan penat. Sekadar perbandingan, Mr D yang menang Emerald Condo membayar 3k kepada agent. Apa dia dapat? Dapat rumah je la.. lawyer kena urus sendiri, loan urus sendiri, semua la sendiri.. Berapa pula yang aku caj Rizafarid? Hahahah.. kalau menang pun, aku caj 1k sehingga loan disburse. Murah? Terpulang pada definisi masing2. Berbalik pada tajuk di atas, membantu sesame kita. Apalah nilai 1k max charge yang aku kenakan pada client, kalau client boleh jana 20-50k untuk keuntungan sebuah rumah. Yang penting, repeated business, meluaskan network, dan membantu kita menjana ekonomi. Tapi aku rasa puashati bila pembeli mendapat hasilnya.

Untuk pengetahuan, client aku ada lebih dari 100 orang, dan dari January sehingga September, lebih dari 70 buah hartanah lelong telah dibeli melalui aku. Jumlah harga belian untuk kesemua hartanah yang dibeli itu melebihi RM5,000,000.00. Sehingga kini, kesemua pembelian itu melibatkan kaum bumiputera sahaja. I’m not racist yang limitkan client untuk bumiputera sahaja. Tapi dah memang client aku semua Bumiputera, apa yang aku boleh buat. Kalau aku seorang yang beli untuk diri sendiri, aku tak mampu. Tapi bila aku offer service, ramai yang berkemampuan telah mula menceburi dan merancakkan pelaburan hartanah. Itu baru harga belian, sedangkan bila mereka membeli dari lelong, mereka beli secara puratanya below 20% market value. Hasil dari keseluruhan pembelian ini boleh menghasilkan lebih dari RM1,000,000.00. Ada yang telah menjual hartanah mereka, ada yang telah menyewakan, ada yang telah menghomextrakannya. Bermakna, keuntungan telah dijana. Dan apa aku dapat? Aku dapat pengalaman untuk diri aku sendiri, dan aku dapat active income juga. Gabungan yang menarik untuk aku. Kalau kita minat, transform minat kita itu untuk menjana active income untuk diri kita juga. Konsep yang sama, boleh saja digunakan untuk menghasilkan active income dalam bidang lain.

Aku cuma dapat bercerita. Nak guna service Satu Solution atau tidak, terpulang pada masing2. seriously.. terpulang pada masing2. Aku bukan salesman yang bagus dalam hal nak memujuk client. Let the clients decide. Sebab aku pun client untuk orang lain, aku suka ada pilihan dan aku suka decide sendiri apa yang aku mahu. Dalam consultation aku pada client pun, aku banyak bagi option pada client, supaya mereka memilih sendiri. Konvensional atau Islamic, Nak buat fully furnish atau tidak, Nak teruskan pembelian atau tidak (kes biasa rumah ada penghuni), Nak ambil MRTA 10 tahun atau 30 tahun dan lain2 lagi… Client perlu diberi pilihan. Pembelian hartanah melibatkan komitmen selama 30 tahun. Aku cuma bersikap adil kepada client.

Pelaburan hartanah tetap memiliki risiko. Aku pernah cerita sebelum ini. Tapi kalau risiko2 tersebut menakut2kan kita sehingga kita rasa pelaburan hartanah tidak sesuai dengan kita, jangan ceburkan diri. Apa yang baik untuk orang lain tak semestinya baik untuk kita. Salam Aidilfitri.

Caveat

Bukan dalam mood bercuti lagi.. mood bercuti dah lama habis, cuma malas nak update blog. Tak banyak cerita yang menarik untuk di kongsi sepanjang minggu lepas. Mood dan feeling untuk blogging pun kurang. Cuma aku revise balik kerja yang telah aku lakukan sepanjang tahun ini. Dah lebih kurang 6 bulan sejak aku melibatkan diri sebagai agent hartanah, hasilnya memang bagus.. tersangat bagus. Cuma aku kerja terlalu kuat , pushing to the limit. Jadi seminggu dua yang lepas aku slow down.. heheh. Tumpuan kepada kerja2 rumah2 client yang belum selesai. Listing lelong pun aku tengok gitu2 je..

Jeguk ada tanya aku tentang caveat, dan caj2 berkaitan. Pengetahuan aku masih limited tentang caveat. Dalam urusan rumah lelong, caveat dibenarkan untuk rumah yang telah mempunyai title. Perletakan caveat ke atas sebuah unit adalah untuk secure kepentingan bank. Dalam kes rumah lelong, kita mengejar masa dan kalau boleh dalam kebanyakan kes, kita nak bank disburse loan cepat untuk mengelakkan penalty interest jika extand dilakukan. Kalau harga rumah setakat below 100k, mungkin tak berapa terasa dengan jumlah penalty interest yang mungkin setakat 3-4 ratus sebulan extension, tapi kalau rumah harga 200k, boleh cecah 1k sebulan untuk penalty interest. Kos untuk meletak caveat di kawasan Lembah Kelang adalah dalam range RM300++ dan jika termasuk kos lawyer, akan jadi RM700++. Apa sebenarnya caveat? Caveat diletakkan oleh pihak berkepentingan untuk mengelakkan rumah dijual/dilelong semula. Dan pejabat tanah pula membenarkan caveat diletakkan untuk rumah yang telah mempunyai title. Bank tak boleh sesuka hati disburse loan kalau urusan pindah milik nama belum tentu boleh dilakukan atau belum selesai. Dan, bila urusan pindah milik nama selesai, caveat akan dikeluarkan semula. Basically, charges untuk meletak caveat berbeza mengikut pejabat tanah, bukan mengikut harga rumah. Jadi, harganya adalah tetap. Pejabat Tanah Subang mungkin 320.00 dan Pejabat tanah Kajang mungkin 300.00, tak jauh beza, tapi dalam range 300.00 dan lawyer akan caj lebih kurang 200.00 untuk kos meletak caveat dan 200.00 untuk kos menarik balik caveat. Sebab itu total sum lebih kurang 700.00. Tapi di JB Jeguk kena RM130.00++ sahaja.


Title rumah aku

Tapi dalam kes rumah baru/subsale, ada juga pihak pemaju yang meletakkan caveat. Aku tak berapa pasti alasan sebenar, tapi lebih kepada untuk mengelakkan interest. Kos yang terlibat juga tetap sama. Tapi, sekiranya satu rumah mempunyai 2 nombor title, kos untuk meletakkan caveat akan berganda. Jarang berlaku, tapi ada. 2 nombor title sahaja, geran masih tetap satu. Benda ni agak complicated. Bila rumah sendiri kena baru tau. Rumah Flora Satu Solution juga ada 2 nombor title.

Kerja2 renovation office Satu Solution sedang berjalan. Tak lama lagi siap. Jawatan kosong untuk kerani am dan despatch pun Satu Solution dah iklankan. Aku dah mula dapat beberapa pertanyaan. Zaman google, kita boleh check bakal2 staff dengan menggoogle mereka. Hehehehhe...

Antara yang menarik minggu lepas, Syamoi belanja makan sebab homextra dah disburse. Bertempat di Restoran Sabak, Taman Melati. Makan Steamboat/BBQ. Terima kasih Sifu Moi.

Baru cashkan Account Nuffnang. Setahun punya blogging, baru dapat RM150.00.. Hehehhe..

Masalah Rumah Lelong.

Dari Isnin sehingga hari ini, tiada lelongan yang aku hadiri. Tiada cerita tentang auction. Esok baru start turun auction lagi dengan hartanah2 yang menarik. Seperti yang aku jangka, listing2 menarik hanya bertumpu pada hujung bulan. Dari 16 july sehingga 31 July, lebih kurang 30 buah hartanah akan di bida lagi oleh aku untuk client2 Satu Solution. Minggu ini aku lebih tertumpu untuk menyelesaikan kerja2 post auction seperti tukar nama TNB, buat access card untuk apt2 yang di menangi, sambung air, submit loan, submit lawyer dll.. Ada juga aku settlekan hal2 penyewa. Rumah LP Farid berjaya disewakan semula setelah menjadi tukun bererapa bulan. Ada beberapa masalah yang aku kena ceritakan tentang rumah lelong lagi.

Bila kita masih baru dalam bidang hartanah, ada banyak benda yang kita kena belajar. Kalau korang nak jadi pelabur hartanah macam aku, silakan.. tiada masalah. Itulah yang sebaiknya. Kalau nak jadi pesaing untuk servis macam aku pun, ok juga. It's an open market. Aku sukakan persaingan. Tak lama lagi, akan ada servis baru dari Satu Solution. Masih dalam peringkat mencari network yang sesuai. Hanya yang terbaik berhak berada di atas. Kalau aku malas dan mula buat perangai, aku akan duduk di bawah. Itulah yang selayaknya.

Masalahnya ialah bila korang tak buat macam aku buat to cover your ass, dan bila dah jadi masalah baru nak minta bantuan. Tak boleh macam tu.. kalau tak faham.. tanya. Join forum Bicara Jutawan, tanya kat shoutbox dll.. kita ada banyak circle of investment friends... Setiap orang ada case study masing2.. Ada pengalaman masing2. Bila kita cantumkan kisah2 mereka, kita dapat satu cara bagaimana kita selesaikan masalah ikut situasi masing2. Kadang2 aku tak mampu nak jawab kesemuanya dalam masa yang singkat atau pada masa itu juga. Sebab itu la aku buat blog. Boleh baca posting lama2.. bukan banyak pun.. lebih kurang 160 posting sahaja.. Kalau tak cukup info, jenguk ke blog kawan2 kita yang lain pula..

Masalah bila kita dah menang rumah lelong.. secara kasarnya melibatkan 2 situasi.. rumah kosong atau rumah masih berpenghuni. Bila rumah kosong, Sudahkah kita check rumah tersebut benar2 kosong atau masih ada barang penghuni? Bila rumah berpenghuni pula, adakah penyewa atau owner yang duduk sendiri? Kalau owner duduk apa kita nak buat? Kalau penyewa duduk apa kita nak buat? Fahamkah kita dengan peruntukan undang2 selepas kita membeli rumah lelong? Layakkah kita menuduki rumah tersebut sebaik sahaja kita dah menang?

Aku bagi contoh rumah subsale. Selepas kita bayar 2-3% deposit, kita akan buat loan application. Once loan approved, kita akan bayar balance deposit untuk cukupkan kepada 10%. Lawyer akan mulakan kerja2 mereka untuk pindah milik nama dan loan disburse. Once loan disburse, baru lah owner serahkan kunci untuk kita mula menduduki. Kes2 tertentu, owner benarkan kita duduk setelah kita bayar 10% deposit. Jarang berlaku, itu atas budi bicara, communication dan cara kita deal dengan owner.

Kes rumah baru, sama juga. Kita akan bayar 2-3% deposit. Apply loan. Once loan approved, bayar balance untuk cukupkan 10%. Tunggu rumah siap. Bila rumah siap, bank dah selesai disburse semua, terima kunci dari dari developer.

Kes rumah lelong, kita bayar 5-10% deposit. Kita apply loan, once loan approved lawyer akan mulakan proses pindah milik nama dan loan disbursement kepada pihak bank pelelong. Once loan disburse, the house is yours. Thats the procedures. Dalam acara lelongan pun auctioneers dah tekankan perkara ini. Pihak bank tak provide kunci rumah, deposit yang kita bayar bukanlah bukti kita pemilik rumah tersebut lagi. sehingga loan disburse, barulah kita layak di panggil tuan rumah tersebut. Reason being is, apa kata kalau loan tak approved? Kita yang sibuk2 dah halau owner, dah halau penyewa, akhirnya malu sendiri bila loan tak approved. Heheheh.. lain la kalau ada back up cash untuk selesaikan baki balance purchase price. Kata2 aku agak keras, sebab aku taknak korang terjebak di perangkap owner lama yang dalam keadaan terdesak. Manusia yang terdesak sanggup buat apa sahaja untuk menyelesaikan masalah mereka. Rumah mereka terlelong, duit tiada. Tindakan saman owner baru adalah satu langkah terdesak mereka untuk mendapat keuntungan mudah. Jadi, sebelum korang di perangkap oleh owner lama tersebut, cover your ass dan buat sesuatu sebagai justifikasi kenapa kamu masuk rumah tersebut awal.

Teknik2 terdahulu aku sebagai novice dalam bidang hartanah lelong ini, aku tunggu sampai loan approved. Once loan approved, aku tinggalkan notis pada pintu rumah lelong. Jika notis ditanggalkan dalam masa seminggu, itu bermaksud ada penghuni di rumah. Walaupun api takde, air takde, mungkin owner jadikan tempat tersebut stor mereka dll.. Kalau notis masih disitu, baru aku masuk rumah tersebut. Itu justifikasi aku. Tiada pergerakan pada meter air, rumah tiada elektrik atau bil elektrik tiada pergerakan untuk beberapa bulan dan notis yang aku letakkan adalah justifikasi terakhir aku sebelum aku masuk rumah tersebut. Dan itulah cara aku handle 2 rumah lelong pertama aku pada tahun 2007. Bila aku masuk rumah, ada barang2 owner lama. Aku tukar kunci, aku letak notis lagi. Dalam masa yang sama aku cuba cari no contact owner lama untuk aku hubungi. Aku berjaya menghubungi mereka, dan hal diselesaikan cara baik. Mereka boleh terima aku dah beli rumah tersbut, dan mereka terima cara aku sebab aku dah buat apa yang perlu. Dari masa ke semasa aku dah cut short the process, tapi aku masih cover my ass.. dan aku tidak menghadapi masalah. Begitu juga jika rumah diduduki penyewa. Ada yang berjaya kita sambung terus, ada yang perlu tunggu sehingga loan disburse, baru penyewa bertukar tuan. Semua itu melibatkan diplomasi, negotiation dan atas budi bicara kedua2 belah pihak. Tak boleh nak nafikan hak2 owner lama. Fahami masalah mereka, bantu mereka untuk mereka nampak jalan keluar dengan tenang. Provide solution untuk mereka atau tunjukkan jalan keluar. Kalau kita saja yang nak menang, kita akan kalah juga satu hari nanti. Kalau kita give and take, mereka juga boleh give and take. Apadehal.. sabar 2-3 bulan sampai loan disburse, at the end of the day, rumah tu kita punya juga.

Apa yang aku ceritakan hari ini adalah rumah2 yang boleh dianggap bermasalah atau bakal mengundang masalah. Yang penting, cara kita selesaikan masalah tersebut. Dalam kebanyakan kes, rumah2 lelong memang dibiarkan sahaja oleh owner lama. Tapi, setiap kes berlainan kan? Tak perlu nak tergesa.. pelaburan hartanah adalah untuk jangka masa panjang. Bukan skim cepat kaya beb!!

Oh.. mungkin juga ada yang menyalahkan aku dan Pie atas peningkatan harga rumah lelong sekarang eh? Hhhmm.. pada aku, konsep aku ialah kita kaya bersama, buka kita kaya sorang2. Kalau aku tutup blog, InsyaAllah aku masih boleh berjaya, same goes to Pie and our circle of friends. Tapi usaha untuk mengkayakan ramai orang, memberi pengetahuan percuma, menyedarkan semua orang melalui medium blog adalah cara aku. Rezeki ada di mana2. Its an open market. Hanya yang terbaik akan berjaya!!

Risiko2 Pembelian Rumah Lelong.

Hari ini aku ke lelongan MBSB untuk membida unit TBR. Surprisingly, unit RP 110k pun masih mempunyai pembida. Client aku tewas. Last price bid at 120k. Ada 2 pembida sahaja. Last price aku angkat pada 116k sahaja. Sekali bidaan bernilai 2k. The other bidder angkat pada 118k, dan dia angkat lagi sekali untuk 120k.. dan aku pun tak faham kenapa auctioneer kira 2 kali.. dan tiada bantahan pula dari pihak pembida.. dia tengah excited menang TBR at 120k kot.. layankan sahaja..

Beberapa bulan kebelakangan ini, terlalu banyak rumah2 yang di lelong… peningkatan untuk memiliki rumah2 lelong juga meningkat dengan mendadak. Awareness dari blog/forum hartanah dan mungkin juga dari akhbar harian berjaya menarik perhatian pembeli. Sama ada pelabur yang mengikuti perkembangan melalui internet dari blog, forum atau listing2 lelong.. atau dari pembeli yang membaca akhbar harian, yang hampir setiap hari memaparkan iklan rumah lelong bermuka2 surat.. Pembaca blog Pie dah memang tinggi dari dulu.. dan sekarang terdapat peningkatan mendadak untuk blog aku pula.. Alhamdulillah..

Tetapi.. trend pembelian2 terkini tidak menunjukkan mereka membeli pada harga yang sepatutnya. All the hassle yang dilalui untuk mendapatkan rumah lelong, akhirnya dapat pada harga market price, atau dalam banyak kes2 terbaru.. pembelian melebihi market price dan pembeli terpaksa top up amount untuk meneruskan pembelian atau berhadapan risiko tidak dapat meneruskan pembelian dan akhirnya wang deposit hangus.. rumah terlelong semula. Sampai bila nak belajar? Adakah pelabur2 telah membuat kiraan teliti tentang kos2 yang bakal terlibat?

Aku highlightkan semula apa kos2 yang terlibat dan risiko2 yang bakal berlaku dalam pembelian rumah lelong. Belajar dari kesilapan orang lain.. jangan ulangi. Kalau nak ulangi juga.. bersedialah untuk mengorban dan menghanguskan deposit masing2.

1)Deposit 10%. Walaupun sesetengah bank hanya memerlukan 5% deposit, tapi untuk kelayakan pinjaman, margin yang bank boleh berikan untuk hartanah lelong hanyalah 90%. Pada akhirnya pembeli tetap kena bayar balance 5% tersebut. Kes2 tertentu, boleh dapat margin 95%.. jarang berlaku.

2) Lawyer fee. Anggaran kasar 5% dari harga rumah. Lawyer fee melibatkan 2 bahagian. Jika kita buat pinjaman dengan bank, Loan Agreement antara pihak pembeli dan pihak bank perlu disediakan. Anggaran part ini ialah 2.5% dari harga rumah. Sekiranya bank menawarkan Zero Entry Cost, part ini akan di tanggung oleh pihak bank. Part ini juga boleh diserapkan ke dalam loan, melalui portion MRTA yang tidak digunakan secara keseluruhan. Portion MRTA ialah 5% dari jumlah loan amount. 2nd part ialah urusan pindah milik nama, dalam anggaran 2.5% juga dari harga rumah. Part ini tidak di tanggung oleh pihak bank. Kena sediakan duit secukupnya. Aku dan lawyer aku tak tahu kalau ada 3rd part/agreement untuk pembelian rumah lelong. Kalau ada tolong highlight pada aku dan lawyer2 aku. Hahahah.. Ada orang terasa?? Pembelian rumah lelong tidak memerlukan SnP. Kontrak Lelongan ialah kontrak yang sah untuk tujuan loan. Untuk mengesahkan pemilikan rumah, kontrak lelongan tidak sah. Perlukan Surat ikatan hakmilik (sekiranya berstatus master title) atau geran (sekiranya title telah dikeluarkan).

3)Kos baik pulih rumah. Pembelian rumah lelong adakalanya calculated risk, adakalanya uncalculated. Kalau kita boleh masuk rumah tersebut, kita boleh anggarkan apa yang perlu dibaiki. Sekiranya tidak, kita hanya boleh buat anggaran kasar.. Aku bernasib baik, dalam kebanyakan kes rumah2 aku, kos yang dikeluarkan amat minimum. Dalam lingkungan 2k sahaja. Ada rakan2 kita yang kena belanjakan lebih kurang 5k untuk wiring, grill, tiles, leaking, cat dan lain2 kos berkaitan..

4)Miscellaneous cost. Tukar nama untuk bill TNB, Syabas, kos pemasangan/penyambungan meter air, kos wiring inspection untuk rumah yang dah lama kena tinggal dan meter elektrik telah tiada.. kos menghalau/mengeluarkan penyewa/penghuni/pemilik lama, kos membayar monthly payment tapi rumah belum dapat hasil sewa atau penghuni masih belum mahu keluar.. penalty interest yang dikenakan oleh pihak bank untuk extension sekiranya tempoh completion tidak dapat dipenuhi. Ada bank yang boleh accept monthly extension, ada bank yang tetapkan 3 bulan terus, ada juga yang tetapkan untuk 6 bulan terus.. dan extension penalty interest juga melibatkan ribu-riban.. bergantung pada nilai hartanah. Kes yang aku selalu kena, 2-3k, sebab hartanah aku bernilai sekitar 80k sahaja. Kos maintenance charges yang tidak ditanggung oleh pihak bank.. dan juga kos maintenance charges yang perlu kita keluarkan dahulu sebelum bank reimburse balik kemudian (mungkin ambil masa setahun.. atau 6 bulan..)

Jadi.. kalau semua kos telah diambil kira.. dan fund mencukupi.. kita boleh teruskan niat membeli. Tapi.. ada lagi risiko2 yang bakal menanti..

1) Walaupun loan dah approved, kalau lawyer tak buat kerja dengan baik, rumah boleh terlelong semula. Bersedia untuk rumah di lelong semula sekiranya perkara2 yang tidak di sangka berlaku. Aku pernah berhadapan dengan situasi ini, dan aku kerugian 7.3k deposit aku. Dan aku masuk bidding semula unit tersebut.. dan aku menang semula pada harga 80k. Kena bayar 8k.. Walau aku salahkan lawyer sekalipun.. apa yang lawyer tu boleh buat akhirnya? Takde pape.. Jadi, kalau kena pada anda.. bersedia untuk hilang wang deposit.

2) Apa jadi kalau loan tak approved? Jawapannya.. rumah akan terlelong semula.. atau bersedia untuk membayar tunai untuk rumah tersebut. Sila buat kira2 secukupnya sebelum membeli. Setiap komitmen yang ada dengan bank.. perlu di kira. Kebiasaannya, kita hanya ambil kira loan rumah, kereta, kad kredit, personal loan.. ambil kira juga asb loan, od facility, penjamin (untuk loan kereta mungkin..). Kalau perlu, buat semakan di bank negara untuk record ccris terkini. Jangan buat kira2 sendiri tanpa ambil kira method yang bank gunakan untuk pengiraan komitmen kita. Lain bank, lain cara kira dan lain jumlah komitmen yang ditetapkan. Loan application terbaru juga perlu diambil kira dan dimasukkan sekali untuk pengiraan komitmen. Kalau main hentam.. bila loan tak lepas.. salahkan diri sendiri. Apa yang aku sampaikan dalam blog aku, aku expect pembaca akan buat kaji selidik untuk digunakan dan disesuaikan dengan keadaan kewangan masing2. Kalau belum mampu sekarang.. disebabkan komitmen yang tinggi, uruskan kewangan dahulu untuk buang komitmen2 yang besar supaya di lain masa, kita boleh buat loan semula.

3) Kadang2 sesuatu benda berada di luar kawalan. Aku ada dengar kes2 terbaru bilamana sejak online stamping digunakan oleh pihak LHDN, berlaku kelewatan dalam urusan, sedangkan kes rumah2 lelong memerlukan masa yang singkat untuk diselesaikan. Ada kes2 terbaru, bank tak bagi extension bila loan tak lepas. Walaupun kes aku boleh lepas, tapi bila kena pada orang lain, tak lepas pula.. Aku treat kes orang lain, sama macam kes aku. Takde beza. Kalau boleh semua aku nak buat cepat.. kalau boleh semua aku nak kasi settle.. Sila risau sekarang.. Hahahahah..

Aku memang nak buat pembaca aku risau, sebab aku tengok semua orang macam rileks je beli rumah banyak2… Aku boleh advice apa yang aku tahu.. dan apa yang telah aku lalui melalui pengalaman.. tapi.. setiap hari.. akan terdapat kes2 terbaru yang aku belum lalui. Aku tak rasa pengalaman aku cukup hebat dan aku tahu semua.. jadi.. pelabur dan pembeli perlu ambil tahu juga apa2 proses yang berkaitan, supaya proses pembelian hartanah berjalan lancar.. Apapun.. dalam kebanyakan hal.. kita perlu bersedia untuk menerima kehadiran risiko2 ini.. dan bersedia untuk kehilangan deposit kita. Satu deposit hilang.. takkan nak give up kot?? Aku tak give up pun..

Lawatan ke rumah Uncle Dodi..

Selesai acara lelongan tadi, sebenarnya aku dapat terus kontrak lelong daripada Mewah Auctioneer. Mereka telah menyiapkan terus kontrak tersebut.. cuma, belum dimatikan stem lagi. Matikan stem kena buat sendiri. Akupun tak kisah, sebab pejabat Mewah Auctioneer terletak di Rawang. Kalau aku nak collect kontrak di Rawang pun agak leceh. Uncle Dodi agak teruja untuk melihat unit yang baru di menangi.. lantas, selepas selesai lepak di Pelita, kami cargass ke lokasi hartanah tersebut. Tak jauh pun dari KLCC. Turut follow selain Uncle Dodi dan aku ialah Tuanbri dan Wan Azmi, manakala Wida dan adiknya turut join sesampai kami di sana. Konon2 sessi buka rumah ramai2.. Dengan siap semua peralatan untuk buka rumah, kami menuju ke rumah tersebut. Tapi..

Rumah tersebut masih diduduki.. oleh penyewa. Pelajar dari kolej berdekatan. Sebenarnya mereka baru menyewa di situ 2 minggu yang lalu. Mereka tahu, berdasarkan notis lelongan yang diletakkan di hadapan unit dan di sekitar kawasan, yang unit tersebut akan dilelong, tapi owner lama telah memberi jaminan yang owner akan settlekan masalah tersebut dengan pihak bank. Tapi bila kami telah membeli unit tersebut hari ini, mereka nampaknya bersetuju untuk menyewa terus dengan kami. Mereka serumah ni, selain dari pelajar, juga artis underground band metal. Nama kumpulan mereka Espada yang kononnya membawa maksud pedang dalam bahasa Spain. Aku tak tahu bahasa Spain beb.. Kalau nak tengok gambar2 yang lebih banyak.. nantikan gambar dari Uncle Dodi.

Selain melihat unit tersebut, kami beramai2 ke pejabat pengurusan yang buka pada hari Sabtu. Sempat check maintenance dan lain2 hal berkaitan. Staff di situ sebenarnya menunggu untuk lelongan seterusnya untuk beliau sendiri masuk membida. Nampaknya, hajat tak kesampaian, Uncle Dodi dah masuk dulu.. heheheh..

Balik dari KL.. singgah ke Puchong. Rumah Wakata. Hari ini Wakata cuci rumah sendiri. Aku dan Pie datang untuk pasang kipas dan lampu. Rumah dah bersih. Ada beberapa benda lagi yang perlu di baiki. esok Wakata nak cuci rumahnya yang di Block C pula.. Aku dah flat.. nak tidurrrr... Bulan May mencatatkan kejayaan yang lebih baik dari Bulan April.

* 3 June sehingga 9 June.. aku balik JB. Adik lelaki aku kahwin. Cuti beb.. urusan lelongan akan di uruskan oleh Tuanbri. Kalau ada sesiapa nak register untuk lelongan.. masih boleh email/call/sms aku.

Model SatuSolution @ Work

Kadang2 aku malas nak cerita.. layan gambar sahaja ok!!