Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Beli Rumah Cash Baru Ada Untung?

Article seorang CFP yang di tag dan dan dishare oleh ribuan netizen sebenarnya banyak kekurangan fakta dan cara pengiraan. 

Dari maklumat yang di berikan, 

@Loan amount RM270k

@Interest rate 4.5% pa

@Bayaran bulanan RM1310.71 sebulan

@Total pembayaran kepada bank selepas 7 tahun RM110.099.64

@Baki pinjaman sekarang RM261,691.79

@Dikatakan interest 4.5%pa untuk 30 tahun adalah 135% interest total

@ Setelah 7 tahun bayar, dikatakan baki hanya turun 9k sahaja.

@ Mengharapkan kenaikan harga hartanah pada kadar 12% setahun.

Dan saya anggarkan pembeliannya bernilai sekitar RM385k, berdasarkan pinjamannya bernilai RM270k, kena bayar deposit,  stamp duty, lawyer fee dan lain2 berjumlah RM160k.

Ok, ulasan saya.

Pelaburan hartanah adalah bentuk pelaburan DIY yang memerlukan pengiraan khusus. Terdapat banyak risiko jika kita tidak melakukan due diligence dan homework sendiri, dengan hanya mengharapkan data2 dari sifu2 hartanah, agent hartanah, banker, jiran dan lain2 sumber. Well, of course kita tak boleh harapkan jiran yang selalu ketuk pintu rumah kita untuk bagi semua information.

Pembelian hartanah untuk pelaburan yang paling tepat adalah berdasarkan beli sekarang, terus ada margin keuntungan. Sebagai contoh, beli pada harga RM385k, dan transaksi jualan dan asking price mungkin berada pada angka sekitar 480k plus minus. Pengiraan margin keuntungan adalah berdasarkan berapa tahap keuntungan yang kita selesa terima, setelah di tolak kos2 hangus asal pelaburan seperti yuran guaman, valuation fee, dan lain2 kos hangus. Kos deposit tak termasuk dalam kos hangus kerana ianya sebahagian dari harga rumah. Kos renovation, adalah sebahagian usaha menaikkan value rumah. Kita juga tidak boleh bergantung pada future market seperti contoh, beli RM385k, 5 tahun lagi naik jadi RM500k, atau beli sekarang, nanti LRT siap naik jadi RM600k dan seumpanya. 

Positive atau negative nya cash flow sesebuah hartanah, asalkan margin keuntungan ada, walaupun negative cashflow nya masih dalam acceptable range, ianya tetap boleh menjana keuntungan.  Sebagai contoh negative cashflow, unit RM385k ini hanya dapat di sewakan pada nilai RM1k setiap bulan, ianya tetap dalam accetable range. Kenapa? Kerana nilai RM1k ini adalah nilai interest untuk bulan yang pertama kita mula bayar pinjaman. 

Begini kiraannya,

RM270k x 4.5%pa = RM12,150.00

Dibahagi 12 bulan, bersamaan RM1012.50. 

Ini ialah nilai interest yang dibayar untuk bulan yang pertama. Bermaksud, RM287.50 adalah pembayaran prinsipal untul bulan yang yang pertama. Bulan yang kedua, permulaan bakinya menjadi RM269,712.50. Dari masa ke semasa, bulan ke bulan, tahun ke tahun, baki prinsipal nya menurun, lebih banyak yang mula di bayar kepada prinsipal, lebih sedikit yang di bayar kepada interest. That's how housing loan works.

Jadi, pada sesetengah orang, asalkan sewa dapat cover pembayaran interest, itu sudah cukup baik, kerana keuntungan berdasarkan harga beli vs harga jual masih on track.  

Baki pinjaman yang terpapar pada online banking pula, bukanlah baki sebenar sekiranya kita buat pembayaran  penuh. Ianyanya hanyalah baki yang dikira berdasarkan track pembayaran selama 37 tahun. Kalau kita ikut plan pembayaran selama 37 tahun, itulah cara menunjukkan bakinya, sebab ianya sudah termasuk kadar faedah selama 37 tahun. Kalau, kita jual atau kita nak bayar full in cash, kita minta redemption statement. Sama kes, kalau kita nak bayar full pinjaman kereta dan pinjaman peribadi. Kita akan minta redemption statement. Dan pihak bank akan bagi baki yang sebenar sehingga tarikh tertentu, setelah di tolak future kadar faedah dan rebate2 nya. 

Pelaburan hartanah memang bukan untuk semua orang. Hanya kerana kita ada duit, tak semestinya kita boleh buat untung. Janalah keuntungan mengikut risiko yang boleh kita tolak ansur dengan pengiraan kita. Kalau 160k di rasakan lebih untung masuk asb, masuk saham, masuk UT, tabung haji atau fixed deposit, go for it. Itu lebih selamat. Hanya kerana kita tak tahu kira, kita salah kira, kita kurang bertanya, kita malu bertanya, kita salahkan sistem perbankan dan kita ajak ramai2 jauhkan sistem itu. Jangan macam tu. Kalau ramai orang boleh menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank, kenapa kita tidak? Jangan jadikan kita golongan  yang tidak menjana keuntungan dari pelaburan hartanah melalui pinjaman bank. Akhir kata, untuk menjawab soalan pada tajuk ini, beli rumah secara cash itu memang ada untung, tapi majoriti kita tidak mempunyai kekuatan dari sudut itu. Jadi, kita gunakan bank sebagai leverage untuk menghasilkan keuntungan. Bank dan kita sama2 dapat untung.

Terima kasih.

Salam pinjaman bank itu bagus dari saya.

* Gambar yang saya kepilkan inj, adalah contoh beli dan terus ada margin keuntungan nyata. Bukan future keuntungan.

* Share jika bermanfaat.