Tuesday, April 20, 2010

Pelaburan Hartanah : Apa Teknik Anda?

Dalam kita membeli hartanah untuk tujuan pelaburan, ada beberapa cara yang kita boleh gunapakai untuk mendapatkan keuntungan. Apa yang aku praktikkan sekarang adalah :

1)Beli dan Sewakan
2)Beli dan Sewakan (Standby untuk jual)
3)Beli dan Jual

Ada perbezaan antara ketiga-tiga teknik yang aku gunakan. Kalau bukan perbezaan besar, mungkin perbezaan kecil.

Beli dan Sewakan

Untuk teknik yang pertama ini, modus operandinya adalah untuk simpan hartanah tersebut untuk jangkamasa yang lama. Untuk itu, pastikan mrta maksimum, sama tempoh dengan tempoh pinjaman. Teknik ini digunapakai untuk tujuan menikmati +ve cashflow bulanan, hartanah di simpan untuk tempoh waktu yang panjang untuk kegunaan di hari tua dan disimpan sebagai simpanan pelajaran anak2. Kebiasaannya kita akan buat pinjaman selama 30 tahun. Sebagai contoh, pembeli yang berumur 30 tahun. Memberikan contoh hartanah berharga 80k, bayaran bulanan 400.00 dan kadar sewa 600.00 sebulan, kita ada RM200.00 cashflow bulanan selama 30 tahun, dan pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan 600.00 sebulan. Ini belum diambil kira kadar inflasi, kadar kenaikan sewa tahunan dan lain2 faktor. (Faktor lain, mungkin kita keluarkan duit epf untuk jelaskan baki pinjaman, dan memendekkan tempoh pinjaman dan sebagainya). Maka, jika kita mempunyai 5 buah hartanah yang sama nilai (mungkin.. sebagai kiraan mudah), pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan RM3000.00 sebulan hasil dari 5 buah rumah sewa. Sepanjang tempoh sebelum pinjaman habis di bayar, kita akan menikmati pendapatan sampingan RM1000.00 sebulan. Sekiranya kita memerlukan dana tambahan untuk pembelajaran anak2, kita boleh jualkan hartanah tersebut 15 atau 20 tahun lagi. Semestinya, penalty telah tiada dan hasil yang kita nikmati berbaloi, disebabkan sepanjang tempoh pinjaman, penyewa telah membayarkan ansuran tersebut, di samping kenaikan harga rumah.

Teknik seperti ini, bila kita gabungkan dengan top-up loan atau refinance, hartanah masih dalam pegangan kita, disewakan untuk menikmati cashflow bulanan ataupun mungkin telah menjadi break even, (jangan buat –ve cashflow), mendatangkan duit selepuk, yang boleh digunakan untuk menampah bilangan hartanah, atau untuk di buat jolly katak. Tapi untuk membolehkan kita melakukan top-up loan atau refinance, jumlah tertentu margin antara baki pinjaman dengan market value perlu cukup besar. Setakat 2-3 ribu margin, tak payah buat dulu.. tiada keuntungan, disebabkan terdapat bayaran guaman untuk melakukan top-up atau refinance ini. Sekurang-kurangnya 15k, baru boleh kira berbaloi.

Beli dan Sewakan (standby untuk jual)

Untuk teknik kedua, kita tetap beli untuk disewakan, tetapi bukan untuk tempoh yang lama. Agak2 ada peluang untuk jual, kita jual. Dalam masa yang sama, kita nikmati hasil sewa dahulu. Kita boleh letak tempoh 10 tahun untuk mrta, dan dalam masa 10 tahun tersebut, kita sewakan hartanah tersebut, agak2 ada peluang baik untuk jual, kita jual. Sebenarnya, lebih kurang macam teknik yang pertama, cuma, kita kurangkan tempoh mrta kepada 10 tahun. Kenapa 10 tahun? Sebab sesetengah bank, menetapkan 10 tahun untuk tempoh minima mrta sekiranya kita mahukan kadar pinjaman yang lebih baik. Biasanya perbezaan -0.1% jika mrta diambil bersama pinjaman perumahan. Kalau nak ambil top-up loan/refinance juga boleh. Kita dah dapatkan keuntungan dahulu sebelum menjual hartanah tersebut. Bila hartanah tersebut dijual, kita mungkin tak dapat apa2 keuntungan atau keuntungan kecil, disebabkan kita dah ambil duit dari hasil top-up/refinance. Ini kita boleh kategorikan sebagai strategi jangka sederhana.
Kedua dua teknik diatas, kita gunakan pinjaman bank.

Beli dan Jual.

Teknik terakhir, kita beli pada harga murah, dan kita jualkan ikut harga pasaran. Untuk teknik seperti ini, bagus kalau kita dapat beli secara tunai, untuk menjimatkan kos guaman dan valuation, apatah lagi penalty bank dan interest bank. Tak perlu mrta juga.

Ok.. aku sedang memasuki teknik ini sekarang. Aku cepat bosan dengan sesuatu. Perlukan sesuatu yang baru untuk motivate aku. Bila kitaran hidup aku melakukan benda yang sama setiap hari, aku akan bosan dan mencari sesuatu yang baru. Maka, setelah aku berfikir fikir, aku akan mula melepaskan beberapa hartanah pelaburan aku, dan akan mula mencari hartanah baru. Dari kiraan kasar, setelah aku jualkan beberapa hartanah pelaburan aku, untung kasar, tak sampai satu juta. Aku belum kaya lagi. Tunggu sampai kesemuanya terjual, baru aku kaya sedikit. Suku jutawan. Dan selepas itu, aku nak beli hartanah secara tunai, dan jualnya ikut harga pasaran. Macam best..

Thursday, April 1, 2010

Cerita buka rumah : Satu Keperluan

Listing bulan April dah mula keluar. Boleh di katakan banyak juga yang sedap2 untuk di beli. Aku jarang publish kat blog. Biasa aku shoot by email sahaja, untuk penggemar kawasan2 tertentu. Hari ini aku ke Ehsan dan Bri ke NCM untuk membida bagi pihak client. Semalam petang aku dah check status hartanah, masih available untuk dilelong. Tapi aku tak berapa confident dengan tahap available unitnya. Semenjak aku cuba dapatkan hartanah di Damansara ini untuk client aku, semuanya called off. Tak pernah satu pun berjaya terjual melalui lelong. Itu yang aku hadiri la.. itu pun dah hampir 5-6 kali juga. Lelong jarang, dah masuk lelong, called off pula. Unit ni low cost, tapi market valuenya lebih dari 100k. Untuk hari ini, keputusannya masih sama, called off.. yeehhaaa.. Di NCM pula, tak berapa ramai yang hadir di lelongan Ambank. Sebelum ini ada 3-4 orang yang berminat untuk satu unit di Puchong ini. Harga RP memang murah, 145k sahaja, berbanding market value sekitar 200k. Salah seorangnya E.Farhan yang berminat. Disebabkan isu loan2 sebelum ini perlu diselesaikan dahulu, dia tak jadi nak masuk. Well.. tempat ni tak berapa ramai yang berminat bersungguh-sungguh. Maklumlah.. bukan primary target area mereka. Namun, Brader Nija kita masuk untuk unit ini. Hari tu aku dah pergi usha unit ni. Owner jarang menghuni di sini, secara kebetulan, aku datang weekend, ada orang di rumah. Anaknya sahaja. Dia kata maknya ada rumah lain, takde saper tinggal disini. Dia pun menyewa di tempat lain. Aku tanya, tak kisah ke rumah ni kena lelong, sayang la.. harga RP nya murah. Dia tak kisah katanya.. tapi kalau nak tau lebih lanjut, dia suruh mak nya call aku aje lah. Aku minta no dia/maknya dia tak bagi, jadi.. aku bagi la no aku. Tapi dia tak call pun. Jadi, Brader Nija kita teruskan niatnya membida. Keputusannya, Nija menang. Bri yang masuk bilik lelong, aku dan Palie duduk luar saja. Selesai lelong, lepak dulu dengan Bri, Palie dan Ahmad. Cerita2 biasa.. tentang hartanah, buka rumah dll..

Semalam misi untuk buka 2 rumah, hanya satu yang berjaya di buka. Aku dan Bri ke Belimbing Heights dahulu. Aku tak pernah lagi ke Belimbing Heights. First time. Sebelum ini Bri ada cerita tentang management nya yang sangat strict. Sebelum kita nak masuk buka rumah, kena settlekan outstanding balance purchase price dan outstanding maintenance charges. Semuanya telah diselesaikan 1-2 minggu yang lalu. Hari ini kami bawa resit, document yang berkaitan dari pihak lawyer dan bank, dengan harapan boleh buka rumah. Pukul 12.30 tghr kami sampai di pintu masuk utama. Guard tanya nak pergi mana. Kami katakan nak ke management office, nak selesaikan hal rumah yang telah dibeli. Office tutup, lunch hour katanya, pukul satu baru buka semula, katanya. Nak tunggu dalam pun tak boleh. Dia suruh datang kemudian. Ok. Pukul satu kami datang semula. Macam biasa, dia minta lesen/ic untuk ditinggalkan dan dapat pas pelawat. Kemudian dia follow dengan rotan panjang. Haih.. Nak parking di visitors parking, ada gated area lain. Pak guard di situ kena walkie talkie dulu dengan guard untuk dapatkan kebenaran. Haih lagi.. kemudian lepas parking.. pak guard bawa rotan dah tunggu di depan, nak bawa kami ke office. Masuk office, dia biar kami sembang2 dengan management office officer, sampai officer kata ok, pak guard boleh pergi.. baru lah dia pergi. Dia nak pastikan kami betul2 ke office. Ingatkan dah boleh buka rumah disebabkan kami dah bawa semua dokumen berkaitan, rupanya tak dapat lagi. Katanya, pihak Sales and Management (Di HQ) belum keluarkan satu surat kepada management office untuk memberi kebenaran kepada pemilik memasuki rumah, walaupun kesemua tunggakan telah dijelaskan. Itu procedure mereka. Kesimpulannya, tak boleh masuk lagi.. Kemudian kami ke Nuri Court di Pandan, Unit yang Farid Adam beli 2 minggu sudah. Tiada masalah besar,semuanya selesai walaupun ambil masa sikit untuk buka tombol. Macha Bri ada, apadehal.. semua boleh settle.. heheh Rumah memang dah lama ditinggalkan, agak berhabuk. Api dan air tiada. Kami tak lama di situ, sebab hari pun dah petang. Lepas tukar tombol, ambil gambar sikit, kami pun balik.

Nota dari aku, kenapa aku suka sangat buka rumah lepas menang auction? (Semestinya, rumah kosong, bukan rumah ada orang. Adalah satu dua kes terbuka rumah yang ada orang, tapi itupun akibat salah faham.) Ada beberapa perkara penting yang kita kena ambil tahu. Kita sedia maklum, rumah lelong, kebiasaannya kita tak dapat nak tengok dalamannya. Kalau boleh, kalau rumah kosong, cuba juga untuk masuk dan tengok keadaan rumah, atas sebab:

1)Penilaian awal.
Kalau kita tak dapat nak masuk unit sebelum lelongan, cuba untuk masuk lepas kita menang. Kita perlu tahu keadaan dalaman rumah. Penilaian perlu dibuat. Kita dah ambil risiko dengan membeli tanpa tengok dalaman, jangan tambahkan risiko lagi dengan menyelesaikan kesemua urusan, loan dah disburse, kemudian bila masuk rumah, hancur. A good case study, masa Pak Pandir aka Izwan beli satu unit di Ulu Kelang. 7 orag membida, dari 77k naik kepada 96k. Lepas menang auction, terus buka rumah beberapa hari kemudian. Rupanya kebocoran yang teruk. Kos repair berbelas ribu. Itupun tak menjamin keadaan akan kekal baik, disebabkan tangki air jenis swimming pool di atas rumah, mungkin boleh bocor lagi di mana2. Keputusan Pak Pandir, let go rumah, hangus deposit hampir 5k daripada menanggung biawak hidup selamanya. Bila terjadi kes macam ni, kita boleh buat keputusan untuk back off dari teruskan pembelian, daripada kita meneruskan dokumentasi pinjaman bank, lawyer, yang kesemuanya melibatkan kos.

2)Tindakan lanjut.
Kalau kita dapat buka dan tengok rumah yang telah dimenangi, kita dapat anggar, nilai dan buat pelan tindakan selanjutnya. Sekadar memberi beberapa contoh, kalau ada mayat dalam peti sejuk, kita boleh panggil pihak polis dan selesaikan kes cepat, supaya bila ngam2 bank disburse 3-4 bulan kemudian, kita dah boleh repair rumah, cuci dan tinggal/sewakan terus. Kalau fully furnish, kita boleh lock rumah dan biarkan as is basis. Kita nak protect interest kita juga atas rumah tu. Kita tak nak orang lain apa2 kan rumah tersebut. Secara mudahnya, aku boleh katakan, aku buka rumah ni, sebab nak tukar kunci dan taknak orang lain mencuri atau sebagainya. Kadang2 ada pihak management yang tak bagi kita buka rumah tersebut, tapi takkan sebelum kita beli ada grill, ada pintu, ada lampu dll.. tapi 2-3 bulan kemudian, habis pintu takde, grill kena cabut, lampu kipas kena tanggal dll. Kes benar, memang ada owner lama yang tanggalkan kesemua pintu (akupun tak tau dia nak buat apa dengan ketujuh-tujuh pintu tersebut, termasuk pintu depan), Cabut kesemua grill dan kemudian offer semula jualkan grill2 tersebut pada harga diskaun, dengan siap pasang, dan selalu owner cabut balik semua lampu dan kipas, biarkan rumah togel. Kita taknak kerana dendam owner lama dengan bank yang melelong, rumah jadi mangsa dengan dirosakkan, lubang tandas disimenkan dll..

3) Untuk repair dan sewakan terus!!
Part ni semua orang suka. Kalau rumah dah memang kosong.. takde orang tinggal. Api air masih ada.. repair apa yang patut, cuci kasi bersih, iklankan untuk sewa terus. 3-4 bulan lagi nak bayar monthly payment, tapi duit sewa dah makan dulu. Woohhooo... Ramai pernah alami situasi ini. Aku sendiri pun, tengah sibuk buka rumah, orang tanya berminat untuk sewa.. Itu rezeki masing2.

Kesimpulannya, kalau kau tanya aku boleh ke buka rumah sebelum semuanya selesai? Kena bolehkan jugak. Kalau macam situasi Belimbing Heights ni, Pak Guard follow bawak rotan, memang tak boleh la.. Nak kena sebat?? Hahahah.. Tapi memang penting untuk kita tengok dalaman rumah yang kita dah beli tersebut.

Home Loan Calculator

Loan Calculator
Free loan calculator by Bankrate.com