Pelaburan Hartanah : Apa Teknik Anda?

Dalam kita membeli hartanah untuk tujuan pelaburan, ada beberapa cara yang kita boleh gunapakai untuk mendapatkan keuntungan. Apa yang aku praktikkan sekarang adalah :

1)Beli dan Sewakan
2)Beli dan Sewakan (Standby untuk jual)
3)Beli dan Jual

Ada perbezaan antara ketiga-tiga teknik yang aku gunakan. Kalau bukan perbezaan besar, mungkin perbezaan kecil.

Beli dan Sewakan

Untuk teknik yang pertama ini, modus operandinya adalah untuk simpan hartanah tersebut untuk jangkamasa yang lama. Untuk itu, pastikan mrta maksimum, sama tempoh dengan tempoh pinjaman. Teknik ini digunapakai untuk tujuan menikmati +ve cashflow bulanan, hartanah di simpan untuk tempoh waktu yang panjang untuk kegunaan di hari tua dan disimpan sebagai simpanan pelajaran anak2. Kebiasaannya kita akan buat pinjaman selama 30 tahun. Sebagai contoh, pembeli yang berumur 30 tahun. Memberikan contoh hartanah berharga 80k, bayaran bulanan 400.00 dan kadar sewa 600.00 sebulan, kita ada RM200.00 cashflow bulanan selama 30 tahun, dan pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan 600.00 sebulan. Ini belum diambil kira kadar inflasi, kadar kenaikan sewa tahunan dan lain2 faktor. (Faktor lain, mungkin kita keluarkan duit epf untuk jelaskan baki pinjaman, dan memendekkan tempoh pinjaman dan sebagainya). Maka, jika kita mempunyai 5 buah hartanah yang sama nilai (mungkin.. sebagai kiraan mudah), pada umur 50 tahun, kita ada pendapatan RM3000.00 sebulan hasil dari 5 buah rumah sewa. Sepanjang tempoh sebelum pinjaman habis di bayar, kita akan menikmati pendapatan sampingan RM1000.00 sebulan. Sekiranya kita memerlukan dana tambahan untuk pembelajaran anak2, kita boleh jualkan hartanah tersebut 15 atau 20 tahun lagi. Semestinya, penalty telah tiada dan hasil yang kita nikmati berbaloi, disebabkan sepanjang tempoh pinjaman, penyewa telah membayarkan ansuran tersebut, di samping kenaikan harga rumah.

Teknik seperti ini, bila kita gabungkan dengan top-up loan atau refinance, hartanah masih dalam pegangan kita, disewakan untuk menikmati cashflow bulanan ataupun mungkin telah menjadi break even, (jangan buat –ve cashflow), mendatangkan duit selepuk, yang boleh digunakan untuk menampah bilangan hartanah, atau untuk di buat jolly katak. Tapi untuk membolehkan kita melakukan top-up loan atau refinance, jumlah tertentu margin antara baki pinjaman dengan market value perlu cukup besar. Setakat 2-3 ribu margin, tak payah buat dulu.. tiada keuntungan, disebabkan terdapat bayaran guaman untuk melakukan top-up atau refinance ini. Sekurang-kurangnya 15k, baru boleh kira berbaloi.

Beli dan Sewakan (standby untuk jual)

Untuk teknik kedua, kita tetap beli untuk disewakan, tetapi bukan untuk tempoh yang lama. Agak2 ada peluang untuk jual, kita jual. Dalam masa yang sama, kita nikmati hasil sewa dahulu. Kita boleh letak tempoh 10 tahun untuk mrta, dan dalam masa 10 tahun tersebut, kita sewakan hartanah tersebut, agak2 ada peluang baik untuk jual, kita jual. Sebenarnya, lebih kurang macam teknik yang pertama, cuma, kita kurangkan tempoh mrta kepada 10 tahun. Kenapa 10 tahun? Sebab sesetengah bank, menetapkan 10 tahun untuk tempoh minima mrta sekiranya kita mahukan kadar pinjaman yang lebih baik. Biasanya perbezaan -0.1% jika mrta diambil bersama pinjaman perumahan. Kalau nak ambil top-up loan/refinance juga boleh. Kita dah dapatkan keuntungan dahulu sebelum menjual hartanah tersebut. Bila hartanah tersebut dijual, kita mungkin tak dapat apa2 keuntungan atau keuntungan kecil, disebabkan kita dah ambil duit dari hasil top-up/refinance. Ini kita boleh kategorikan sebagai strategi jangka sederhana.

Kedua dua teknik diatas, kita gunakan pinjaman bank.




Beli dan Jual.

Teknik terakhir, kita beli pada harga murah, dan kita jualkan ikut harga pasaran. Untuk teknik seperti ini, bagus kalau kita dapat beli secara tunai, untuk menjimatkan kos guaman dan valuation, apatah lagi penalty bank dan interest bank. Tak perlu mrta juga.

Ok.. aku sedang memasuki teknik ini sekarang. Aku cepat bosan dengan sesuatu. Perlukan sesuatu yang baru untuk motivate aku. Bila kitaran hidup aku melakukan benda yang sama setiap hari, aku akan bosan dan mencari sesuatu yang baru. Maka, setelah aku berfikir fikir, aku akan mula melepaskan beberapa hartanah pelaburan aku, dan akan mula mencari hartanah baru. Dari kiraan kasar, setelah aku jualkan beberapa hartanah pelaburan aku, untung kasar, tak sampai satu juta. Aku belum kaya lagi. Tunggu sampai kesemuanya terjual, baru aku kaya sedikit. Suku jutawan. Dan selepas itu, aku nak beli hartanah secara tunai, dan jualnya ikut harga pasaran. Macam best..

Cerita buka rumah : Satu Keperluan

Listing bulan April dah mula keluar. Boleh di katakan banyak juga yang sedap2 untuk di beli. Aku jarang publish kat blog. Biasa aku shoot by email sahaja, untuk penggemar kawasan2 tertentu. Hari ini aku ke Ehsan dan Bri ke NCM untuk membida bagi pihak client. Semalam petang aku dah check status hartanah, masih available untuk dilelong. Tapi aku tak berapa confident dengan tahap available unitnya. Semenjak aku cuba dapatkan hartanah di Damansara ini untuk client aku, semuanya called off. Tak pernah satu pun berjaya terjual melalui lelong. Itu yang aku hadiri la.. itu pun dah hampir 5-6 kali juga. Lelong jarang, dah masuk lelong, called off pula. Unit ni low cost, tapi market valuenya lebih dari 100k. Untuk hari ini, keputusannya masih sama, called off.. yeehhaaa.. Di NCM pula, tak berapa ramai yang hadir di lelongan Ambank. Sebelum ini ada 3-4 orang yang berminat untuk satu unit di Puchong ini. Harga RP memang murah, 145k sahaja, berbanding market value sekitar 200k. Salah seorangnya E.Farhan yang berminat. Disebabkan isu loan2 sebelum ini perlu diselesaikan dahulu, dia tak jadi nak masuk. Well.. tempat ni tak berapa ramai yang berminat bersungguh-sungguh. Maklumlah.. bukan primary target area mereka. Namun, Brader Nija kita masuk untuk unit ini. Hari tu aku dah pergi usha unit ni. Owner jarang menghuni di sini, secara kebetulan, aku datang weekend, ada orang di rumah. Anaknya sahaja. Dia kata maknya ada rumah lain, takde saper tinggal disini. Dia pun menyewa di tempat lain. Aku tanya, tak kisah ke rumah ni kena lelong, sayang la.. harga RP nya murah. Dia tak kisah katanya.. tapi kalau nak tau lebih lanjut, dia suruh mak nya call aku aje lah. Aku minta no dia/maknya dia tak bagi, jadi.. aku bagi la no aku. Tapi dia tak call pun. Jadi, Brader Nija kita teruskan niatnya membida. Keputusannya, Nija menang. Bri yang masuk bilik lelong, aku dan Palie duduk luar saja. Selesai lelong, lepak dulu dengan Bri, Palie dan Ahmad. Cerita2 biasa.. tentang hartanah, buka rumah dll..

Semalam misi untuk buka 2 rumah, hanya satu yang berjaya di buka. Aku dan Bri ke Belimbing Heights dahulu. Aku tak pernah lagi ke Belimbing Heights. First time. Sebelum ini Bri ada cerita tentang management nya yang sangat strict. Sebelum kita nak masuk buka rumah, kena settlekan outstanding balance purchase price dan outstanding maintenance charges. Semuanya telah diselesaikan 1-2 minggu yang lalu. Hari ini kami bawa resit, document yang berkaitan dari pihak lawyer dan bank, dengan harapan boleh buka rumah. Pukul 12.30 tghr kami sampai di pintu masuk utama. Guard tanya nak pergi mana. Kami katakan nak ke management office, nak selesaikan hal rumah yang telah dibeli. Office tutup, lunch hour katanya, pukul satu baru buka semula, katanya. Nak tunggu dalam pun tak boleh. Dia suruh datang kemudian. Ok. Pukul satu kami datang semula. Macam biasa, dia minta lesen/ic untuk ditinggalkan dan dapat pas pelawat. Kemudian dia follow dengan rotan panjang. Haih.. Nak parking di visitors parking, ada gated area lain. Pak guard di situ kena walkie talkie dulu dengan guard untuk dapatkan kebenaran. Haih lagi.. kemudian lepas parking.. pak guard bawa rotan dah tunggu di depan, nak bawa kami ke office. Masuk office, dia biar kami sembang2 dengan management office officer, sampai officer kata ok, pak guard boleh pergi.. baru lah dia pergi. Dia nak pastikan kami betul2 ke office. Ingatkan dah boleh buka rumah disebabkan kami dah bawa semua dokumen berkaitan, rupanya tak dapat lagi. Katanya, pihak Sales and Management (Di HQ) belum keluarkan satu surat kepada management office untuk memberi kebenaran kepada pemilik memasuki rumah, walaupun kesemua tunggakan telah dijelaskan. Itu procedure mereka. Kesimpulannya, tak boleh masuk lagi.. Kemudian kami ke Nuri Court di Pandan, Unit yang Farid Adam beli 2 minggu sudah. Tiada masalah besar,semuanya selesai walaupun ambil masa sikit untuk buka tombol. Macha Bri ada, apadehal.. semua boleh settle.. heheh Rumah memang dah lama ditinggalkan, agak berhabuk. Api dan air tiada. Kami tak lama di situ, sebab hari pun dah petang. Lepas tukar tombol, ambil gambar sikit, kami pun balik.

Nota dari aku, kenapa aku suka sangat buka rumah lepas menang auction? (Semestinya, rumah kosong, bukan rumah ada orang. Adalah satu dua kes terbuka rumah yang ada orang, tapi itupun akibat salah faham.) Ada beberapa perkara penting yang kita kena ambil tahu. Kita sedia maklum, rumah lelong, kebiasaannya kita tak dapat nak tengok dalamannya. Kalau boleh, kalau rumah kosong, cuba juga untuk masuk dan tengok keadaan rumah, atas sebab:

1)Penilaian awal.

Kalau kita tak dapat nak masuk unit sebelum lelongan, cuba untuk masuk lepas kita menang. Kita perlu tahu keadaan dalaman rumah. Penilaian perlu dibuat. Kita dah ambil risiko dengan membeli tanpa tengok dalaman, jangan tambahkan risiko lagi dengan menyelesaikan kesemua urusan, loan dah disburse, kemudian bila masuk rumah, hancur. A good case study, masa Pak Pandir aka Izwan beli satu unit di Ulu Kelang. 7 orag membida, dari 77k naik kepada 96k. Lepas menang auction, terus buka rumah beberapa hari kemudian. Rupanya kebocoran yang teruk. Kos repair berbelas ribu. Itupun tak menjamin keadaan akan kekal baik, disebabkan tangki air jenis swimming pool di atas rumah, mungkin boleh bocor lagi di mana2. Keputusan Pak Pandir, let go rumah, hangus deposit hampir 5k daripada menanggung biawak hidup selamanya. Bila terjadi kes macam ni, kita boleh buat keputusan untuk back off dari teruskan pembelian, daripada kita meneruskan dokumentasi pinjaman bank, lawyer, yang kesemuanya melibatkan kos.

2)Tindakan lanjut.

Kalau kita dapat buka dan tengok rumah yang telah dimenangi, kita dapat anggar, nilai dan buat pelan tindakan selanjutnya. Sekadar memberi beberapa contoh, kalau ada mayat dalam peti sejuk, kita boleh panggil pihak polis dan selesaikan kes cepat, supaya bila ngam2 bank disburse 3-4 bulan kemudian, kita dah boleh repair rumah, cuci dan tinggal/sewakan terus. Kalau fully furnish, kita boleh lock rumah dan biarkan as is basis. Kita nak protect interest kita juga atas rumah tu. Kita tak nak orang lain apa2 kan rumah tersebut. Secara mudahnya, aku boleh katakan, aku buka rumah ni, sebab nak tukar kunci dan taknak orang lain mencuri atau sebagainya. Kadang2 ada pihak management yang tak bagi kita buka rumah tersebut, tapi takkan sebelum kita beli ada grill, ada pintu, ada lampu dll.. tapi 2-3 bulan kemudian, habis pintu takde, grill kena cabut, lampu kipas kena tanggal dll. Kes benar, memang ada owner lama yang tanggalkan kesemua pintu (akupun tak tau dia nak buat apa dengan ketujuh-tujuh pintu tersebut, termasuk pintu depan), Cabut kesemua grill dan kemudian offer semula jualkan grill2 tersebut pada harga diskaun, dengan siap pasang, dan selalu owner cabut balik semua lampu dan kipas, biarkan rumah togel. Kita taknak kerana dendam owner lama dengan bank yang melelong, rumah jadi mangsa dengan dirosakkan, lubang tandas disimenkan dll..

3) Untuk repair dan sewakan terus!!

Part ni semua orang suka. Kalau rumah dah memang kosong.. takde orang tinggal. Api air masih ada.. repair apa yang patut, cuci kasi bersih, iklankan untuk sewa terus. 3-4 bulan lagi nak bayar monthly payment, tapi duit sewa dah makan dulu. Woohhooo... Ramai pernah alami situasi ini. Aku sendiri pun, tengah sibuk buka rumah, orang tanya berminat untuk sewa.. Itu rezeki masing2.

Kesimpulannya, kalau kau tanya aku boleh ke buka rumah sebelum semuanya selesai? Kena bolehkan jugak. Kalau macam situasi Belimbing Heights ni, Pak Guard follow bawak rotan, memang tak boleh la.. Nak kena sebat?? Hahahah.. Tapi memang penting untuk kita tengok dalaman rumah yang kita dah beli tersebut.

SS Talk Day 21 Nov 2009

Sessi talk bersama lawyer dan banker semalam memang mendapat sambutan. Ramai kehadiran dari bakal2 pelabur baru. Tak sempat nak berkenal-kenalan. Sepatutnya sessi sekitar 2 jam, tapi berlanjutan ke pukul 1 lebih. Di lain masa mungkin kita boleh anjurkan lagi dengan masa yang lebih panjang, memandangkan ramai yang mempunyai banyak persoalan.

Lebih kurang pukul 2 petang baru start main Cashflow 101. Main 2 board sahaja. Table aku habis awal sebab Ja adahal.. terpaksa tamatkan permainan pada pukul 4 petang. Lain kali boleh main lagi.

Semalam juga ada lelongan di 3 tempat yang berlainan. Kita menang 2 unit Tiara Beach Resort pada harga reserve. Unit studio pada harga 75k dan unit 2 bilik pada harga 90k.

Haih.. Masalah rumah lelong lagi..

Aku pernah hughlightkan isu ini sebelum ini, dan nampaknya aku terpaksa hightlightkan sekali lagi. Aku tak pasti berapa lama aku kena ulangi isu yang sama.. aku harap semua orang dapat faham, pembelian rumah lelong memang ada risikonya. Kes2 terbaru banyak menunjukkan masalah yang pelbagai corak. Sama ada masalah dengan owner lama, masalah dengan loan atau masalah2 lain. Tapi aku harap semua masalah2 tersebut dapat kita jadikan iktibar supaya kita tidak mengikut jejak ke arah menghadapi masalah yang sama. Dan kalau pun kita terjebak dengan permasalahan yang sama, pastikan kita nampak jalan keluar supaya masalah dapat dirungkai.

Classic kes aku, yang aku rasa kebanyakan orang aware dari awal aku berblog yang pernah aku ceritakan, (Bid sampai menang.. yeah!!) loan aku tak lepas setelah aku membuat pembelian yang ke x. Selang seminggu aku buat dua pembelian rumah lelong yang berharga 80k dan 54k setiap satu. Kedua2 pembelian tersebut telah buat pengiraan dan telah aku consult banker aku untuk kepastian berapa kelayakan pinjaman aku. Di atas kertas, banker mengesahkan aku masih layak buat pinjaman untuk kedua2 unit tersebut, tetapi bukan banker tersebut yang meluluskan pinjaman. Dia hanya mampu membuat pengiraan, dan hanya mampu submit dan dapatkan approval dari branch. Last stage adalah untuk pihak HQ yang luluskan, dan disahkan aku tidak layak. Komitmen terlalu tinggi. Walau telah aku buat rayuan, tetap gagal. Bukan satu dua bank yang aku cuba.. 5-6 juga yang aku cuba, gagal kesemuanya. Next step taken adalah, menyusun strategi untuk menyelesaikan baki pembelian secara tunai. Walaupun payah.. telah pun berjaya dilakukan. Sebelum pembelian tunai dilakukan, aku minta tempoh dari pihak bank, dan mereka memberikan kerjasama untuk meluluskan extension. Bank yang terlibat adalah UOB dan Affin Bank. Sebelum extension dilakukan juga, telah aku consult lawyer aku untuk mendapatkan pandangan dan menyusun strategi. Apa yang penting, communication antara banker, lawyer dan kawan2 yang faham situasi kita perlu kita lakukan. Banyak kepala lebih baik dari takde kepala. Banyak pendapat dapat di zahirkan. Kita pilih yang mana terbaik, keputusan akhir tetap di tangan kita.

Atas dasar serik, dah lama aku tak buat loan atas nama sendiri untuk menstruktur semula kewangan aku untuk kembali meneruskan pembelian dan melakukan pinjaman atas nama sendiri. Selepas kes classic aku, ada lagi kes2 seperti kes aku muncul dan kini muncul kembali. Aku harap kes2 seperti ini tidak muncul lagi selepas ini dan aku harap semua orang akan membuat homework sebelum melakukan pembelian2 yang ke 4-5 atau yang ke berapa2 sekalipun. Bukan senang kita nak keluarkan deposit untuk membeli rumah. Aku pernah refinance kereta aku, keluarkan duit epf selain traditional method, savings. 8-10k atau berapa jumlah sekalipun, memerlukan masa, tenaga dan pengorbanan untuk dikumpul. Plan kan betul2 sebelum melakukan pembelian untuk mengelakkan masalah. Kalau boleh jangan salahkan orang lain atas tindakan kita. Kita cuba merebut peluang yang ada, tak salah bersikap tamak dalam situasi pembelian rumah lelong. Modal deposit kita ada, modal repair, kos lawyer dan kos2 sampingan kita ada. Mungkin fund mencukupi untuk 5-6 buah hartanah, tapi bila kelayakan pinjaman sangkut, kita perlu fikirkan masalah itu sejak awal2 lagi sebenarnya. Tak salah kalau kita melakukan satu pembelian demi pembelian setelah pembelian sebelumnya telahpun selamat disburse, selamat beroperasi selama beberapa bulan dan selamat disewakan untuk beberapa bulan. Sekurang2nya ada track record kemasukan duit sewa sebagai supporting income. Tapi.. masalah setiap orang tak sama. Aku tak dapat rumuskan semua orang ada masalah dan penyelesaian yang sama. Yang penting.. kita bertanya pada yang pakar, dan kita dapatkan jawapan yang pasti. Kalau main agak2.. susah bai..

Lawyer aku pun menghadapi masalah bila di katakan tidak cekap membuat kerja. Sesuatu yang mereka tidak dapat tolong, seperti masalah loan tak lepas, atau masalah owner lama tak nak keluar, takkan nak salahkan lawyer? Rasa2nya, patut tak lawyer dipersalahkan bila loan kita tak lepas? Beberapa bank yang aku tahu modus operandinya, ada yang boleh approved loan walaupun completion date dah tinggal sebulan, tapi dengan syarat kena dapatkan extension dari pihak bank pelelong. Memang susah berhadapan dengan situasi seperti ini. Bank main tarik tali, nak tolong approved tapi kena dapatkan extension dari pihak lain, dan pihak lain pula kata boleh bagi extension tapi kena dapatkan loan approval dari pihak lain dahulu. Apebenda ni?? Haih.. Rakan2 kita pun ada yang dah terkena macam ini, dan berjaya melepasi permainan tarik tali ini walaupun terpaksa top up cash untuk hartanah yang dinilaikan tidak senilai dengan harga pembelian. Risiko.. risiko.. itu juga sesuatu yang tak dijangka bila kena top up amount.

Maka.. dengan itu.. Mrs Junny dari Ram Reza & Muhammad akan mengadakan sessi bersama investor/bakal pembeli rumah. Bertempat di pejabat Satu Solution, akan di buat pada bulan November yang akan datang ini. Kemungkinan besar akan di buat pada hari Sabtu pagi. Terbuka kepada semua yang mahu hadir untuk sessi soal jawab atau sessi mendengar taklimat. Tarikh akan di beritahu kemudian. Tempat tak terhad, tiada bayaran dikenakan, selagi muat office Satu Solution, datang sahaja. Berminat?? Nyatakan sokongan anda.. Banyak benda yang semua orang boleh kemukakan nanti. Apa2 aspek legal tentang pembelian rumah, boleh ditanyakan nanti.

Esok pagi dan petang.. aku dan Bri akan ke Megan Avenue II untuk acara lelongan MBSB dan BSN. Boleh tahan banyak hartanah yang perlu kami bida esok.. Nantikan kejayaan kami.. Yeah!! Haih.. dulu Casa Subang 150k takde orang take up. Sekarang harga RP137k, kita nantikan sahaja berapa ramai yang akan masuk gelanggang. Tak boleh nak samakan kes aku dapat RP dengan keadaan sekarang.. Sekarang competition nak dapatkan hartanah lelong tinggi.

Pelaburan Hartanah Bagi Aku

Hot topic minggu ini ialah perbandingan pelaburan mana kah yang terbaik.. sambutan hangat dari mereka yang melabur dalam hartanah dan melabur dalam emas. Haih.. ada banyak cabang pelaburan lain, kenapa nak focus pada emas dan hartanah sahaja. Mereka juga ada yang melabur dalam kedua2nya. Adakah emas dianggap pelaburan? Terpulang definisi dan pelan tindakan masing2. Aku tak main emas. Mungkin belum lagi. Pengetahuan aku tentang emas, cukup basic. Pada aku, setelah kita beli emas, kita perlu tunggu sehingga harga naik untuk kita membuat keuntungan. Beli harga murah, jual pada harga tinggi. Tapi kadar keuntungan yang aku lihat, tak berapa tinggi. Jangan anggap aku menolak pelaburan lain. Pelaburan lain bagus, mengikut definisi masing2. asalkan ianya menghasilkan sesuatu bagi kita, kita puashati dengan prestasi pelaburan kita, teruskan. Ada banyak sebab aku melabur dalam hartanah.

Pasif income.
Itu matlamat aku dalam pelaburan hartanah. Sebuah apt aku boleh jana secara puratanya RM200.00 sebulan pasif income. Kalau sepuluh buah, aku ada pasif income RM2000.00. Modal yang aku keluarkan secara purata untuk menjana RM200.00 tersebut lebih kurang RM15,000.00. Return of Investment dari sebuah rumah lebih kurang 15% pa. Itu yang aku cari. Asalkan ROI nya melebihi 10% pa itu sudah cukup bagus.

Menyediakan Pasif income untuk keluarga
Asas yang sama, Cuma bila aku sudah tiada, keluarga akan mewarisinya, dan berterusan menerima pasif income dari aku.

Menggunakan duit Bank
Well said, aku cuma keluarkan 10% untuk deposit, bank keluarkan 90% balance, penyewa yang bayarkan monthly installment, dan sedikit cash flow dari penyewa, untuk aku.

Hasil penjualan Rumah.
ROI yang aku sebutkan diatas hanyalah untuk kes rumah yang disewakan. Tetapi bila kita jual, ROInya menjadi lebih tinggi. Contoh, dengan modal RM15k, aku beli sebuah apt berharga RM80k. Aku jual pada harga RM130k. Untung kasar RM50k-RM15k = RM35k. Err.. ROI 233.33%. Bapak aahhh tinggi. Hehheheh.. Modal 15k, untung RM35k. HHmm…

Membantu sesama kita
Aku selalu ceritakan teknik yang aku gunakan, sama ada dalam mencari modal, mencari untung, lokasi2 hangat dan aktiviti aku. Perkongsian ini tidak memberikan aku keuntungan dalam bentuk wang ringgit.

Gabungan minat menghasilkan active income.
Bermula tahun ini, baru aku decide untuk menjadi agent hartanah yang menyediakan full pakage service dari proses pembelian sehingga rumah siap diduduki. Itupun, aku rasa, I’m not a good businessman. Harga murah, kerja banyak, badan penat. Sekadar perbandingan, Mr D yang menang Emerald Condo membayar 3k kepada agent. Apa dia dapat? Dapat rumah je la.. lawyer kena urus sendiri, loan urus sendiri, semua la sendiri.. Berapa pula yang aku caj Rizafarid? Hahahah.. kalau menang pun, aku caj 1k sehingga loan disburse. Murah? Terpulang pada definisi masing2. Berbalik pada tajuk di atas, membantu sesame kita. Apalah nilai 1k max charge yang aku kenakan pada client, kalau client boleh jana 20-50k untuk keuntungan sebuah rumah. Yang penting, repeated business, meluaskan network, dan membantu kita menjana ekonomi. Tapi aku rasa puashati bila pembeli mendapat hasilnya.

Untuk pengetahuan, client aku ada lebih dari 100 orang, dan dari January sehingga September, lebih dari 70 buah hartanah lelong telah dibeli melalui aku. Jumlah harga belian untuk kesemua hartanah yang dibeli itu melebihi RM5,000,000.00. Sehingga kini, kesemua pembelian itu melibatkan kaum bumiputera sahaja. I’m not racist yang limitkan client untuk bumiputera sahaja. Tapi dah memang client aku semua Bumiputera, apa yang aku boleh buat. Kalau aku seorang yang beli untuk diri sendiri, aku tak mampu. Tapi bila aku offer service, ramai yang berkemampuan telah mula menceburi dan merancakkan pelaburan hartanah. Itu baru harga belian, sedangkan bila mereka membeli dari lelong, mereka beli secara puratanya below 20% market value. Hasil dari keseluruhan pembelian ini boleh menghasilkan lebih dari RM1,000,000.00. Ada yang telah menjual hartanah mereka, ada yang telah menyewakan, ada yang telah menghomextrakannya. Bermakna, keuntungan telah dijana. Dan apa aku dapat? Aku dapat pengalaman untuk diri aku sendiri, dan aku dapat active income juga. Gabungan yang menarik untuk aku. Kalau kita minat, transform minat kita itu untuk menjana active income untuk diri kita juga. Konsep yang sama, boleh saja digunakan untuk menghasilkan active income dalam bidang lain.

Aku cuma dapat bercerita. Nak guna service Satu Solution atau tidak, terpulang pada masing2. seriously.. terpulang pada masing2. Aku bukan salesman yang bagus dalam hal nak memujuk client. Let the clients decide. Sebab aku pun client untuk orang lain, aku suka ada pilihan dan aku suka decide sendiri apa yang aku mahu. Dalam consultation aku pada client pun, aku banyak bagi option pada client, supaya mereka memilih sendiri. Konvensional atau Islamic, Nak buat fully furnish atau tidak, Nak teruskan pembelian atau tidak (kes biasa rumah ada penghuni), Nak ambil MRTA 10 tahun atau 30 tahun dan lain2 lagi… Client perlu diberi pilihan. Pembelian hartanah melibatkan komitmen selama 30 tahun. Aku cuma bersikap adil kepada client.

Pelaburan hartanah tetap memiliki risiko. Aku pernah cerita sebelum ini. Tapi kalau risiko2 tersebut menakut2kan kita sehingga kita rasa pelaburan hartanah tidak sesuai dengan kita, jangan ceburkan diri. Apa yang baik untuk orang lain tak semestinya baik untuk kita. Salam Aidilfitri.

Caveat

Bukan dalam mood bercuti lagi.. mood bercuti dah lama habis, cuma malas nak update blog. Tak banyak cerita yang menarik untuk di kongsi sepanjang minggu lepas. Mood dan feeling untuk blogging pun kurang. Cuma aku revise balik kerja yang telah aku lakukan sepanjang tahun ini. Dah lebih kurang 6 bulan sejak aku melibatkan diri sebagai agent hartanah, hasilnya memang bagus.. tersangat bagus. Cuma aku kerja terlalu kuat , pushing to the limit. Jadi seminggu dua yang lepas aku slow down.. heheh. Tumpuan kepada kerja2 rumah2 client yang belum selesai. Listing lelong pun aku tengok gitu2 je..

Jeguk ada tanya aku tentang caveat, dan caj2 berkaitan. Pengetahuan aku masih limited tentang caveat. Dalam urusan rumah lelong, caveat dibenarkan untuk rumah yang telah mempunyai title. Perletakan caveat ke atas sebuah unit adalah untuk secure kepentingan bank. Dalam kes rumah lelong, kita mengejar masa dan kalau boleh dalam kebanyakan kes, kita nak bank disburse loan cepat untuk mengelakkan penalty interest jika extand dilakukan. Kalau harga rumah setakat below 100k, mungkin tak berapa terasa dengan jumlah penalty interest yang mungkin setakat 3-4 ratus sebulan extension, tapi kalau rumah harga 200k, boleh cecah 1k sebulan untuk penalty interest. Kos untuk meletak caveat di kawasan Lembah Kelang adalah dalam range RM300++ dan jika termasuk kos lawyer, akan jadi RM700++. Apa sebenarnya caveat? Caveat diletakkan oleh pihak berkepentingan untuk mengelakkan rumah dijual/dilelong semula. Dan pejabat tanah pula membenarkan caveat diletakkan untuk rumah yang telah mempunyai title. Bank tak boleh sesuka hati disburse loan kalau urusan pindah milik nama belum tentu boleh dilakukan atau belum selesai. Dan, bila urusan pindah milik nama selesai, caveat akan dikeluarkan semula. Basically, charges untuk meletak caveat berbeza mengikut pejabat tanah, bukan mengikut harga rumah. Jadi, harganya adalah tetap. Pejabat Tanah Subang mungkin 320.00 dan Pejabat tanah Kajang mungkin 300.00, tak jauh beza, tapi dalam range 300.00 dan lawyer akan caj lebih kurang 200.00 untuk kos meletak caveat dan 200.00 untuk kos menarik balik caveat. Sebab itu total sum lebih kurang 700.00. Tapi di JB Jeguk kena RM130.00++ sahaja.


Title rumah aku

Tapi dalam kes rumah baru/subsale, ada juga pihak pemaju yang meletakkan caveat. Aku tak berapa pasti alasan sebenar, tapi lebih kepada untuk mengelakkan interest. Kos yang terlibat juga tetap sama. Tapi, sekiranya satu rumah mempunyai 2 nombor title, kos untuk meletakkan caveat akan berganda. Jarang berlaku, tapi ada. 2 nombor title sahaja, geran masih tetap satu. Benda ni agak complicated. Bila rumah sendiri kena baru tau. Rumah Flora Satu Solution juga ada 2 nombor title.

Kerja2 renovation office Satu Solution sedang berjalan. Tak lama lagi siap. Jawatan kosong untuk kerani am dan despatch pun Satu Solution dah iklankan. Aku dah mula dapat beberapa pertanyaan. Zaman google, kita boleh check bakal2 staff dengan menggoogle mereka. Hehehehhe...

Antara yang menarik minggu lepas, Syamoi belanja makan sebab homextra dah disburse. Bertempat di Restoran Sabak, Taman Melati. Makan Steamboat/BBQ. Terima kasih Sifu Moi.

Baru cashkan Account Nuffnang. Setahun punya blogging, baru dapat RM150.00.. Hehehhe..

Masalah Rumah Lelong.

Dari Isnin sehingga hari ini, tiada lelongan yang aku hadiri. Tiada cerita tentang auction. Esok baru start turun auction lagi dengan hartanah2 yang menarik. Seperti yang aku jangka, listing2 menarik hanya bertumpu pada hujung bulan. Dari 16 july sehingga 31 July, lebih kurang 30 buah hartanah akan di bida lagi oleh aku untuk client2 Satu Solution. Minggu ini aku lebih tertumpu untuk menyelesaikan kerja2 post auction seperti tukar nama TNB, buat access card untuk apt2 yang di menangi, sambung air, submit loan, submit lawyer dll.. Ada juga aku settlekan hal2 penyewa. Rumah LP Farid berjaya disewakan semula setelah menjadi tukun bererapa bulan. Ada beberapa masalah yang aku kena ceritakan tentang rumah lelong lagi.

Bila kita masih baru dalam bidang hartanah, ada banyak benda yang kita kena belajar. Kalau korang nak jadi pelabur hartanah macam aku, silakan.. tiada masalah. Itulah yang sebaiknya. Kalau nak jadi pesaing untuk servis macam aku pun, ok juga. It's an open market. Aku sukakan persaingan. Tak lama lagi, akan ada servis baru dari Satu Solution. Masih dalam peringkat mencari network yang sesuai. Hanya yang terbaik berhak berada di atas. Kalau aku malas dan mula buat perangai, aku akan duduk di bawah. Itulah yang selayaknya.

Masalahnya ialah bila korang tak buat macam aku buat to cover your ass, dan bila dah jadi masalah baru nak minta bantuan. Tak boleh macam tu.. kalau tak faham.. tanya. Join forum Bicara Jutawan, tanya kat shoutbox dll.. kita ada banyak circle of investment friends... Setiap orang ada case study masing2.. Ada pengalaman masing2. Bila kita cantumkan kisah2 mereka, kita dapat satu cara bagaimana kita selesaikan masalah ikut situasi masing2. Kadang2 aku tak mampu nak jawab kesemuanya dalam masa yang singkat atau pada masa itu juga. Sebab itu la aku buat blog. Boleh baca posting lama2.. bukan banyak pun.. lebih kurang 160 posting sahaja.. Kalau tak cukup info, jenguk ke blog kawan2 kita yang lain pula..

Masalah bila kita dah menang rumah lelong.. secara kasarnya melibatkan 2 situasi.. rumah kosong atau rumah masih berpenghuni. Bila rumah kosong, Sudahkah kita check rumah tersebut benar2 kosong atau masih ada barang penghuni? Bila rumah berpenghuni pula, adakah penyewa atau owner yang duduk sendiri? Kalau owner duduk apa kita nak buat? Kalau penyewa duduk apa kita nak buat? Fahamkah kita dengan peruntukan undang2 selepas kita membeli rumah lelong? Layakkah kita menuduki rumah tersebut sebaik sahaja kita dah menang?

Aku bagi contoh rumah subsale. Selepas kita bayar 2-3% deposit, kita akan buat loan application. Once loan approved, kita akan bayar balance deposit untuk cukupkan kepada 10%. Lawyer akan mulakan kerja2 mereka untuk pindah milik nama dan loan disburse. Once loan disburse, baru lah owner serahkan kunci untuk kita mula menduduki. Kes2 tertentu, owner benarkan kita duduk setelah kita bayar 10% deposit. Jarang berlaku, itu atas budi bicara, communication dan cara kita deal dengan owner.

Kes rumah baru, sama juga. Kita akan bayar 2-3% deposit. Apply loan. Once loan approved, bayar balance untuk cukupkan 10%. Tunggu rumah siap. Bila rumah siap, bank dah selesai disburse semua, terima kunci dari dari developer.

Kes rumah lelong, kita bayar 5-10% deposit. Kita apply loan, once loan approved lawyer akan mulakan proses pindah milik nama dan loan disbursement kepada pihak bank pelelong. Once loan disburse, the house is yours. Thats the procedures. Dalam acara lelongan pun auctioneers dah tekankan perkara ini. Pihak bank tak provide kunci rumah, deposit yang kita bayar bukanlah bukti kita pemilik rumah tersebut lagi. sehingga loan disburse, barulah kita layak di panggil tuan rumah tersebut. Reason being is, apa kata kalau loan tak approved? Kita yang sibuk2 dah halau owner, dah halau penyewa, akhirnya malu sendiri bila loan tak approved. Heheheh.. lain la kalau ada back up cash untuk selesaikan baki balance purchase price. Kata2 aku agak keras, sebab aku taknak korang terjebak di perangkap owner lama yang dalam keadaan terdesak. Manusia yang terdesak sanggup buat apa sahaja untuk menyelesaikan masalah mereka. Rumah mereka terlelong, duit tiada. Tindakan saman owner baru adalah satu langkah terdesak mereka untuk mendapat keuntungan mudah. Jadi, sebelum korang di perangkap oleh owner lama tersebut, cover your ass dan buat sesuatu sebagai justifikasi kenapa kamu masuk rumah tersebut awal.

Teknik2 terdahulu aku sebagai novice dalam bidang hartanah lelong ini, aku tunggu sampai loan approved. Once loan approved, aku tinggalkan notis pada pintu rumah lelong. Jika notis ditanggalkan dalam masa seminggu, itu bermaksud ada penghuni di rumah. Walaupun api takde, air takde, mungkin owner jadikan tempat tersebut stor mereka dll.. Kalau notis masih disitu, baru aku masuk rumah tersebut. Itu justifikasi aku. Tiada pergerakan pada meter air, rumah tiada elektrik atau bil elektrik tiada pergerakan untuk beberapa bulan dan notis yang aku letakkan adalah justifikasi terakhir aku sebelum aku masuk rumah tersebut. Dan itulah cara aku handle 2 rumah lelong pertama aku pada tahun 2007. Bila aku masuk rumah, ada barang2 owner lama. Aku tukar kunci, aku letak notis lagi. Dalam masa yang sama aku cuba cari no contact owner lama untuk aku hubungi. Aku berjaya menghubungi mereka, dan hal diselesaikan cara baik. Mereka boleh terima aku dah beli rumah tersbut, dan mereka terima cara aku sebab aku dah buat apa yang perlu. Dari masa ke semasa aku dah cut short the process, tapi aku masih cover my ass.. dan aku tidak menghadapi masalah. Begitu juga jika rumah diduduki penyewa. Ada yang berjaya kita sambung terus, ada yang perlu tunggu sehingga loan disburse, baru penyewa bertukar tuan. Semua itu melibatkan diplomasi, negotiation dan atas budi bicara kedua2 belah pihak. Tak boleh nak nafikan hak2 owner lama. Fahami masalah mereka, bantu mereka untuk mereka nampak jalan keluar dengan tenang. Provide solution untuk mereka atau tunjukkan jalan keluar. Kalau kita saja yang nak menang, kita akan kalah juga satu hari nanti. Kalau kita give and take, mereka juga boleh give and take. Apadehal.. sabar 2-3 bulan sampai loan disburse, at the end of the day, rumah tu kita punya juga.

Apa yang aku ceritakan hari ini adalah rumah2 yang boleh dianggap bermasalah atau bakal mengundang masalah. Yang penting, cara kita selesaikan masalah tersebut. Dalam kebanyakan kes, rumah2 lelong memang dibiarkan sahaja oleh owner lama. Tapi, setiap kes berlainan kan? Tak perlu nak tergesa.. pelaburan hartanah adalah untuk jangka masa panjang. Bukan skim cepat kaya beb!!

Oh.. mungkin juga ada yang menyalahkan aku dan Pie atas peningkatan harga rumah lelong sekarang eh? Hhhmm.. pada aku, konsep aku ialah kita kaya bersama, buka kita kaya sorang2. Kalau aku tutup blog, InsyaAllah aku masih boleh berjaya, same goes to Pie and our circle of friends. Tapi usaha untuk mengkayakan ramai orang, memberi pengetahuan percuma, menyedarkan semua orang melalui medium blog adalah cara aku. Rezeki ada di mana2. Its an open market. Hanya yang terbaik akan berjaya!!