Risiko2 Pembelian Rumah Lelong.

Hari ini aku ke lelongan MBSB untuk membida unit TBR. Surprisingly, unit RP 110k pun masih mempunyai pembida. Client aku tewas. Last price bid at 120k. Ada 2 pembida sahaja. Last price aku angkat pada 116k sahaja. Sekali bidaan bernilai 2k. The other bidder angkat pada 118k, dan dia angkat lagi sekali untuk 120k.. dan aku pun tak faham kenapa auctioneer kira 2 kali.. dan tiada bantahan pula dari pihak pembida.. dia tengah excited menang TBR at 120k kot.. layankan sahaja..

Beberapa bulan kebelakangan ini, terlalu banyak rumah2 yang di lelong… peningkatan untuk memiliki rumah2 lelong juga meningkat dengan mendadak. Awareness dari blog/forum hartanah dan mungkin juga dari akhbar harian berjaya menarik perhatian pembeli. Sama ada pelabur yang mengikuti perkembangan melalui internet dari blog, forum atau listing2 lelong.. atau dari pembeli yang membaca akhbar harian, yang hampir setiap hari memaparkan iklan rumah lelong bermuka2 surat.. Pembaca blog Pie dah memang tinggi dari dulu.. dan sekarang terdapat peningkatan mendadak untuk blog aku pula.. Alhamdulillah..

Tetapi.. trend pembelian2 terkini tidak menunjukkan mereka membeli pada harga yang sepatutnya. All the hassle yang dilalui untuk mendapatkan rumah lelong, akhirnya dapat pada harga market price, atau dalam banyak kes2 terbaru.. pembelian melebihi market price dan pembeli terpaksa top up amount untuk meneruskan pembelian atau berhadapan risiko tidak dapat meneruskan pembelian dan akhirnya wang deposit hangus.. rumah terlelong semula. Sampai bila nak belajar? Adakah pelabur2 telah membuat kiraan teliti tentang kos2 yang bakal terlibat?

Aku highlightkan semula apa kos2 yang terlibat dan risiko2 yang bakal berlaku dalam pembelian rumah lelong. Belajar dari kesilapan orang lain.. jangan ulangi. Kalau nak ulangi juga.. bersedialah untuk mengorban dan menghanguskan deposit masing2.

1)Deposit 10%. Walaupun sesetengah bank hanya memerlukan 5% deposit, tapi untuk kelayakan pinjaman, margin yang bank boleh berikan untuk hartanah lelong hanyalah 90%. Pada akhirnya pembeli tetap kena bayar balance 5% tersebut. Kes2 tertentu, boleh dapat margin 95%.. jarang berlaku.

2) Lawyer fee. Anggaran kasar 5% dari harga rumah. Lawyer fee melibatkan 2 bahagian. Jika kita buat pinjaman dengan bank, Loan Agreement antara pihak pembeli dan pihak bank perlu disediakan. Anggaran part ini ialah 2.5% dari harga rumah. Sekiranya bank menawarkan Zero Entry Cost, part ini akan di tanggung oleh pihak bank. Part ini juga boleh diserapkan ke dalam loan, melalui portion MRTA yang tidak digunakan secara keseluruhan. Portion MRTA ialah 5% dari jumlah loan amount. 2nd part ialah urusan pindah milik nama, dalam anggaran 2.5% juga dari harga rumah. Part ini tidak di tanggung oleh pihak bank. Kena sediakan duit secukupnya. Aku dan lawyer aku tak tahu kalau ada 3rd part/agreement untuk pembelian rumah lelong. Kalau ada tolong highlight pada aku dan lawyer2 aku. Hahahah.. Ada orang terasa?? Pembelian rumah lelong tidak memerlukan SnP. Kontrak Lelongan ialah kontrak yang sah untuk tujuan loan. Untuk mengesahkan pemilikan rumah, kontrak lelongan tidak sah. Perlukan Surat ikatan hakmilik (sekiranya berstatus master title) atau geran (sekiranya title telah dikeluarkan).

3)Kos baik pulih rumah. Pembelian rumah lelong adakalanya calculated risk, adakalanya uncalculated. Kalau kita boleh masuk rumah tersebut, kita boleh anggarkan apa yang perlu dibaiki. Sekiranya tidak, kita hanya boleh buat anggaran kasar.. Aku bernasib baik, dalam kebanyakan kes rumah2 aku, kos yang dikeluarkan amat minimum. Dalam lingkungan 2k sahaja. Ada rakan2 kita yang kena belanjakan lebih kurang 5k untuk wiring, grill, tiles, leaking, cat dan lain2 kos berkaitan..

4)Miscellaneous cost. Tukar nama untuk bill TNB, Syabas, kos pemasangan/penyambungan meter air, kos wiring inspection untuk rumah yang dah lama kena tinggal dan meter elektrik telah tiada.. kos menghalau/mengeluarkan penyewa/penghuni/pemilik lama, kos membayar monthly payment tapi rumah belum dapat hasil sewa atau penghuni masih belum mahu keluar.. penalty interest yang dikenakan oleh pihak bank untuk extension sekiranya tempoh completion tidak dapat dipenuhi. Ada bank yang boleh accept monthly extension, ada bank yang tetapkan 3 bulan terus, ada juga yang tetapkan untuk 6 bulan terus.. dan extension penalty interest juga melibatkan ribu-riban.. bergantung pada nilai hartanah. Kes yang aku selalu kena, 2-3k, sebab hartanah aku bernilai sekitar 80k sahaja. Kos maintenance charges yang tidak ditanggung oleh pihak bank.. dan juga kos maintenance charges yang perlu kita keluarkan dahulu sebelum bank reimburse balik kemudian (mungkin ambil masa setahun.. atau 6 bulan..)

Jadi.. kalau semua kos telah diambil kira.. dan fund mencukupi.. kita boleh teruskan niat membeli. Tapi.. ada lagi risiko2 yang bakal menanti..

1) Walaupun loan dah approved, kalau lawyer tak buat kerja dengan baik, rumah boleh terlelong semula. Bersedia untuk rumah di lelong semula sekiranya perkara2 yang tidak di sangka berlaku. Aku pernah berhadapan dengan situasi ini, dan aku kerugian 7.3k deposit aku. Dan aku masuk bidding semula unit tersebut.. dan aku menang semula pada harga 80k. Kena bayar 8k.. Walau aku salahkan lawyer sekalipun.. apa yang lawyer tu boleh buat akhirnya? Takde pape.. Jadi, kalau kena pada anda.. bersedia untuk hilang wang deposit.

2) Apa jadi kalau loan tak approved? Jawapannya.. rumah akan terlelong semula.. atau bersedia untuk membayar tunai untuk rumah tersebut. Sila buat kira2 secukupnya sebelum membeli. Setiap komitmen yang ada dengan bank.. perlu di kira. Kebiasaannya, kita hanya ambil kira loan rumah, kereta, kad kredit, personal loan.. ambil kira juga asb loan, od facility, penjamin (untuk loan kereta mungkin..). Kalau perlu, buat semakan di bank negara untuk record ccris terkini. Jangan buat kira2 sendiri tanpa ambil kira method yang bank gunakan untuk pengiraan komitmen kita. Lain bank, lain cara kira dan lain jumlah komitmen yang ditetapkan. Loan application terbaru juga perlu diambil kira dan dimasukkan sekali untuk pengiraan komitmen. Kalau main hentam.. bila loan tak lepas.. salahkan diri sendiri. Apa yang aku sampaikan dalam blog aku, aku expect pembaca akan buat kaji selidik untuk digunakan dan disesuaikan dengan keadaan kewangan masing2. Kalau belum mampu sekarang.. disebabkan komitmen yang tinggi, uruskan kewangan dahulu untuk buang komitmen2 yang besar supaya di lain masa, kita boleh buat loan semula.

3) Kadang2 sesuatu benda berada di luar kawalan. Aku ada dengar kes2 terbaru bilamana sejak online stamping digunakan oleh pihak LHDN, berlaku kelewatan dalam urusan, sedangkan kes rumah2 lelong memerlukan masa yang singkat untuk diselesaikan. Ada kes2 terbaru, bank tak bagi extension bila loan tak lepas. Walaupun kes aku boleh lepas, tapi bila kena pada orang lain, tak lepas pula.. Aku treat kes orang lain, sama macam kes aku. Takde beza. Kalau boleh semua aku nak buat cepat.. kalau boleh semua aku nak kasi settle.. Sila risau sekarang.. Hahahahah..

Aku memang nak buat pembaca aku risau, sebab aku tengok semua orang macam rileks je beli rumah banyak2… Aku boleh advice apa yang aku tahu.. dan apa yang telah aku lalui melalui pengalaman.. tapi.. setiap hari.. akan terdapat kes2 terbaru yang aku belum lalui. Aku tak rasa pengalaman aku cukup hebat dan aku tahu semua.. jadi.. pelabur dan pembeli perlu ambil tahu juga apa2 proses yang berkaitan, supaya proses pembelian hartanah berjalan lancar.. Apapun.. dalam kebanyakan hal.. kita perlu bersedia untuk menerima kehadiran risiko2 ini.. dan bersedia untuk kehilangan deposit kita. Satu deposit hilang.. takkan nak give up kot?? Aku tak give up pun..

Lawatan ke rumah Uncle Dodi..

Selesai acara lelongan tadi, sebenarnya aku dapat terus kontrak lelong daripada Mewah Auctioneer. Mereka telah menyiapkan terus kontrak tersebut.. cuma, belum dimatikan stem lagi. Matikan stem kena buat sendiri. Akupun tak kisah, sebab pejabat Mewah Auctioneer terletak di Rawang. Kalau aku nak collect kontrak di Rawang pun agak leceh. Uncle Dodi agak teruja untuk melihat unit yang baru di menangi.. lantas, selepas selesai lepak di Pelita, kami cargass ke lokasi hartanah tersebut. Tak jauh pun dari KLCC. Turut follow selain Uncle Dodi dan aku ialah Tuanbri dan Wan Azmi, manakala Wida dan adiknya turut join sesampai kami di sana. Konon2 sessi buka rumah ramai2.. Dengan siap semua peralatan untuk buka rumah, kami menuju ke rumah tersebut. Tapi..

Rumah tersebut masih diduduki.. oleh penyewa. Pelajar dari kolej berdekatan. Sebenarnya mereka baru menyewa di situ 2 minggu yang lalu. Mereka tahu, berdasarkan notis lelongan yang diletakkan di hadapan unit dan di sekitar kawasan, yang unit tersebut akan dilelong, tapi owner lama telah memberi jaminan yang owner akan settlekan masalah tersebut dengan pihak bank. Tapi bila kami telah membeli unit tersebut hari ini, mereka nampaknya bersetuju untuk menyewa terus dengan kami. Mereka serumah ni, selain dari pelajar, juga artis underground band metal. Nama kumpulan mereka Espada yang kononnya membawa maksud pedang dalam bahasa Spain. Aku tak tahu bahasa Spain beb.. Kalau nak tengok gambar2 yang lebih banyak.. nantikan gambar dari Uncle Dodi.

Selain melihat unit tersebut, kami beramai2 ke pejabat pengurusan yang buka pada hari Sabtu. Sempat check maintenance dan lain2 hal berkaitan. Staff di situ sebenarnya menunggu untuk lelongan seterusnya untuk beliau sendiri masuk membida. Nampaknya, hajat tak kesampaian, Uncle Dodi dah masuk dulu.. heheheh..

Balik dari KL.. singgah ke Puchong. Rumah Wakata. Hari ini Wakata cuci rumah sendiri. Aku dan Pie datang untuk pasang kipas dan lampu. Rumah dah bersih. Ada beberapa benda lagi yang perlu di baiki. esok Wakata nak cuci rumahnya yang di Block C pula.. Aku dah flat.. nak tidurrrr... Bulan May mencatatkan kejayaan yang lebih baik dari Bulan April.

* 3 June sehingga 9 June.. aku balik JB. Adik lelaki aku kahwin. Cuti beb.. urusan lelongan akan di uruskan oleh Tuanbri. Kalau ada sesiapa nak register untuk lelongan.. masih boleh email/call/sms aku.

Model SatuSolution @ Work

Kadang2 aku malas nak cerita.. layan gambar sahaja ok!!

OCBC Memory Remains.. Kehidupan di Teruskan.

Semalam adalah hari terakhir aku bekerja sebagai banker. Keputusan yang agak pantas dan drastik pada tahun ini. Tapi itulah aku, suka ambil risiko. Hidup perlukan cabaran dan risiko untuk berjaya. Itu pendapat aku. Dah hampir 3 tahun aku bersama OCBC dan hampir lapan aku aku kerja sebagai banker. Tiba masa untuk aku move on dan teruskan bidang yang aku minat, hartanah. Terima kasih pada semua kawan2 yang membantu aku selama ini. Keputusan yang aku buat memang ada kena mengena dengan kawan2 semua. Siri perbincangan aku dengan Pie, Juruukur, Bri dan Team manager aku di OCBC mempengaruhi 10% keputusan yang membuatkan aku nekad untuk berhenti apatah lagi aku dah register sebagai Real Estate Negotiator dan aku nampak peluang yang ada. Lagi 90% keputusan aku sendiri, sebab aku tak nak salakan orang lain kalau aku gagal. Kita yang tentukan hala tuju hidup kita.

Memang sayang aku nak tinggalkan OCBC, tapi kehidupan perlu diteruskan, kemajuan perlu dicapai. Kita tak boleh sentiasa berada dalam zon selesa untuk berjaya. Aku bermula dalam bidang hartanah sejak aku bekerja di OCBC. Apa yang aku ceritakan dalam blog aku ini tentang teknik cari modal, teknik beli hartanah, semua tu hanya selepas aku bekerja di OCBC. Memang banyak jasa OCBC pada aku dari segi gaji dan masa untuk aku belajar tentang hartanah. Aku bermula dalam bidang hartanah dengan carian2 internet untuk pembelian rumah baru dan subsale, kemudian aku jumpa peluang2 hartanah lelong, aku beranikan diri untuk membeli, kemudian aku jumpa Bicara Jutawan dan mula berkawan dengan pelabur2 hartanah yang lain. Langkah semakin laju dan kini network kita pun makin berkembang. Teruskan dengan pelaburan kita. Apa ilmu yang aku ada, insyaAllah aku akan kongsikan. Walaupun aku dah ada company, tapi aku tetap sama. Apa yang penting, jujur, bermaklumat, kerja yang pantas dan cekap, aku yakin aku boleh berkembang.

Sibuk tetap sibuk. Walaupun aku kerja sendiri sekarang, banyak que job yang aku kena selesaikan. Ramai yang menaruh harapan pada Satu Solution untuk realisasikan impian pelaburan hartanah mereka. Ya, aku akan usahakan.

*Din malu2 muka nak masuk blog.

*Dalam batch aku, aku sorang je Officer yang tinggal, yang lain semua Team Manager. Semalam gi lunch dengan Team Managers aku je. Mugin, Rueben and Fix.. jumpa lagi.

Fikirkan..

Semalam hari aku untuk spend dengan family. Asyik kerja je.. mana boleh. Itupun keluar lambat, aku settlekan hal kerja dulu. Tujuan utama keluar adalah membeli stroller untuk Yasmine. Umur Yasmine dah 2 bulan setengah. Kalau nak jalan2, senang sikit kalau pakai stroller. Boleh bagi dia tidur dalam stroller. Aku pilih stroller warna merah, brand sweet cherry. Nama model dia matador jogger. Harga RM279.00 sahaja. Mahal gak ni. Kalau nak ikutkan yang cantik lagi, aku nak ambik yang harga RM439.00, tapi takpe, cukup la yang matador jogger ni. Aku swipe credit card aku. Yang bestnya (memang best!!), petang tadi bank call aku bagitau aku tak payah bayar untuk stroller tu, diorang akan creditkan balik amount tu dalam credit card aku. Aku within the spender of the day yang bertuah semalam. Horrey.. selamat duit aku, dapat stroller free. Kalau aku beli yang harga RM439.00 tu kan lagi best. Hehehe..

Apa yang aku nak cerita sebenarnya ialah tentang networking. Korang selalu pergi auction? Selalu kalah masa auction? Emosi dengan kekalahan? Tak mampu nak terima kekalahan dan akhirnya sanggup membida pada harga yang tinggi? Banyak persoalan timbul. Sebab itu kita kena kuatkan network. Supaya kita kenal antara satu sama lain, dan kita tahu siapa yang akan masuk auction unit mana. Kadang2 kita akan lawan sesama kita di acara lelongan. Tujuan kita beli dari lelong, supaya kita dapat below market price, Bukan sebab kita seronok membeli dan akhirnya beli over price. Mungkin korang tak kisah beli over price, yang penting dapat join group pelabur hartanah. Atau mungkin boleh cerita pada kawan2 lain yang ‘aku ada 10 bijik rumah lelong’. Tapi matlamat utama membeli, tak tercapai. Mungkin kena top up loan sebab beli over price, atau mungkin beli ngam2 at market value, dan tidak mendapat pulangan +ve cash flow yang di idamkan.

Orang panggil aku cool bersebab. Salah satunya, aku boleh terima kekalahan demi kekalahan dalam acara lelongan kerana nilai hartanah tidak within my target. Aku tak emosi, aku teruskan dengan hartanah lain. Cuba korang tengok listing hartanah lelong. Banyak. Setakat nak makan sorang setahun 2-3 bijik setahun, aku tak nampak ianya satu masalah yang besar. Yang penting sabar, dan tunggu. Kalau nak beli juga, dan kena lawan dengan orang lain, cuba tengok siapa lawan kita. Cuba nego.

Situasinya, korang boleh bayangkan dalam fikiran, satu apartment bernilai semasa 80k. Reserve price bermula dari 50k sahaja. Peruzz lawan dengan Man. Dua2 hebat, dua2 berbudget tinggi, dua2 tak mahu mengalah. Apa yang berlaku seterusnya? Man menang pada harga 88k, sebab kena cucuk dengan Tuah. Boleh berlakukan? Apa yang berlaku selepas itu pula?

1) Market value hartanah adalah 80k. Man kena top up, kena bayar deposit 16k, loan amount 72k, iaitu 90% dari nilai market value approved.
2) Bank untung sebab dapat jual hartanah pada harga melebihi harga pasaran. Bank dapat menyelesaikan Non Performing Loan. Lebihan tersebut akan dapat pada ex owner. Ex owner akan mengucapkan terima kasih kepada Man, kerana menolong membayarkan hutang rumah, disamping memberikan duit lebih untuk memulakan hidup kembali. Itupun kalau owner berterima kasihlah. Kalau owner duduk situ lepas tu taknak keluar rumah, Man jugak yang kena halau owner.
3) Perbezaan 38k dari reserve price. Walaupun apa yang aku bagi ini contoh, tapi memang ada berlaku dalam situasi sebenar. Apa maksud 38k ni? Walaupun ianya dalam bentuk pinjaman perumahan, di bayar selama 30 tahun, ianya melibatkan 200.00 sebulan selama 30 tahun. Kalau lah kita dapat pada harga 50k, tak perlu membazirkan RM200.00 sebulan itu.

Kesimpulannya, belajarlah kenal mengenal antara kita. Kadangkala (bukan selalu!!) aku tak kisah untuk bagi laluan pada orang lain, dan begitu juga orang lain, kadangkala tak kisah untuk bagi laluan pada aku, dan kadangkala juga, kalau ada yang nak masuk sama degan aku, aku ajak jv dengan dia, untung bersama. Aku bercerita untuk educate korang beli dan dapatkan keuntungan, bukan suruh korang seronok2 membeli. Belajarlah sesuatu. Apapun, itu duit korang, pandai2 lah budget. Jangan ingat aku marah atau aku dengki. Aku tetap cool.

Cash Flow 101 Game To Play..

Aku baru balik lepak dengan Juruukur, collect Cashflow 101 boardgame. Entah bila aku nak main. Masa cuti aku tak sama macam orang lain, takpe akan ku cari masa yang sesuai nak main game ni nanti. Tak sabar... life aku dah makin busy. Kepada sesiapa yang nak membeli cashflow 101 game ini juga, sila dapatkan dari Juruukur. RM350.00 sahaja. Sila collect di Puchong atau masa sesi TT. Ya, RM350.00 sahaja. Kalau korang search harga sebenar di internet, lebih kurang RM700.00++. Sekarang korang boleh dapat separuh harga sahaja. Beli lah, bila dah handal, boleh kita main sama2 bila2 nanti.

Baru aku iklankan Auction Services, sambutan yang di terima memang menggalakkan. Terima kasih kepada mereka yang menyokong servis aku. Nama tak payah sebut la ye.. private and confidential. Ya, aku dah mula agak sibuk nak catch up dengan kerja baru ini. Sebelum ini, buat untuk diri sendiri, sekarang dah sibuk2 nak buatkan untuk orang lain pulak. Standard kena jaga, servis kena bagus, baru dapat repeated customer continuosly. Yang penting, kita kaya bersama!!! Aku harap, kepada sesiapa yang ada pertanyaan tentang servis aku ni, boleh emailkan pada aku atau tuanbri, atau boleh sms pada aku. Aku ni ada kerja full time, masa kerja aku tak boleh angkat phone, harap semua faham.

Pagi tadi aku dah register sebagai Real Estate Negotiator, jadi, kepada sesiapa yang nak masuk membida, aku harap sekurang kurangnya korang boleh ambil pakej register only. Bukan apa, kalau korang pergi bid saja2 tak daftar dengan agent macam aku ni, korang cuma kayakan bank sahaja. Sekurang kurangnya, kalau register dengan aku, kita dah kurangkan modal yang kita keluarkan. Aku tak dapat nak publish complete rate dan servis yang aku tawarkan, kerana ada beberapa isu sensitif, dan juga kadang2 servis ni tailored made. Ada yang tak perlu digunakan, tak payah la aku buat, dan itu boleh mengurangkan kos kepada korang juga. Malam ni aku tak banyak idea nak menulis, mungkin sebab aku penat. Tak cukup tidur ni. Malam ni nak membuta puas2 skit.

*Juruukur suruh aku buat servis buat blog untuk orang lain. Ada ke orang nak? Heheheh.. Mungkin Alhusni akan jadi first customer aku. Blog ayam dia tak siap2 lagi. Setakat ini, aku pandai guna platform blogspot sahaja. Kalau ada sesiapa yang nak buat blog, aku boleh tolong buatkan di masa lapang aku. One time fee RM50.00 sahaja.

Pinjaman untuk bina rumah sendiri.

Petang tadi aku rasa macam nak ke bank update buku asb sambil lepak2 bersama banker. Jadi, aku pun pergi ke CIMB. Pukul 4 baru aku keluar rumah, sampai di cimb dah tutup pulak, ramai sangat orang. Mungkin diorang pun nak update buku juga. Jadi akupun gerak ke RHB pula. RHB pun ramai orang, tapi di counter sahaja, ruang personal banker tiada pelanggan. Akupun lepak dengan banker aku. RHB Puchong ni tutup pukul 6 petang, takde masalah kalau aku pergi lewat pun. First aku mintak tolong dia update buku aku dulu. Done. Adalah sikit dividen untuk aku.. heheh..




Sebenarnya aku nak tau lebih lanjut tentang loan rumah untuk buat rumah di tanah sendiri. Untuk bank RHB, pakej yang terlibat ialah pakej under construction. Contractor akan mintak progress payment dari bank, dan bila duit dah disburse, kita akan mula serve interest berdasarkan jumlah disbursement yang di bayar kepada contractor.

Yang perlu kita ada atau sediakan :

1)Tanah milik kita, dan loan juga atas nama kita. Kalau tanah atas nama bapak kita, kena tukar nama kepada nama kita, dan loan juga atas nama kita. Sediakan geran tanah.

2) Company profile dari contractor. Pihak bank akan review company profile contractor tersebut, sebelum meluluskan pinjaman. Pihak bank akan mengambil kira projek2 contractor terdahulu.

3) Plan rumah dan quotation dari contractor.

4) Dokumen biasa untuk apply loan (ic, slip gaji, bank statement, epf statement dll..)




Aku ingat nak suruh wife aku buat rumah untuk parents dia di Felda tu. Tapi kalau tanah kena tukar nama kepada wife aku, macam leceh la pulak. Takpe, at least aku cari info dulu, kemudian boleh rancang projek. Rate RHB untuk loan amount below 100k adalah BLR-1%.

*minggu depan aku akan daftarkan diri sebagai Real Estate Negotiator. Sila daftar dengan aku sebelum turun auction.

*malam ni turun TT di RJ.