Tuesday, September 16, 2008

Refinance or Top up your loan..

Baru2 ni aku baru tau CIMB ada satu produk yang bernama home extra..(berbentuk top up loan) dan since kebanyakan hartanah yang aku ada dan akan ada.. adalah dari jenis lelong.. dan disebabkan juga, aku suka mencari hartanah yang ada gap besar dari buying price dengan market value, at least 20k gap, so.. home extra by CIMB adalah option yang perlu difikirkan secara serius selain refinance option.

Teknik biasa bagi pelabur hartanah untuk mendapatkan pulangan yang besar bagi hartanah mereka, yang dipegang, adalah melalui refinance. Maksud aku, kalau hartanah yang dibeli bertujuan untuk disewakan, dan dipegang untuk tempoh yang lama ( bukan untuk di jual segera), selain daripada kita dapat hasil sewa, kita juga boleh refinancekan untuk dapat hasil yang lebih. Sebagai contoh, bila kita beli sebuah apt low medium cost dari new project berharga 72k, dengan monthly paymnt sebanyak 430.00 selama 30 tahun (lock in period 5 tahun), dan maintenance fee 80.00/month, mungkin kita akan letak 550.00 atau 600.00 untuk sewa bulanan. +cash flow dalam lingkungan rm40-90 sebulan. 5 tahun kemudian, kita anggarkan sewa naik pada tahap 750/month, kita boleh dapat hasil 240.00/month. Tapi apakah nilai 240.00 sebulan sekiranya kita boleh mendapatkan 60k atau bersamaan 250 kali nilai 240.00 tersebut, atau bersamaan 20 tahun hasil positive cash flow sebanyak 240.00 tersebut, dan apa yang lebih baik, 60k tersebut boleh dilaburkan lagi untuk mendapatkan beberapa 60k yang lain untuk meneruskan pencarian the 1st RM1million. Jawapan mudahnya refinance. Itupun sekiranya market value apt low medium cost ini bernilai 130k pada 5 tahun akan datang, hehehheh… sekiranya market value apt ini hanya sekitar 100k, terima sahaja 20-30k hasil refinance tersebut.. ianya masih duit, dan ianya masih jumlah yang besar, disamping masih ada +cash flow.

Apa yang aku cuba bagi tau disini, sekiranya market value apt tersebut 130k pada 5 tahun kemudian, dan kita refinancekan ikut market value, dan bank apprvd loan up to 90% bersamaan 117k, di tolak pada loan amount yang mungkin tinggal lebih kurang 60k selepas 5 tahun, itulah punca 60k yang aku sebutkan diatas, dan berdasarkan loan baru 117k, monthly paymnt baru berserta maintenance fee masih dibawah 750.00 sebulan, bila kita buat cara ni, monthly paymnt kita pada bank dan hasil sewa kita break event, tapi kita ada lebihan tunai selepas 5 tahun. Cara ni boleh diguna pakai untuk semua jenis pembelian rumah, tapi mengambil masa yang lama, disebabkan kita mahu mengelakkan penalty oleh bank atas lock in period, mahu mengumpul reducing principle amount disebabkan oleh pembayaran monthly payment oleh penyewa dan market appreciation apt tersebut (kenaikan nilai hartanah over the years).

Bagi hartanah lelong, sebelum ini kita terpaksa menerima yang loan amount apply adalah up to the buying price, walaupun ada hartanah yang kita dapat, market valuenya lebih tinggi dari buying price yang kita beli dari lelongan. Untuk penyelesaian mudah, kita boleh beli hartanah lelong secara cash, dan bila urusan pindah milik selesai, kita boleh financekan kepada bank pada harga market value. Penyelesaian mudah ini selalunya untuk golongan yang mampu, dan bukan untuk golongan pelabur baru yang masih mengharapkan pinjaman bank. Disebabkan sekarang aku tau cimb ada produk yang bernama home extra, aku tak perlu menunggu tempoh lock in period tamat untuk refinance hartanah aku yang ada gap at least 15k antara buying price dengan market value. Kes pertama aku untuk home extra ni, adalah apt aku yang di beli dari lelongan pada harga 71k, dan nilai market value 90k. cara nya, loan pertama aku adalah 90% from buying price 71k, iaitu 64k. Once loan 64k disburse (dah disburse 3 bulan yang lalu), aku dah boleh apply home extra. 90% dari market value 90k adalah 81k, ditolak pada 1st loan amount, 64k, aku akan dapat 17k dari home extra. Caranya lebih kurang sama macam refi, tapi tak perlu tunggu sampai lock in period habis, kita Cuma perlu servis 2 loan, satu yang bernilai 64k (rm360/month) dan loan yang kedua bernilai 17k (juga untuk tempoh 30 tahun, dengan monthly paymnt dalam lingkungan rm80-90/month). Jadi, total monthly paymnt untuk loan ni, rm440.00, dan aku dapat 17k one shot. Tak payah tunggu hasil sewa 10-20 tahun untuk tunggu 17k ni… dan kalau aku jual apt ni pada harga 90k pun, aku break event jugak, sebab aku dah dapat hasil untung 17k awal2.. tak payah tunggu bank buyer disburse. Kelebihan home extra ni juga, kos guaman untuk loan amount yang rendah, kita tak perlu bayar caj guaman pada nilai 90k, sebaliknya caj guaman pada nilai hartanah 17k sahaja, yang hanya berjumlah RM600-700 sahaja. (kalau base on 90k, dalam lingkungan 3-4k). so.. sebab tu aku kata home extra adalah option yang patut kita fikirkan untuk mendapat hasil segera dari pembelian rumah lelong. Untuk waktu sekarang, aku Cuma tau produk jenis ni ada di cimb, tapi aku juga ada dengar hsbc juga ada produk yang serupa, namanya top up loan atau homesmart. Tapi disebabkan aku belum check dengan hsbc, aku tak dapat nak confirmkan.

Apa yang aku nak buat dengan 17k ? Tambah lagi 2 biji rumah…

9 comments:

MET said...

em..ape ye nak wat dengan 17k..?

bg kan den la.kui2...

good.

tuah said...

fuhh..detail giller...bagus faris.... nnt wa mau buat home extra...tapi rumah 1 pon takde lagik ;)

jeguk said...

home extra...saya mesti pilihhh..
tp CIMB xnakpilih aku..loan aku diorang REJECCTT!!

peruzz said...

ini la ilmu rahsia sifu fariss selama ni.. sifu tak kisah kgsi ilmu ngan bdk2 baru... thanks..sifu..
home extra.. saya mesti pilliihh

saifulbhari said...
This comment has been removed by the author.
scandlebox said...

owhh ni laa home extra y tuah cite tuh.. tq sifu tuah coz kongsi2..

RazzaQ said...

baru aku paham apa itu home extra...thanks bro..

pOkLi said...

aku paling suka ayat ni "pencarian the 1st RM1million"

ja sazni said...

tq for the detail info faridz.. nak apply top-up loan la.. jimat kos legal fees n tak payah byr penalti. terbaekk

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com