Cerita Tentang Percutian

Aku letak banner Laterooms.com bukan saja2. Sebabnya, aku akan mula bercerita tentang topik2 percutian. Laterooms.com atau Asiarooms.com adalah dari company yang sama dan ianya salah satu favourite site untuk aku booking penginapan bila bercuti. Boleh cuba masukkan data pada Instant Hotel Search di sebelah, untuk ketahui senarai hotel yang available pada tarikh yang diingini, berserta harganya pada destinasi yang di tuju. Cuma tukarkan currency daripada Pound kepada Ringgit Malaysia pada Total Price Stay setelah memasuki site Laterooms.com.

Percutian selalunya melibatkan kos penginapan, tambang perjalanan (sama ada dengan kereta, bas, keretapi, feri, kapal terbang atau lain2), petrol, tol, makan minum, bayaran2 lain seperti entrance fee, parking, bayaran perkhidmatan, shopping dan banyak lagi la. Secara umum, itulah kos yang perlu kita bayar. Sejak berkahwin dan beranak-pinak, setiap tahun aku akan pergi bercuti. Semasa aku kerja bank, setiap tahun aku dipaksa bercuti untuk 2 minggu straight. Untuk bank call centre staff, ini sesuatu yang normal. Daripada duduk rumah tak buat apa2, baik pergi bercuti. Maka aku menghabiskan percutian di sekitar Malaysia dan Negara Asean.

Masa baru2 kawin, kalau aku pergi bercuti, aku suruh adik aku bookingkan hotel. Adik aku kerja di Hotel Seri Malaysia JB sebagai salah seorang pengurus di sana. Masa tu aku jarang online. Laptop pun tiada. Kadang2 pergi bercuti main terjah jadi walk in customer, takde booking2 dulu. Kadang2 nasib tak baik, takde bilik. Selalunya ada. Bila aku kerja di OCBC tahun 2006, aku mula rajin online dan kerap tengok site Air Asia lalu aku booking percutian ke Sarawak menggunakan AirAsiaGo, untuk tempahan pakej penerbangan beserta tempat penginapan. Sejak itu setiap tahun aku bercuti naik Air Asia. AirAsiaGo masih menjadi tempat rujukan aku untuk tempahan bilik hotel, tapi aku juga mula menggunakan site2 lain. Tahun 2007 aku tempah tiket penerbangan sahaja menggunakan Air Asia manakala tempat penginapan aku gunakan Latestay.com. Pada masa itu Latestay.com hanya menerima tempahan untuk tarikh kurang dari 2 minggu sebelum menginap.

Tahun 2008 aku ke Sabah, dan menginap di Tune Hotel, tempahan di lakukan direct dari website Tune Hotel. Masa tu One Borneo baru buka dan Tune Hotel buat promosi RM0.10. Tune Hotel memang tak sesuai untuk aku bercuti sekeluarga. Tahun 2009 aku ke Bangkok dan mula kenal Asiarooms.com. tapi masih menggunakan Latestay.com juga. Tahun 2010 dan seterusnya aku masih kekal dengan AirAsiaGo, Latestay.com dan Asiarooms.com. Ada pro and contra untuk ketiga-tiga site ini dan site2 lain, tapi yang aku paling kerap guna sekarang, Asiarooms.com atau sekarang ni Laterooms.com sebab kedua2nya dari company yang sama.

AirAsiaGo

Banyak pilihan hotel yang AirAsiaGo sediakan dan harga berpatutan. Dari segi harga AirAsiaGo memang murah dan boleh challenge Latestay.com dan Laterooms.com. Cara aku buat tempahan, selepas masuk kan detail destinasi dan tarikh, aku akan pilih option sort by: price- lowest. Dengan cara itu aku akan dapat harga dari yang paling murah hingga yang paling mahal. Sebagai contoh, destinasi Langkawi akan ada hotel dari RM70.00 ke RM1,000.00 satu malam. Harga yang dipaparkan pada page ni, sudah termasuk tax dan charges lain. Itu yang aku suka. Sebagai contoh, Langkawi, Federal Villa Beach Resort RM255.56 satu malam dengan breakfast. Yang aku selalu buat, check beberapa kali sebelum booking. Sebabnya tarikh percutian aku mungkin 5-6 bulan lagi, jadi 2-3 minggu sekali aku akan semak rate untuk tarikh tersebut. Memang akan ada perubahan harga. Pembayaran boleh dilakukan sama ada credit card atau tolak dari bank account. Itu bagus. Takde credit card pun boleh booking. Tapi dia akan tolak terus dari credit card atau akaun bank untuk full amount.

Latestays.com

Juga banyak pilihan hotel. Semuanya terpapar dalam satu screen yang panjang untuk senarai hotel yang ada. Sekarang latestay.com bukan lagi terhad 2 minggu sebelum penginapan, tapi sudah boleh booking 3 bulan awal dari tarikh penginapan. Kira okey la… Mengambil contoh yang sama, kalau di latestay.com Federal Villa Beach Resort akan jadi RM168.00 belum termasuk tax, jadi bila kita nak check out dan buat pembayaran, bil sebenar yang akan di paparkan, di masukkan tax dan booking fee. Total penginapan satu malam akan jadi RM197.85. Tak jauh beza. Part yang best sikit, kita tak perlu bayar semua RM197.85 satu malam tersebut. Cuma bayar 15% dari harga penginapan dan booking fee, overall lebih kurang 18% dari total bill tersebut dahulu, atau RM31.35 dan balancenya RM166.50 kita bayar masa di hotel masa check out nanti. Pembayaran menggunakan visa/mastercard sahaja.

Laterooms.com

Aku paling suka gunakan ini sekarang. Banyak pilihan juga, dan tiada had masa. Federal Villa Beach Resort akan menunjukkan harga RM200.00, sama macam AirAsiaGo, semua dah termasuk tax. Pembayaran menggunakan visa/mastercard dan selalunya, unless stated, laterooms.com akan ambil detail credit card sahaja, dia tak tolak apa2. Pembayaran akan dilakukan di hotel. Dia cuma akan tolak pembayaran sekiranya berlaku no show. Itupun boleh dielakkan kalau kita cancel booking mengikut procedure, seperti 2 hari sebelum tarikh menginap etc.

Jadi, ketiga2 site ni ada pro and contra masing2. Aku masih gunakan ketiga-tiganya untuk booking, tapi berat kepada laterooms.com la. Ada final checking sebelum aku teruskan transaksi booking. Check website hotel yang kita nak booking tersebut. Sebagai contoh Federal Villa Beach Resort, booking direct dengan Federal Villa Beach Resort, dia akan bagi rate RM205.00 sahaja, tapi without breakfast. Itu harga untuk bilik sahaja, dan pembayaran juga menggunakan visa/master dan akan di tolak terus dari credit card. Untuk contoh Federal Villa Beach Resort yang aku bagi ni, aku gunakan tarikh 25 Sept 2011. Banyak lagi site2 lain seperti Hotelscombined.com, Agoda.com, Booking.com dan bermacam-macam lagi, tapi so far 3 site yang aku sebutkan diatas masih menjadi pilihan.

Cerita TNB

Assalamualaikum.

Wah.. lama betul aku tak update blog. Tak ada alasan lain. Malas.

Sebagai pembuka cerita, aku nak cerita pasal TNB. Ada 3 kes rumah lelong dan 3 kes TNB yang berlainan. Penceritaan tentang kes rumah lelong, tapi focus utama ialah masalah TNB.

Kisah 1

Apartment di Serdang ini di beli lebih kurang 10 bulan yang lalu. Unit kosong, pernah di huni tetapi telah di tinggalkan. Setelah unit di masuki, tak banyak yang perlu di repair. Beberapa fius DB Box telah tiada. Lampu kipas pun tiada. Tak dapat nak check elektrik ada lagi atau tidak. Setelah Fius DB Box di pasang, unit disiapkan dari segi lampu kipas, kebersihan dan lain2. Kemudian unit disewakan. Beberapa bulan berlalu, penyewa tidak pernah mendapat apa2 bil dari TNB. Setelah unit di beli dari lelong juga, memang tak pernah nampak bil dalam pos box. Penyewa risau, kalau sekali dapat bil kena bayaran yang tinggi, atau mungkin bekalan dipotong disebabkan penyewa tidak pernah membayar kepada TNB walaupun mendapat bekalan.

Bila di semak di TNB, aku diminta ambil gambar meter sebagai bukti dan submit borang tukar nama. Meter hanya terletak di luar rumah. Bil untuk 10 bulan tersebut lebih kurang RM236.00 sahaja.

Soalan aku : Apa yang berlaku dan apa penyelesaian dari TNB?

Kisah 2

Pangsapuri di desa Petaling ini di beli lebih kurang 8 bulan yang lalu. Unit masih di huni, tetapi penghuni adalah penyewa yang ada kena mengena dengan pemilik asal, dan penghuni jarang ada di rumah. Selalu outstation luar KL. Urusan pemilik baru dengan penghuni dilakukan sendiri oleh pemilik baru. Hampir 4 bulan kemudian, bila loan hampir disburse 1 atau 2 minggu lagi, unit masih tidak dapat dimasuki pemilik baru. Penghuni memberikan pelbagai alasan. Akhirnya pemilik baru membuat keputusan buka rumah. Aku dan pemilik baru ke unit tersebut pada suatu pagi Jumaat. Sebelum buka tengok dulu, ketuk pintu, bagitau jiran2 sebelah rumah, sembang2 dengan jiran, kemudian buka.

Setelah unit di buka, masih ada barang2 penghuni. Ada beberapa kerosakan pada tiles dan kerosakan kecil lain. Sebenarnya tujuan aku buka, adalah untuk tukar kunci. Bila kunci dah tukar, penghuni mesti call. Ini kerana penghuni dah tak jawab talipon lagi semenjak 1-2 minggu. Rupanya, berdekatan dengan unit tersebut, tinggal salah seorang saudara kepada pemilik asal. Dia sudah report sama pemilik asal yang rumahnya sudah kena buka. Pemilik asal datang bersama abang dan kakak iparnya. Aku dan pemilik baru pun explain tujuan kami. Dia tak puas hati sebab loan belum disburse dan isu2 lain. Setelah perbincangan dilakukan, kami serahkan semula kunci rumah kepada pemilik asal.

4 bulan berlalu, penghuni masih lagi tidak keluar dari unit tersebut. Panggilan tidak dijawab dan pemilik asal juga masih tidak membenarkan kami take over unit tersebut. Hasil tinjauan pemilik baru, unit dikatakan telah di kosongkan. Sebelum pergi membuka rumah tersebut sekali lagi, kami ke balai polis untuk membuat laporan. Pihak polis tidak menggalakkan kami membuka rumah tersebut, sebaliknya meminta kami mendapatkan nasihat peguam dan mendapatkan perintah mahkamah. Court Order sekali lagi?? Oh tidak… disebabkan kami tahu unit tersebut telah kosong, kami teruskan niat asal untuk membuka rumah tersebut. Bila rumah di buka, memang telah di kosongkan. Kerosakan tiles yang dahulunya nampak sedikit, rupanya banyak. Lebih kurang 200 kaki persegi. Satu lagi yang mengejutkan, tingkap bilik tidur utama dan tingkap di bahagian hall telah tiada. Tingkap jenis frame aluminium, bukan jenis tingkap naco. Dengan framenya pun telah tiada. Banyak juga kos nak membaiki rumah. Pemilik asal menghubungi pemilik baru melalui telefon tetapi tidak di jawab. Kami tahu saudaranya yang report. Selesai urusan di unit terbabit, kami ke rumah saudaranya untuk serahkan police report. Ada isu yang cuba dibangkitkan nya tetapi tidak relevan.

Beberapa hari kemudian, bila handyman datang rumah nak repair, dia perlu sambungkan elektrik dahulu. Bekalan elektrik telah di potong beberapa bulan dahulu. Total tunggakan adalah RM378.00 dan penggunaan sejak dari tarikh pembelian dari lelong sehingga sebelum bekalan di potong adalah RM156.00. Handyman check dengan pemilik baru, apa yang perlu di buat, adakah perlu bayar semua RM378.00 atau bagaimana. Pemilik asal kata tak kisah, dan handyman pun bayar RM178.00 dahulu dan baki akan di bayar beberapa hari lagi. Secara kebetulan handyman buka cerita dengan aku yang dia dah bayar RM178.00 tapi elektrik belum sambung lagi.

Soalan : Apa penyelesaian isu ini? Maksud aku adakah pemilik baru kena bayar RM378.00 dan dapat bekalan elektrik dengan menggunakan nama pemilik asal? Adakah kita boleh tukar nama tanpa bayar apa2 tunggakan, dan hanya bayar deposit baru?

Kisah 3

Unit di beli tahun lalu. Usahamengeluarkan pemilik asal agak sukar, bila pemilik asal kerap berjanji akan keluar tapi tak keluar2 walaupun loan dah disburse. Akhirnya pemilik asal keluar juga, itupun tanpa pengetahuan aku. Katanya sebelum keluar nak bersihkan rumah dan bagi aku kunci. Rupanya keluar senyap2. Banyak benda nak kena repair. Bekalan elektrik masih ada lagi walaupun pemilik asal dah keluar. Baru2 ini, bekalan elektrik telah pun di potong. Ada surat merah di hadapan pintu rumah dengan bil tertunggak RM247.00 dan bil atas nama pemaju, bukan atas nama pemilik asal (kadang2 boleh berlaku, bil elektrik atas nama pemaju). Walaupun alamat di Selangor, tapi mengikut kawasan TNB, urusan tukar nama dilakukan di KL. Aku ke KL untuk buat urusan tukar nama dan serahkan surat merah dan borang tukar nama kepada pegawai TNB. Setelah semakan di lakukan, menurutnya, unit ini tidak pernah didaftarkan bekalan elektrik kepada TNB. Surat merah yang aku bagi tu, rupanya untuk alamat di tingkat bawah, tingkat 2, sedangkan unit yang aku settlekan ini tingkat 3. Semakan kali kedua di lakukan, menemui jalan buntu juga.

TNB minta aku ke unit terbabit untuk semak, ada meter atau tidak. Ambil gambar sebagai bukti. Disebabkan aku memang nak ke sana, aku setuju. Lantas aku gerak ke Kondo terbabit. Sesampai di management office, aku tengok staff lain pula. Semalam ada India dan Cina, hari ini ada Melayu sahaja. Setelah aku terangkan tujuan aku, staff terbabit pun buat panggilan ke maintenance guy. Ada 2 orang lain yang di pejabat maintenance tersebut, lalu aku tegur dan cuba bersembang. Rupanya dia chairman JMB di Kondo terbabit, dan berpangkat Dato’ serta aktif berpolitik. Dia serahkan calling card nya, dan menerangkan apa yang akan di buat dan telah di buat untuk Kondo terbabit. Itu cerita lain. Esok aku jumpa dia lagi. Bila maintenance guy datang, dia bawa aku ke meter room untuk aku semak meter unit tersebut. Kalau jenis meter kat luar rumah senang cerita. Tapi sebab meter terletak dalam bilik berkunci bersama meter air, sebab itu aku kena minta tolong orang maintenance. Rupanya meter ada, cuma fius yang di tanggalkan. Aku pun ambil gambar dan ambil no siri meter tersebut. Hari lain nak kena datang TNB KL lagi, buat urusan tukar nama.

Soalan : Apa kejadahnya TNB cuba buat pada aku ni??

Tamat 3 kisah tentang TNB. Cuba fikirkan penyelesaian sebelum aku bagi jawapan di hari lain.

Cerita Tentang Kos Guaman

Salam Tahun 2011.. Heheheh..

Home loan Legal Fees Reference

Sales & Purchase Agreement	%	Loan Agreement	%
First 150k	1		1
Subsequent up to 1M	0.7		0.7
Subsequent up to 3M	0.6		0.6
Subsequent up to 5M	0.5		0.5
Subsequent up to 7.5M	0.4		0.4
Stamp Duty	%	Stamp Duty	%
First 100k	1	Loan Amount	0.5
Subsequent up to 500k	2
Subsequently onwards	3

*Disbursement fee lebih kurang RM1,000.00.

Aku pernah cerita atau beritahu, standard kos guaman, lebih kurang 6% dari harga rumah. Itupun kalau kita buat pinjaman bank. Sekiranya, rumah di beli tunai, lebih kurang 3% dari harga rumah. Aku kata lebih kurang, sebab setiap kes rumah berbeza. Perbezaan yang boleh meningkatkan kos guaman. Aku bagi 2 contoh yang boleh membezakan kos guaman.

Contoh 1
Apartment X yang di beli pada tahun 2007
Baru 2 tahun siap (Tiada title lagi)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (convensional)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k.

Apa kos sebenar yang terlibat? Berdasarkan carta diatas,

Untuk SnP : Profesional Fee 1k, Stamp Duty 1k
Disbursement fee : 1k
Total : 3k

Untuk Loan Agreement :
Profesional fee : RM900.00, Stamp duty RM450.00
Disbursement fee : 1k
Total : RM2,350.00

Grand Total : RM5,350.00

Ulasan :

SnP atau Deed of Assignment (by way of transfer) atau bahasa mudahnya, kos guaman untuk pindahmilik nama, bagi contoh 1 ini adalah kes yang mudah. Professional fee 1% dan stamp duty 1% dari harga rumah. Itu asas dan memang semua peguam mengenakan caj yang sama. Cuma part disbursement yang boleh berubah nilai. RM1,000.00 adalah anggaran bagi kebanyakan kes. Mungkin peguam boleh kenakan caj yang lebih murah, mungkin lebih tinggi.

Loan Agreement, ialah perjanjian kita dengan pihak bank tentang urusan pinjaman perumahan kita. Professional fee 1% dari nilai pinjaman, Stamp duty 0.5% dari nilai pinjaman dan Disbursement fee RM1,000.00.

Ini contoh mudah, tak banyak caj yang di kenakan. Keseluruhan, lebih kurang RM5,000.00 sahaja. Nak jimat kos dari poket sendiri, masukkan kos Loan Agreement ke dalam pinjaman perumahan. Kalau itu boleh di lakukan, kos yang perlu dikeluarkan, lebih kurang RM3,000 sahaja.

Contoh 2
Apartment X yang di beli pada tahun 2010
Sudah 5 tahun siap (Title telah dikeluarkan, belum sempurna)
Di beli melalui lelong pada harga 100k
Pinjaman bank dengan CIMB (Islamic Loan)
Margin of finance : 90%
Kalau ikut anggaran, lebih kurang 6k juga??

Untuk SnP :
Professional fee masih RM1,000.00
Stamp duty masih RM1,000.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM4,000.00

Untuk Loan Agreement :
Professional fee masih RM900.00
Stamp duty masih RM500.00
Disbursement RM2,000.00
Total : RM3,400.00

Grand Total : RM7,400.00

Ulasan :

Untuk SnP, Professional fee dan stamp duty tidak berubah. Apa yang berubah adalah geran telah dikeluarkan, maka terdapat kos tambahan yang perlu pembeli keluarkan. Untuk contoh 1 diatas, pembeli menggunakan Deed of Assignment sahaja, sekiranya geran telah dikeluarkan, pembeli juga akan mengeluarkan kos untuk mendapatkan geran.

Untuk Loan Agreement juga, pertambahan disbursement fee disebabkan terdapat pertambahan caj dari segi perbezaan loan, dimana pembeli mengambil Islamic Loan, yang mana, terdapat pertambahan dokumen dan caj. Tambahan kos juga disebabkan pihak peguam meletakkan kaveat pada hartanah untuk membolehkan loan disburse awal, menepati masa yang pihak bank pelelong tetapkan iaitu 90/120 hari.

Sebenarnya, pada aku, option meletakkan kaveat pada hartanah oleh pihak peguam, untuk membolehkan loan disburse adalah praktikal dan kebiasaannya lebih menjimatkan kos pembeli. Aku pernah cerita dalam post aku yang lama. Sekiranya kaveat tidak diletakkan, pihak bank pembeli tidak akan disburse loan. Bukanlah maksud aku kena letak kaveat baru loan boleh disburse, Cuma bank nak pastikan hakmilik hartanah tersebut boleh dipindahmilik atas nama pembeli. Untuk itu, banyak dokumen yang perlu diselesaikan oleh pihak peguam untuk memastikan hak pihak bank terjamin. Kebiasaannya juga, 90/120 hari tak mencukupi. Ini boleh menyebabkan pihak pembeli perlu memohon extension sehingga loan disburse. Kebiasaannya, bila extension di pohon, melibatkan sekitar 3 bulan dan mungkin boleh menjangkau setahun. Ya.. setahun.. dan ini kes yang melibatkan kawan2 aku juga. Dan, bila extension di perlukan, ia juga melibatkan kos tambahan, iaitu penalty. Kebiasaannya, 10% per annum dari nilai baki yang belum di jelaskan, daily rest.

Ahh.. kebiasaan.. kebiasaan.. tak tetap ke? Cuba firm sikit..

Memang tak tetap pun. Lain bank, lain procedure. Ada bank yang caj below 10% per annum, ada yang caj 10% per annum, ada juga yang caj melebihi 10% per annum. Untuk extension juga, ada bank yang bagi extension sekali sahaja, kalau nak, ambil tempoh yang difikirkan selamat dan boleh selesai, maka lawyer pun ambil 3 bulan. Ada bank, yang kenakan syarat kalau nak ambil, 3 bulan terus. Ada juga yang boleh bagi extension sebulan, sebulan, tak cukup lagi tambah lagi sebulan. Ada juga yang boleh waive penalty.

90/120 hari tak cukup ke? Kes pindah milik nama melibatkan kecekapan lawyer berurusan dengan banyak pihak. Bukan dengan pihak bank sahaja (pihak bank pelelong dan pihak bank pembeli), malah, dengan pihak pemaju, pihak berkuasa tempatan, pejabat tanah, dan dalam kes tertentu, dengan pihak owner lama pun nak sibuk2 juga melibatkan diri. Kadangkala, terbabas juga 90/120 hari tersebut, sebab itulah kena minta extension.

Kalau menikut contoh di atas, baki yang belum di jelas kan mungkin RM90,000.00 (kalau deposit lelong 10%) atau mungkin RM95,000.00 (kalau deposit lelong 5%). Kalau kita ambil kira RM90,000.00 dengan penalty 10% daily rest, RM9,000.00 setahun atau RM24.66 sehari. Kalau 1 bulan, RM 740.00, kalau 3 bulan dah RM2,220.00. Kos meletakkan kaveat lebih kurang RM700.00 sahaja. Monthly payment dengan bank tak sampai RM500.00 pun kalau loan dah disburse. Hartanah pun dah boleh disewakan atau diduduki dengan sah.

Macam aku beritahu, disbursement fee tu boleh berubah2 mengikut apa yang pihak peguam caj. Rajin2 semak bill peguam, atau boleh minta quotation dahulu dengan pihak peguam sebelum setuju nak pakai pihak peguam tersebut. Tapi, selalunya quotation dikeluarkan adalah quotation yang tak detail, disebabkan kita pun kadang2 tak tahu rumah dah keluar title ke belum dan lain2. Kalau dah dapat bill, nak Tanya dengan pihak peguam tentang caj2 yang mereka kenakan pun boleh. Dengan pemahaman tersebut, next purchase kita tahu apa yang bakal kita bayar.

Untuk pengiraan anggaran, boleh gunakan :
http://www.fiscal-wise.com.my/FinancialTools/AcquisitionCost.aspx

Masalah dengan penghuni

Masalah mengeluarkan penghuni setelah urusan pembelian rumah lelong selesai sememangnya satu tugas berat terutamanya jika melibatkan tuan rumah asal. Mahu atau tidak, jika kita telah meneruskan pembelian, hati kena kering, penyelesaian perlu di cari, penghuni perlu dikeluarkan. Ada pelbagai masalah yang telah di bincangkan sebelum ini. Sekarang, aku sedang berusaha menyelesaikan kes di FD, TM, VM, PV dan AT.

Kes TM dan VM baru mula. Nampak seperti tiada masalah untuk kes VM. Kes VM ni Kak Aida punya. Heheheh.. lepas dia sewakan, penyewa tak call dan tak masukkan sewa dah 5 bulan. 5 bulan duduk free.. bestnya. Penyewa foreigner kulit hitam. Baru petang tadi aku dapat jumpa dia. So far dia nak duduk situ lagi dan akan mula bayar ansur2 untuk bulan2 yang dia tak bayar. Sejauh mana dia akan mula membayar.. mengikut katanya, dia akan bayar 3 bulan sewa sebelum penghujung tahun ini. Dengan tunggakan maintenance hampir mencecah 3k, maintenance office masih tidak potong bekalan air. Bila aku tanyakan bila mereka nak potong air, kata mereka minggu ini.

Kes TM pula, penghuninya adalah tuan rumah. Bekalan air telahpun dipotong, kerana tunggakan maintenance mencecah lebih kurang 7k. Pemotongan telah dilakukan lama dulu. Mungkin juga lebih daripada setahun. Akupun tak tahu macam mana keluarga ini survive. Aku dah berjumpa dengan isteri tuan rumah (sembang kat tingkap je), dan minta tuan rumah menghubungi aku. Masih belum call lagi. Dia bagi alasan tak ingat no talipon suaminya. Masih nak duduk free, mungkin. Loan belum disburse. Masih ada masa.

Kes AT dah berjalan labih kurang 6 bulan. Pemilik baru dah mula bayar installment 2 bulan. Penghuni juga adalah tuan rumah asal. Kalau mengikut persetujuan, dia akan keluar sebelum 1hb Disember, tapi masih memberikan alasan seperti rumah sewa baru ada masalah dan parents sakit. Disebabkan kelewatan dia keluar, aku dah minta dia bayar sewa untuk bulan ini. Sedang menunggu dia masukkan duit sewa dan menunggu bila dia nak keluar.

Kes PV pula, pembeli baru selamat membida pada harga reserve 89k dan rumah memang cantik. Rumah pramugara, seperti yang aku ceritakan sebelum ini. Masalahnya, penghuni yang juga tuan rumah asal, sebenarnya tidak mahu melepaskan unit ini, kalau boleh. Panjang ceritanya yang diceritakan pada aku dalam pertemuan one to one. Di pendekkan cerita, dia masih mahukan rumah tersebut. Dia telah mengkaveatkan unit tersebut atas nama anaknya, dan sekiranya langkah tersebut tidak berjaya menghalang urusan pembelian diteruskan, dia ingin membeli semula dari pemilik baru kemudian dengan menggunakan nama anaknya yang masih belajar di Universiti. Sama ada benar atau tidak, atau valid atau tidak urusan dia mengkaveatkan unit tersebut, akan kita pastikan melalui pihak peguam yang telah memulakan urusan.

Kes FD ada pusing2 sikit. Sebenarnya unit telahpun terlelong dan dibeli oleh seseorang. Menurut cerita pembeli tersebut, dia telah menyewakan unit tersebut sebaik sahaja unit di beli, dan kemudian terdapat masalah dalam proses tukar nama. Unit terlelong semula dan di beli oleh pembeli baru. Sekarang, pembeli baru telah pun menyelesaikan semua urusan, dan loan telah pun selamat disburse. Disebabkan FD menguatkuasakan pemotongan bekalan air untuk unit yang mempunyai tunggakan yang banyak, unit ini telah pun di kosongkan. Tunggakan melibatkan jumlah lebih 5k. Kemudian, sebelum loan disburse, pembeli baru telah menyelesaikan segala tunggakan untuk membolehkan air disambung kembali. Aku dan pembeli baru pun pergilah membuka rumah. Tiba2 ada orang pulak. Entah bila dia tau kita dah sambungkan air, aku pun tak tau. Katanya dia kawan kepada owner lama (owner asal). Lebih kurang satu minggu kemudian, penghuni tidak lagi tinggal di situ, dan menurut katanya, kami boleh collect kunci dari owner asal tersebut. Bila kami hubungi owner asal tersebut, dia pulak yang duduk di situ. Katanya dia nak duduk di situ dan mahu menyewa. Tak boleh. Seboleh-bolehnya kami mahu penghuni keluar supaya kami boleh menyewakan kepada orang lain. Kami bagi tempoh seminggu untuk dia keluar, tapi dia masih berdolak dalik dengan alasan menunggu surat bank dan maintenance untuk dia kosongkan rumah tersebut. No such letter exist. Pihak bank dan maintenance office tidak akan mengeluarkan surat sedemikian. Tempoh satu minggu bakal berakhir beberapa hari lagi. Tadi dia call minta sambung lagi 2 minggu.

Susahkan? Sebab2 yang menjadi susah, aku kena berulang alik ke unit tersebut dengan harapan penghuni ada di rumah. Selalunya mereka susah nak buka pintu walaupun aku tahu mereka ada di rumah. Ya.. seperti, sebelum aku ketuk pintu, ada dengar bunyi TV dan suara kanak2, tiba2 lepas ketuk pintu, suasana jadi senyap. Call?SMS? Jarang mendapat balasan. Itupun kalau ada nombor. Untuk kes2 seperti ini, sebenarnya aku dah mula menjalankan sesuatu. Kita akan mulakan operasi memotong air dan seterusnya memotong bekalan api. Itu langkah2 terakhir sekiranya pemilik masih berdegil dan tidak melayan atau mahu berbincang. Untuk mereka menjadi penyewa, amat2 tidak digalakkan. Sedangkan bayaran bulanan dengan bank yang sepatutnya lebih murah dari kadar sewa pun, mereka tidak dapat jelaskan, malahan tunggakan maintenance juga di biarkan jadi beribu2 (Dalam kes AT mencecah 20k), inikan pula nak suruh mereka menyewa dengan kita? Penat…

*Kami akan mula menjual tikar getah mulai minggu hadapan. Brand Maslino. Boleh collect di office atau boleh dihantar terus ke rumah. Catalogue dan harga akan di keluarkan minggu hadapan.

Macam Mana Suasana Hartanah Sekarang?

Semenjak pengumuman BNM tentang penurunan margin of finance kepada 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya, lebih kurang 3 minggu yang lalu, bagaimana suasana pembelian hartanah sekarang? Sebenarnya masih terlalu awal untuk kita melihat dan mentafsirkan, disebabkan kurangnya kes yang boleh diambil kira, untuk di buat rujukan. Daripada lelongan yang telah dijalankan baru2 ini, tempat2 seperti pangsapuri kos rendah di Cheras masih menunjukkan trend pembelian yang tinggi, di mana pembeli masih sanggup membeli pada harga melebihi 75k untuk sebuah pangsapuri kos rendah, dan terdapat rekod baru di pangsapuri kos rendah di Sunway bila harga belian dari lelong melepasi 70k. Ah.. bila harga di situ melepasi 70k, ianya sesuatu yang tidak berbaloi langsung. Ya.. bayangkan 3 pembeli kami berjaya mendapatkan harga di bawah 45k untuk 2-3 minggu yang lepas, tiba2 masuk minggu ini, harga naik melebihi 70k pula. Untuk kondominium di Cyberjaya, masih terjual pada harga melepasi 200k juga, dari harga rizab bermula dengan 189k. Di kawasan Puchong pula, kita bernasib baik mendapatkan satu hartanah untuk En Azhar Zain pada harga 96k, dengan harga pasaran sekitar 140k.

Ada pelabur yang mengamalkan sikap tunggu dan lihat, ada yang masih gigih mendapatkan hartanah lelong dan ada yang berhenti dahulu untuk tahun ini, untuk mengumpul modal. Pelbagai reaksi berbeza dari para pelabur. Bagi aku? Kalau harga dah sesuai, modal dah ada, tak perlu tunggu lagi, masuk bertarung terus. Situasi sebelum pengumuman BNM dan selepas, tidak banyak berbeza dan merubah pasaran lagi. Esok kita akan cuba lagi membida bagi pihak En Azhar Zain untuk kawasan Puchong juga. Tuah En Azhar Zain setelah mencuba beberapa lelongan, nampaknya lekat di Puchong. Kita tengok esok macam mana.

Cerita Lelong.

Minggu ini masa banyak di habiskan untuk membuka dan membaik pulih rumah2 yang telah di menangi. Juga menyelesaikan isu2 dengan owner lama, penyewa lama dan mencari penyewa baru untuk rumah sewa yang telah tamat kontrak. Sabtu yang lepas kita dah dapat satu unit untuk En Azhar Zain. Harga rizab 95k berbanding harga pasaran 140k. Lebih kurang 4 kali aku tengok unit tersebut. Dengan maintenance office pun aku check 2 kali, untuk kepastian. Aku katakana untuk kepastian, disebabkan unit adalah dalam keadaan bersih dari luar, surat2 di pos box tiada langsung, tunggakan maintenance juga terkini, iaitu tiada tunggakan langsung untuk maintenance fee, manakala bil air adalah minimum iaitu RM6.00 untuk 3 bulan terkini, berbanding belas2 ringgit sebelum2nya. Menurut maintenance office, unit diduduki oleh penyewa, yang bekerja sebagai pramugara, dan lebih kurang satu bulan mereka tidak lagi kelihatan. Mungkin dah pindah, kata orang2 maintenance office. Setiap kali aku pergi juga, walaupun siang hari, petang dan malam, unit tidak berpenghuni. Kemungkinan rumah telah pun kosong, memang tinggi, menurut perkiraan aku. Jadi.. setelah unit dimenangi Sabtu lepas, semalam (Selasa), aku dan En Azhar Zain datang untuk membuka unit. Heheheheh..

Sesampai aku di unit, pintu gril dah terbuka. Hmmm.. sebelum ni aku pergi, grill berkunci walaupun tiada mangga. Aku ketuk pintu bagi salam, tak berjawab, lalu aku pun bukalah pintunya yang berkunci dengan menggunakan teknik Macha Bri yang sebelum2 ini memberikan successful rate 90%. Pintu terbuka dan aku dapati rumah fully furnish.. tiba2 nampak seorang lelaki baru bangun tidur, bangkit dari sofa. Heheheh.. dalam keadaan mamai, dia datang ke arah kami. Lalu aku pun explain la kat mamat ni, tujuan aku buka rumah ni. Nasib baik tak kena marah. Tiada insiden yang tidak dikehendaki berlaku. Misi buka rumah dah berjaya.. heheh.. rumah pun dalam keadaan baik. Penyewa sebenarnya tak tahu rumah telah di iklankan untuk dilelong. Bila dia call owner asal, owner asal kata tak tahupun kena lelong, dan dia akan check dengan bank (heheheh.. tak tau konon.. ). Penyewa sebenarnya dah bagi notis pada owner asal untuk keluar dari unit tersebut hujung bulan December. Jadi, by January unit akan available untuk disewa.

Untuk lelongan esok, rumah yang kita akan masuk membida juga, adalah rumah pramugara. Cuma, ni rumah dia sendiri dan dia masih tinggal di situ. Aku tak berkesempatan jumpa dengan dia lagi, dia tiada di rumah. Kalau menang esok baru pergi semula jumpa dengan dia.

Macam mana nak beli rumah lagi??

70% margin pembiayaan agak tinggi untuk pelabur hartanah meneruskan pembelian hartanah ketiga (yang masih dalam pinjaman bank) dan seterusnya. Aku jangkakan hanya margin 80% yang masih mampu ditanggung oleh kebanyakan orang. Pun begitu, kehidupan perlu diteruskan. Pelaburan perlu di buat. Rumah lelong di tempat yang bagus dengan harga reserve yang bagus, sayang sangat kalau dilepaskan begitu sahaja tanpa melawan. Peluang tak datang selalu. Dah fikirkan how to beat the system? Ya.. aku ada fikirkan beberapa cara. Macam mana tu? Hahahahahah..

Aku cuma dapat fikirkan 2 cara sahaja setakat ini. Itupun untuk mereka yang mahu meminimumkan kos. Kalau pelabur yang boleh keluarkan 30% deposit, tak perlu nak gunapakai cara ini.

1) Cara mudah.

Gunakan nama orang lain untuk pembelian ketiga. Seeloknya, gunalah nama orang terdekat. Suami/Isteri atau adik-beradik. Cuma, kalau kita dah gunakan nama orang lain, aku rasa satu hartanah cukuplah. Nanti dia nak beli untuk diri sendiri lagi satu, masih boleh dapat margin 90%. Tapi, bila dah guna nama orang lain, rasa macam tak sedap nak simpan lama2, baik buat rolling atau flipping.

Cara mudah ini juga, boleh aku katakan boleh digunapakai untuk mereka yang baru ada satu hartanah dalam bentuk pinjaman. Hartanah yang pertama, kita simpan. Hartanah yang kedua, kita beli dan jual. Kemudian kita ulangi proses yang sama. Jadinya, hartanah yang kedua hanya untuk flipping semata2, dalam mempergunakan kemudahan pinjaman 90%. Sampai bila nak buat macam ni? Eeerr.. aku rasa, sampai satu tahap, hasil penjualan yang ke 4 atau 5, kita dah boleh beli cash untuk sebuah hartanah. Dan kemudian kita ulangi lagi teknik flipping, sampai cukup modal untuk membeli sebuah lagi hartanah dalam bentuk tunai. Sampai bila nak macam ni bai?? Hahahah.. sampailah BNM benarkan semula pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya boleh dapat 90% margin semula. Tapi untuk flipping, bukan juga satu perkara yang mudah dari segi masa. Boleh dikatakan makan juga 1 tahun, dari proses pembelian kita sendiri dan kemudian proses menjualnya semula.

2) Cara tak berapa mudah.

Pada aku, cara tak berapa mudah ini, kita tak perlu gunakan nama orang lain. Cuma perlaksanaannya agak memakan masa, dan terdapat faktor2 lain yang perlu diambil kira. Pun begitu, cara kedua ini pun, kita hanya akan mempunyai 2 pegangan hartanah dengan margin of finance 90%. Idea secara kasar aku dah ada, Cuma perlu buat perkiraan dari segi kos dan masa, berapa lama dan kos yang diperlukan untuk pembelian hartanah ketiga dalam bentuk loan dengan margin of finance 90%. Kalau kena caranya, orang yang ada 4-5 hartanah pun masih boleh membeli hartanah seterusnya dengan margin 90%. Tapi.. itulah.. macam aku kata, akan melibatkan kos tertentu dan melibatkan masa. Kalau nak mula dari sekarang, kena lah cepat bertindak. Cara pertama dan kedua sebenarnya boleh dikatakan menggunakan konsep yang sama. Cuma yang berbeza, Cara pertama, kita masih belum cukup kuota 2 hartanah dalam bentuk loan, manakala cara kedua, kita telah melepasi kuota 2 hartanah.

Perlaksanaannya boleh buat sendiri, atau One Solution boleh keluarkan satu pakej baru untuk cater market yang memerlukan servis sebegini. Nanti aku buat sessi brainstorm dengan Bri dulu.

Cerita Lelong

Minggu lepas kita ada menang beberapa unit lagi untuk client. Sebelum perlaksanaan margin 70% oleh BNM. Harga2 yang kita menang juga agak berbaloi dan murah. Macam Farhan yang dapat beli satu unit di Sri kembangan dengan harga 29k dan Wakif yang dapat beli satu unit di Puchong dengan harga 100k. One Solution baru nak start masuk lelong semula hari Jumaat dan sabtu ini.

Sementara itu, minggu lepas juga aku dah settlekan ops buka rumah untuk unit2 yang client dah menang. Juga ops buka untuk unit subsale yang Encik GPS Bergerak (Hanan) beli 2 tahun yang lalu. Ya.. 2 tahun yang lalu dia beli satu unit pangsapuri di Bangsar, dan baru minggu ini dia dapat kunci. Tak semua urusan subsale berjalan lancar dan menemui kesudahan yang baik. Macam unit yang hanan beli ini, lawyer tak benarkan hanan masuk rumah awal, apatah lagi untuk disewakan dalam masa 2 tahun ini, walaupun unit tersebut kosong. 2 tahun yang lalu, masa dia tengok unit tersebut, tak ada banyak benda yang perlu dibaik pulih. Bila Hanan cuba masuk semalam, kuncinya salah, lalu Hanan pun bertindak buka sendiri sahajalah. Setelah 2 tahun unit kosong, rupanya anai2 sudah bersarang dan memakan pintu dan frame pintu. Kos dah bertambah untuk baik pulih semula unit ini. Tapi, dengan kadar sewa sekitar RM800.00 sebulan.. apa de hal kan bro… hahahaha

Rumah lelong bukan lagi niche market

Membeli hartanah melalui acara lelongan bukanlah lagi niche market. Persaingan sekarang sentiasa sengit, walaupun kadangkala terdapat beberapa kes kita bernasib baik dapat harga reserve atau menang pada harga yang rendah. Semakin ramai yang mula membeli hartanah melalui acara lelongan, dan kebanyakannya follow hot area yang sudah diketahui ramai, mengakibatkan harga belian meningkat. Kita tak dapat selalu beli hartanah dibawah 20-30 % market value. Satu factor yang menyumbang kurangnya aku menulis di blog adalah kerana ini. Ingat seronok ke tengok orang beli hartanah mahal2 dah dekat dengan market price? Habis aku nak beli lagi macam mana? Kena follow trend beli harga tinggi? Hahahah.. tak payah.. Sebagai contoh, di Sri Kembangan, apartment yang dahulunya biasa dibeli pada harga di bawah 95k, kini setiap kali lelongan sekurang2nya naik sehingga 105k. Dengan market value sekitar 120k, Padahal setiap bulan, pasti ada lelongan untuk unit di sini. Aku tak mampu advice client beli pada harga tinggi, disebabkan kita mahukan pulangan yang berpatutan atas pelaburan yang kita buat. Client aku, kebanyakannya pelabur hartanah seperti aku. Lain cerita kalau membida untuk duduk sendiri. Dapat harga below 10-20% market value pun dah cukup baik. Kalau nilai pulangan below 10%, aku rasa ada baiknya kita terus menyimpan di asb.

Untuk menjadikan hartanah lelongan niche market semula, agak sukar, sebab kebanyakan orang telah mengetahuinya. Tapi, sekiranya langkah Bank Negara menetapkan margin of finance pada 80%, terdapat kemungkinan yang pelaburan hartanah boleh menjadi niche market semula. Tak semua orang, buat masa ini, mampu untuk fork out 20% untuk di jadikan deposit pembelian rumah. 20% deposit dah macam deposit untuk beli 2 hartanah. Kalau sebelum ini kita boleh beli 4-5 rumah setahun, mungkin bila Bank Negara laksanakan pembaharuan ini, peluang untuk membeli semula pada harga rendah terbuka semula. Ya, aku sokong langkah untuk mengurangkan margin of finance kepada 80% kerana aku seorang pelabur. Aku menggalakkan orang membeli hartanah, kerana aku juga pembeli hartanah. Pada aku, kita akan nampak susah pada permulaan pembelian sahaja, bila kita terpaksa keluarkan 20% deposit. Hal2 yang berlaku selepas itu, aku rasa, dengan apa yang aku buat sekarang, kita boleh dapatkan semula modal permulaan 20% kita tersebut, malahan ada untung lagi. Seperti biasa, rolling2 rolling2.. Kalau dapat beli secara tunai, kemudian cagarkan/buat pinjaman bank pada margin 80%, masih ada untungkan.. (Kalau beli below market value 30-40% la.. hahahaha).

Muka hadapan Utusan Malaysia memaparkan berita ini. Ya, kerajaan masih mengekalkan margin of finance pada kadar 90%. Tapi itu tidak tertakluk pada pembelian hartanah ke 2,3 dan seterusnya. Ada juga kes2 terbaru client Satu Solution tidak dapat margin 90%, disebabkan komitmen yang tinggi, dan juga disebabkan pembelian yang ke 2 dan seterusnya. Ada juga yang tak dapat loan langsung, nasib baik ada standby cash. Langkah terbaik macam tu la.. kalau tidak, hangus deposit. Ada juga tak bernasib baik, tiada standby cash, lalu hangus la deposit.

Apa cerita lepas raya ni? Kita masih dalam mood raya kan? Aku dan Bri dalam perancangan untuk buat TT bergerak dan juga Sambutan Hari Raya dengan aku dan Bri di office kami. Juga perancangan untuk membuka kelas pelaburan hartanah lelong untuk beginner dan novice. Expert tak payah kot.. kalau dah expert nak pergi kelas buat hapa lagi.. hahahah.. Juga sessi permainan Cashflow 101. Kemungkinan besar 1 June Aku dan Bri akan buat TT pertama, mungkin di kawasan office kami, Bandar Sri Permaisuri. Ada orang nak datang tak? Dan esoknya, 2 Oct, Open House Satu Solution pula.. Ok tak?? Seriously, jadual aku padat sampai hujung bulan. Terkejar2 sini sana. Sebab itu nak buat TT dan Open House bulan Oct. Lastly, aku dan Bri tengah cari sumber nak pasang mesin kad kredit, senang nanti client nak beli rumah, swipe je. Lagi bagus kalau dapat yang boleh convert 12-36 months installment. Nak beli rumah? Nak repair rumah? Nak bayar yuran peguam? Nak apa lagi?? Leretkan sahaja kad anda… hahahahah… hohohoho..