Masalah dengan penghuni

Masalah mengeluarkan penghuni setelah urusan pembelian rumah lelong selesai sememangnya satu tugas berat terutamanya jika melibatkan tuan rumah asal. Mahu atau tidak, jika kita telah meneruskan pembelian, hati kena kering, penyelesaian perlu di cari, penghuni perlu dikeluarkan. Ada pelbagai masalah yang telah di bincangkan sebelum ini. Sekarang, aku sedang berusaha menyelesaikan kes di FD, TM, VM, PV dan AT.

Kes TM dan VM baru mula. Nampak seperti tiada masalah untuk kes VM. Kes VM ni Kak Aida punya. Heheheh.. lepas dia sewakan, penyewa tak call dan tak masukkan sewa dah 5 bulan. 5 bulan duduk free.. bestnya. Penyewa foreigner kulit hitam. Baru petang tadi aku dapat jumpa dia. So far dia nak duduk situ lagi dan akan mula bayar ansur2 untuk bulan2 yang dia tak bayar. Sejauh mana dia akan mula membayar.. mengikut katanya, dia akan bayar 3 bulan sewa sebelum penghujung tahun ini. Dengan tunggakan maintenance hampir mencecah 3k, maintenance office masih tidak potong bekalan air. Bila aku tanyakan bila mereka nak potong air, kata mereka minggu ini.

Kes TM pula, penghuninya adalah tuan rumah. Bekalan air telahpun dipotong, kerana tunggakan maintenance mencecah lebih kurang 7k. Pemotongan telah dilakukan lama dulu. Mungkin juga lebih daripada setahun. Akupun tak tahu macam mana keluarga ini survive. Aku dah berjumpa dengan isteri tuan rumah (sembang kat tingkap je), dan minta tuan rumah menghubungi aku. Masih belum call lagi. Dia bagi alasan tak ingat no talipon suaminya. Masih nak duduk free, mungkin. Loan belum disburse. Masih ada masa.

Kes AT dah berjalan labih kurang 6 bulan. Pemilik baru dah mula bayar installment 2 bulan. Penghuni juga adalah tuan rumah asal. Kalau mengikut persetujuan, dia akan keluar sebelum 1hb Disember, tapi masih memberikan alasan seperti rumah sewa baru ada masalah dan parents sakit. Disebabkan kelewatan dia keluar, aku dah minta dia bayar sewa untuk bulan ini. Sedang menunggu dia masukkan duit sewa dan menunggu bila dia nak keluar.

Kes PV pula, pembeli baru selamat membida pada harga reserve 89k dan rumah memang cantik. Rumah pramugara, seperti yang aku ceritakan sebelum ini. Masalahnya, penghuni yang juga tuan rumah asal, sebenarnya tidak mahu melepaskan unit ini, kalau boleh. Panjang ceritanya yang diceritakan pada aku dalam pertemuan one to one. Di pendekkan cerita, dia masih mahukan rumah tersebut. Dia telah mengkaveatkan unit tersebut atas nama anaknya, dan sekiranya langkah tersebut tidak berjaya menghalang urusan pembelian diteruskan, dia ingin membeli semula dari pemilik baru kemudian dengan menggunakan nama anaknya yang masih belajar di Universiti. Sama ada benar atau tidak, atau valid atau tidak urusan dia mengkaveatkan unit tersebut, akan kita pastikan melalui pihak peguam yang telah memulakan urusan.

Kes FD ada pusing2 sikit. Sebenarnya unit telahpun terlelong dan dibeli oleh seseorang. Menurut cerita pembeli tersebut, dia telah menyewakan unit tersebut sebaik sahaja unit di beli, dan kemudian terdapat masalah dalam proses tukar nama. Unit terlelong semula dan di beli oleh pembeli baru. Sekarang, pembeli baru telah pun menyelesaikan semua urusan, dan loan telah pun selamat disburse. Disebabkan FD menguatkuasakan pemotongan bekalan air untuk unit yang mempunyai tunggakan yang banyak, unit ini telah pun di kosongkan. Tunggakan melibatkan jumlah lebih 5k. Kemudian, sebelum loan disburse, pembeli baru telah menyelesaikan segala tunggakan untuk membolehkan air disambung kembali. Aku dan pembeli baru pun pergilah membuka rumah. Tiba2 ada orang pulak. Entah bila dia tau kita dah sambungkan air, aku pun tak tau. Katanya dia kawan kepada owner lama (owner asal). Lebih kurang satu minggu kemudian, penghuni tidak lagi tinggal di situ, dan menurut katanya, kami boleh collect kunci dari owner asal tersebut. Bila kami hubungi owner asal tersebut, dia pulak yang duduk di situ. Katanya dia nak duduk di situ dan mahu menyewa. Tak boleh. Seboleh-bolehnya kami mahu penghuni keluar supaya kami boleh menyewakan kepada orang lain. Kami bagi tempoh seminggu untuk dia keluar, tapi dia masih berdolak dalik dengan alasan menunggu surat bank dan maintenance untuk dia kosongkan rumah tersebut. No such letter exist. Pihak bank dan maintenance office tidak akan mengeluarkan surat sedemikian. Tempoh satu minggu bakal berakhir beberapa hari lagi. Tadi dia call minta sambung lagi 2 minggu.

Susahkan? Sebab2 yang menjadi susah, aku kena berulang alik ke unit tersebut dengan harapan penghuni ada di rumah. Selalunya mereka susah nak buka pintu walaupun aku tahu mereka ada di rumah. Ya.. seperti, sebelum aku ketuk pintu, ada dengar bunyi TV dan suara kanak2, tiba2 lepas ketuk pintu, suasana jadi senyap. Call?SMS? Jarang mendapat balasan. Itupun kalau ada nombor. Untuk kes2 seperti ini, sebenarnya aku dah mula menjalankan sesuatu. Kita akan mulakan operasi memotong air dan seterusnya memotong bekalan api. Itu langkah2 terakhir sekiranya pemilik masih berdegil dan tidak melayan atau mahu berbincang. Untuk mereka menjadi penyewa, amat2 tidak digalakkan. Sedangkan bayaran bulanan dengan bank yang sepatutnya lebih murah dari kadar sewa pun, mereka tidak dapat jelaskan, malahan tunggakan maintenance juga di biarkan jadi beribu2 (Dalam kes AT mencecah 20k), inikan pula nak suruh mereka menyewa dengan kita? Penat…

*Kami akan mula menjual tikar getah mulai minggu hadapan. Brand Maslino. Boleh collect di office atau boleh dihantar terus ke rumah. Catalogue dan harga akan di keluarkan minggu hadapan.

Macam Mana Suasana Hartanah Sekarang?

Semenjak pengumuman BNM tentang penurunan margin of finance kepada 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya, lebih kurang 3 minggu yang lalu, bagaimana suasana pembelian hartanah sekarang? Sebenarnya masih terlalu awal untuk kita melihat dan mentafsirkan, disebabkan kurangnya kes yang boleh diambil kira, untuk di buat rujukan. Daripada lelongan yang telah dijalankan baru2 ini, tempat2 seperti pangsapuri kos rendah di Cheras masih menunjukkan trend pembelian yang tinggi, di mana pembeli masih sanggup membeli pada harga melebihi 75k untuk sebuah pangsapuri kos rendah, dan terdapat rekod baru di pangsapuri kos rendah di Sunway bila harga belian dari lelong melepasi 70k. Ah.. bila harga di situ melepasi 70k, ianya sesuatu yang tidak berbaloi langsung. Ya.. bayangkan 3 pembeli kami berjaya mendapatkan harga di bawah 45k untuk 2-3 minggu yang lepas, tiba2 masuk minggu ini, harga naik melebihi 70k pula. Untuk kondominium di Cyberjaya, masih terjual pada harga melepasi 200k juga, dari harga rizab bermula dengan 189k. Di kawasan Puchong pula, kita bernasib baik mendapatkan satu hartanah untuk En Azhar Zain pada harga 96k, dengan harga pasaran sekitar 140k.

Ada pelabur yang mengamalkan sikap tunggu dan lihat, ada yang masih gigih mendapatkan hartanah lelong dan ada yang berhenti dahulu untuk tahun ini, untuk mengumpul modal. Pelbagai reaksi berbeza dari para pelabur. Bagi aku? Kalau harga dah sesuai, modal dah ada, tak perlu tunggu lagi, masuk bertarung terus. Situasi sebelum pengumuman BNM dan selepas, tidak banyak berbeza dan merubah pasaran lagi. Esok kita akan cuba lagi membida bagi pihak En Azhar Zain untuk kawasan Puchong juga. Tuah En Azhar Zain setelah mencuba beberapa lelongan, nampaknya lekat di Puchong. Kita tengok esok macam mana.

Cerita Lelong.

Minggu ini masa banyak di habiskan untuk membuka dan membaik pulih rumah2 yang telah di menangi. Juga menyelesaikan isu2 dengan owner lama, penyewa lama dan mencari penyewa baru untuk rumah sewa yang telah tamat kontrak. Sabtu yang lepas kita dah dapat satu unit untuk En Azhar Zain. Harga rizab 95k berbanding harga pasaran 140k. Lebih kurang 4 kali aku tengok unit tersebut. Dengan maintenance office pun aku check 2 kali, untuk kepastian. Aku katakana untuk kepastian, disebabkan unit adalah dalam keadaan bersih dari luar, surat2 di pos box tiada langsung, tunggakan maintenance juga terkini, iaitu tiada tunggakan langsung untuk maintenance fee, manakala bil air adalah minimum iaitu RM6.00 untuk 3 bulan terkini, berbanding belas2 ringgit sebelum2nya. Menurut maintenance office, unit diduduki oleh penyewa, yang bekerja sebagai pramugara, dan lebih kurang satu bulan mereka tidak lagi kelihatan. Mungkin dah pindah, kata orang2 maintenance office. Setiap kali aku pergi juga, walaupun siang hari, petang dan malam, unit tidak berpenghuni. Kemungkinan rumah telah pun kosong, memang tinggi, menurut perkiraan aku. Jadi.. setelah unit dimenangi Sabtu lepas, semalam (Selasa), aku dan En Azhar Zain datang untuk membuka unit. Heheheheh..

Sesampai aku di unit, pintu gril dah terbuka. Hmmm.. sebelum ni aku pergi, grill berkunci walaupun tiada mangga. Aku ketuk pintu bagi salam, tak berjawab, lalu aku pun bukalah pintunya yang berkunci dengan menggunakan teknik Macha Bri yang sebelum2 ini memberikan successful rate 90%. Pintu terbuka dan aku dapati rumah fully furnish.. tiba2 nampak seorang lelaki baru bangun tidur, bangkit dari sofa. Heheheh.. dalam keadaan mamai, dia datang ke arah kami. Lalu aku pun explain la kat mamat ni, tujuan aku buka rumah ni. Nasib baik tak kena marah. Tiada insiden yang tidak dikehendaki berlaku. Misi buka rumah dah berjaya.. heheh.. rumah pun dalam keadaan baik. Penyewa sebenarnya tak tahu rumah telah di iklankan untuk dilelong. Bila dia call owner asal, owner asal kata tak tahupun kena lelong, dan dia akan check dengan bank (heheheh.. tak tau konon.. ). Penyewa sebenarnya dah bagi notis pada owner asal untuk keluar dari unit tersebut hujung bulan December. Jadi, by January unit akan available untuk disewa.

Untuk lelongan esok, rumah yang kita akan masuk membida juga, adalah rumah pramugara. Cuma, ni rumah dia sendiri dan dia masih tinggal di situ. Aku tak berkesempatan jumpa dengan dia lagi, dia tiada di rumah. Kalau menang esok baru pergi semula jumpa dengan dia.

Macam mana nak beli rumah lagi??

70% margin pembiayaan agak tinggi untuk pelabur hartanah meneruskan pembelian hartanah ketiga (yang masih dalam pinjaman bank) dan seterusnya. Aku jangkakan hanya margin 80% yang masih mampu ditanggung oleh kebanyakan orang. Pun begitu, kehidupan perlu diteruskan. Pelaburan perlu di buat. Rumah lelong di tempat yang bagus dengan harga reserve yang bagus, sayang sangat kalau dilepaskan begitu sahaja tanpa melawan. Peluang tak datang selalu. Dah fikirkan how to beat the system? Ya.. aku ada fikirkan beberapa cara. Macam mana tu? Hahahahahah..

Aku cuma dapat fikirkan 2 cara sahaja setakat ini. Itupun untuk mereka yang mahu meminimumkan kos. Kalau pelabur yang boleh keluarkan 30% deposit, tak perlu nak gunapakai cara ini.

1) Cara mudah.

Gunakan nama orang lain untuk pembelian ketiga. Seeloknya, gunalah nama orang terdekat. Suami/Isteri atau adik-beradik. Cuma, kalau kita dah gunakan nama orang lain, aku rasa satu hartanah cukuplah. Nanti dia nak beli untuk diri sendiri lagi satu, masih boleh dapat margin 90%. Tapi, bila dah guna nama orang lain, rasa macam tak sedap nak simpan lama2, baik buat rolling atau flipping.

Cara mudah ini juga, boleh aku katakan boleh digunapakai untuk mereka yang baru ada satu hartanah dalam bentuk pinjaman. Hartanah yang pertama, kita simpan. Hartanah yang kedua, kita beli dan jual. Kemudian kita ulangi proses yang sama. Jadinya, hartanah yang kedua hanya untuk flipping semata2, dalam mempergunakan kemudahan pinjaman 90%. Sampai bila nak buat macam ni? Eeerr.. aku rasa, sampai satu tahap, hasil penjualan yang ke 4 atau 5, kita dah boleh beli cash untuk sebuah hartanah. Dan kemudian kita ulangi lagi teknik flipping, sampai cukup modal untuk membeli sebuah lagi hartanah dalam bentuk tunai. Sampai bila nak macam ni bai?? Hahahah.. sampailah BNM benarkan semula pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya boleh dapat 90% margin semula. Tapi untuk flipping, bukan juga satu perkara yang mudah dari segi masa. Boleh dikatakan makan juga 1 tahun, dari proses pembelian kita sendiri dan kemudian proses menjualnya semula.

2) Cara tak berapa mudah.

Pada aku, cara tak berapa mudah ini, kita tak perlu gunakan nama orang lain. Cuma perlaksanaannya agak memakan masa, dan terdapat faktor2 lain yang perlu diambil kira. Pun begitu, cara kedua ini pun, kita hanya akan mempunyai 2 pegangan hartanah dengan margin of finance 90%. Idea secara kasar aku dah ada, Cuma perlu buat perkiraan dari segi kos dan masa, berapa lama dan kos yang diperlukan untuk pembelian hartanah ketiga dalam bentuk loan dengan margin of finance 90%. Kalau kena caranya, orang yang ada 4-5 hartanah pun masih boleh membeli hartanah seterusnya dengan margin 90%. Tapi.. itulah.. macam aku kata, akan melibatkan kos tertentu dan melibatkan masa. Kalau nak mula dari sekarang, kena lah cepat bertindak. Cara pertama dan kedua sebenarnya boleh dikatakan menggunakan konsep yang sama. Cuma yang berbeza, Cara pertama, kita masih belum cukup kuota 2 hartanah dalam bentuk loan, manakala cara kedua, kita telah melepasi kuota 2 hartanah.

Perlaksanaannya boleh buat sendiri, atau One Solution boleh keluarkan satu pakej baru untuk cater market yang memerlukan servis sebegini. Nanti aku buat sessi brainstorm dengan Bri dulu.

Cerita Lelong

Minggu lepas kita ada menang beberapa unit lagi untuk client. Sebelum perlaksanaan margin 70% oleh BNM. Harga2 yang kita menang juga agak berbaloi dan murah. Macam Farhan yang dapat beli satu unit di Sri kembangan dengan harga 29k dan Wakif yang dapat beli satu unit di Puchong dengan harga 100k. One Solution baru nak start masuk lelong semula hari Jumaat dan sabtu ini.

Sementara itu, minggu lepas juga aku dah settlekan ops buka rumah untuk unit2 yang client dah menang. Juga ops buka untuk unit subsale yang Encik GPS Bergerak (Hanan) beli 2 tahun yang lalu. Ya.. 2 tahun yang lalu dia beli satu unit pangsapuri di Bangsar, dan baru minggu ini dia dapat kunci. Tak semua urusan subsale berjalan lancar dan menemui kesudahan yang baik. Macam unit yang hanan beli ini, lawyer tak benarkan hanan masuk rumah awal, apatah lagi untuk disewakan dalam masa 2 tahun ini, walaupun unit tersebut kosong. 2 tahun yang lalu, masa dia tengok unit tersebut, tak ada banyak benda yang perlu dibaik pulih. Bila Hanan cuba masuk semalam, kuncinya salah, lalu Hanan pun bertindak buka sendiri sahajalah. Setelah 2 tahun unit kosong, rupanya anai2 sudah bersarang dan memakan pintu dan frame pintu. Kos dah bertambah untuk baik pulih semula unit ini. Tapi, dengan kadar sewa sekitar RM800.00 sebulan.. apa de hal kan bro… hahahaha

Rumah lelong bukan lagi niche market

Membeli hartanah melalui acara lelongan bukanlah lagi niche market. Persaingan sekarang sentiasa sengit, walaupun kadangkala terdapat beberapa kes kita bernasib baik dapat harga reserve atau menang pada harga yang rendah. Semakin ramai yang mula membeli hartanah melalui acara lelongan, dan kebanyakannya follow hot area yang sudah diketahui ramai, mengakibatkan harga belian meningkat. Kita tak dapat selalu beli hartanah dibawah 20-30 % market value. Satu factor yang menyumbang kurangnya aku menulis di blog adalah kerana ini. Ingat seronok ke tengok orang beli hartanah mahal2 dah dekat dengan market price? Habis aku nak beli lagi macam mana? Kena follow trend beli harga tinggi? Hahahah.. tak payah.. Sebagai contoh, di Sri Kembangan, apartment yang dahulunya biasa dibeli pada harga di bawah 95k, kini setiap kali lelongan sekurang2nya naik sehingga 105k. Dengan market value sekitar 120k, Padahal setiap bulan, pasti ada lelongan untuk unit di sini. Aku tak mampu advice client beli pada harga tinggi, disebabkan kita mahukan pulangan yang berpatutan atas pelaburan yang kita buat. Client aku, kebanyakannya pelabur hartanah seperti aku. Lain cerita kalau membida untuk duduk sendiri. Dapat harga below 10-20% market value pun dah cukup baik. Kalau nilai pulangan below 10%, aku rasa ada baiknya kita terus menyimpan di asb.

Untuk menjadikan hartanah lelongan niche market semula, agak sukar, sebab kebanyakan orang telah mengetahuinya. Tapi, sekiranya langkah Bank Negara menetapkan margin of finance pada 80%, terdapat kemungkinan yang pelaburan hartanah boleh menjadi niche market semula. Tak semua orang, buat masa ini, mampu untuk fork out 20% untuk di jadikan deposit pembelian rumah. 20% deposit dah macam deposit untuk beli 2 hartanah. Kalau sebelum ini kita boleh beli 4-5 rumah setahun, mungkin bila Bank Negara laksanakan pembaharuan ini, peluang untuk membeli semula pada harga rendah terbuka semula. Ya, aku sokong langkah untuk mengurangkan margin of finance kepada 80% kerana aku seorang pelabur. Aku menggalakkan orang membeli hartanah, kerana aku juga pembeli hartanah. Pada aku, kita akan nampak susah pada permulaan pembelian sahaja, bila kita terpaksa keluarkan 20% deposit. Hal2 yang berlaku selepas itu, aku rasa, dengan apa yang aku buat sekarang, kita boleh dapatkan semula modal permulaan 20% kita tersebut, malahan ada untung lagi. Seperti biasa, rolling2 rolling2.. Kalau dapat beli secara tunai, kemudian cagarkan/buat pinjaman bank pada margin 80%, masih ada untungkan.. (Kalau beli below market value 30-40% la.. hahahaha).

Muka hadapan Utusan Malaysia memaparkan berita ini. Ya, kerajaan masih mengekalkan margin of finance pada kadar 90%. Tapi itu tidak tertakluk pada pembelian hartanah ke 2,3 dan seterusnya. Ada juga kes2 terbaru client Satu Solution tidak dapat margin 90%, disebabkan komitmen yang tinggi, dan juga disebabkan pembelian yang ke 2 dan seterusnya. Ada juga yang tak dapat loan langsung, nasib baik ada standby cash. Langkah terbaik macam tu la.. kalau tidak, hangus deposit. Ada juga tak bernasib baik, tiada standby cash, lalu hangus la deposit.

Apa cerita lepas raya ni? Kita masih dalam mood raya kan? Aku dan Bri dalam perancangan untuk buat TT bergerak dan juga Sambutan Hari Raya dengan aku dan Bri di office kami. Juga perancangan untuk membuka kelas pelaburan hartanah lelong untuk beginner dan novice. Expert tak payah kot.. kalau dah expert nak pergi kelas buat hapa lagi.. hahahah.. Juga sessi permainan Cashflow 101. Kemungkinan besar 1 June Aku dan Bri akan buat TT pertama, mungkin di kawasan office kami, Bandar Sri Permaisuri. Ada orang nak datang tak? Dan esoknya, 2 Oct, Open House Satu Solution pula.. Ok tak?? Seriously, jadual aku padat sampai hujung bulan. Terkejar2 sini sana. Sebab itu nak buat TT dan Open House bulan Oct. Lastly, aku dan Bri tengah cari sumber nak pasang mesin kad kredit, senang nanti client nak beli rumah, swipe je. Lagi bagus kalau dapat yang boleh convert 12-36 months installment. Nak beli rumah? Nak repair rumah? Nak bayar yuran peguam? Nak apa lagi?? Leretkan sahaja kad anda… hahahahah… hohohoho..

The Third, The Bandung and The Next Bandung

Selamat berpuasa semua. Seperti yang kebanyakan korang dah tahu, isteri aku dah selamat melahirkan anak ketiga, yang juga baby girl bulan July yang lepas. Yea.. sekarang aku dah ada team the power puff girls (Kalau lelaki mungkin jadi 3 stooges pulak..). Ketua dia si budak Noura. Anak ketiga ni, aku namakan dia Hannah Elsa Arianna. Suka betul aku namakan anak aku nama panjang2 ni kan.. hahahah.. A few weeks ago, aku ke Bandung dengan family aku, without my wife. Dia dah 37 weeks, tak boleh fly. Jadi, dia terpaksa tinggal, lagipun, waktu aku pergi tu, ada gap 2 weeks sebelum dia due to deliver. Aku ingat sempat la kot aku bershopping2 di Bandung. Hari pertama sampai Bandung, check in dulu di Aston Braga. Aku dapat rate yang bagus, bila aku book di AsiaRooms. Publish rate untuk condotel 3 bedroom adalah rp3.9M atau lebih kurang RM1400.00, aku book di AsiaRooms dapat USD150 per night sahaja, atau dekat2 RM500.00. Lepas check in, makan dulu di restoraan nasi padang sebelah Rumah Mode, kemudian ke Rumah Mode. Rumah Mode ni, menurut ceritanya, destinasi wajib singgah kalau bershopping di Bandung. Lama juga di Rumah Mode ni, sampai dekat nak maghrib. Aku beli baju untuk anak2 aku je. Kemudian balik hotel. Aston Braga ni, yang bagusnya, kat bawah ada shopping complex. Tak banyak kedai, tapi nak makan senang. Panggung wayang pun ada, tapi cerita Indonesia la. Aku try jalan2 sekitar Aston Braga, tak banyak kedai yang buka waktu malam. Banyak kedai tutup. Rokok murah.. 1/3 dari harga rokok kat sini.. heheh. Since takde apa nak buat malam2, balik hotel je la.

Hari kedua, pagi2 dah gerak ke Gunung Tangkuban Perahu. Ramai betul pelancong yang ke Gunung Tangkuban Perahu. Peniaga kecil pun ramai nak jual cenderamata. Aku decide untuk turun ke ke bawah, kawah Domas. Kena pakai satu ranger dengan bayaran rp300k. Penat jugak, walaupun jaraknya cuma lebih kurang 1.2km. Lepak di bawah rendam kaki dalam air panas gunung berapi sambil diurut oleh peniaga kecil yang follow sekali turun sambil nak jual barang, heheh. On the way balik, ikut jalan lain yang lebih landai. Tak penat sangat. Selesai di Gunung Tangkuban Perahu pun dah pukul 2 petang, pergi makan dulu. Di Bandung ni, makanan tak mahal sangat. Walaupun ke restoran yang nampak macam grand, tapi untuk 7-8 orang makan, tak sampai seratus pun. Macam2 makanan boleh didapati, dari restoran minang, sunda, jawa, semua sedap dan tak mahal. Round2 sekitar pergi ke Kampung Daun, petik strawberry, tengok ladang teh, akhirnya balik ke hotel. Sampai di hotel pun dah pukul 8 malam. Gi carik makan kat bawah je lah, pun ada restoran nasi padang. Wife aku call, dia kata petang tadi ada bleeding sikit, tak sedap hati, lalu dia duduk dengan kakak dia di Bandar Tasik Selatan. Akupun tak sedap hati jugak.. pukul 5 pagi wife aku call, katanya dah selamat beranak.. hahahah… kelam kabut aku. Bersalin awal pulak. Alhamdulillah semua ok.. walaupun aku patutnya ada 3 hari lagi nak duduk di Bandung, pagi2 dah ke airport nak beli tiket balik KL. Aku nak booking online tak boleh, jadi terus beli di Airport sahaja. Untuk perbelanjaan balik naik flight aku, Noura n Yasmine kena dekat RM800.00.. hahahah.. dulu booking free seating, sekarang kena bayar RM800.00 pulak. Flight aku petang, jadi, round2 kejap di Pasar Baru dan pergi makan di Restoran Sri Raya, masakan padang. Pukul 3 aku dah lepak airport. Penyudahnya, tak sempat aku nak jalan2 kat Bandung. Tinggallah adik beradik aku dan mak bapak aku terus bershopping di Bandung.

Anak ketiga aku ni orang KL, lahir di HUKM. Dia lahir tak sempat ke labour room pun. Masa pukul 4 pagi tu, wife aku dah rasa nak bersalin, terus biras aku hantar ke HUKM. Masa nak daftar sambil check darah tu la, wife aku bersalin, tak sempat nak ke labour room. Senang betul dia nak keluar. Petang tu wife aku dah boleh keluar, jadi dia tunggu aku di rumah kakak dia je. Since sekarang ni tak banyak lelongan, kejap2 aku balik Sungkai. Sebab aku bosan duduk rumah sorang2, aku bawak Yasmine. Noura malas nak ikut aku, dia suka duduk kampong, panjat pokok, bagi makan ayam, tengok monyet, babi hutan pun ada. Kat belakang rumah mertua aku banyak betul haiwan liar.

Pagi2 buta semalam, tengah aku surfing2, aku masuk website AirAsia, ada promo baru.. hahahah.. last free seating promo aku tak dapat nak booking sebab traffic yang terlalu teruk. Kali ni traffic ok, sebab dia baru upgrade hari tu. Jadi, untuk memuaskan hati aku, aku book lagi sekali ke Bandung tahun depan.. hahahah.. untuk 5 orang.. aku anak beranak je la.. lepas tu pagi2 buta tu aku message kat adik beradik aku, kalau2 diorang nak join lagi. Tahun depan aku ambil hujung bulan July, dekat2 nak puasa tahun depan. Kira shopping raya tahun depan. Pukul 6 pagi, pukul 8 pagi, masih banyak promo seat ke Bandung lagi. Masuk pukul 10 pagi, terus habis, untuk tarikh yang aku nak pergi tu. Family aku masih nak repeat ke Bandung, so, adik aku suggest dia turun ikut Jakarta, dia follow tarikh sama macam aku. Total booking yang aku buat hari ini, 21 orang akan ke Bandung.. hahahah.. dengan family aku, family adik ipar aku, kawan2 adik aku, semua nak ikut sekali, nasib baik seat banyak, walaupun turun ikut Jakarta. Aku ingat nak buat style book seat untuk Hannah, macam aku selalu buat, rupanya dah tak boleh. AirAsia boleh detect, dan akan ada message error masa aku booking, akhirnya terpaksa book as infant, kena RM100.00 pergi balik. Kalau dapat book seat lagi murah..

Cerita lelong?? Ada la 2-3 lelongan yang aku turun bulan July dan awal August, tapi tak membuahkan hasil. Harga yang dibida masih tinggi. Lelongan Mega CIMB yang lepas pun client aku kalah untuk kali yang ke.. 5 ke 6.. tak ingat dah… hhahah.. rilek Asri.. belum ada rezeki.. Minggu depan ada a few unit yang menarik untuk dibida, kita tengok macam mana nanti, Adakah rezeki berpihak kepada client aku..

Yanees Case Study

Aku baca blog Yanees tentang pembelian rumah lelongnya yang pertama dan sedang berusaha menyelesaikan masalahnya. Dulu akupun hadapi pelbagai masalah, dan aku berjaya harunginya. Bukan senang. Masa tu tak banyak kawan yang join bidang hartanah lelong. Masa tu tak banyak case study yang boleh jadi rujukan. Semuanya kena belajar sendiri. Nasib baik ada kawan di kalangan banker dan lawyer yang boleh diharapkan. Kalau tidak, aku pun tak tau nasib aku macam mana. Dalam kita bercita2 untuk menjadi pelabur hartanah, kita perlukan contact2 dari banker, lawyer, valuer dan juga rakan2 agent yang lain malah, kalau ada, kawan2 yang sama minat. Mereka akan jadi tempat rujuk kita kalau berlaku sesuatu masalah. Macam Yanees punya case study, diringkaskan cerita, Yanees beli rumah lelong dengan reserve price 54k dan budget dia 60k. Dia tak pergi sendiri. Agent yang tolong bidkan. Pada hari lelongan, agent cuba call dia untuk try nego dengan pembida lain. Katanya ada 5 pembida lain untuk unit ini. Disebabkan agent inginkan Yanees menang pada harga reserve 54k, dia buat keputusan sendiri untuk keluarkan duit 1500.00 kepada pembida2 lain(kerana handphone Yanees habis battery, tak dapat contact). Masalah lain bermula setelah rumah dimenangi, bila yanees menggunakan contact lawyer dari agent tersebut. Juga masalah2 lain disebabkan agent tidak berterus terang tentang procedure pembelian rumah lelong, seperti vacant possession, pembayaran bil2 tertunggak dll. Ada banyak pengajaran untuk Yanees. Aku harap orang lain pun akan ambil pengajaran juga. Sila ke blog Yanees untuk fahamkan keseluruhan kisah.

Masalah pertama.. Yanees dah setkan limit dia at 60k. Sekiranya agent tidak dapat menghubungi Yanees untuk sessi under table bersama pembida2 lain, agent tidak patut membuat keputusan sendiri dan membayar kepada pembida2 lain. Aku sendiri pun, hanya akan deal dengan pembida2 lain setelah mendapat persetujuan dari client. Kalau client taknak deal, kita akan lawan dan follow budget client. Kalau kalah.. bukan rezeki kita untuk hartanah tersebut. Banyak lagi hartanah2 lain yang akan dilelong. Kita boleh cuba lagi. Kita deal pun sebab harga yang bakal kita perolehi berbaloi. Dah la Yanees kena bayar 1.5k untuk upah agent pergi bidding, 1.5k untuk deal, 2.7k untuk deposit pembelian rumah, ada lagi masalah lain yang Yanees kena tanggung. Upah agent tu subjektif. Rasa2 berbaloi tak upah 1.5k hanya untuk pergi bidding? Dalam kes ini, pihak bank yang melelong adalah Ambank, dan pihak Ambank sendiri membayar komisyen kepada agent (dengan jumlah lebih kurang +- 1k). Satu Solution sendiripun tak sanggup nak caj client 1.5k hanya untuk upah pergi bidding. Kita hanya caj a few hundred ringgit untuk pergi bidding. Dapat cover minyak , tol dan bersuka ria sikit2.. hahaha.. itu dah memadai. Aku taknak caj client mahal. Aku lebih bergantung pada komisyen bank. Total yang kami caj pun, untuk keseluruhan proses, dari survey, bidding, loan docs, lawyer dan lain2 sehingga loan disburse, tak sampai pun 1.5k. Itupun ada yang kata mahal.. depends on your budget. Kalau nak murah, boleh buat sendiri.

Selesai pembelian rumah, kena apply loan dan appoint lawyer. Kita perlu semak dengan pihak bank sama ada lawyer terlibat mahir atau tidak dengan kes lelong. Kalau area Puchong, elakkan Anuar Hong & Ong. Aku lebih selesa menggunakan 2 panel lawyer Satu Solution. Kita tak boleh serahkan tugas kepada lawyer 100% tanpa follow up. Kalau tak difollow up, kemungkinan besar lawyer sendiripun terlupa. Kes berharga 54k bukanlah satu kes yang besar pada pandangan lawyer. Apa yang diorang dapat? Sekitar 2k, sedangkan beban kerja dan kekangan masa untuk rumah lelong, tak kira harga. Kalau kes berharga 540k, dengan kekangan masa dan beban tugas yang sama, mereka dapat lebih kurang 20k. Beza kan? Jadi.. tak mustahil kes kacil2 dianak tirikan. Bila agent bagi contact lawyer mereka pada client, kemungkinan juga ada imbuhan yang agent dapat. Aku pernah ditawarkan komisyen oleh pihak lawyer 20-30% dari keuntungan mereka, tapi aku tolak. Kerja mereka belum terbukti berkesan, dan ada kemungkinan beban tambahan akan dikenakan ke atas client lagi. Kemungkinan lawyer akan mark up service fee mereka untuk cover kos nak bagi imbuhan pada agent? Aku tak tahu.. aku bukan lawyer. Tapi aku pilih 2 firm yang aku pakai sekarang kerana kebolehan mereka menjalankan tugas, dan dilakukan tepat pada masanya, disamping berusaha untuk dapatkan apa yang aku minta. Dalam kes tunggakan2 seperti maintenance dll, bank hanya akan cover maintenance charges, cukai tanah dan cukai taksiran. Bil api, bil air, telekom, indah water tak termasuk, kena selesaikan sendiri. Selalunya, bila dimaksudkan bank akan cover, adalah bermaksud kita bayar dahulu dan claim kemudian. Itu kebiasaanya. Dalam kes2 tertentu, kta berjaya minta pihak bank bayarkan terus. Rujuk POS dan ada ayat yang berakhir dengan ‘out of balance purchase price’. Itu bermaksud, pihak bank pelelong akan menunggu sehingga pihak bank kita (yang memberikan pinjaman), untuk membayar keseluruhan baki harga beli, dan menggunakan duit tersebut, pihak bank pelelong akan membayar tunggakan2 yang terlibat. Itu kebiasaannya. Jadi, kalau boleh, kena sediakan duit secukupnya untuk bayar maintenance fee, kalau perlu.

Bila kita dah appoint lawyer tersebut, dan lawyer tersebut telahpun memulakan kerja mereka, memang susah kita nak tarik balik kes. Lagipun, kita akan kesuntukan masa. Kita cuma ada 90/120 hari untuk pastikan pihak bank kita released baki pembelian. Kalau tak dapat, kena minta extand. Untuk Yanees batalkan pembelian, dia akan hilang deposit 2.7K, upah agent 3k, upah lawyer Xk. Sungguh mahal pengajaran untuk yanees, kalau dia nak batalkan pembelian. Pada aku, baik teruskan pembelian, tapi kena pastikan dengan pihak lawyer yang mereka akan selesaikan sehingga semuanya selesai. Selamat berjaya untuk Yanees.

Cerita minggu ini, aku demam lagi. Minggu depan nakpergi Bandung. Demam2 pun kena kerja. Aku dan Bri ke lelongan CIMB pagi tadi untuk membida 3 unit hot area. 2 di KL Centre dan 1 di Kota Damansara. Aku sampai lebih kurang pukul 10.00 pagi di Hotel istana. Bilik lelongan yang kecil, orang yang ramai. Kata pelelong, mereka terpaksa gunakan Hotel Istana sebagai venue kerana ballroom2 yang lebih besar di hotel lain telah habis ditempah. Aku lebih selesa CIMB buat lelongan di Berjaya Time Square. Berbalik kepada cerita, barisan sungguh panjang untuk sessi pendaftaran. Ramai yang mendaftar untuk Lot 1 dan 2, iaitu lot hot area yang aku nak bida untuk Ridzuan. Jam menghampiri 10.30pagi, pelelong mempercepatkan sessi pendaftaran untuk Lot 1, 2 dan 21 iaitu lot2 yang mempunyai paling ramai pembida. Dengan harga reserve 194k vs market value sekitar 300k, dan 330k vs market value sekitar 400k, memang mengundang ramai pembida. Untuk Lot 1 dan 2 ini, terdapat lebih kurang 20 pembida. Bila lelongan dimulakan, Lot 1 dari reserve 194, harga akhir mati pada 276k. Tewas round 1. Lot 2 dari harga reserve 330k, harga mati pada 424k dimenangi oleh seorang mat saleh. Tewas round 2. Berikutnya, sementara menunggu lot 61, aku lepak2 diluar. Jumpa rakan2 lama dan baru. Bila lot 61 diumumkan, ada labih kurang 15 pembida, dari harga reserve 60k, harga mati pada 89k. Tewas round 3. Hahahah.. tiada rezeki untuk hari ini. Lelongan di NCM yang sepatutnya kami masuk juga, called off. Hanya Izwan yang berjaya memenangi satu unit di Damansara damai pada harga 248k setelah beberapa kali percubaan untuk dapatkan hartanah disana untuk clientnya.

Ok bye.. nak tengok Germany vs Uruguay

Loan untuk flipping?

Separuh masa pertama tahun 2010 dah pun tamat. Masa untuk focus pada separuh masa kedua tahun 2010. 3 hari terakhir bulan June, hanya 2 unit yang berjaya di bida. Isnin yang lepas, aku ke PAH untuk membida satu unit di Ampang. Dengan harga reserve 152k sahaja, berbanding market value sekitar 240k, aku yakin akan ada saingan kuat. Ada a few rakan2 kita yang nak masuk tapi duit ngam2, jadi diorang tak masuk. Aku datang untuk membida bagi pihak Ridzuan. Rupanya ada 15 pembida untuk unit ini. Memang sengit. Pelelong nasihat, kalau nak menang, jangan turunkan tangan.. hahahah.. itulah yang seorang pembida praktikkan. Tak turun langsung tangannya, sampailah harga mati pada 201k. Gila ahh.. Lelongan terakhir yang aku turun, 30 June di NCM. Lelongan sebelah pagi. Unit Apt di Sri Kembangan yang memang hot. Unit yang memang kerap masuk lelong dengan harga reserve sekitar 80-90k, dan setiap bidaan averagely akan ada 4-5 pembida. Dulu memang kita boleh dapat harga below 90k. Bermula tahun ini, setiap kali lelongan, harga boleh cecah lebih 95k. Nak dikatakan berbaloi beli pada harga 95k, memang pada aku tak berbaloi, disebabkan market value sekitar 115k-120k sahaja. Listing bulan July belum banyak lagi yang sedap2 untuk di bida. Hari Sabtu hadapan memang aku akan turun auction lagi, cuma ada 2 tempat yang berlainan. Aku rasa, aku dan Bri akan ke 2 tempat yang berlainan. Pertengahan July, kalau ada lelongan, aku kena handover pada Bri, sebab aku akan bercuti lebih kurang seminggu. Awal Ogos, kalau ada lelongan, pun aku kena handover pada Bri juga, sebab wife aku dijangka bersalin awal bulan Ogos. Dah nak masuk 3 anak aku..

Semakin hari, sebenarnya aku tak boleh jangkakan sambutan sesuatu hartanah semasa lelongan. Kalau tahun 2009 semasa kemuncak loan rumah dengan rate terbaik, semasa lambakan rumah lelong di hot area dengan reserve price murah menggila, persaingan amat2 kuat sehingga hartanah2 lelongan kebanyakannya terjual melebihi harga paasaran. Trend sebegini berterusan sehingga awal tahun 2010. Cuma kini, aku rasakan ramai yang telah mempelajari sesuatu, atau mungkin ramai yang telah berputus asa, aku boleh katakan suasana hartanah lelong kini lebih baik sedikit dari tahun lepas. Walau ada yang masih membida melebihi harga pasaran di tempat2 tertentu, walau ada hartanah yang menjadi tumpuan sehingga 10-15 pembida untuk satu unit, masih ada hartanah2 ditempat hot yang kita sudah berjaya perolehi pada harga reserve atau pada harga yang rendah. Penting bhai.. bagi seorang pelabur hartanah membeli pada harga rendah. Sebab kita bukan nak duduk disitu, dan kita beli untuk menjana keuntungan, baik untuk +ve cash flow atau untuk flipping.

Bercakap pasal flipping, 2-3 post yang lepas aku ada cerita tentang pakej yang sesuai untuk flipping. Disebabkan aku pro CIMB, dimana hampir kesemua loan client aku (malah loan aku sendiri), aku submit ke CIMB, aku banyak tahu tentang pakej2 CIMB. Terbaru (Tak la baru sangat..) dari CIMB, untuk golongan pelabur hartanah yang nak flip, salah satu option yang available adalah pakej investsmart. Kalau kita beli hartanah pada harga rendah, dan matlamat kita adalah untuk jual semula, Investsmart adalah pakej yang tidak mempunyai lock-in period. Cuma kontranya, interest yang dikenakan Blr-1.1 atau Blr-1.2 berbanding pakej biasa Blr-1.5 atau Blr-1.6. Dengan pakej biasa, kita akan dikenakan penalty jika pinjaman diselesaikan dalam tempoh lock-in period. Tapi, minggu lepas , member aku (Asrul) ada bagitau yang lock-in period CIMB sekarang cuma 2 tahun sahaja. Yang itu aku belum sempat semak lagi. Kalau lock-in period 2 tahun pun, bagus juga, tak lama dan rate yang diperolehi juga lebih baik. Semua itu bergantung pada matlamat kita semasa pembelian hartanah. Apa yang kita rancangkan, sama ada untuk hold lama atau untuk flipping, perlu kita tentukan sebelum memilih pakej pinjaman yang bersesuaian. Ada beberapa benda yang kita boleh khususkan bila kita dah tentukan apa tujuan pembelian hartanah tersebut. Pengkhususan tersebut mampu menjimatkan kos, bila kita potong apa2 kos yang tak perlu. Penjimatan dari segi kos mrta, sama ada tak perlu ambil langsung, atau perlu ambil 10 tahun, atau ambil sama tempoh dengan pinjaman perumahan dan juga penjimatan untuk kos penalty, kalau dah memang nak buat flipping, tak perlulah ambil pakej yang ada lock-in period.

*Selamat pengantin baru Timun..

Menang besar punya!!!

Kerja2 auction untuk minggu ini dah pun selesai. Hari ini dan esok tiada auction yang SS akan masuk. Unit2 auction yang kita patut masuk esok, telah pun called off. Sambutan untuk sessi cash flow tidak menggalakkan, maka sessi cash flow terpaksa di tunda atau tidak akan di adakan langsung. Esok tengahari aku nak hadiri kenduri rakan lama, Encik Timun. Dah lama betul aku tak jumpa Encik Timun, semenjak dia bertukar kerja, masuk govt, semenjak itulah aku tak jumpa dia. Rakan lama aka roommate aku di KMS dahulu. Selalu jugak Timun ni jadi bahan gelak ketawa kami, termasuklah bila di UKM, aku sefakulti dengan Timun, Timun tetap jadi bahan. Harap dapat jumpa ramai rakan2 lama.

Hari Rabu yang lepas, SS Cuma masuk satu unit lelongan sahaja. Service Apt di Port Dickson pada harga reserve 55k. Murah, memang murah. Kami jangkakan akan ada saingan. Satu unit hot di Cheras dengan harga reserve 67.5k, kami tak masuk. Walaupun memang selalu kami masuk. Untuk hari ini, kami rasa harga masih tinggi. Bila aku register, beberapa agent bertanya sama ada aku register untuk unit Cheras ini ataupun tidak. Aku katakan tidak. Bila lelongan bermula, unit PD ini, di menangi pada harga reserve, dengan menggunakan teknik Macha Bri. Tahniah pada Abuzar yang menebus kekecewaan tewas unit Shah Alam pada hari Isnin. Untuk hot unit di Cheras tersebut, menurut kata agent, ada 3 registered bidder, dan mereka cuba untuk deal dengan seorang pakcik dengan nilai 3k. Turn out to be, masa lelongan bermula, pakcik tersebut hanya pembida tunggal. Nampaknya pakcik tersebut telah terkena dengan ulat2 di tempat lelong. Banyak yang aku sembangkan dengan pakcik tersebut, dan banyak lagi benda2 lain yang dia dah terkena dengan agent dia. Lepas ni aku dah nasihatkan dia, baik buat sendiri atau minta tolong dengan kami sahaja. Untuk lelongan Public Bank ini, ada certain unit yang bank tak cover apa2 tunggakan, termasuklah unit PD ini. Lepas habis lelongan, hari pun dah petang, aku lepak di office, tunggu Bujal. Bujal yang baru sampai dari Terengganu, nak berjumpa dengan tenant sambil tengok rumah. Lebih kurang pukul 8.30 malam kami ke Penara Bujal, berjumpa dengan tenant. Tiada issue besar, sebab kesemuanya aku dah explain pada tenant sebelum ini. Tuanbri pun join sekali. Kemudian kami ke William, makan2. Aku order Nasi goreng beef cappicionni (lebih kurang aa.. heheh) dengan air soda herb gelas besar. Tuanbri order lamb shank, Bujal yang baru first time pergi William, order Nasi Goreng Ketam dengan Soda Herb gelas besar juga. Penyudahnya, Bujal tak habis makan.. hahah..

Khamis pagi aku ke Jln Duta untuk membida dengan Puan Doc. Disebabkan aku takut bangun lambat, aku tak tidur langsung semalamnya. Balik dari William, sampai rumahpun hampir pukul dua pagi. Layan bola sambil tengok listing, penyudahnya dah nak ke subuh. Pukul 7 pagi dah keluar. Harung jalan jam, pukul 8.45 baru sampai Kompleks Mahkamah. Ada a few unit yang dilelong, agak hot dengan purata 6-7 pembida satu unit. Kami nak bida satu unit di Shah Alam dengan harga reserve 550k. 550k bhai.. menang besar punya.. hahahh.. Sementara nak tunggu pukul 10 lelongan bermula, lepak2, sembang2 dengan agent2 lain. Agent2 lain berusaha untuk deal. Susah nak capai kata sepakat bila pembida ramai. Lebih kurang pukul 10 pagi lelongan bermula. 4 unit yang pertama semuanya mempunyai lebih dari seorang pembida. Bila sampai giliran kami, dia panggil nama pembida aku sorang je.. heheheh.. Aku mintak kebenaran pegawai mahkamah untuk Puan Doc masuk sekali. Kalau ikutkan tak boleh, satu bank draft, cuma sorang je boleh masuk dalam bilik lelong. Tapi sebab pembida tunggal, pegawai mahkamah benarkan. Maka, kami pun diisytiharkan pemenang untuk unit Shah Alam ini. Puan Doc puas hati, aku pun puas hati. Well.. market value unit ini lebih dari 700k… heheh. Untuk lelongan mahkamah, kontrak lelongan akan disiapkan pada hari itu juga. Kontrak ditandatangani bersama peguam dan stamp akan dimatikan terus. Lebih kurang pukul 12.00 tengahari baru selesai. Aku ada satu lagi lelongan pukul 3 nanti di Ehsan.

Penat bhai cerita.. macam ni la bila update sekali sekala.. panjang punya cerita. Sampai di Ehsan pukul 1 tengahari, aku lunch dulu. Mata dah rabak.. lebih dari 24 jam aku tak tidur.. breakfast pagi tadi pun dengan red bull je.. aku lunch makan spaghetti Bolognese kat secret recipe. Sambil2 surfing internet. Pukul 2.30 baru naik Ehsan. Bujal masuk unit di Puchong dengan harga reserve 85k. Target kita tak tinggi mana. Kalau ada rezeki dapatla. Di Ehsan orang tak berapa ramai. Banyak yang bertumpu di NCM dan PAH. Tuanbri sendiri pun ke PAH untuk membida dengan Syukur untuk unit di Kota Damansara. Izwan juga akan membida unit di Puchong ini selain unit DM bagi pihak client. Hasil pertanyaan aku dengan agent2 lain, mereka tak masuk unit di Puchong ini. Kami dah set kan siapa pemenang, atas persetujuan bersama, kalau hanya Bujal dan Izwan yang bertarung. Rupanya bila lelongan bermula, ada 7 pembida. Haih.. payah. Akhirnya harga mati pada 100k, dimenangi client Izwan. Unit DM 40k juga ada 7 pembida, yang dimenangi oleh client Izwan juga pada harga 51k. Selesai lelongan, kami lepak2 di bawah, Tuanbri dan Syukur pun join sekali. Syukur juga tewas bila unit tersebut dari 200k naik kepada 220k. Tiada rezeki kami untuk lelongan sessi petang. Dengan mata rabak aku, ingatkan nak balik rumah membuta 20-30jam.. Hahahah.. Yob pulak ajak aku lepak di Puchong. Kami lepak2 sampai pukul 7.00. Yob baru menang 2 unit di Puchong masa lelongan Mega RHB Sabtu lepas. Sekarang tengah proses nak baiki satu unit. Satu lagi unit, diduduki oleh tuan rumah, yang juga seorang lawyer. Dia hanya akan keluar setelah semua urusan selesai. On the way balik rumah aku, Nampak asap tebal dengan api menjulang marak di sebelah Puchong Permata. Rupanya ada satu rumah kampong sebelah apt Puchong Permata terbakar. Saja aku sibuk2 buat lalu kat situ nak tengok.

Hari ini, Jumaat, aku cuma pergi pejabat lawyer ada urusan sikit, (Urusan kacchhiinggg..!! $$$) dan jumpa client aku, Ridzuan. Perbincangan next projek.. heheheh. Minggu depan, aku start busy semula.. Bulan June belum tamat lagi. Minggu depan kami akan turun lelongan lagi..

Pelaburan Hartanah : Apa Teknik Anda?

Dalam kita membeli hartanah untuk tujuan pelaburan, ada beberapa cara yang kita boleh gunapakai untuk mendapatkan keuntungan. Apa yang aku praktikkan sekarang adalah :

1)Beli dan Sewakan
2)Beli dan Sewakan (Standby untuk jual)
3)Beli dan Jual

Ada perbezaan antara ketiga-tiga teknik yang aku gunakan. Kalau bukan perbezaan besar, mungkin perbezaan kecil.

Beli dan Sewakan

Untuk teknik yang pertama ini, modus operandinya adalah untuk simpan hartanah tersebut untuk jangkamasa yang lama. Untuk itu, pastikan mrta maksimum, sama tempoh dengan tempoh pinjaman. Teknik ini digunapakai untuk tujuan menikmati +ve cashflow bulanan, hartanah di simpan untuk tempoh waktu yang panjang untuk kegunaan di hari tua dan disimpan sebagai simpanan pelajaran anak2. Kebiasaannya kita akan buat pinjaman selama 30 tahun. Sebagai contoh, pembeli yang berumur 30 tahun. Memberikan contoh hartanah berharga 80k, bayaran bulanan 400.00 dan kadar sewa 600.00 sebulan, kita ada RM200.00 cashflow bulanan selama 30 tahun, dan pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan 600.00 sebulan. Ini belum diambil kira kadar inflasi, kadar kenaikan sewa tahunan dan lain2 faktor. (Faktor lain, mungkin kita keluarkan duit epf untuk jelaskan baki pinjaman, dan memendekkan tempoh pinjaman dan sebagainya). Maka, jika kita mempunyai 5 buah hartanah yang sama nilai (mungkin.. sebagai kiraan mudah), pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan RM3000.00 sebulan hasil dari 5 buah rumah sewa. Sepanjang tempoh sebelum pinjaman habis di bayar, kita akan menikmati pendapatan sampingan RM1000.00 sebulan. Sekiranya kita memerlukan dana tambahan untuk pembelajaran anak2, kita boleh jualkan hartanah tersebut 15 atau 20 tahun lagi. Semestinya, penalty telah tiada dan hasil yang kita nikmati berbaloi, disebabkan sepanjang tempoh pinjaman, penyewa telah membayarkan ansuran tersebut, di samping kenaikan harga rumah.

Teknik seperti ini, bila kita gabungkan dengan top-up loan atau refinance, hartanah masih dalam pegangan kita, disewakan untuk menikmati cashflow bulanan ataupun mungkin telah menjadi break even, (jangan buat –ve cashflow), mendatangkan duit selepuk, yang boleh digunakan untuk menampah bilangan hartanah, atau untuk di buat jolly katak. Tapi untuk membolehkan kita melakukan top-up loan atau refinance, jumlah tertentu margin antara baki pinjaman dengan market value perlu cukup besar. Setakat 2-3 ribu margin, tak payah buat dulu.. tiada keuntungan, disebabkan terdapat bayaran guaman untuk melakukan top-up atau refinance ini. Sekurang-kurangnya 15k, baru boleh kira berbaloi.

Beli dan Sewakan (standby untuk jual)

Untuk teknik kedua, kita tetap beli untuk disewakan, tetapi bukan untuk tempoh yang lama. Agak2 ada peluang untuk jual, kita jual. Dalam masa yang sama, kita nikmati hasil sewa dahulu. Kita boleh letak tempoh 10 tahun untuk mrta, dan dalam masa 10 tahun tersebut, kita sewakan hartanah tersebut, agak2 ada peluang baik untuk jual, kita jual. Sebenarnya, lebih kurang macam teknik yang pertama, cuma, kita kurangkan tempoh mrta kepada 10 tahun. Kenapa 10 tahun? Sebab sesetengah bank, menetapkan 10 tahun untuk tempoh minima mrta sekiranya kita mahukan kadar pinjaman yang lebih baik. Biasanya perbezaan -0.1% jika mrta diambil bersama pinjaman perumahan. Kalau nak ambil top-up loan/refinance juga boleh. Kita dah dapatkan keuntungan dahulu sebelum menjual hartanah tersebut. Bila hartanah tersebut dijual, kita mungkin tak dapat apa2 keuntungan atau keuntungan kecil, disebabkan kita dah ambil duit dari hasil top-up/refinance. Ini kita boleh kategorikan sebagai strategi jangka sederhana.

Kedua dua teknik diatas, kita gunakan pinjaman bank.




Beli dan Jual.

Teknik terakhir, kita beli pada harga murah, dan kita jualkan ikut harga pasaran. Untuk teknik seperti ini, bagus kalau kita dapat beli secara tunai, untuk menjimatkan kos guaman dan valuation, apatah lagi penalty bank dan interest bank. Tak perlu mrta juga.

Ok.. aku sedang memasuki teknik ini sekarang. Aku cepat bosan dengan sesuatu. Perlukan sesuatu yang baru untuk motivate aku. Bila kitaran hidup aku melakukan benda yang sama setiap hari, aku akan bosan dan mencari sesuatu yang baru. Maka, setelah aku berfikir fikir, aku akan mula melepaskan beberapa hartanah pelaburan aku, dan akan mula mencari hartanah baru. Dari kiraan kasar, setelah aku jualkan beberapa hartanah pelaburan aku, untung kasar, tak sampai satu juta. Aku belum kaya lagi. Tunggu sampai kesemuanya terjual, baru aku kaya sedikit. Suku jutawan. Dan selepas itu, aku nak beli hartanah secara tunai, dan jualnya ikut harga pasaran. Macam best..

Cerita buka rumah : Satu Keperluan

Listing bulan April dah mula keluar. Boleh di katakan banyak juga yang sedap2 untuk di beli. Aku jarang publish kat blog. Biasa aku shoot by email sahaja, untuk penggemar kawasan2 tertentu. Hari ini aku ke Ehsan dan Bri ke NCM untuk membida bagi pihak client. Semalam petang aku dah check status hartanah, masih available untuk dilelong. Tapi aku tak berapa confident dengan tahap available unitnya. Semenjak aku cuba dapatkan hartanah di Damansara ini untuk client aku, semuanya called off. Tak pernah satu pun berjaya terjual melalui lelong. Itu yang aku hadiri la.. itu pun dah hampir 5-6 kali juga. Lelong jarang, dah masuk lelong, called off pula. Unit ni low cost, tapi market valuenya lebih dari 100k. Untuk hari ini, keputusannya masih sama, called off.. yeehhaaa.. Di NCM pula, tak berapa ramai yang hadir di lelongan Ambank. Sebelum ini ada 3-4 orang yang berminat untuk satu unit di Puchong ini. Harga RP memang murah, 145k sahaja, berbanding market value sekitar 200k. Salah seorangnya E.Farhan yang berminat. Disebabkan isu loan2 sebelum ini perlu diselesaikan dahulu, dia tak jadi nak masuk. Well.. tempat ni tak berapa ramai yang berminat bersungguh-sungguh. Maklumlah.. bukan primary target area mereka. Namun, Brader Nija kita masuk untuk unit ini. Hari tu aku dah pergi usha unit ni. Owner jarang menghuni di sini, secara kebetulan, aku datang weekend, ada orang di rumah. Anaknya sahaja. Dia kata maknya ada rumah lain, takde saper tinggal disini. Dia pun menyewa di tempat lain. Aku tanya, tak kisah ke rumah ni kena lelong, sayang la.. harga RP nya murah. Dia tak kisah katanya.. tapi kalau nak tau lebih lanjut, dia suruh mak nya call aku aje lah. Aku minta no dia/maknya dia tak bagi, jadi.. aku bagi la no aku. Tapi dia tak call pun. Jadi, Brader Nija kita teruskan niatnya membida. Keputusannya, Nija menang. Bri yang masuk bilik lelong, aku dan Palie duduk luar saja. Selesai lelong, lepak dulu dengan Bri, Palie dan Ahmad. Cerita2 biasa.. tentang hartanah, buka rumah dll..

Semalam misi untuk buka 2 rumah, hanya satu yang berjaya di buka. Aku dan Bri ke Belimbing Heights dahulu. Aku tak pernah lagi ke Belimbing Heights. First time. Sebelum ini Bri ada cerita tentang management nya yang sangat strict. Sebelum kita nak masuk buka rumah, kena settlekan outstanding balance purchase price dan outstanding maintenance charges. Semuanya telah diselesaikan 1-2 minggu yang lalu. Hari ini kami bawa resit, document yang berkaitan dari pihak lawyer dan bank, dengan harapan boleh buka rumah. Pukul 12.30 tghr kami sampai di pintu masuk utama. Guard tanya nak pergi mana. Kami katakan nak ke management office, nak selesaikan hal rumah yang telah dibeli. Office tutup, lunch hour katanya, pukul satu baru buka semula, katanya. Nak tunggu dalam pun tak boleh. Dia suruh datang kemudian. Ok. Pukul satu kami datang semula. Macam biasa, dia minta lesen/ic untuk ditinggalkan dan dapat pas pelawat. Kemudian dia follow dengan rotan panjang. Haih.. Nak parking di visitors parking, ada gated area lain. Pak guard di situ kena walkie talkie dulu dengan guard untuk dapatkan kebenaran. Haih lagi.. kemudian lepas parking.. pak guard bawa rotan dah tunggu di depan, nak bawa kami ke office. Masuk office, dia biar kami sembang2 dengan management office officer, sampai officer kata ok, pak guard boleh pergi.. baru lah dia pergi. Dia nak pastikan kami betul2 ke office. Ingatkan dah boleh buka rumah disebabkan kami dah bawa semua dokumen berkaitan, rupanya tak dapat lagi. Katanya, pihak Sales and Management (Di HQ) belum keluarkan satu surat kepada management office untuk memberi kebenaran kepada pemilik memasuki rumah, walaupun kesemua tunggakan telah dijelaskan. Itu procedure mereka. Kesimpulannya, tak boleh masuk lagi.. Kemudian kami ke Nuri Court di Pandan, Unit yang Farid Adam beli 2 minggu sudah. Tiada masalah besar,semuanya selesai walaupun ambil masa sikit untuk buka tombol. Macha Bri ada, apadehal.. semua boleh settle.. heheh Rumah memang dah lama ditinggalkan, agak berhabuk. Api dan air tiada. Kami tak lama di situ, sebab hari pun dah petang. Lepas tukar tombol, ambil gambar sikit, kami pun balik.

Nota dari aku, kenapa aku suka sangat buka rumah lepas menang auction? (Semestinya, rumah kosong, bukan rumah ada orang. Adalah satu dua kes terbuka rumah yang ada orang, tapi itupun akibat salah faham.) Ada beberapa perkara penting yang kita kena ambil tahu. Kita sedia maklum, rumah lelong, kebiasaannya kita tak dapat nak tengok dalamannya. Kalau boleh, kalau rumah kosong, cuba juga untuk masuk dan tengok keadaan rumah, atas sebab:

1)Penilaian awal.

Kalau kita tak dapat nak masuk unit sebelum lelongan, cuba untuk masuk lepas kita menang. Kita perlu tahu keadaan dalaman rumah. Penilaian perlu dibuat. Kita dah ambil risiko dengan membeli tanpa tengok dalaman, jangan tambahkan risiko lagi dengan menyelesaikan kesemua urusan, loan dah disburse, kemudian bila masuk rumah, hancur. A good case study, masa Pak Pandir aka Izwan beli satu unit di Ulu Kelang. 7 orag membida, dari 77k naik kepada 96k. Lepas menang auction, terus buka rumah beberapa hari kemudian. Rupanya kebocoran yang teruk. Kos repair berbelas ribu. Itupun tak menjamin keadaan akan kekal baik, disebabkan tangki air jenis swimming pool di atas rumah, mungkin boleh bocor lagi di mana2. Keputusan Pak Pandir, let go rumah, hangus deposit hampir 5k daripada menanggung biawak hidup selamanya. Bila terjadi kes macam ni, kita boleh buat keputusan untuk back off dari teruskan pembelian, daripada kita meneruskan dokumentasi pinjaman bank, lawyer, yang kesemuanya melibatkan kos.

2)Tindakan lanjut.

Kalau kita dapat buka dan tengok rumah yang telah dimenangi, kita dapat anggar, nilai dan buat pelan tindakan selanjutnya. Sekadar memberi beberapa contoh, kalau ada mayat dalam peti sejuk, kita boleh panggil pihak polis dan selesaikan kes cepat, supaya bila ngam2 bank disburse 3-4 bulan kemudian, kita dah boleh repair rumah, cuci dan tinggal/sewakan terus. Kalau fully furnish, kita boleh lock rumah dan biarkan as is basis. Kita nak protect interest kita juga atas rumah tu. Kita tak nak orang lain apa2 kan rumah tersebut. Secara mudahnya, aku boleh katakan, aku buka rumah ni, sebab nak tukar kunci dan taknak orang lain mencuri atau sebagainya. Kadang2 ada pihak management yang tak bagi kita buka rumah tersebut, tapi takkan sebelum kita beli ada grill, ada pintu, ada lampu dll.. tapi 2-3 bulan kemudian, habis pintu takde, grill kena cabut, lampu kipas kena tanggal dll. Kes benar, memang ada owner lama yang tanggalkan kesemua pintu (akupun tak tau dia nak buat apa dengan ketujuh-tujuh pintu tersebut, termasuk pintu depan), Cabut kesemua grill dan kemudian offer semula jualkan grill2 tersebut pada harga diskaun, dengan siap pasang, dan selalu owner cabut balik semua lampu dan kipas, biarkan rumah togel. Kita taknak kerana dendam owner lama dengan bank yang melelong, rumah jadi mangsa dengan dirosakkan, lubang tandas disimenkan dll..

3) Untuk repair dan sewakan terus!!

Part ni semua orang suka. Kalau rumah dah memang kosong.. takde orang tinggal. Api air masih ada.. repair apa yang patut, cuci kasi bersih, iklankan untuk sewa terus. 3-4 bulan lagi nak bayar monthly payment, tapi duit sewa dah makan dulu. Woohhooo... Ramai pernah alami situasi ini. Aku sendiri pun, tengah sibuk buka rumah, orang tanya berminat untuk sewa.. Itu rezeki masing2.

Kesimpulannya, kalau kau tanya aku boleh ke buka rumah sebelum semuanya selesai? Kena bolehkan jugak. Kalau macam situasi Belimbing Heights ni, Pak Guard follow bawak rotan, memang tak boleh la.. Nak kena sebat?? Hahahah.. Tapi memang penting untuk kita tengok dalaman rumah yang kita dah beli tersebut.